Copie délivrée

à

la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES

M^e Laure PEYRAC

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 12]

**** Le 04 Mars 2025

1ère Chambre Civile

N° RG 18/04207 – N° Portalis DBX2-W-B7C-H7GH

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

La S.A.S FONCIA [I],

inscrite au RCS de [Localité 15] n°649 502 416, dont le siège social est [Adresse 6] à [Localité 15] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

S.A.S.U. FONCIA GECOVAR,

inscrite au RCS sous le n°304 577 000, prise en la personne de ses représentant légaux en exercice, domiciliés ès qualités audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9],

sise [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet FONCIA [Localité 15], Société par Actions Simplifiées au capital de 125 000 €, dont le siège social est : [Adresse 4] à [Localité 16], inscrite au RCS [Localité 15] sous le numéro 308 174 523, prise en la personne de son représentant légal, demeurant de droit audit siège social.

représentés par la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par la SCP IMAVOCATS, avocats au barreau de TOULON, avocats plaidant

à :

M. [A] [R]

né le 14 Février 1978 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 14]

Mme [O] [B] épouse [R]

née le 18 Décembre 1983 à [Localité 16],

demeurant [Adresse 14]

représentés par M^e Virgine COSMANO, avocat au barreau de TOULON, avocat plaidant, et par M^e Laure PEYRAC, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 03 Décembre 2024 devant Christophe NOEL, Juge, statuant comme juge unique, assistée de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE :

Par jugement mixte en date du 21/04/2023 auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, le tribunal judiciaire de NIMES a :

Dit que les époux [R] reconnaissent être redevables de la somme de 28 057,51 euros au titre des charges impayées antérieures au 2/03/2021 et la somme de 1 415,20 euros au titre des provisions exigibles à cette date.

Et avant dire droit,

Ordonné au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIA [Localité 15] de produire :

— Les éléments ou documents émanant du notaire en charge de la vente du bien immobilier des époux [R] justifiant de l’absence de remise de la somme de 29 852,71 euros au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] représenté par son syndic FONCIA [Localité 15] ainsi que des raisons de cette absence de remise de ladite somme au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] ou bien en cas de refus non justifié de la part du notaire en charge de la vente de remettre la somme de 29 852,71 euros au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] dans le cadre d’une intervention forcée.

— un décompte actualisé de sa créance envers les époux [R].

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 7 septembre 2023.

— sursis à statuer sur les autres demandes.

Selon ordonnance en date du 10/7/2024, le juge de la mise en état a fixé la clôture différée de l’instruction au 19/11/2024.

MOTIFS

I – SUR LES DEMANDES DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRE DE LA COPROPRIETE LES ECRINS REPRESENTEE PAR SON SYNDIC EN EXERCICE LA SAS FONCIA [Localité 15].

Attendu que selon jugement mixte en date du 21/04/2023 passé en force de chose jugée, le tribunal judiciaire de NIMES a :

— Dit que les époux [R] reconnaissent être redevables de la somme de 28 057,51 euros au titre des charges impayées antérieures au 2/03/2021 et de la somme de 1 415,20 euros au titre des provisions exigibles à cette date.

Attendu qu’il apparait que selon document en date du 19/10/2021 M.[T] [F] président de la SAS FONCIA TOULON agissant es qualité de syndic de la copropriété [Adresse 10] Toulon 83100 15 rue Gimelli a fait procéder à la mainlevée de l’hypothèque légale prise au service de la publicité foncière de TOULON au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] contre M. [A] [R] et Mme [O] [G] épouse [R] contre paiement de la somme de 29 852,71 euros, le versement de cette somme par M. et Mme [R] étant intervenu par la comptabilité de la SCP LACROIX [K] [U] [E] en date du 19 mars 2021 (virements de 380 euros et de 29 472,71 euros) par prélèvement sur le prix de vente ;

Il résulte de ces constatations que les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de la résidence LES ECRINS représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 15] à l’encontre des époux [R] apparaîssent désormais sans objet ce qu’il convient de constater, le syndicat des copropriétaires ne produisant aucun document ou autre élément de nature à établir que le versement de la somme de 29 472,71 euros n’aurait pas été effectuée par le notaire instrumentaire lors de la vente du lot n°21 de la copropriété par les époux [R].

II – SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DES EPOUX [R]

A. SUR LA RESPONSABILITE DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE LES ECRINS, DES SYNDICS la SAS FONCIA GEVOCAR et la SA FONCA [I]

Attendu que selon acte authentique en date du 17/11/2014 de Me [K] notaire, les époux [R] ont acquis le lot n°21 de l’ensemble immobilier prénommé [Adresse 9] situé [Adresse 1] (83) unique appartement du septième et dernier étage de la copropriété ;

Attendu que les époux [R] exposent avoir subi des infiltrations d’eau dans leur appartement au mois de décembre 2014 ayant conduit à l’intervention de l’entreprise SEV en décembre 2016 mandatée par le syndic FONCIA [I] ;

Attendu que les époux [R] qui sollicitent l’indemnisation de leurs préjudices consécutifs aux désordres affectant leur appartement versent au dossier notamment une facture de Inov’Bat en date du 8/03/2017 pour un montant TTC de 3924 euros ;

Que les époux [R] produisent afin de justifier des désordres affectant leur logement -Un procès-verbal de constat d’huissier en date du 22/10/2019 établi par Me [P], huissier de justice, mentionnant s’être transporté au logement des époux [R] requérants situé 7e étage gauche de l’immeuble situé [Adresse 2], dans lequel il indique :

« WC

Ces derniers sont situés en entrant sur le gauche. Je constate, au plafond, des traces d’infiltration de couleur brunâtre. Il m’est indiqué par le requérant que l’intégralité du logement avait fait l’objet de réfection en mars 2017, y compris les WC et que ces traces sont apparues après.

Véranda sud

Sur la partie ouest, je constate la présence d’un mur de façade recouvert d’un enduit. La peinture est largement craquelée et gondolée en partie haute ainsi qu’en partie médiane.

Il existe une colonne d’évacuation .[Localité 7]-ci présente des traces de coulures de couleur brunâtre , avec à sa jonction avec le plafond des traces de moissures noires, ainsi que de la peinture craquelée .

Dans cet espace, le plafond est peint en blanc, celui-ci est craquelé et gondolé en partie médiane sur toute sa largeur.

Les mêmes constatations sont à réaliser sur la partie Est du Plafond.

Séjour-Salle à manger

Dans le séjour, à proximité du coulissant donnant sur le Nord, je constate en partie basse des murs des traces d’infiltration et de moisissures (photo7).

A cet endroit, le mur présente une importante humidité .

Entre les deux coulissants exposés au Nord, je constate que la peinture est craquelée au niveau du plafond (photo 8).

Il existe un escalier permettant d’accéder à la toiture de l’immeuble ; Je constate dans la cage d’escalier et dans l’angle Nord Est, d’importantes traces de moisissures au niveau de la jonction entre le mur Nord et le mur Est (photo 9). » ;

Attendu que les époux [R] versent au dossier une facture INOV’BAT en date du 8/03/2017 pour des travaux réalisés au sein de leur appartement visant notamment à des peintures sur les murs, reprises d’enduits sur murs et plafond ;

Qu’il ressort de l’examen du dossier qu’un procès-verbal de réception en date du 15/12/2016 a été été signé par FONCIA [I] au nom de la copropriété à la suite de travaux d’étancheité complète de la terrasse pour un montant de 9 058,72 euros réalisés par l’entreprise SEV, travaux ratifiés par l’assemblée générale de la copropriété LES ECRINS du 29/06/2017 ;

Attendu que l’article 15 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose dans sa version applicable au 1e juin 2020 suite à l’ordonnance 2019-1101 du 30/10/2019 que:

« Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.

Si, à l’issue de l’instance judiciaire, l’action exercée dans l’intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot. ».

Que cependant, l’action en justice ayant été introduite dans la présente espèce le 8/03/2018, il en résulte que se trouve applicable l’ancienne version de l’article 15 issu de la loi du 10/07/1965 qui dispose :

« Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic».

