Copie délivrée

à

la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS

M^e Fanny CROZEL

la SCP LOBIER & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 1]

**** Le 27 Février 2026

1ère Chambre Civile

N° RG 20/03190 – N° Portalis DBX2-W-B7E-IXBE

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

M. [J] [Z]

né le 12 Mars 1952 à [Localité 2] – ESPAGNE,

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

à :

M. [Q] [V]

né le 11 Mai 1929 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

représenté par la SCP LOBIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

M. [C] [B]

né le 23 Septembre 1944 à [Localité 4] – ESPAGNE (12100), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Fanny CROZEL, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 02 Décembre 2025 devant Christophe NOEL, Juge, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, Greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte d’huissier en date du 30/06/2020, M. [J] [Z] a fait assigner M.[Q] [V] et M.[C] [B] devant le tribunal judiciaire de NIMES afin de voir ce dernier :

— Constater l’état d’enclave des parcelles cadastrées section A [Cadastre 1] et [Cadastre 2], lieudit [Adresse 4] à [Localité 3] lui appartenant.

— Ordonner une mesure d’expertise judiciaire confiée à un géomètre expert afin notamment de constater l’état d’enclave des parcelles susvisées ,de décrire les éventuelles servitudes de passage à mettre en place et donner tous éléments permettant de statuer sur les préjudices complémentaires subis par le requérant.

Selon ordonnance en date du 21/04/2022, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise judiciaire réclamée et désigner M. [L] [X] géomètre expert lequel a déposé son rapport au greffe le 23/1/2023.

M. [Z] qui a constitué avocat et comparait représenté par Me [O] sollicite dans ses écritures notifiés par RPVA le 31/10/2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens en application de l’article 455 du CPC, de voir la juridiction

— Juger que les parcelles cadastrées section A [Cadastre 1] et [Cadastre 2], [Adresse 5] [Adresse 4] à [Localité 3] sont enclavées.

— Juger que lesdites parcelles bénéficieront d’une servitude de passage conformément à la proposition 1 retenue dans le rapport d’expertise [X], sur une longueur de 54,57 x 4 m.

— Juger que cette servitude de passage se situera sur la parcelle section A n° [Cadastre 3], propriété de M.[Q] [V] ;

— Juger que les frais d’établissement, d’entretien et de conservation de la servitude seront supportés par M.[J] [Z] ;

— Juger que la charge de l’indemnisation relative au 218m² sera supportée par M.[J] [Z].

— Condamner M.[V] à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens.

M. [V] qui a constitué avocat et comparait représenté par Me [P] sollicite dans ses conclusions notifiées par RPVA auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens de voir la juridiction :

A titre principal débouter M. [Z] de ses demandes,

A titre subsidiaire condamner M. [Z] à lui payer la somme de 26800 euros au titre de l’indemnité compensatrice du dommage occasionné et en tout état de cause la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du CPC.

M. [B] qui a constitué avocat et comparait représenté par Me [U] sollicite dans ses écritures notifiées par RPVA le 4/06/2025 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens en application de l’article 455 du CPC, de voir la juridiction débouter M. [Z] de leur demande et se voir octroyer la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du CPC.

***

Selon ordonnance en date du 2/10/2025, le juge de la mise en état a fixé la clôture de l’instruction au 18/11/2025.

MOTIFS

— SUR LA DEMANDE DE SERVITUDE DE PASSAGE LIEE A L’ENCLAVEMENT DU FONDS

Aux termes de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voirie publique aucune issue, ou une issue insuffisante, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage pour assurer la desserte de sa propriété, à charge de verser une indemnité qui soit proportionnée au dommage qui peut en résulter pour le fonds servant.

Attendu que M.[Z] expose que propriétaires des parcelles cadastrées section A [Cadastre 1] et [Cadastre 2], lieudit [Adresse 4] à [Localité 3] qu’il exploite en tant qu’agriculteur , il accédait à celles-ci depuis la voie communale n°[Cadastre 4] a travers la parcelle cadastrée n°[Cadastre 3] appartenant à M.[Q] [V] , lequel a brusquement et sans raison refuser le passage sur cette parcelle au requérant, de sorte que ses deux parcelles cadastrées A [Cadastre 1] et 2010 sont désormais enclavées .

M.[V] conteste l’état d’enclave du fonds compte tenu de l’existence de cette tolérance de passage ;

Attendu qu’un fonds ne peut pas être considéré comme enclavé s’il bénéficie d’une tolérance de passage permettant un libre accès à la voirie publique pour les besoins de son exploitation.

