MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 12 Janvier 2026

DOSSIER : N° RG 22/01323 – N° Portalis DBX4-W-B7G-QY7E

NAC : 72A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 1

JUGEMENT DU 12 Janvier 2026

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 03 Novembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 9], représenté par son syndic la SARL SPORTING GESTION, RCS [Localité 11] B 403 836 976, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Chloé SCHNEIDER, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 328

DEFENDEUR

M. [C] [D], [W] [R]

né le 18 Septembre 1949 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Françoise BRUYERE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 11

PARTIE INTERVENANTE

M. [V] [B], ès qualités de curatrice de M. [C] [R]

né le 21 Janvier 1968 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Françoise BRUYERE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 11

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

L’immeuble sis [Adresse 4] est soumis au statut de la copropriété.

M. [C] [R] est nu-propriétaire du lot n°3 (un local de 120m² environ, situé en rez-de-chaussée de l’immeuble et pouvant être destiné à l’usage d’habitation, de profession libérale et commercial) et du lot n°7 (une cave située en sous-sol), l’ensemble étant affecté de 201/1000ème des parties communes et des droits qui leur sont accessoires.

Par acte du 19 mai 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence située au [Adresse 4] a fait assigner M. [R] devant le tribunal judiciaire de Toulouse site [L] [N] statuant selon la procédure orale, aux fins de voir cette juridiction le condamner à lui verser :

—  8 128,07 euros avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 janvier 2017,

—  30 euros au titre du remboursement des frais nécessaires exposés par la copropriété,

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement du 10 mars 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse site [L] [N], constatant que le demandeur avait actualisé sa créance au titre des charges impayées à 17 639,81 euros, a ordonné le renvoi de l’affaire au tribunal judiciaire de Toulouse site Jules Guesde afin que le litige soit traité selon la procédure écrite.

Par jugement du 23 septembre 2023, le juge des tutelles de [Localité 11] a placé M. [R] sous curatelle renforcée et désigné Mme [V] [B], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, en qualité de curatrice.

Mme [B] est intervenue volontairement à l’instance par conclusions du 13 novembre 2023.

L’ordonnance de clôture, avec fixation de l’affaire à l’audience du 3 novembre 2025 tenue à juge unique, est intervenue le 20 février 2025.

Prétentions des parties

Au terme de ses conclusions responsives et récapitulatives n°7 signifiées le 20 novembre 2024 le syndicat des copropriétaires de la résidence située au [Adresse 4] demande au tribunal de :

Vu les articles 37, 38, 65, 325 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 10 et 10-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965

Vu les articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967

Vu l’article 1231-6 du code civil

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

— débouter M. [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner M. [R] au paiement des sommes suivantes :

* 20 420,94 euros à titre de dommages et intérêts pour perte financière

* 30 euros au titre du remboursement des frais nécessaires exposés par la copropriété,

* 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, y compris les frais et honoraires pouvant lui être imputés en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— mettre au crédit du compte de M. [R] la somme de 327,09 euros,

— condamner M. [R] à déposer les grilles du local commercial et les projecteurs et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans les 10 jours suivant la signification de la décision,

— condamner M. [R] aux entiers dépens,

— rendre opposable la décision à intervenir à Mme [V] [B],

— ordonner l’exécution provisoire.

En réponse, en l’état de ses dernières conclusions signifiées le 8 novembre 2024, M. [R] assisté par sa curatrice Mme [B], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, demande au tribunal de :

Vu l’article 38 du code de procédure civile,

Vu les articles 9, 14 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les articles 143 et suivants du code de procédure civile,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] de toutes ses demandes,

— dire que les postes de peinture des fenêtres (poste 2.9.1), des volets (poste 2.9.3) et des lisses métalliques (poste 2.9.4) constituent des charges privatives à chaque lot concerné,

En conséquence,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à porter au crédit du compte de charges de M. [R] la somme de 204,22 euros, et le condamner à payer cette somme,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à porter au crédit du compte de charges de M. [R] la somme de 755,10 euros reconnue comme ‘ trop appelée‘, et le condamner à payer cette somme,

— dire que les postes ‘ démolition du seuil d’entrée', ‘ réfection du seuil d’entrée en béton lissé‘ ‘préparation des fonds et application de deux couches de peinture glycéro sur devantures magasin’ figurant au devis individualisé au nom de M. [R] du 15 février 2023 (PIECE 20), constituent des charges générales,

