Copie délivrée

à

l’AARPI BONIJOL-CARAIL-VIGNON

M^e Alexandra DUGAS

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 1]

Le 02 Mars 2026

1ère Chambre Civile

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N° RG 22/00399 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JK6P

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

S.A. UN TOIT POUR TOUS

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 680 201 365, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège,, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP LES AVOCATS DU THÉLÈME, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant, et par M^e Alexandra DUGAS, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant,

à :

S.A.R.L. ABYDOS

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 477 637 003, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par l’AARPI BONIJOL-CARAIL-VIGNON, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et par M^e Cyril TRAGIN, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 05 Janvier 2026 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Laurence ALBERT, Vice-présidente assistés de Aurélie VIALLE, Greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 mai 1982, Mme [V] [G] a donné à bail à M. [B] [S] un immeuble situé [Adresse 3] sur la commune [Localité 2]. Ce bail a été consenti pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 1982 pour prendre fin au 30 juin 1991. M. et Mme [C] sont ensuite venus aux droits de M. [S].

Il est exercé dans les locaux une activité de boulangerie-pâtisserie.

Par acte du 16 juillet 1991, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans, à compter du 1er juillet 1991 jusqu’au 30 juin 2000.

Par acte authentique du 2 juillet 1993, Mme [G] a vendu l’immeuble à la société anonyme d’habitation à loyer modéré dénommée « un toit pour tous » (ci-après dénommée la SA un toit pour tous).

Suivant acte du 8 décembre 2003, ce bail a été renouvelé pour une même durée à compter du 1er juillet 2000 venant à expiration le 30 juin 2009.

Par acte authentique enregistré devant Maître [N], notaire à [Localité 3] le 26 juin 2004, les époux [C] ont cédé leur fonds de commerce à la SARL Abydos moyennant un prix de cession de 250.000 euros.

Suivant acte sous seing privée du 2 juillet 2009, le bail commercial a fait l’objet d’un renouvellement pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2009. Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction à défaut de congé délivré par le bailleur ou de demande de renouvellement faite par le locataire.

Par acte de commissaire de justice du 21 septembre 2021, la SA un toit pour tous a fait délivrer à la société Abydos un congé sans renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction avec effet au 31 mars 2022.

Par courrier du 4 novembre 2021, la SA un toit pour tous a proposé à la société Abydos d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due à la somme de 135.432 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 novembre 2021, la société Abydos a refusé cette proposition en arguant du fait que l’indemnité d’éviction ne pouvait être inférieure à la somme de 956.876,89 euros compte tenu d’une évaluation réalisée par son expert-comptable.

En l’absence d’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction, la SA un toit pour tous a fait assigner la société Abydos devant le tribunal judiciaire de Nîmes par acte du 22 mars 2022 afin de solliciter, à titre principal, la fixation de l’indemnité d’éviction à la somme de 135.175 euros et à titre subsidiaire, la désignation d’un expert avec pour mission d’évaluer le montant de l’indemnité principale et des indemnités accessoires.

Par jugement du 13 décembre 2022, le tribunal a ordonné une expertise et désigné M. [W] [L], lequel a déposé son rapport le 20 octobre 2023.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 décembre 2025, la SA un toit pour tous demande au tribunal judiciaire de :

fixer l’indemnité principale d’éviction dont elle est débitrice à la somme de 347.000 euros, et subsidiairement à 359.000 euros ;fixer le montant de l’indemnité de déménagement à la somme de 3.000 euros HT et subsidiairement à 30.180 euros HT :fixer le montant de l’indemnité en rapport avec le contrat de location des vitrines à la somme de 350 euros par mois HT x le nombre de mois restant dus à la date de prononcé du jugement à intervenir (le dernier loyer étant fixé au 1.10.2025), outre une indemnité de 10 % de cette somme ;rejeter la demande de la société Abydos au titre du prix du four ;condamner la société Abydos à lui payer une somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, juger que les frais d’expertise judiciaire seront mis à la charge de chacune des parties pour moitié.

Sur l’indemnité principale de remplacement, la société un toit pour tous demande au tribunal d’appliquer la moyenne arithmétique des deux méthodes, par chiffre d’affaires et par excédent brut d’exploitation. Elle s’oppose à la proposition de la société Abydos de retenir 475.000 euros, montant qui ne tient même pas compte du pourcentage de pondération appliqué par l’expert et ce sans aucune explication alors que les documents comptables montrent une baisse du chiffre d’affaires et même un déficit sur le dernier exercice. Elle en conclut que l’indemnité d’éviction doit être actualisée à la baisse compte tenu des résultats de la société Abydos et de son manque de rentabilité.