Attendu qu’il ressort de la lecture du document en date du 11/04/2019 constatant l’échec de la tentative de conciliation établi par le conciliateur de justice M.[N] [W] que M. [Z] [J] sollicitait un droit de passage à l’encontre de M. [Q] [V], ce qui implique bien que ce dernier a mis fin à la tolérance de passage sur sa parcelle A [Cadastre 3] dont bénéficiait jusque là M. [Z] et explique ainsi la saisine par ce dernier de la juridiction afin de se voir reconnaître officiellement une servitude de passage ;

Attendu en effet qu’Il résulte de l’article 682 du code civil que le fonds qui bénéficie d’une tolérance de passage permettant un libre accès à la voie publique pour les besoins de son exploitation n’est pas enclavé tant que cette tolérance est maintenue, de sorte que la tolérance de passage accordée à M.[J] [Z] sur la parcelle A [Cadastre 3] ayant été interrompu par M.[V] , il en résulte que les parcelles cadastrées section A [Cadastre 1] et [Cadastre 2], lieudit [Adresse 4] à [Localité 3] appartenant au requérant sont désormais enclavées , ce qui ressort des constatations de l’expert judiciaire [X].

Attendu en effet que l’expert judiciaire [X] mentionne dans son rapport :

« Comme le montre l’extrait cadastral (annexe 7) les parcelles section A n°[Cadastre 1] et [Cadastre 5] n’ont pas d’accès sur la voie publique. L’analyse des documents nous démontre que ces deux parcelles n’ont jamais eu d’accès via d’autres parcelles.

… L’annexe 7 nous montre 3 possibilités de désenclavement qui respecte les deux éléments :

.La première passant par la parcelle section A n°[Cadastre 3] avec une distance de 54.57 m.

.La seconde passant par la parcelle section A n° [Cadastre 6] avec une distance de 57.19 m.

.La troisième passant par la parcelle section A n°[Cadastre 7] avec une côte de 91.87 m.

L’accès via la parcelle A n°[Cadastre 8] imposerait de détruire une partie de la maison.

Seule la solution 1 respecte les deux éléments.

La servitude à créer est d’une superficie de 218 m2 (54 .57 m). »

Attendu que l’expert judiciaire conclut comme suit son rapport :

« Aucun dire sur la position de la servitude donc la solution n°1 est celle qui doit être prise en compte.

La valeur dépend de la nature de la zone . De fait, je maintiens mes estimations. »

Attendu par conséquent en l’état de ces divers éléments d’appréciation, il convient de juger que :

— Les parcelles cadastres section A lieu dit [Localité 5] cadastrées A n° [Cadastre 5] et [Cadastre 1] sont enclavées.

— Les parcelles susvisées bénéficieront sur la parcelle cadastrée A n°[Cadastre 3] appartenant à M.[Q] [V] sur la commune de [Localité 3] , d’une servitude de passage conformément à la proposition 1 à la fois la plus courte et la moins dommageable, retenue dans le rapport d’expertise [X] sur une longueur de 54,57 m x 4 pour une superficie de 218 m² au titre de l’assiette de ladite servitude de passage.

— Les frais d’établissement , d’entretien et de conservation de la servitude de passage sont supportés par M.[J] [Z].

— SUR L’INDEMNISATION DU PROPRIÉTAIRE DU FONDS [Localité 6]

Attendu que l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voirie publique aucune issue, ou une issue insuffisante, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage pour assurer la desserte de sa propriété, à charge de verser une indemnité qui soit proportionnée au dommage qui peut en résulter pour le fonds servant.

Attendu que l’expert judiciaire indique dans son rapport :

« Concernant les indemnités , cela dépend du classement des sols dans le PLU.

Actuellement la commune est couverte par le règlement national d’urbanisme mais, d’après les informations fournies par le site internet de la commune, le PLU va être mis à l’enquête publique en octobre 2022 pour une approbation en janvier 2023.

Dans le cadre de terrain constructible

Base : 50% de la valeur vénale (VV) du terrain de l’emprise de la servitude P1=50% * vv

Nous pouvons l’apprécier à 50% de la valeur du terrain pour tenir compte du fait que rien n’empêche le fonds dominant de se servir également de cette partie (accés, ouvertures..) que nous estimerons par comparaison au prix qui se pratiquent aujourd’hui dans ce secteur à 200 € (terrain non viabilisé), soit 200 X 0,5 X 218 + 21800, OO €uros.

1e) La perte relative d’exploitation.

Aujourd’hui la contenance totale du terrain est de 2590 m2 avec une façade de 39.54 m.

En retirant 4.00 m à cette façade, celle-ci passe à 35.54 mètres ; le terrain se trouverait donc amputé de 10% de sa façade, ce qui entraine effectivement une dévaluation du fonds servant.

2e) La moins value due aux passages de véhicules.

Compte tenu de la taille du terrain du fonds dominant (A [Cadastre 1], A [Cadastre 5]) et de sa situation, un trafic important à terme paraît exclu , et les riverains ne devraient pas avoir à subir qu’une gêne très relative, et tout à fait courante pour des maisons situées en ville ou dans ce type de quartier résidentiel.

Pour toutes ces raisons, nous estimerons le préjudice relatif à la perte de possibilités d’utilisation du terrain du aux conséquences directes de cet élargissement de servitude forfaitairement à 5000 euros.