A titre reconventionnel,

— condamner, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à payer à M. [R] la somme de 183 000 euros à titre d’indemnisation de son préjudice découlant de l’impossibilité de scinder son local en deux lots distincts, faute d’accès par la cour,

A titre subsidiaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à payer à M. [R] la somme de 122 660 euros à titre d’indemnisation de son préjudice découlant de l’impossibilité de scinder son local en deux lots distincts, faute d’accès par la cour,

— ordonner la compensation entre la créance de M. [R] et les sommes restant éventuellement dues au titre des charges de copropriété,

— ordonner au syndicat des copropriétaires de préciser le règlement de copropriété sur la question de la jouissance et de l’accès à la cour, en indiquant que l’interdiction ne s’entend pas de l’accès au lot n°3 par la cour, En toutes hypothèses,

— préciser expressément que l’interdiction d’accès et de jouissance de la cour aux tiers ne s’entend pas de l’accès au lot n°3, et que tout locataire a le droit d’accéder au local par la cour, conformément au titre de propriété prévoyant ‘une sortie en façade arrière sur la cour de l’immeuble',

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à payer à M. [R] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

A titre infiniment subsidiaire,

— accorder à M. [R] les plus larges délais de paiement.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger', que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

1. Sur les charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Au cas présent, les parties s’accordent sur le fait qu’il existe un ‘trop appelé’ du syndic sur M. [R] d’un montant de 755,10 euros (565,57 + 189,53).

M. [R] ne peut, en revanche, être suivi lorsqu’il invoque un ‘trop appelé’ supplémentaire de 204,22 euros, contesté par le syndicat des copropriétaires, et qui correspondrait à sa quote part au titre de certains travaux de peinture de menuiseries (fenêtres, volets, lisses métalliques) comptabilisés en charges générales alors qu’ils relèvent selon lui de charges privatives à chaque lot : en effet, le règlement de copropriété prévoit au chapitre Charges générales (pg 15) que celles-ci comprennent notamment ‘les frais de ravalement des façades, auxquels s’ajouteront, mais seulement lorsqu’ils seront la conséquence d’un ravalement général ou d’une décision collective, les frais des peintures extérieures des fenêtres, de leurs fermetures et encore des garde-corps, balustrades, appuis de fenêtre de chaque local ou appartement'.

Le décompte de créance actualisé au 22 octobre 2024 révèle que le compte individuel de copropriétaire de M. [R] est débiteur de 428,01 euros.

En conséquence, et après compensation sollicitée par les parties, il y a lieu de dire que le solde du compte individuel de M. [R] au 22 octobre 2024 est créditeur de 327,09 euros.

Enfin, s’agissant de la répartition des charges entre le syndicat des copropriétaires et M. [R] concernant les travaux mentionnés dans le devis de l’Eurl Caujolle construction n°23CD0232 du 15 février 2023, il n’est pas contesté que le poste ‘fourniture et pose d’une grille extensible en acier galvanisé, posée en retrait’ incombe à M. [R]. Ce dernier demande au tribunal de juger que les trois autres postes ‘démolition du seuil d’entrée en carrelage’ (250 euros HT), ‘réfection du seuil d’entrée en béton lissé’ (580 euros HT) et ‘préparation des fonds et application de deux couches de peinture glycéro micro poreuse sur devanture magasin face extérieure’ (1280 euros HT) constituent des charges communes générales. Il n’est développé par le syndicat des copropriétaires aucun moyen sur cette demande.

Le croisement du devis avec la fiche de préconisation de travaux ‘CR n°15' établie le 23 janvier 2018 révèle que le poste ‘devanture magasin face extérieure’ correspond aux arcades enduites de couleur claire située sous la brique de la façade. Ce poste, qui intéresse la façade de l’immeuble, relève incontestablement des charges générales mentionnées en page 4 du règlement de copropriété dès lors qu’il fait partie du ravalement. Si le syndic a pu soutenir notamment lors d’une réunion avec les services de l’urbanisme tenue le 27 juin 2023 que ‘dans le règlement de copropriété, il appartient au propriétaire du rdc commercial de prendre en charge le règlement de sa façade', aucune mention en ce sens n’est retrouvée dans ledit règlement et le syndicat des copropriétaires est taisant sur ce point dans ses conclusions.