Attendu qu’ un syndicat de copropriétaires est susceptible d’engager sa responsabilité civile envers des tiers, incluant les copropriétaires lorsque ces derniers subissent un préjudice, responsabilité pouvant découler de différents manquements, tels que des vices de conception ou de construction ou bien un défaut d’entretien des parties communes, ou encore les agissements fautifs de ses préposés ou administrateurs, dès lors que les actions ou les négligences du syndicat causent un préjudice aux copropriétaires ou à des tiers, de sorte que les époux [R] sont fondés à agir à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la copropriété LES ECRINS s’ils justifient de dommages matériels, de troubles de jouissance ou de préjudices financiers résultant d’un défaut d’entretien des parties communes tel que le toit terrasse.

Attendu par ailleurs que le syndic ayant pour mission de veiller à la bonne conservation de l’immeuble et au respect du règlement de copropriété. Il en résulte qu’en cas de dommages matériels, de troubles de jouissance ou de préjudices financiers affectant le bien d’un ou des copropriétaires, la responsabilité civile du syndic est susceptible d’être engagée en cas d’inaction ou de comportement fautif de sa part, à l’origine dommages matériels, de troubles de jouissance ou de préjudices financiers affectant le bien d’un ou des copropriétaires.

1. SUR LA RESPONSABILITE DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE LES ECRINS.

Attendu que L’article 14 de la loi du 10/7/1965 dans sa version antérieure au 1er/6/2020 indique :

« [Localité 8] des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Attendu cependant qu’il ressort de l’examen du dossier que l’assemblée générale des copropriétaires a voté les travaux destinés à permettre l’étancheité du toit terrasse ainsi que cela résulte de la lecture du procès-verbal d’assemblée générale du 26/04/2012 comme celui du 29/06/2017, de sorte qu’il ne saurait être fait grief par les époux [R] à la copropriété de s’être opposé aux travaux de réfection et d’étancheité du toit terrasse de l’immeuble et par conséquent avoir négliger l’entretien des parties communes ;

Attendu par conséquent qu’il y a donc lieu de débouter les époux [R] de leurs demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la copropriété LES ECRINS ;

2. SUR LA RESPONSABILITE DU SYNDIC la SAS FONCIA GECOVAR.

Attendu que les époux [R] soutiennent que les syndic de la copropriété FONCIA GECOVAR a commis une faute engageant sa responsabilité à la fois, en ne faisant pas ratifier par l’assemblée générale de la copropriété le remplacement par l’entreprise de M. [X], de l’entreprise GEERAM initialement désignée par l’assemblée générale du 26/04/2012 ordonnant les travaux d’étancheité du toit terrasse et dont le devis avait été validé et ne s’assurant pas que M.[X] disposait d’une assurance de garantie décennale afin de garantir les désordres qui sont survenus sur le toit terrasse après l’intervention de cet entrepreneur, faute qui a généré des préjudices à l’égard de la copropriété comme des époux [R] tandis que FONCIA [I] n’a pas déclaré le sinistre en responsabilité civile professionnelle et est intervenue tardivement pour mandater la SEV afin d’effectuer les travaux d’étanchéité de la terrasse terminés en décembre 2016 qui se sont révélés inefficaces de nouvelles infiltrations s’étant produites ainsi que cela résulte du procès-verbal de constat d’huissier du 22/10/2019 de Me [P] ;

Attendu qu’il ressort de la lecture de la résolution n°38 du procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété LES ECRINS en date du 29/06/2017 portant ratification complète de l’étancheité terrasse d’un montant de 9058,72 euros que celle-ci indique :

« Il est rappelé que les travaux ont été votés lors de l’assemblée générale du 26.04.2012 tenue par FONCIA GECOVAR, l’entreprise GEERAM avait été choisie. Cette dernière n’a pas souhaitée effectuer les travaux. Un autoentrepreneur a été choisi. Malgré les recherches effectuées par FONCIA [I], aucune attestation d’assurance ni contrat dommages ouvrages n’ ont été retrouvés. Le syndicat des copropriétaires demande que le COUTE DES TRAVAUX D’UN MONTANT DE 9058,72 euros SOIT PRIS EN CHARGE PAR LE CABINET FONCIA [I]. »

Attendu tout d’abord qu’il ressort de l’examen du dossier qu’il n’est pas justifié par le production du ou des procès-verbaux d’assemblée générales ordinaires ou extraordinaires pour l’année 2014 que l’entreprise [X] qui a été mandatée par le syndic FONCIA GECOVAR afin d’effectuer les travaux d’étancheité sur le toit terrasse en remplacement de l’entreprise GEERAM initialement désignée pour ces travaux par l’assemblée générale de la copropriété du 26/04/2012 d’une ratification de cette désignation de l’entreprise [X] et de son devis par une assemblée général ultérieure à celle du 26/04/2012 ;

Qu’en tout état de cause, à la lecture de la résolution n°38 du procès-verbal d’assemblée générale produit par le syndicat des copropriétaires LES ECRINS, la SA FONCIA [I] et la SAS FONCIA GECOVAR trouve caractérisée la faute du syndic FONCIA GECOVAR qui est responsable de la sélection des entreprises et dans ce cadre doit s’assurer qu’elles sont bien couvertes par une garantie décennale ce qui n’était manifestement pas le cas pour l’entreprise [X], tandis que le syndic doit également s’assurer de la conservation des attestations d’assurance qui doivent être accessibles en cas de sinistre à la copropriété et organisé la réception des travaux afin d’ activer la garantie décennale , ce qui n’a pas été le cas, de sorte que sera ainsi retenue la responsabilité de la SA FONCIA GECOVAR en qualité de syndic de la copropriété LES ECRINS dans les désordres affectant le toit terrasse de l’immeuble et les préjudices subis dans leur logement par les époux [R] depuis leur acquisition du logement en novembre 2014 ;

3. SUR LA RESPONSABILITE DU SYNDIC FONCIA [I].

Attendu par ailleurs que les époux [R] invoquent l’inaction et le comportement fautif du syndic FONCIA [I] qui n’a pas déclaré le sinistre en responsabilité civile professionnelle et est intervenue tardivement pour mandater la SEV afin d’effectuer les travaux d’étanchéité de la terrasse terminés en décembre 2016 qui se seraient révélées inefficaces de nouvelles infiltrations s’étant produites ainsi que cela résulte du procès-verbal de constat d’huissier du 22/10/2019 de Me [P] ;

Attendu qu’il ressort de la lecture du courrier en date du 1/09/2017 de M.[R] adressé à la gestionnaire de la SA FONCIA :

« S’agissant des désordres subis du fait des infiltrations du toit terrasse.

Après vérification, je vous précise que nous avons, suite à notre acquisition, procédé à la réalisation des travaux de rénovation au cours des mois de novembre et décembre 2014.A la suite de fortes pluies de fin novembre 2014, les désordres se sont accrus. C’est à compter de cette période que nous avons saisi FONCIA de la difficulté s’agissant des parties communes en cause. Nous n’avons pas déclaré de sinistre à notre assurance sur ce problème (nous avons en effet déclaré à notre assurance les sinistres causés aux lots du 6e étage en suite de nos travaux). Je ne sais d’ailleurs si vos services ont procédé à une déclaration de sinistre auprès de l’assureur garantissant la Copropriété. C’est ainsi que FONCIA a mandaté en décembre 2014 la société SEV qui a constaté les graves manquements du précédent entrepreneur [H]. Je n’ai jamais eu communication de ce rapport malgré mes demandes. Votre prédécesseur m’ayant confirmé l’absence de couverture par assurance régulière de M.[H] (et alors même que FONCIA se devait au titre de sa mission de surveillance de s’assurer de l’existence de ses assurances obligatoires). Il a fallu attendre octobre 2016 pour que la société SEV procède enfin aux travaux nécessaires. Nous avons donc fait reprendre les désordres une fois l’intervention de SEV terminé.