Soit une valeur de 21800 + 5000 = 26800 € .

Dans le cadre de terrain non constructible

— Base : 50% de la valeur vénale (VV) du terrain de l’emprise de la servitude P1= 50% * VV.

Nous pouvons l’apprécier à environ 50% de la valeur du terrain , pour tenir compte du fait que rien n’empêche le fonds dominant de se servir également de cette partie (accès, ouvertures..) que nous estimerons par comparaison aux prix qui se pratiquent aujourd’hui dans ce secteur à 30 € soit :30X 0,5 x 218 = 3270,00 €uros.

1e) La perte relative d’exploitation ;

Aujourd’hui la contenance totale du terrain est de 2590 m2 avec une façade de 39.54 m.

En retirant 218 m2, le terrain se trouverait donc amputé de 8% de sa superficie , ce qui entraine effectivement une dévaluation du fonds servant.

P= Valeur locative sur 1 an * S emprise de servitude

______________________ ____________________

Taux de capitalisation sur 1 an S totale du fonds servant.

Comme le terrain à l’heure actuelle est en friche, la valeur locative est faible.

En prenant :

Une valeur locative sur 1 ans de l’emprise environ 0.5€ /m2 soit 1295 €.

Un taux de capitalisation de 5%

On obtient P=2180 €.

Donc la valeur est de 3270 € + 2180 € soit 5450 €. »

Attendu que l’expert judiciaire a répondu à un dire de Me [O] :

« ..Cependant afin de bien comprendre l’estimation, il est important de savoir le classement du sol dans le futur.

Actuellement la commune à gérer par un RNU mais le projet d’amènagement et de développement durable a été présenté et adopté. Courant 2023 le PLU sera approuvé ;

Vous ne pouvez pas exclure que le terrain devienne constructible en 2023.

Votre estimation de 1 € à 2,5 € ne s’applique pas sur de petites superficies. »

Attendu que l’expert judiciaire conclut comme suit son rapport :

« Aucun dire sur la position de la servitude donc la solution n°1 est celle qui doit être prise en compte.

La valeur dépend de la nature de la zone. De fait, je maintiens mes estimations. » ;

Attendu qu’il convient de relever que M. [J] [Z] indique dans ses écritures accepter la charge de l’indemnisation relative au 218 m² constituant l’assiette de la servitude de passage sur la parcelle A n°[Cadastre 9] appartenant à M .[V].

Attendu que l’expert judiciaire ayant relevé que le terrain de M. [V] est en train de passer en zone constructible et subi de fait des moins values notamment en raison du passage des véhicules, a chiffré l’indemnité compensatrice à la somme de 26 800 euros ;

Attendu par conséquent, qu’il convient de condamner M. [J] [Z] à payer à M. [Q] [V] la somme de 26 800 euros au titre de l’indemnité prévue par l’article 682 du code civil en contrepartie de la création de la servitude ;

—  SUR LA MISE HORS DE CAUSE DE M. [B]

Attendu que la juridiction ayant retenu la solution n°1 de l’expert judiciaire qui ne concerne pas les parcelles appartenant à M. [B], ce dernier sera mis hors de cause de la présente et les demandes à son encontre seront rejetées.

— SUR LES AUTRES DEMANDES ACCESSOIRES

Attendu qu’il apparait inéquitable de laisser à la charge de M.[Z] et M.[B] [M] les frais irrépétibles de l’instance, il y a lieu de condamner M.[Q] [V] à payer à chacun d’entre eux la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du CPC ;

Attendu qu’il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que Les parcelles cadastres section A lieu dit [Localité 5] cadastrées A n° [Cadastre 5] et [Cadastre 1] sont enclavées.

JUGE que les parcelles susvisées A n°[Cadastre 5] et A [Cadastre 1] bénéficieront sur la parcelle cadastrée A n°[Cadastre 3] appartenant à M. [Q] [V] sur la commune de [Localité 3], d’une servitude de passage conformément à la proposition 1 à la fois la plus courte et la moins dommageable, retenue dans le rapport d’expertise [X] sur une longueur de 54,57 m x 4 pour une superficie de 218 m² au titre de l’assiette de ladite servitude de passage.

JUGE que les frais d’établissement, d’entretien et de conservation de la servitude de passage sont supportés par M. [J] [Z].

CONDAMNE M. [J] [Z] à payer à M. [Q] [V] en contrepartie de la création de la servitude de passage sur la parcelle cadastrée A N°[Cadastre 3], la somme de 26 800 euros correspondant à l’indemnité compensatrice prévue par l’article 682 du code civil.

MET hors de cause M. [B].

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE M. [Q] [V] au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire.

CONDAMNE M. [Q] [V] à payer à M. [J] [Z] et à M. [C] [B] la somme de 2 500 euros à chacun d’entre eux en application de l’article 700 du CPC.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Le présent jugement a été signé par Christophe NOEL, Juge et par Aurélie VIALLE, Greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,