Sur les indemnités accessoires, la société un toit pour tous fait valoir que l’expert a évalué à la somme de 3.000 euros les frais de déménagement des meubles meublants ; que rien ne justifie l’évaluation de l’enlèvement des meubles corporels constitutifs du fonds puisque l’indemnité d’éviction a pour objet le paiement de sa valeur vénale. Elle relève en outre que la société Abydos sollicite une somme de 150.300 euros à titre principal de ce chef sans produire le moindre devis.

Sur la demande de remboursement du four, la société un toit pour tous indique qu’il n’est produit aucune facture, aucun justificatif de paiement et qu’en outre, la locataire pourra revendre ce four quasiment au prix d’achat.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 décembre 2025, la société Abydos demande au tribunal judiciaire de :

à titre principal,fixer le montant de l’indemnité d’éviction principale à la somme de 475.000 euros ; fixer le montant de l’indemnité d’éviction accessoire à la somme à parfaire de 226.215 euros ; à titre subsidiaire,fixer le montant de l’indemnité d’éviction principale à la somme de 475.000 euros ; fixer le montant de l’indemnité d’éviction accessoire à la somme à parfaire de 137.519,40 euros ; en tout état de cause, condamner la société un toit pour tous à lui payer à la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Sur l’indemnité principale, la société Abydos fait valoir que l’appréciation de l’expert (402.000 euros) est le résultat d’une pondération visant à minorer l’évaluation initiale de 472.858 euros ; que cette évaluation tient compte d’une image économique et financière figée au 28 juillet 2023 qui doit être réévaluée ; que les chiffres d’affaires réalisés depuis 2023 ne sont pas représentatifs de la valeurs du fonds de commerce car, à l’annonce de son éviction, elle a été contrainte de ne plus investir dans le développement économique de son activité ; que ce préjudice particulier n’a pas été pris en compte par l’expert.

Sur l’indemnité accessoire, la société Abydos indique que dans l’hypothèse où elle ne pourrait pas transférer son activité, elle devrait débarrasser le local des équipements professionnels qui y figurent ; que l’expert a retenu une somme de 3.000 euros alors qu’elle produit un devis de 30.180 euros HT.

La société Abydos ajoute que l’expert n’a pas tenu compte du montant des indemnités de fin de contrats de travail qui s’élèvent à la somme de 75.190 euros à la date du 31 juillet 2025, à laquelle il convient d’ajouter l’indemnité compensatrice de congés payés qui devra être payée à une personne en contrat d’apprentissage.

Enfin, elle considère que doit être ajoutée la somme de 31.424,40 euros TTC, correspondant au coût du four qu’elle a été contrainte de remplacer selon facture du 28 novembre 2025. Elle précise avoir été obligée d’exposer cette somme pour un four dont elle n’aura plus l’usage dans quelques mois.

***

La clôture de l’instruction a été fixée au 12 décembre 2025 par ordonnance du 4 décembre 2025. A l’audience du 5 janvier 2026, la décision a été mise en délibéré au 2 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnité d’éviction

L’indemnité d’éviction à laquelle le locataire peut prétendre suite au non renouvellement du bail commercial est définie à l’article L. 145-14 comme égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cet article précise que « cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre».

Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement, alors qu’elle est dite de déplacement lorsque le fonds peut être réinstallé.

En l’espèce, il est acquis aux débats que la société Abydos ne transférera pas son activité de sorte que l’indemnité d’éviction due par le bailleur est une indemnité de remplacement.

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail et doit comprendre notamment la valeur marchande du fonds de commerce. Aucune règle n’est imposée pour le calcul de l’indemnité ; les juges du fond l’évaluent souverainement selon le mode de calcul le plus approprié, en se plaçant au moment le plus proche de la réalisation du préjudice, soit en principe au jour du départ effectif du locataire ou à la date à laquelle les juges statuent si l’éviction n’est pas réalisée.

En l’espèce, la société Abydos occupe toujours les lieux.

Sur l’indemnité principale

L’expert a retenu un chiffre d’affaires annuel moyen au titre des trois dernières années ( au 30 juin 2021, 2022 et 2023) égal à 651.051 euros.

Il a formulé deux hypothèses correspondant à deux méthodes de calcul différentes qui seront successivement présentées.

Application de la méthode par le chiffre d’affaires :

Cette méthode consiste à appliquer un pourcentage à la moyenne retenue du chiffre d’affaires, ce pourcentage étant issu des synthèses statistiques livrées dans les barèmes professionnels qui correspond en l’espèce à 72,63 % s’agissant d’un fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie.

651.051 x 72,36 % = 472.858 euros

L’expert affirme qu’en raison de l’état de frilosité du contexte économique actuel, du fait que les pourcentages utilisés s’entendent pour des fonds de commerce ayant un chiffre d’affaires inférieur à celui étudié et en l’état de la totalité des caractéristiques du fonds, il convient d’appliquer un abattement et de ne retenir que 85 % de cette valeur, soit la somme de 402.000 euros.

