TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01110 -

N° Portalis DBX2-W-B7I-KTD5

[E] [G]

C/

[H] [Z] épouse [D],

[F] [D]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 17 MARS 2025

DEMANDEUR:

M. [E] [G]

né le 10 Décembre 1938 à MONTPEYROUX

270 Rue De La Laune

34400 LUNEL

représenté par la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES

DEFENDEURS:

Mme [H] [Z] épouse [D]

née le 23 Février 1951 à SOMMIERES (GARD)

Quartier Coulondre Clos Françoise 365 Chemin

Mas De Coulondre

30670 AIGUES VIVES

non comparante, ni représentée

M. [F] [D]

né le 24 Août 1948 à BOURKICHOU

Quartier Coulondre Clos Françoise 365 Chemin

Mas De Coulondre

30670 AIGUES VIVES

représenté par la SCP CHRISTOL & INQUIMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Serge SALTET-DE-SABLET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 10 février 2025

Date du Délibéré : 17 mars 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 17 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 avril 1995, M. [E] [G] a consenti un bail d’habitation à M. [F] [D] et Mme [H] [Z] épse [D] sur des locaux situés au Quartier Coulondre, Clos Françoise,365 chemin Mas de Coulondre, 30670 AIGUES VIVES, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3500 francs, soit 650 euros.

Par actes de commissaire de justice du 7 mai 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 13479 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignations du 9 juillet 2024, M. [E] [G] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en référé pour :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [D] et Mme [H] [Z] épse [D],

— être autorisé à faire transporter et séquestrer les biens mobiliers garnissant le logement dans un garde meuble de son choix aux frais et risque du locataire,

— les condamner à satisfaire à toutes obligations du locataire sortant, notamment restituer les clefs et établir un état des lieux de sortie, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges multiplié par deux à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  14507 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la capitalisation des intérêts,

—  1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2024 a été renvoyée contradictoirement plusieurs fois pour aboutir à l’audience du 10 février 2025.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 10 février 2025, M. [E] [G], représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. M. [E] [G] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par note transmise en cours de délibéré il informe que la dette locative, indemnités d’occupation comprise s’ élève à 19731 euros. Il s’en rapporte à ses dernières conclusions écrites et expose:

— que les loyers ne lui ont jamais été remis en main propre, mais versés en espèces à la secrétaire de la société de Monsieur [G],

— que les règlements ont toujours été quittancés,

— que ces règlements n’ont jamais été réguliers, et souvent en retard,

— que le loyer n’a jamais été indexé,

— que si des travaux effectués par les locataires sont venus en compensation des loyers, ces travaux ne soldaient pas l’arriéré dû,

— que 9600 euros de travaux effectués ont été déduit du montant de l’arriéré locatif, et que cette somme a été intégré au montant du commandement,

— qu’a ses demandes de règlement, Monsieur [G] s’est vu opposer un comportement violent de la part de Monsieur [D],

— que même si la taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’est pas inscrite dans le bail en tant que charge récupérable, elle est implicitement comprise dans les charges locatives et que c’est donc à bon droit qu’elle a été comptabilisée dans le commandement de payer,

— que ce poste de taxe n’existait pas à la signature du bail.

— que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à compter du 7 juillet 2024

M. [F] [D] et Mme [H] [Z] épse [D], représentés, sollicitent du tribunal de :

— déclarer irrecevable l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail délivrée le 9 juillet 2024 à l’encontre des consorts [D],

— constater la présence d’une contestation sérieuse tenant au décompte du commandement de payer du 7 mai 2024 et la réalisation par le locataire de travaux à titre du paiement du loyer.

En conséquence,

— débouter Monsieur [G] de l’ensemble de ses demandes,

— les rejeter à toutes fins qu’elles comportent,

— condamner Monsieur [G] à verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [G] aux entiers dépens.

Au soutien de leur demande, ils exposent :

— que la demande aux fins de constatation de la résolution du bail est irrecevable car elle n’a pas été notifiée au représentant de l’ état au moins six semaines avant l’audience,

— que la demande de Monsieur [G] se heurte à une contestation sérieuse,

— que le décompte dans le commandement de payer comprend la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui n’est pas mentionnée dans le bail,

— qu’il n’a été convenu dans le bail aucune provision sur charge, seulement le versement d’un loyer de 3500 Francs,

— que le bailleur n’a pas justifié de cette taxe qu’il n’a jamais réclamé pendant 30 ans,

— que le bailleur indique dans le commandement de payer qu’aucun loyer n’a été payé en 2022 alors que les consorts [D] justifient d’un règlement de 4100 euros,

— que le commandement de payer ne prend pas en compte les travaux réalisés par Monsieur [D],

— qu’un accord était intervenu entre les parties pour qu’une partie du loyer soit compensée par des travaux effectués par des locataires , cela étant corroboré par les quittances de loyer qui ne sont jamais fixes et du montant du loyer prévu contractuellement,

— que la demande de doubler l’indemnité d’occupation se heurte aux dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2024 et a été renvoyée contradictoirement plusieurs fois pour aboutir à l’audience du 10 février 2025 ou elle a été plaidée.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 99-942 du 6 juillet 1989, « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’ état dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.»

Force est de constater que M. [E] [G] ne justifie pas avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action visant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans le bail signé entre les parties est donc irrecevable, de même que sa demande visant à faire prononcer l’expulsion des consorts [D], au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il est rappelé que la Cour de cassation a précisé que ce défaut de notification ne peut pas être régularisé au cours de l’instance et le délai de 6 semaines doit être respecté pour la première date d’audience inscrite par l’huissier sur l’acte introductif d’instance.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.»

En l’espèce, M. [E] [G] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 mars 2024, M. [F] [D] et Mme [H] [Z] épse [D] lui doivent la somme de 19731 euros.

Les consorts [D] contestent le montant de cette créance

1° Parce qu’il a été entendu verbalement que des travaux réalisé par Monsieur [D] dans les lieux occupés doivent venir en compensation des loyers et que le décompte locatif ne tient pas compte du prix de ces travaux.

2° Que la charge récupérable représentée par la taxe d’enlèvement des ordures ménagère n’est pas prévue dans le bail, et que les consorts [D] n’en sont donc pas redevables bien que cette taxe ait été in cluse dans le commandement de payer,

3° Que le décompte des loyers impayés pour l’année 2022 est erroné puisqu’il ne tient pas compte de la somme de 9600 euros de travaux qui ont été effectués cette même année.

Les pièces produites aux débats ne permettent pas au juge des référés de déterminer avec exactitude les sommes qui sont dues par les défendeurs au titre de l’arriéré locatif.

Le décompte actualisé de la dette locative produit par le demandeur en cours de délibéré ne mentionne pas les déductions qui ont pu être faites au titre du remboursement des travaux ni sur quelle partie des loyers elles viennent en compensation.

La contestation des consorts [D] est donc sérieuse.

Les demandes de Monsieur [E] [G] ne sauraient donc prospérer dans la phase préventive, contraignante ou exploratoire du référé.

Dès lors, il convient de le renvoyer à mieux se pourvoir et de le condamner aux entiers dépens.

Au regard des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et pour les motifs que l’équité commande, les demandes de ce chef seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Les droits et moyens des parties demeurant réservés quant au fond,

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le bail ,

DECLARONS irrecevable la demande de Monsieur [E] [G] de constatation de la résiliation du bail signé avec M. [F] [D] et Mme [H] [Z] épse [D] le 10 avril 1995 relatif aux locaux sis 365 chemin Mas de Coulondre à AIGUES VIVES 30670, ainsi que sa demande à prononcer l’expulsion,

Au titre de l’arriéré locatif,

RENVOYONS Monsieur [E] [G] à se pourvoir ainsi qu’il en avisera,

CONDAMNONS Monsieur [E] [G] aux entiers dépens ;

REJETONS les demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 17 mars 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge