TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01378 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KWAL

[T] [O]

C/

[K] [Z]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 MAI 2025

DEMANDERESSE :

Mme [T] [O]

domiciliée : chez Madame [M] [R], Mandataire judiciaire exerçant les fonctions de tutrice de Mme [T] [O], représentant légal

261 Chemin Vieux

30250 AUBAIS

représentée par Maître Camille ANDRE, avocat au barreau de NIMES,

DEFENDERESSE :

Mme [K] [Z]

née le 29 Mars 1965 à CHOISY LE ROI (VAL-DE-MARNE)

13 Route de NIMES

30420 CALVISSON

représentée par M^e Camille ALLIEZ, avocat au barreau de NIMES substitué par M^e Laurie KACI, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Richard COUTON, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 12 mars 2025

Date du Délibéré : 14 mai 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 14 Mai 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Selon acte sous seings privés en date du 25 septembre 1991, à effet du 1er octobre 1991, Monsieur [O] a donné à bail à Madame [K] [Z] une villa de type 3 avec jardin et garage, situé sur la commune de CALVISSON (30240), 13 route de NIMES, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3 000 francs et 75 francs de provision pour charges. Le loyer actuel de 456,06 € n’a jamais été réévalué depuis cette date.

Ce bien a été attribué à Madame [T] [O] à la suite du décès de Monsieur [O].

Madame [O] a été placée sous le régime de la tutelle depuis le 19 mars 2025 et est représentée par Madame [M] [R], mandataire judiciaire.

En date du 28 mars 2024 la bailleresse a signifié à la locataire une demande par le bailleur en révision de loyer sur la base de 879 € mensuels hors charges, la hausse s’effectuant par 1/6 pendant 6 ans à hauteur de 70,40 € mensuel. En référence de loyer, sont joints à l’acte les fiches de cinq biens présentant des caractéristiques similaires situés dans la même zone géographique.

En réponse, Madame [Z], par courrier recommandé avec accusé de réception, en date du 30 mai 2024, a contesté cette augmentation.

A la suite de cette réponse, une réunion de la Commission Départementale de Conciliation des Rapports locatifs du GARD s’est déroulée le 23 septembre 2024 mais aucun accord n’a été conclu.

C’est en l’état, qu’en date du 26 septembre 2024, enregistrée au greffe le 27 septembre, Madame [O] a déposé une requête aux fins de saisine du Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NIMES afin d’obtenir la réévaluation du loyer de Madame [Z] et de la condamner à payer la somme de 1 000 € de dommages et intérêts.

Appelée à l’audience du 13 novembre 2024 l’affaire a été renvoyée au 8 janvier puis au 12 mars 2025.

En demande, Madame [O], représentée, s’en rapporte à ses conclusions :

FIXER le loyer révisé de Madame [Z] à la somme de 879 € par mois,

JUGER que cette révision se fera par 1/6 pendant 6 ans à hauteur de 70,40 € mensuels,

RAPPELER que cette révision s’ajoute à l’indexation annuelle en fonction de l’indice IRL,

FIXER le loyer dû par Madame [Z] à compter d’octobre 2024 à 542,51 € par mois,

CONDAMNER Madame [Z] au paiement de 1 800,53 € au titre des arriérés de loyer d’octobre 2024 à février 2025, sauf à parfaire au jour du jugement à venir,

DEBOUTER Madame [Z] de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

En défense, Madame [Z], représentée, demande au Tribunal de :

Débouter Madame [T] [O] de toutes ses demandes,

Juger que la révision du loyer sollicitée par Madame [T] [O] est contraire aux articles 7 et suivants de la loi du 6 juillet 1989,

Condamner Madame [T] [O] à payer à Madame [K] [Z] la somme de

2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire est mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande de réévaluation des loyers :

L’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “(…) c) Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué.

Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l’article 19.

Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas du présent c et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission de conciliation.

A défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 p. 100 si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

La révision éventuelle résultant du d ci-dessous s’applique à chaque valeur ainsi définie.

d) Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

L’augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation de l’indice national mesurant le coût de la construction, publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

e) Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat fixe la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. “

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats par Madame [O] et notamment le procès-verbal de la Commission Départementale de Conciliation des Rapports locatifs du GARD du 23 septembre 2023, les différentes références de locations pour le même type de villa dans le même village et les factures des entretiens réalisés dans le bien que celui-ci est loué significativement en dessous du montant moyen actuel pour un bien comparable, soit 886 € et qu’il est régulièrement entretenu.

Pour sa part, Madame [Z] produit notamment des photos non datées et un jugement du Tribunal d’instance de NIMES, en date du 4 décembre 2018, mais ne présente aucun élément relatif à son exécution.

En conséquence, il sera jugé que le loyer est manifestement sous-évalué et qu’il doit donner lieu à réévaluation sur la base de 879 € par mois, dès lors qu’elle est supérieure à 10%, cette hausse s’appliquera par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur.

Cette réévaluation s’appliquera le 1er mois suivant la notification du présent jugement.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Madame [O] ne fait aucune demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie“, en conséquence, Madame [Z] sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE le loyer révisé de Madame [K] [Z] à la somme de 879 € par mois,

JUGE que cette révision se fera par 1/6 pendant 6 ans à hauteur de 70,40 € mensuel,

RAPPELLE que cette révision s’ajoute à l’indexation annuelle en fonction de l’indice IRL,

FIXE le loyer dû par Madame [Z] à compter du mois suivant la notification du présent jugement à 542,51 € par mois,

DEBOUTE Madame [T] [O] du surplus de ses demandes,

Condamne Madame [K] [Z] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le

14 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, Le Juge,