Je vous serai reconnaissant de bien vouloir me confirmer ma demande de prise en charge de la facture transmise et me faire parvenir un relevé de mon compte copropriétaire. »

Attendu que la gestionnaire de FONCIA syndic de la copropriété LES ECRINS a répondu le même jour par courriel à M.[R] :

« Monsieur,

Suite à votre réponse, vous m’indiquez que vous n’avez pas effectué de déclaration auprès de votre assureur pour la reprise des embellissements.

Cependant ce n’est pas au syndic de déclarer les dégâts dans les parties privatives.

Par contre les dégâts dans les parties communes doivent être déclarés par nos soins et je vous confirme que les réparations dans la cage d’escalier sont bien prises en charge par l’assurance immeuble (devis de la société FRAP qui doit être validé par les membres du conseil syndical et je reste dans l’attente du devis pour les portes du 5/6 étage. C’est pourquoi je ne peux répondre favorablement à votre demande concernant la prise en charge de votre facture. »

Les époux [R] soutiennent que le syndic de copropriété FONCIA [I] aurait ainsi commis une faute en éludant le droit à indemnisation des époux [R] au motif qu’elle n’a pas à assumer le coût relatif à la remise en état de l’appartement des défendeurs qu’il appartient de faire prendre en charge par leur assurance personnelle d’habitation multirisque.

Attendu que le syndic n’a pas à intervenir lorsqu’un sinistre survient dans un logement, sauf s’il affecte les parties communes, de sorte que c’est au copropriétaire du logement d’agir car il s’agit de parties privatives.

Attendu par conséquent que le syndic de la copropriété n’est tenu d’effectuer les démarches que lorsqu’un sinistre provient des parties communes ou les affecte, comme dans le cas du débordement d’un dégât des eaux dans la cage d’escalier.

Que dans l’espèce, Mme [N] salariée de la SA FONCIA [I] ayant reconnu dans son courriel du 1/09/2017 :« Par contre les dégâts dans les parties communes doivent être déclarés par nos soins et je vous confirme que les réparations dans la cage d’escalier sont bien prises en charge par l’assurance immeuble », a ainsi reconnu l’existence de dégâts affectant les parties communes comme les escaliers et qu’il appartenait donc à la SA FONCIA [I] de déclarer également les dégâts affectant les parties privatives du logement des époux [R] ;

Que dès lors, la SA FONCIA [I] ne pouvait refuser la prise en charge par elle ou son assureur de la facture INOV’BAT du 8/03/2017 d’un montant de 3924 euros TTC, de sorte qu’ en agissant de la sorte ce qui a eu pour effet de retarder l’indemnisation des époux [R] et de leur assumer des avances de trésorerie générant un préjudice financier, a la SA FONCIA [I] a commis une faute génératrice d’un préjudice pour les époux [R] ;

Attendu par ailleurs que selon courriel en date du 15/12/2014 adressé par Mme [R] à M.[D] [Y] assistant de copropriété salarié de FONCIA [I] que celle-ci indique :

« Monsieur [Y],

Ci-joint un devis réalisé par l’entreprise Inov’Bat pour la réalisation de l’étancheité du toit terrasse de la résidence [Adresse 11].

Il vous sera ainsi possible de le comparer avec celui de l’entreprise ECV.

Je sais que cette dernière vous a informé de la gravité de la situation et de l’absence de travaux réalisés dans les règles de l’art. L’étancheité n’est en effet pas assurée sur l’ensemble de ce toit terrasse, causant de la sorte d’importantes infiltrations, au vu des dernières intempéries.

La situation présente une réelle urgence, dès lors que nous rentrons dans l’hiver et que de fortes pluies sont encore à prévoir.

La réalisation de nos propres travaux de rénovation se trouve plus que contrariée par ce défaut d’étancheité puisque les infiltrations ont fortement détérioré les cloisons de placoplatre tout récemment posées. Les prochaines pluies généreront nécessairement les mêmes conséquences, tant que les travaux d’étancheité du toit ne seront pas réalisés.

J’attend de vos nouvelles quant aux différentes démarches entreprises ou à entreprendre par le syndic notamment quant à la mise en œuvre de la garantie décennale, et suttout la mise en œuvre de ces travaux urgents qui devrait intervenir sans délais. ».

Attendu qu’il ne ressort pas des réponses ultérieures de M.[Y] en date du 15/12/2014 et du 27/01/2015 comme de celle en date du 16/10/2015 de Mme [S] [C] également salariée de FONCIA [I] que le syndic de la copropriété LES ECRINS ait contesté que la réalité des désordres affectant le toit terrasse de l’immeuble en raison du défaut d’étancheité nonobstant des travaux de réfection dudit toit terrasse votés par l’assemblée générale de la copropriété le 26/04/ 2012 et de l’intervention d’une entreprise à cette fin de réfection sur le toit terrasse, identifiée comme celle de M.[H] , Mme [S] répondant à M.[R] dans son courriel du 16/10/2015 :

« Bonjour Maître, je vous prie de trouver ci-joint tous les courriers adressés à M.[H], je n’ai pas contacté son assureur , j’ai confondu avec un autre immeuble, en effet nous n’avons pas ses coordonnées d’assurance que nous lui avons demandé à plusieurs reprises. ..» ;

Attendu qu’interrogée par courriel en date du 1er mars 2016 par M.[R] :

« Enfin, je suis toujours dans l’attente des suites que vous entendrez donner quant au problème d’étancheité du toit de l’immeuble, les diverses entreprises envoyées par vos soins étant passées constater les diligences à réaliser .Comme vous le savez , le problème dépasse l’entretien de mon seul lot et n’est pas sans incidence sur l’état de la cage d’escalier. .. »,

Mme [V] [I] indiquait :

« Nous allons demander d’autres devis comparatifs que nous vous ferons parvenir.

..Je vous informe que nous n’arrivons toujours pas à entrer en contact avec l’entreprise qui a initialement effectué les travaux, vous vous étiez proposé lors de notre rendez-vous en nos bureaux du 04/01/2016 de lui adresser un courrier RAR, avez-vous de votre côté eu une réponse de votre part ? Nous avons demandé 3 devis pour la réfection de cette toiture terrasse. Qui seront mis à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale… ».

Qu’interrogée à nouveau par M.[R] par courriel sur l’absence de réalisation des travaux de réfection du toit terrasse, Mme [S] répondait dans un courriel du 29/09/2016 :

« Bonjour Maître [R],

Je vous informe qui le première entreprise missionnée m’a fait faux bond, en effet elle voulait commencer les travaux mardi mais comme vous n’étiez pas dispo elle ne pouvait pas revenir avant 2 mois. J’ai donc annulé leur devis et donné l’ordre de service à une autre. Je l’ai fait ce matin vous trouverez-ci-joint leur devis avec les coordonnées , je leur ai également transmis les vôtres »

Attendu que l’ article 18 de la loi du 10/7/1965 dans sa version en vigueur à la date de l’introduction de l’instance mentionne :

« I. – Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci .. » ;

Attendu que sont considérés comme des travaux urgents, la réparation ou le remplacement d’une chaudière collective, les travaux permettant de remédier à de graves problèmes de chauffage, la réparation d’un mur séparatif qui s’écroule mais aussi les problèmes d’étanchéité d’un toit-terrasse ;

Attendu par conséquent que le syndic peut être accusé de négligence s’il ne fait pas procéder aux travaux urgents a fortiori, si des copropriétaires signalent des défaillances portant atteinte à la conservation de l’immeuble au syndic et que celui-ci n’engage pas de travaux ou qu’il tarde à les faire exécuter, sa responsabilité peut être engagée, sauf dans le cas où une assemblée générale les copropriétaires vote le report des travaux en raison de manque de moyens pour les financer, ce qui ne dispense pas cependant le syndic doit de prendre les mesures conservatoires nécessaires.

Attendu par conséquent le syndic FONCIA [I] étant informé dès son entrée en fonction des problèmes d’étancheité du toit terrasse notamment en raison des courriels que lui ont adressé régulièrement les époux [R] depuis le 15/12/2014, avait l’obligation d’engager des travaux dès lors l’absence de réaction rapide entraînerait un préjudice imminent à savoir dans l’espèce les problèmes d’étancheité d’un toit terrasse, puis ensuite convoquer une assemblée générale immédiatement après les avoir engagés auquel cas les provisions appelées au syndicat des copropriétaires pourrait être contestées.

Qu’en tout état de cause, les travaux ayant été préalablement votés pendant une assemblée générale des copropriétaires le 26/04/2012, il appartenait à la SA FONCIA [I] de s’assurer que ces travaux avaient bien été menés à terme et effectués selon les règles de l’art et, à défaut non seulement de poursuivre l’entreprise qui aurait effectuer des travaux non conformes aux règles de l’art afin d’obtenir une remise en état et/ou une indemnisation, mais aussi dans l’urgence afin d’éviter des dommages imminents aux habitants de l’immeuble copropriétaires ou locataires ou à tout le moins de circonscrire et limiter ces dommages imminents, de faire effectuer rapidement des travaux de réfection du toit terrasse, ce qui n’a pas été le cas ;

Qu’en effet il ressort de l’échange des courriels entre les époux [R] et les salariés de la SA FONCIA [I] que celle-ci n’a pas retrouvé l’entreprise [X] responsable apparemment des travaux défectueux sur le toit terrasse afin de la contraindre à accomplir des travaux de remise en état mais surtout à tarder à contacter une entreprise afin de remédier aux travaux d’étancheité de la toiture terrasse, l’entreprise SEV n’étant intervenu que lors du dernier trimestre 2016 soit deux ans après le 1er signalement figurant au dossier des infiltrations par les époux [R] à savoir le courriel du 15/12/2014 adressé au salarié du syndic FONCIA [I] ;

Attendu par conséquent qu’il résulte de ces éléments d’appréciation que la SA FONCIA [I] a commis des fautes résultant de son inaction et de ses réponses dilatoires aux époux [R], fautes à l’origine des préjudices subis par les époux [R] ;

B. SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES INDEMNITAIRES DES EPOUX [R]

1. SUR LA DEMANDE EN REMBOURSEMENT DE LA FACTURE INOV’BAT DU 8/03/2024 D’UN MONTANT DE 3 924 EUROS.

Vu l’article 9 du CPC,

Attendu que les époux [R] sollicitent l’indemnisation de leurs préjudices consécutifs aux désordres affectant leur appartement versent au dossier notamment une facture de Inov’Bat en date du 8/03/2017 pour un montant TTC de 3 924 euros correspondant aux travaux entrepris dans le logement des époux [R] suite aux infiltrations ;

Que les époux [R] produisent afin de justifier des désordres affectant leur logement , un procès-verbal de constat d’huissier en date du 22/10/2019 établi par Me [P] huissier de justice [Localité 15] ;

Que dès lors en l’état de ces constatations, il convient de condamner in solidum la SAS FONCIA GECOVAR et la SA FONCIA [I] à payer aux époux [R] la somme de 3 924 euros TTC représentant le montant de la facture Inov’Bat du 8/03/2024.

2 .SUR LA DEMANDE AU TITRE DU PRÉJUDICE DE JOUISSANCE.

Attendu que les époux [R] sollicitent l’octroi de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance à hauteur de 6 600 euros ;

Que les époux [R] versent au dossier à l’appui de leur demande un avis de valeur en date du 10/01/2018 établi par ROYAL IMMO indiquant que la valeur locative du logement dont ils sont propriétaires au [Adresse 2] peut s’établir à 1100 euros par mois hors charge de sorte qu’ils estiment leur préjudice de jouissance comme représentant 25% de la valeur locative sur 24 mois pour la période de décembre 2014 à décembre 2016 ;

Que cependant, les époux [R] ne versent au dossier qu’un procès-verbal de constat du 22/10/2019 faisant état de désordres postérieurs de 3 ans à la période visée par leur demande au titre du trouble de jouissance ;

Qu’ils ne produisent pas au dossier de témoignages ou procès-verbal de constat d’huissiers faisant état de l’indisponibilité totale ou partielle de certaines pièces du logement en raison des infiltrations ;

