Copie délivrée

à

la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE

la SEP [V] [Y] ET INGRID [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 8]

**** Le 11 Mars 2025

Troisième Chambre Civile

N° RG 23/04477 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KEX5

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

M. [P] [M]

né le 06 Octobre 1980 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Leila ABDOULOUSSEN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant, M^e Laurie KACI, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant

à :

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS DP CARRE RICHTER GROUPE IMMOBILIER inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n°530 814 904 dont le siège est sis [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, la SEP FABIEN GONZALEZ ET INGRID BARBE, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 11 Mars 2025 devant Marianne ASSOUS, Vice-Président, statuant comme juge unique, assistée de Corinne PEREZ, Greffier, et qu’il en a été délibéré.

N° RG 23/04477 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KEX5

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [M] est propriétaire de lots au sein de la copropriété Résidence [Adresse 3] située à [Localité 7].

Le 12 juin 2023, une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue.

Par acte en date du 11 septembre 2023, Monsieur [P] [M] a assigné le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS DP CARRE RICHTER GROUPE IMMOBILIER aux fins principalement d’annulation de l’assemblée générale en date du 12 juin 2023 et subsidiairement d’annulation des résolutions n°12, 14, 15 et 16 de ladite assemblée.

Par ordonnance de redistribution du 5 septembre 2024, l’affaire a été transférée à la troisième chambre civile du Tribunal Judiciaire de Nîmes.

La clôture a été fixée au 13 décembre 2024.

Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 12 décembre 20224, Monsieur [M] demande au tribunal, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :

PRINCIPALEMENT

ANNULER l’assemblée générale en date 12 juin 2023,

SUBSIDIAIREMENT

ANNULER les résolutions n°12,14, 15 et 16 de l’assemblée générale en date du 12 juin 2023,

EN TOUTE HYPOTHESE,

— PRONONCER son exonération, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1654 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] de toutes ses demandes,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] au paiement de la somme de 3.500 euros conformément à l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] aux entiers dépens.

Sur la nullité de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 12 juin 2023, Monsieur [M] fait état d’une erreur sur la convocation de l’assemblée générale ainsi que sur le procès-verbal.

Il fait en outre valoir que la modification de la clé de répartition des charges ne résulte pas d’une mise en conformité de la loi de 1965 de sorte que le nouvel état descriptif de division créant une nouvelle répartition des charges aurait dû être voté à l’unanimité des voix.

En réponse au moyen du défendeur tiré de ce qu’une assemblée générale postérieure du 18 décembre 2023 a annulé les résolutions du 12 juin 2023, il argue de ce qu’une nouvelle assemblée générale ne peut annuler les résolutions que dans l’hypothèse où la nouvelle résolution est prise dans l’intérêt collectif des copropriétaires, qu’elle ne porte pas atteinte à leurs droits, et qu’elle se fonde sur des circonstances nouvelles.

Il estime que la résolution n°12 ne respecte pas le règlement de copropriété en notant notamment qu’aucune circonstance nouvelle n’est intervenue entre les deux assemblées générales.

Il considère que le syndic a tenté de faire échec à ses droits en usant de mauvaise foi pour l’évincer de son droit de vote et de ses droits de copropriétaire. Il ajoute que l’assemblée du 1er avril 2021 n’a pas voté de résolution visant à accepter une modification du droit de vote ou du principe de répartition de charge.

Sur la nullité de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 12 juin 2023, le demandeur fait valoir que le protocole d’accord avec Orange n’était pas joint dans son intégralité dans la convocation à l’assemblée, de telle sorte que les copropriétaires n’ont pas pu prendre connaissance du contrat, et que le défendeur n’expose pas les circonstances nouvelles permettant un second vote.

Sur la nullité de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 12 juin 2023 relative à la demande d’autorisation d’une copropriétaire de créer des ouvertures modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble, il note qu’elle ne joint aucun document relatif à cette modification ni en la consistance des travaux, en violation de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la nullité de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 12 juin 2023 relative à la pose d’une clôture par une copropriétaire, le demandeur soutient qu’il n’est pas justifié de la clôture envisagée de sorte que les copropriétaires n’ont aucune visibilité sur l’aménagement sollicité, en violation de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965.

Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 3 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] représentée par son syndic en exercice la SAS DP CARRE RICHTER GROUPE IMMOBILIER demande au tribunal, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, de :

— DEBOUTER Monsieur [M] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 12 juin 2023,

— DIRE ET JUGER que les résolutions 12, 14 et 15 de l’assemblée générale du 12 juin 2023 ont été annulées par l’assemblée générale du 18 décembre 2023,

— DIRE ET JUGER que la demande de nullité de Monsieur [M] des résolutions 12, 14 et 15 de l’assemblée générale du 12 juin 2023 est sans objet,

— DIRE ET JUGER que l’assemblée générale a pu se prononcer sans équivoque sur la résolution n°16,

N° RG 23/04477 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KEX5

— DEBOUTER Monsieur [M] de sa demande de nullité de la résolution n°16,

— DEBOUTER Monsieur [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— CONDAMNER Monsieur [M] à lui verser la somme de 3.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [M] aux entiers dépens de l’instance,

— RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.

Sur la résolution n°12 de l’assemblée générale, le défendeur soutient que le modificatif de l’état descriptif de division portant sur la création de parties communes spéciales garages/celliers constitue une mise en conformité du règlement de copropriété, et fait valoir que le principe du modificatif avait été adopté lors de l’assemblée générale du 1er avril 2021 de sorte que la résolution n’est pas entachée de nullité.

Il fait état de la possibilité d’annuler et remplacer cette résolution en expliquant que le modificatif d’état descriptif de division du 2 avril 2022 contenait une erreur matérielle concernant les lots 26 et 27, qu’au moment de l’assemblée générale du 18 décembre 2023 la résolution 12 de l’assemblée générale du 12 juin 2023 n’avait pas été exécutée, et que la résolution n°4 de l’assemblée du 18 décembre 2023 a annulé et remplacé la résolution 12 dans l’intérêt collectif des copropriétaires pour corriger l’erreur contenue dans le modificatif d’état descriptif de division du 2 avril 2022.

Il considère que l’erreur matérielle a été rectifiée ce qui constitue un élément nouveau. Il argue de ce qu’il est constant qu’une assemblée générale peut revenir sur une décision précédente en l’absence d’exécution de la décision annulée et sans porter atteinte à l’intérêt collectif, ce qui est le cas en l’espèce. Ainsi, il estime que la résolution 12 de l’assemblée générale du 12 juin 2023 a été valablement annulée par l’assemblée générale du 18 décembre 2023 de sorte que la demande de Monsieur [M] est devenue sans objet.

Sur la demande relative à la résolution n°14 de l’assemblée générale, qu’il estime devenue sans objet, il soutient que le protocole d’accord avec Orange était joint dans son intégralité à la convocation du 17 novembre 2023 et estime que la production de l’intégralité de la convocation constitue une circonstance nouvelle permettant un second vote. Il ajoute qu’au jour de l’assemblé générale du 18 décembre 2023, cette résolution n’avait pas été exécutée, qu’elle était dans l’intérêt de tous les copropriétaires en ce qu’il s’agissait d’implanter dans l’immeuble des équipements de télécommunication permettant de bénéficier de services à très hauts débits.

Sur la résolution n°15 de l’assemblée générale, le syndic soutient que les conditions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 ont été respectées car l’ordre du jour de l’assemblée générale mentionnait avec précision la demande d’autorisation et comportait le projet de résolution soumis au vote de sorte que chaque copropriétaire a eu connaissance du projet de résolution énonçant avec précision la nature et les caractéristiques des travaux projetés.

Il indique que lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2023, cette résolution, qui n’avait pas été exécutée, a été annulée et remplacée. Il estime qu’elle ne portait pas atteinte à l’intérêt collectif et que la communication des plans et documents constitue une circonstance nouvelle permettant un second vote.

Sur la résolution n°16 de l’assemblée générale, il soutient que la demande de pose de clôture d’une copropriétaire était précise, que la description ne pouvait pas être plus précise, et que les copropriétaires pouvaient prendre leur décision en toute connaissance de cause.

A l’audience du 14 janvier 2025 l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en nullité de l’assemblée générale du 12 juin 2023

Si le dispositif des conclusions de Monsieur [M] contient une demande principale en nullité de l’assemblée générale du 12 juin 2023, qui comprend seize résolutions, dans sa totalité, force est de constater que lesdites conclusions ne contiennent aucun développement sur cette demande.

Cette demande ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande en nullité de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 12 juin 2023

Le procès-verbal d’assemblée générale du 18 décembre 2023 contient une résolution n°4 intitulée « Approbation du nouvel Etat descriptif de division » ainsi rédigée :

« La résolution 13 de l’assemblée générale du 01 avril 2021 rappelait que la modification des règlements qui doit en principe être votée selon la règle de l’unanimité peut être votée à la majorité simple des personnes présentes ou représentées. Cette assemblée générale avait mandaté le Syndic et le Conseil Syndical pour étudier notamment la création d’une clé de répartition « garages », et d’autres clés si nécessaire, afin de répartir plus justement les charges aux lots concernés. Elle avait validé un budget de 2000.00 € pour le calcul des nouvelles clés de répartition ainsi créées par un géomètre expert. (…) Ce modificatif a été soumis à l’assemblée générale du 12 juin 2023 et a été approuvé par la résolution 12 à la majorité des voix exprimées. Le modificatif de l’Etat Descriptif de Division porte sur la création de parties communes spéciales garages/celliers. L’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 (…) L’article 6-2 alinéa 2 (…)

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Ce modificatif constitue une mise en conformité du règlement de copropriété avec les dispositions des articles 6-2 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965. (…) Cependant, le modificatif d’état descriptif de division le 02 avril 2022 du cabinet BBASS contenait une erreur matérielle concernant les lots 26 et 27. A ce jour, la résolution 12 de l’assemblée générale du 12 juin 2023 n’a pas été exécutée. La présente résolution annule et remplace la résolution 12 du 12 juin 2023 dans l’intérêt collectif des copropriétaires. En conséquence, l’Assemblée Générale approuve le modificatif de l’état descriptif de division selon le projet rectifié du Cabinet BBass du 11 octobre 2023. (…) cette résolution est adoptée à l’unanimité des voix exprimées. ».

Il apparaît que cette résolution, adoptée à l’unanimité des voix exprimées, a été prise dans l’intérêt général.

Il est en outre relevé :

— que la survenance de circonstances nouvelles n’est pas constamment un préalable indispensable à une résolution annulant et remplaçant une autre résolution,

— qu’en tout état de cause en l’espèce la production d’un nouvel état descriptif de division selon le projet rectifié en date du 11 octobre 2023 en constitue une.

En conséquence Monsieur [M] sera débouté de sa demande tendant à la nullité de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 12 juin 2023, devenue sans objet.

Sur la demande en nullité de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 12 juin 2023

Il ressort du I 3° de l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 que les conditions essentielles du contrat, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, doivent être notifiées au plus tard en même temps que l’ordre du jour pour la validité de la décision.

La résolution n°5 du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 décembre 2023 intitulée « Raccordement fibre optique Orange » est ainsi rédigée : « L’assemblée générale du 12 juin 2023 dans sa résolution n°14 a donné mandat au Syndic pour signer le protocole d’accord avec Orange concernant le raccordement gratuit au réseau interne en fibre optique. Cependant, il a été reproché l’absence de production du protocole d’accord dans son intégralité. A ce jour, la résolution 14 de l’assemblée générale du 12 juin 2023 n’a pas été exécutée. La présente résolution annule et remplace la résolution 14 du 12 juin 2023 dans l’intérêt collectif des copropriétaires. Dès lors, l’Assemblée Générale, après examen de la proposition de déploiement du réseau interne en fibre optique d’Orange visant à implanter dans l’immeuble des équipements de télécommunication permettant de bénéficier de services à très hauts débits (FTTH), autorise Orange ainsi que les opérateurs FTTH (…) à implanter à leur frais un réseau de fibre optique en immeuble (…), mandate le Syndic pour signer le protocole d’accord avec Orange, sous couvert de l’accord systématique du conseil syndical. (…) cette résolution est adoptée à la majorité absolue. ».

Il est rappelé que la survenance de circonstances nouvelles n’est pas constamment un préalable indispensable et il est observé que la communication du contrat est de nature à en constituer une.

En définitive, la demande en nullité de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 12 juin 2023 est également devenue sans objet de sorte qu’elle sera également rejetée.

Sur la demande en nullité de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 12 juin 2023

Le premier alinéa de l’article 25-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. A cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.

L’alinéa 3 de l’article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit que lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Il ressort de l’article 11 du même décret que le descriptif détaillé des travaux mentionné au premier alinéa de l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 est notifié au plus tard en même temps que l’ordre du jour pour l’information des copropriétaires (II, 8°), et non pour la validité de la décision (I).

Monsieur [M], qui reproche l’absence de communication de document, invoque au soutien de cette prétention la convocation à l’assemblée générale du 12 juin 2023.

Le projet de résolution notifié avec l’ordre du jour énonçait avec précision la nature et les caractéristiques du projet permettant à l’assemblée de prendre connaissance de l’implantation et de la consistance des travaux en ce que l’ordre du jour joint à la convocation à l’assemblée générale du 12 juin 2023 mentionne : « Suite à la demande de Mme [S] : « (…) suite au possible aménagement des combles acquises lors de l’AG du 1er avril 2021, je souhaite aménager une partie de celles-ci. Ma demande porte : sur la pose de 4 velux (2 sur la partie EST du toit et 2 sur la partie NORD), sur l’ouverture de la façade EST : une porte fenêtre à la place de la fenêtre existante. (…) » ».

En tout état de cause s’agissant de la production d’un document relatif aux travaux, est notamment joint à la convocation à l’assemblée générale extraordinaire du 18 décembre 2023, contenant à l’ordre du jour la demande de Madame [S] et un projet de résolution précisant : « Les documents relatifs à la modification sollicitée et en la consistance précise des travaux sont joint à la présente », un document intitulé « projet pour la rénovation d’une maison » émis par la société METACONCEPTION le 22 octobre 2023 et contenant des plans, façades, coupes ainsi qu’une notice descriptive.

La résolution n°16 du procès-verbal d’assemblée générale du 18 décembre 2023 intitulée « Demande de Mme [S] : création d’ouvertures » mentionne : « Suite à la demande de Mme [S] : « (…) Ma demande porte (…) » L’assemblée générale du 12 juin 2023 dans sa résolution n°15 avait donné son accord pour la réalisation de ces travaux. Cependant, il a été reproché l’absence de production des documents relatifs à la modification sollicitée et en la consistance précise des travaux. Les documents relatifs à la modification sollicitée et en la consistance précise des travaux sont joint à la présente. A ce jour, la résolution 15 de l’assemblée générale du 12 juin 2023 n’a pas été exécutée. La présente résolution annule et remplace la résolution 15 du 12 juin 2023 dans l’intérêt collectif des copropriétaires. L’Assemblée générale donne son accord pour la réalisation de ces travaux sous la réserve de l’accord des différentes administrations compétentes en la matière, Mairie, [6]…(…) cette résolution est adoptée à la majorité absolue. ».

Au vu de ces éléments Monsieur [M] sera également débouté de cette demande.

Sur la demande en nullité de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 12 juin 2023

L’ordre du jour joint à la convocation à l’assemblée générale du 12 juin 2023 émise le 9 mai 2023 comprend une demande émanant de Madame [T] relative à « la mise en place d’une clôture délimitant leur terrain : grillage rigide d’une hauteur de 1.50 avec un portillon au niveau de l’escalier (comme l’était l’ancien portillon) de couleur verte et complété par des bandes occultantes (aucune attache ne devant se fixer sur le mur d’enceinte ou le bâtiment principal) ».

Le défendeur produit un courrier reçu le 3 avril 2023 émanant de Madame [T] joint à l’ordre du jour, étant précisé que le fait que ce courrier était annexé à l’ordre du jour n’est pas contesté par le demandeur qui note lui-même que Madame [T] « joint à la convocation plusieurs modèles de clôture », mentionnant : « (…) Nous allons reposer une clôture en lieu et place de celle anciennement existante et du mur indument détruit (…). Nous vous joignons le modèle que nous avons retenu, soit un grillage rigide d’une hauteur de 1,50 m avec un portillon au niveau de l’escalier (comme l’était l’ancien portillon), le tout de couleur verte et complété par des bandes occultantes. (…) » et contenant deux illustrations.

Il apparaît à l’examen de ces illustrations que, comme le fait observer le défendeur, la première représente le grillage rigide et que la deuxième, représentant le grillage équipé par les bandes occultantes, correspond à l’ouvrage terminé.

Il en résulte que l’assemblée générale avait connaissance des informations nécessaires relatives à la demande soumise par Madame [T].

Dès lors Monsieur [M], qui ne saurait valablement arguer de ce que « les copropriétaires n’ont donc aucune visibilité sur l’aménagement sollicité », sera débouté de sa demande en nullité de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 12 juin 2023.

Sur les demandes accessoires

Sur la demande en exonération formulée par le demandeur

Au soutien de cette prétention Monsieur [M] se prévaut de l’article 10-1 de la loi n°65-557 qui prévoit notamment que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Au vu de la solution du litige Monsieur [M] sera débouté de sa demande tendant au prononcé de son exonération, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens de la présente procédure.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [M] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] représentée par son syndic en exercice la SAS DP CARRE RICHTER GROUPE IMMOBILIER une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 euros.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce il sera rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

N° RG 23/04477 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KEX5

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déboute Monsieur [P] [M] de ses demandes,

Déboute Monsieur [P] [M] de sa demande tendant au prononcé de son exonération, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure,

Condamne Monsieur [P] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] représentée par son syndic en exercice la SAS DP CARRE RICHTER GROUPE IMMOBILIER la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [P] [M] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par Marianne ASSOUS, Vice-Président et par Nathalie LABADIE, F.F.Greffier présent lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,