En revanche, il ressort de la lecture croisée du devis et de celle du CR n°15 que le seuil d’entrée indiqué est celui du lot n°3 et non celui de l’entrée générale de l’immeuble. De plus, les postes ‘démolition’ et ‘réfection’ ne consistent pas en une atteinte au gros oeuvre du bâtiment, mais uniquement dans la dépose du revêtement (carrelage) et son remplacement par un béton lissé. Ces postes incombent donc à M. [R].

2. Sur la demande au titre des frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 30 euros au titre des frais de mise en demeure, qu’il justifie avoir exposés pour le recouvrement de sa créance.

M. [R] sera donc condamné à lui verser la somme de 30 euros au titre des frais de mise en demeure.

3. Sur la demande indemnitaire au titre de la résistance abusive

La défaillance prolongée du défendeur dans son obligation à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges sans justifier de motifs valables expliquant sa carence, est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier et certain.

En considération de l’ancienneté de sa dette et de la résistance qu’il a opposée à son règlement (lequel n’est intervenu qu’en cours d’instance), il convient de condamner M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

4. Sur la demande au titre de la perte financière

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En considération du caractère contractuel du règlement de copropriété, la responsabilité d’un copropriétaire à l’égard du syndicat des copropriétaires est de nature contractuelle.

En l’espèce, l’immeuble sis [Adresse 4] est concerné par la campagne de ravalement obligatoire n°7 2016-2020, décidée par arrêté municipal du 24 février 2015, lequel prévoit en son article 3 que les travaux afférents à cette campagne devront être totalement achevés le 31 décembre 2020. Il est constant que cette date a été reportée au 31 décembre 2021.

Si le sujet a fait l’objet de points d’information sans vote les 26 juillet 2018 et 27 mars 2019, ce n’est que le 25 juin 2021 que le ravalement a été mis au vote et approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3].

Le syndic a déposé le 7 juillet 2021 une déclaration préalable de travaux, laquelle a fait l’objet d’une opposition en considération de l’avis défavorable rendu le 3 août 2021 par l’architecte des bâtiments de France au motif du caractère incomplet du dossier. Il était demandé au syndic de fournir :

‘- un dessin d’une imposte à prévoir sur l’entrée de l’immeuble avec un rabattement de la grille sur l’intérieur,

— une colorimétrie complète avec références choisies dans la palette de la ville de [Localité 11],

— un glacis sera réalisé sur la corniche intermédiaire au lieu d’une couvertine en zinc.'

Par arrêté du 4 novembre 2022, les copropriétaires ont été sommés d’effectuer les travaux prescrit par l’arrêté du 24 février 2015 dans un délai d’un an, à peine d’une amende de 3750 euros par propriétaire. Information était encore faite que si les travaux n’étaient pas exécutés dans le délai imparti, le maire pourrait solliciter du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse l’autorisation de faire exécuter les travaux d’office aux frais des copropriétaires.

Il est soutenu par le syndicat des copropriétaires que l’inertie et la résistance de M. [R] lui ont fait perdre le bénéfice d’une subvention municipale de 20 % du coût des travaux de ravalement et l’ont encore contraint à s’attacher les services d’un architecte, l’architecte des bâtiments de France a ‘exigé’ d’avoir pour interlocuteur un architecte.

* Sur la perte de chance de percevoir une subvention

S’agissant des diligences du syndicat des copropriétaires, il résulte la chronologie suivante. Par l’intermédiaire de son syndic ou de son conseil, le syndicat des copropriétaires a :

— le 22 mars 2018 demandé à M. [R] son choix concernant la modification des grilles de son local commercial,

— le 8 août 2018 signalé à M. [R] qu’il n’avait pas répondu à sa demande concernant le remplacement des grilles existantes de son commerce par des grilles ou volets bois d’un modèle accepté par la commune,

— le 17 mai 2021 signalé à M. [R] que, sans retour de sa part sous 15 jours, les travaux de dépose des grilles du local commercial et des projecteurs en façade seraient effectués par des entreprises du choix de la copropriété, aux frais et risques du copropriétaire,

— mis en demeure M. [R], par courrier officiel adressé à son conseil le 4 octobre 2021 puis directement le 24 décembre 2021, de déposer les grilles du local commercial et les projecteurs en façade afin de permettre à la copropriété de réaliser les travaux de ravalement.

En premier lieu, il est justifié que, par délibération n°4.27 du conseil municipal n°4 du 10 juillet 2020 de la ville de [Localité 11], l’aide aux travaux, à hauteur de 10 % a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2021 pour la campagne de ravalement n°7 (2016-2020). La perte de cette subvention au cas d’espèce résulte notamment des comptes rendu des échanges avec les services municipaux de l’urbanisme, une élue ayant déclaré lors de la réunion avec le service du 28 novembre 2023 qu’ ‘à ce jour aucune subvention ne peut être accordée sur cette campagne qui est terminée'.

En second lieu, si l’arrêté municipal du 24 février 2015 prescrit en son article 8 la dépose lors des travaux des ouvrages publicitaires et enseignes non conformes aux dispositions réglementaires, il n’est en revanche pas justifié, tel qu’allégué en demande, que la dépose des grilles du local commercial et des projecteurs en façade était une condition préalable au ravalement, imposée par l’architecte des bâtiments de France ou les services d’urbanisme et qu’elle ne pouvait pas être réalisée pendant le ravalement. Seuls sont produits des courriers du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic ou son conseil, sans toutefois que la preuve d’une telle exigence préalable de l’autorité administrative ne soit apportée. Le fait que M. [R] a procédé à la pose de grilles de fermeture sans dépôt préalable d’une demande auprès du service de l’urbanisme ne suffit pas à le démontrer, l’architecte du patrimoine ayant signalé à l’ancien syndic bénévole du syndicat des copropriétaires que la fermeture du commerce devra être régularisée ‘lors du ravalement’ et non nécessairement préalablement à celui-ci.

En troisième lieu, alors que l’avis défavorable de l’architecte des bâtiments de France émis le 3 août 2021 est motivé par le caractère incomplet du dossier, la circonstance qu’ ‘un dessin d’une imposte [soit] à prévoir sur l’entrée de l’immeuble avec un rabattement de la grille sur l’intérieur’ est la seule imputable à M. [R]. En effet, font également défaut ‘une colorimétrie complète avec références choisies dans la palette de la ville de [Localité 11]', ainsi qu'‘un glacis (…) réalisé sur la corniche intermédiaire au lieu d’une couvertine en zinc', éléments n’intéressant pas M. [R]. Le représentant de la direction du patrimoine a, à cet égard, déclaré lors de la réunion tenue avec les services de l’urbanisme le 28 novembre 2023 que ‘les DP ont été refusées et que la dernière l’a été car elle n’était pas assez détaillée'. S’il justifie de plusieurs demandes de retrait des grilles adressées au défendeur, le syndicat des copropriétaires n’établit en revanche pas avoir répercuté à M. [R] la nécessité d’un dessin de l’imposte.

Il n’est donc pas justifié que l’opposition à la déclaration préalable de ravalement du 7 juillet 2021 se trouve entièrement imputable à M. [R]. Le demandeur s’abstient de verser aux débats les autres déclarations préalables, ne permettant pas au tribunal d’étudier les motifs d’opposition.

Enfin, s’il ne peut être contesté que l’inertie sinon la résistance de M. [R] ont freiné la réalisation des travaux de ravalement, il doit cependant être rappelé que le vote desdits travaux n’est intervenu qu’en juin 2021 soit à peine plus de six mois avant le terme de la campagne obligatoire. Ainsi qu’il a été vu, le sujet n’avait été abordé avant 2021 que sous la forme de points d’information ne donnant pas lieu à un vote.

Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que la perte de chance de percevoir une subvention pour les travaux de ravalement est exclusivement imputable à faute à M. [R].

Sa demande ne peut donc prospérer à ce titre.

* Sur le coût des frais d’architecte

L’assemblée générale du 25 juin 2021 a retenu le cabinet [U] en qualité de maître d’oeuvre pour assurer une mission de conduite et de suivi de la phase – travaux, ainsi que pour procéder à l’élaboration et au dépôt de la déclaration préalable des travaux auprès des services de l’urbanisme.

Il s’évince toutefois du compte rendu de réunion avec les services de l’urbanisme du 28 novembre 2023 que la déclaration préalable de travaux du 7 juillet 2021, que le demandeur ne verse pas aux débats, avait été préparée par l’Eurl Caujolle, entrepreneur retenu pour réaliser le ravalement.

Au soutien de sa demande au titre du surcoût tenant aux frais d’architecte, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’architecte des bâtiments de France a depuis ‘exigé’ d’avoir pour interlocuteur un architecte.