Que dès lors le préjudice de jouissance ne peut consister que dans la gêne et la crainte de vivre dans un logement humide en raison des infiltrations d’eau non résolus qui sera fixé à partir de la valeur locative du bien de 1 100 euros par mois à 20% de ladite valeur, ce qui représente sur 24 mois la somme de 5 280 euros ;

Attendu par conséquent qu’il convient de condamner in solidum la SAS FONCIA GECOVAR et la SA FONCIA [I] à payer aux époux [R] la somme de 5 280 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance ;

3. SUR LA DEMANDE EN DOMMAGES-INTÉRÊTS POUR RÉSISTANCE ABUSIVE ET ABUS DE PROCÉDURE.

Attendu que les époux [R] sollicitent l’octroi d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive et de l’abus de procédure ;

Attendu cependant que les époux [R] ne versent aux débats aucun élément de nature à justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui d’être contraint d’ester en justice susceptible d’être indemnisé dans le cadre des frais irrépétibles de l’instance, ni distinct du préjudice de jouissance lié notamment au retard à faire procéder à des travaux d’étancheité de la terrasse toiture de l’immeuble déjà indemnisé ; Qu’en tout état de cause, il n’appartient pas à la juridiction d’allouer des dommages-intérêts sur une base exclusivement forfaitaire ;

Attendu par conséquent qu’en l’état de ces constatations, il y a donc lieu de débouter les époux [R] de leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour résistance abusive et abus de procédure.

4. SUR LA DEMANDE DE COMPENSATION.

Vu les articles 1347 et suivants du code civil,

Attendu qu’il n’y a pas lieu à prononcer la compensation.

5. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION IN SOLIDUM DE FONCIA GECOVAR ET FONCIA [I] À PRENDRE EN CHARGE LES TRAVAUX DE RÉFECTION DE LA TOITURE TERRASSE DÉFECTIEUX AINSI QUE LES TRAVAUX DE REMISE EN ÉTAT RÉALISÉS EN DÉCEMBRE 2016 AU SEIN DE LA COPROPRIÉTÉ LES ECRINS.

Vu l’article 15 de la loi du 10/7/1965 dans sa version antérieure au 1/06/2020,

Attendu que les époux [R] sollicitent la condamnation in solidum de FONCIA GECOVAR et FONCIA [I] à prendre en charge les travaux de réfection de la toiture terrasse défectieux ainsi que les travaux de remise en état réalisés en décembre 2016 au sein de la copropriété LES ECRINS ;

Attendu si un copropriétaire peut, lorsque l’atteinte portée aux parties communes, notamment par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n’a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu’il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d’affecter à la réalisation de ces travaux.

Attendu par conséquent que les époux [R] seront déboutés de leur demande sur ce chef.

III – SUR LES AUTRES DEMANDES ACCESSOIRES.

Attendu qu’il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Attendu qu’il apparaît inéquitable de laisser à la charge des époux [R] les frais irrépétibles de l’instance, de sorte qu’il convient de condamner in solidum la SAS FONCIA GECOVAR et la SA FONCIA [I] à payer aux époux [R] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que les demandes du syndicat des copropriétaires de la copropriété LES ECRINS représentés par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 15] sont sans objet,

DIT que la SAS FONCIA GECOVAR et la SA FONCIA [I] ont commis des fautes à l’origine des préjudices subis par les époux [R],

Par conséquent,

CONDAMNE in solidum la SAS FONCIA GECOVAR et la SA FONCIA [I] à payer aux époux [R] à titre de dommages-intérêts les sommes suivantes :

—  3 924 euros au titre du remboursement de la facture Inov’Bat en date du 8/03/2024.

-5 280 euros au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance.

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE in solidum la SAS FONCIA GECOVAR et la SA FONCIA [I] au paiement des entiers dépens, distraits au bénéfice de M^e Laure PEYRAC, avocat, sur sa due affirmation de droit.

CONDAMNE in solidum la SAS FONCIA GECOVAR et la SA FONCIA [I] à payer aux époux [R] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du CPC.

Le présent jugement a été signé par Christophe NOEL, Juge et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,