Application de la moyenne arithmétique des deux méthodes : par le chiffre d’affaires et par l’excédent brut d’exploitation

Ce système d’évaluation consiste à faire la moyenne des deux méthodes, celle du chiffre d’affaires qui vient d’être présentée, et celle consistant à appliquer un multiple à l’excèdent brut d’exploitation moyen.

En l’espèce, l’expert a retenu un excédent brut d’exploitation moyen pour les trois dernières années (au 30 juin 2021, 2022 et 2023) de 46.802 euros, auquel il a appliqué le multiple médian de 6,87.

46.802 x 6,87 = 321.530 euros.

L’expert a ensuite effectué une moyenne avec une pondération favorable à la méthode par le chiffre d’affaires pour parvenir à un indemnité, après abattement, de 359.000 euros.

Calcul :

[(472.858 x 2) + 321.530] / 3 = 422.415

422.415 x 0,85 = 359.000

Il résulte du rapport d’expertise que la méthode la plus utilisée dans le secteur d’activité de la boulangerie-pâtisserie est celle basée sur le chiffre d’affaires.

En outre, il est exact que la détermination d’une valeur moyenne à partir de plusieurs méthodes n’apparait pertinente que dans l’hypothèse où les résultats obtenus sont assez voisins, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Par conséquent, il convient de faire application de la méthode par le chiffre d’affaires avec une réactualisation à la date de la première décision.

Le chiffre d’affaires au 30 juin 2024 a été de 629.464 euros. Par conséquent, la moyenne du chiffre d’affaires des trois derniers exercices doit être fixée à :

[629.464 + 684.499 (CA au 30/06/2023) + 624.220 (CA au 30/06/2022)] / 3 = 646.061

Les raisons pour lesquelles l’expert a appliqué un abattement de 15 % sont pertinentes et doivent être retenues. A l’inverse, la société Abydos ne démontre pas que ses derniers chiffres d’affaires aient connu un impact négatif du fait de l’absence d’investissement alors même qu’ils sont assez proches des précédents.

646.061 x 72,36 % = 467.489,74

467.489,74 x 0,85 = 397.366,27

Par conséquent, l’indemnité principale doit être fixée à 397.366 euros.

Sur les indemnités accessoires

Au titre des frais de déménagement

L’expert a retenu des frais de déménagement à hauteur de 3.000 euros, correspondant au coût de l’enlèvement des meubles meublants et effets personnels de l’exploitant. Cette indemnité n’est pas contestée par le bailleur.

En revanche, ce dernier s’oppose à la demande au titre des frais de déménagement des éléments d’équipement du fonds de commerce (150.300 euros).

Il est constant que l’indemnité principale a pour objet d’indemniser le préjudice résultant de la perte du fonds de commerce. Par conséquent, les éléments corporels qui le composent sont réputés « abandonnés » et aucune indemnité supplémentaire n’est due au titre de leur déménagement.

Au titre des contrats de leasing

Le contrat de location des deux vitrines auprès de Leasecom stipule une durée de location de 84 mois avec un loyer de 350 euros HT. L’expert a relevé que le dernier loyer était dû au 1er octobre 2025 de sorte que la société Abydos ne sera redevable d’aucune indemnité de résiliation. Sa demande à hauteur de 11.725 euros correspondait à une indemnité due en cas de résiliation à la date du rapport d’expertise, hypothèse qui ne s’est pas réalisée puisque le preneur est toujours dans les lieux.

Au titre des indemnités de fin de contrat des salariés

La disparition du fonds de commerce va entraîner le licenciement de tous les salariés. La société Abydos justifie du nombre et du montant des indemnités de licenciement qu’elle va devoir régler et qui s’élèvent à la somme de 75.190 euros.

Au titre du four

La société Abydos justifie avoir acheté un four à baguettes d’un montant de 31.424,40 euros. Toutefois, cet investissement n’apparaît pas constituer un préjudice dès lors qu’elle a été indemnisée par la perte de valeur de son fonds de commerce et qu’elle pourra, le cas échéant, procéder à la vente de ce four qui restera sa propriété.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande de ce chef. En définitive, l’indemnité d’éviction accessoire doit être fixée à 78.190 euros.

Sur les demandes accessoires

La SA un toit pour tous perd le procès et sera condamnée au paiement des dépens qui comprendront le coût des frais d’expertise judiciaire. En outre, l’équité commande la condamnation de la SA un toit pour tous à payer une somme de 3.000 euros à la société Abydos au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort :

Fixe l’indemnité d’éviction principale dont est redevable la SA un toit pour tous à l’égard de la SARL Abydos à la somme de 397.366 euros ;

Fixe l’indemnité d’éviction accessoire dont est redevable la SA un toit pour tous à l’égard de la SARL Abydos à la somme de 78.190 euros ;

Condamne la SA un toit pour tous à payer les dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire ;

Condamne la SA un toit pour tous à payer à la SARL Abydos une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice Présidente, et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT