TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00939 – N° Portalis DB2Z-W-B7J-H5RO

Minute :

JUGEMENT du 05/09/2025

Syndicat de coprpriétaires [Adresse 2] sis [Adresse 3] [Adresse 2] REPRESENTE PAR SON SYNDIC LA SAS FONCIA SENART-GATINAIS

C/

Madame [C] [D] [T] [N]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 05 SEPTEMBRE 2025

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge du Tribunal judiciaire de Melun, assistée de Anick PICOT, Greffière, lors des débats et de Stéphanie GONZO, Greffière lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Syndicat des coprpriétaires LES [Adresse 2] sis [Adresse 3] représenté par son SYNDIC LA SAS FONCIA SENART-GATINAIS

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau d’ESSONNE

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [C] [D] [T] [N]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 19 Juin 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

Copie exécutoire délivrée le :

à : SELARL AD LITEM JURIS

EXPOSE DU LITIGE

Mme [C] [D] [T] [N] est propriétaire d’un lot de copropriété situé [Adresse 6].

Le 13 février 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, a fait assigner Mme [C] [D] [T] [N] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner Mme [C] [D] [T] [N] à lui payer, avec intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter du 26 octobre 2024, date du commandement de payer :

la somme de 5 425,17 €, au titre des charges impayées au 1er janvier 2025, appel provisions sur charges 01/01/2025 2/4 et cotisations fonds travaux 01/01/2025 2/4 inclus,

la somme de 1 500,00 €, à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,

la somme de 1 254,97 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

la somme de 1 200,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible,

condamner Mme [C] [D] [T] [N] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 juin 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en procédant au dépôt de son dossier de plaidoirie.

Citée par acte remis à l’étude de commissaire de justice, Mme [C] [D] [T] [N] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que Mme [C] [D] [T] [N] est propriétaire du lot n° 289 situé [Adresse 6],

un décompte daté du 3 janvier 2025,

les appels de fonds,

les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 18 avril 2023 et 2 avril 2024, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Mme [C] [D] [T] [N] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 5 425,17 € (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner Mme [C] [D] [T] [N] au paiement de la somme de 5 425,17 €, au titre des charges dues à la date du 3 janvier 2025, provisions de charges pour la période du 4ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025 incluses ainsi que le solde des charges au titre du bilan annuel des charges pour la période du 4ème trimestre 2022 au 4ème trimestre 2023.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 février 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Mme [C] [D] [T] [N] seule, la somme de 161,19 €, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Mme [C] [D] [T] [N] sera condamnée à payer la somme de 161,19 € au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 février 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [C] [D] [T] [N], qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique de la défenderesse, il convient de condamner celle-ci à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 700,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [C] [D] [T] [N] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, la somme de 5 425,17 €, au titre des charges dues à la date du 3 janvier 2025, provisions de charges pour la période du 4ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025 incluses et le solde des charges au titre du bilan annuel des charges pour la période du 4ème trimestre 2022 au 4ème trimestre 2023, ainsi que la somme de 161,19 € au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [C] [D] [T] [N] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, la somme de 700,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [C] [D] [T] [N] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 5 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,