Cette allégation n’est toutefois étayée par aucun élément, dès lors qu’il s’agit plutôt d’une recommandation émise par le service de l’urbanisme, ainsi qu’il ressort du compte rendu de la réunion susmentionnée (‘faire déposer une [déclaration préalable] par un maçon ne garantit pas une validation par l’urbanisme’ ; ‘recommande de prendre attache avec un architecte pour présenter le projet de ravalement').

En tout état de cause, il n’est pas justifié par le syndicat des copropriétaires la nécessité de cumuler un architecte (cabinet [I]) et un maître d’oeuvre (cabinet [U]) pour le suivi du chantier.

Il n’est donc pas établi par le demandeur que le coût lié aux frais d’architecte soit imputable à M. [R].

La demande du syndicat des copropriétaires au titre de son préjudice financier sera donc rejetée.

5. Sur la demande aux fins de retrait des grilles

Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, il est établi que les services de l’urbanisme imposent dans le CR n°15 les réalisations suivantes :

— entrée de l’immeuble : dépose de la grille, repositionnement de la grille en feuillures, prévoir une imposte fixe et le rabattement sur l’intérieur ;

— commerce : la fermeture pourra être traitées avec des panneaux en bois ou des grilles divisées en ‘x’ parties de façon à pouvoir rabattre celles-ci sur l’ébrasement intérieur.

La demande du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation de M. [R] à procéder à la dépose des grilles est donc parfaitement justifiée. Il en va de même pour les projecteurs, en l’absence d’opposition du défendeur sur ce point.

Le prononcé d’une astreinte est nécessaire, en considération de l’ancienneté de la demande adressée à M. [R].

6. Sur les demandes reconventionnelles de M. [R]

Le règlement de copropriété stipule en son article 3, modifié le 26 février 1985 que :

‘Chacun des copropriétaires usera librement des parties communes suivant leur destination, mais sans faire obstacle aux droits des autres copropriétaires.

L’accès et la jouissance de la cour (partie carrelée) et du jardin sont exclusivement réservés aux copropriétaires, à l’exclusion des tiers quels qu’ils soient, afin de respecter la tranquillité de tous et la vocation d’habitation bourgeoise de l’immeuble'.

Le 8 juillet 1998, Mme [K] [J] a fait l’acquisition des lots n°3 et 7. Le règlement de copropriété précise que le lot n°3 est un ‘local de 120 m² environ, situé en rez-de-chaussée de l’immeuble et pouvant être destiné à usage d’habitation, de profession libérale et commercial. L’accès se fait par la [Adresse 10], avec une sortie en façade arrière sur la cour de l’immeuble'.

Par acte authentique du 30 mai 2001, elle en a consenti la nue-propriété à son neveu M. [R].

Il s’évince des éléments versés aux débats et notamment d’une assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires à Mme [J] et M. [R] le 17 juillet 2008 que ces derniers, assistés par l’Eurl [Adresse 7], gestionnaire de leur bien, avaient à l’époque fait scinder en deux le lot n°3 pour obtenir un local commercial donnant sur rue et un local d’habitation donnant sur cour.

La division d’un lot est autorisée par l’article 15 du règlement de copropriété mais requiert que l’assemblée générale des copropriétaires soit saisie pour approuver, en application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 165, la nouvelle répartition des charges. Il est constant que ni Mme [J] ni M. [R] n’ont jamais saisi l’assemblée générale à cette fin.

En tout état de cause, nonobstant la formule selon laquelle ‘en l’état du règlement intérieur, le futur locataire [de l’appartement] ne pourra toutefois pas accéder à son appartement par la cour intérieure, sous peine de priver les copropriétaires de l’usage exclusif de la cour', l’assignation délivrée le 17 juillet 2008 par le syndicat des copropriétaires n’avait pas pour objet d’interdire l’accès d’un locataire audit appartement, mais de réparer une atteinte aux parties communes :

‘- constater l’existence d’une voie de fait constatée par la modification des parties communes sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires ;

— condamner l’Eurl Espace transaction Carnot in solidum avec Mme [J] et M. [R] à procéder à la remise en état dans leur état initial des façades sur cour, du placard dans le couloir d’entrée, le raccordement sur le conduit d’évacuation des eaux usées ainsi que le raccordement électrique, sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner l’Eurl [Adresse 7] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’Eurl [Adresse 7] aux entiers dépens, en ceux compris le coût du constat d’huissier'.

Il ressort encore des éléments versés aux débats que, pas plus qu’il n’a privé M. [R] de son droit de procéder à la division du lot n°3, le syndicat des copropriétaires ne l’a empêché d’y accéder par les portes fenêtres situées sur cour.

La perte de chance de M. [R] de pouvoir vendre son bien en deux lots distincts n’est donc pas caractérisée.

En outre, à l’inverse de ce qui était contenu dans les motifs de son assignation de 2008, à aucun moment que ce soit dans les procès-verbaux d’assemblée générale versés aux débats ou dans les conclusions saisissant le tribunal dans la présente instance, le syndicat des copropriétaires n’affirme que, en cas de division du lot n°3, le locataire de l’appartement situé à l’arrière se trouverait privé d’accès à son appartement par les portes fenêtres donnant sur cour. Il n’est pas plus justifié par M. [R] que le syndicat des copropriétaires, qui le conteste, lui aurait imposé une transformation des portes-fenêtres en fenêtres : la seule mention faite à ce sujet émane de la Sarl Aubuisson Immobilier dans un courrier du 23 mars 2010, qu’elle lui adressait non en qualité de syndic de l’immeuble, mais de gestionnaire de biens.

M. [R], qui n’a jamais saisi l’assemblée générale d’une telle demande de modification, n’est pas fondé à solliciter du tribunal qu’il enjoigne au syndicat des copropriétaires de préciser le règlement de copropriété sur la question de la jouissance et de l’accès à la cour, en indiquant que l’interdiction ne s’entend pas de l’accès au lot n°3 par la cour.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas dans la présente instance que l’interdiction d’accès et de jouissance de la cour carrelée aux tiers, prévue par l’alinéa 2 de l’article 3 du règlement de copropriété, ne s’entend pas de l’accès au lot n°3. Aucun litige ne demeurant sur ce point, il n’appartient pas au tribunal de trancher une hypothétique difficulté.

Enfin, s’il résulte des éléments versés aux débats que l’accès à la cour carrelée s’opère au moyen d’une clé, M. [R] n’établit pas qu’il serait privé de ladite clé. L’expert immobilier qui a procédé à l’évaluation de son bien suite à l’ouverture de la mesure de protection y a, du reste, accédé.

M. [R] n’est donc pas plus fondé à arguer d’un préjudice tenant à l’impossibilité de donner à la location son bien scindé en deux lots.

L’ensemble de ses demandes relatives à l’accès à la cour seront donc rejetées.

7. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [R], qui au final succombe, sera condamné aux dépens.

Il n’apparaît pas équitable de laisser au syndicat des copropriétaires de la résidence située au [Adresse 4] la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. En conséquence, M. [R] sera condamné à lui verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La propre demande de M. [R] au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

L’exécution provisoire étant de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, il n’y a pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute M. [C] [R] assisté de sa curatrice Mme [V] [B], de sa demande en paiement de la somme de 204,22 euros,

Dit que le solde du compte individuel de copropriétaire de M. [C] [R] au 22 octobre 2024 est créditeur de 327,09 euros,

Dit que le poste ‘préparation des fonds et application de deux couches de peinture glycéro micro poreuse sur devanture magasin face extérieure’ (1280 euros HT) du devis de l’Eurl Caujolle construction n°23CD0232 du 15 février 2023 constitue une charge commune générale,

Dit que les postes ‘démolition du seuil d’entrée en carrelage’ (250 euros HT), ‘réfection du seuil d’entrée en béton lissé’ (580 euros HT) du devis de l’Eurl Caujolle construction n°23CD0232 du 15 février 2023 incombent à M. [R],

Condamne M. [C] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence située au [Adresse 4] la somme de 30 euros au titre des frais de mise en demeure,

Condamne M. [C] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence située au [Adresse 4] la somme de 3 000 euros au titre de la résistance abusive,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence située au [Adresse 4] de sa demande au titre du préjudice financier ;

Condamne M. [C] [R] assisté par sa curatrice Mme [V] [B], à déposer les grilles du local commercial ainsi que les projecteurs,

Assortit cette obligation d’une astreinte de 300 euros par jour de retard pendant trois mois à compter du 60ème jour suivant la signification du présent jugement,

Rejette l’ensemble des demandes de M. [R] aux fins de dommages et intérêts et de précision du règlement de copropriété,

Condamne M. [C] [R], assisté de sa curatrice Mme [V] [B], aux dépens,

Condamne M. [C] [R], assisté de sa curatrice Mme [V] [B], à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence située au [Adresse 4] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [C] [R] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Le Greffier, La Présidente,