TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 1]

**** Le 28 Mai 2026

Troisième Chambre Civile

N° RG 23/04539 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KE3B

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

M. [X] [K]

né le 16 Avril 1971 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1] – SUISSE

représenté par M^e Alexia COMBE, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Mme [U] [E] épouse [K]

née le 22 Mai 1962 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1] – SUISSE

représentée par M^e Alexia COMBE, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

à :

Syndicat des copropriétaires LE [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE FDI SERVICES IMMOBILIERS, dont le siège social est [Adresse 3], en son agence du GRAU DU ROI, située [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 5] [Localité 4]

représentée par la SCP BEZ-DURAND-DELOUP, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant, la SCP LEMOINE CLABEAUT, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 26 Mars 2026 devant Chloé AGU, Juge, statuant comme juge unique, assistée de Corinne PEREZ, Greffier, et qu’il en a été délibéré.

N° RG 23/04539 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KE3B

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié en date du 8 juillet 2022, Monsieur [X] [K] et Madame [U] [E] épouse [K] (ci-après époux [K]) ont acquis une maison d’habitation située dans un ensemble immobilier [Adresse 6], dénommé « [Adresse 7] », [Adresse 8] cadastré Section AR n°[Cadastre 1] d’une contenance totale 1 ha 47 a 06 ca, et des lots 114 et 107.

L’ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété suivant règlement de copropriété et état descriptif de division en date du 28 novembre 1994, reçu par Maître [V] [R], notaire associé à [Localité 5].

La copropriété est gérée par le syndic FDI SERVICES IMMOBILIERS.

Par courriel recommandé du 1er mars 2023, les époux [K] ont sollicité une autorisation du syndicat des copropriétaires afin de réaliser l’extension d’un local existant.

Lors de l’assemblée générale ordinaire du 17 juillet 2023, une résolution visant à autoriser les travaux d’agrandissement des époux [K] a été rejetée à la majorité absolue.

Les époux [K] contestent le rejet de cette résolution.

Par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2023, les époux [K] ont assigné le syndicat de la copropriété « [Adresse 9] », représenté par son syndicat en exercice, la société FDI SERVICES IMMOBILIERS, devant le tribunal judiciaire de Nîmes, aux fins de voir prononcer la nullité de la résolution n°10 du procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 17 juillet 2023.

Selon ordonnance du juge de la mise en état du 03 février 2026, l’affaire a été clôturée le 26 février 2026.

A l’audience du 26 mars 2026, l’affaire a été mise en délibérée au 28 mai 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 octobre 2025, Monsieur [X] [K] et Madame [U] [E] épouse [K] demandent au tribunal de :

Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, FDI SERVICES IMMOBILIERS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Prononcer la nullité de la résolution n°10 du procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 17 juillet 2023 ; Condamner le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, FDI SERVICES IMMOBILIERS à porter et payer aux époux [K] la somme 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, FDI SERVICES IMMOBILIERS, aux entiers dépens en ce compris les frais d’huissier sur ses affirmations de droits au visa de l’article 699 du code de procédure civile. A l’appui de leur demande d’annulation de la résolution n°10 du procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 17 juillet 2023, les époux [K] font valoir, sur le fondement de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, que du fait de leur nature, les travaux d’extension ne nécessitaient aucun permis de construire et, que contrairement à ce qu’affirme le syndicat, ils ne constituent qu’une simple continuité d’un débarras existant, non visible depuis l’impasse desservant les villas. Ils affirment que les travaux ne devaient pas être autorisés à la majorité absolue de l’assemblée générale dès lors qu’ils ne consistaient qu’en un simple embellissement. Ils ajoutent que si le syndicat dispose d’un pouvoir discrétionnaire dans l’octroi ou le refus d’une autorisation, un refus doit néanmoins être motivé par des motifs sérieux et légitimes en cas de litige ; or ce dernier n’a pas motivé sa décision. Ils allèguent l’existence d’un abus de majorité résultant d’une mesure discriminatoire en ce que le refus d’autorisation n’est pas fondé sur l’intérêt collectif de copropriété et porte atteinte au principe de l’égalité de traitement entre les copropriétaires. Ils précisent que contrairement à ce qu’affirme le syndicat la présente instance ne vise ni à régulariser les travaux du cabanon d’ores et déjà réalisés, objets d’une autre instance pendante, ni à régulariser la construction d’un mur, entre leur habitation et celle de leur voisin, autorisée par constat d’accord homologué par le tribunal judiciaire de Nîmes le 26 janvier 2023, mais à obtenir l’autorisation de réaliser une extension. En réponse au moyen invoqué par le syndicat selon lequel la majorité simple de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 aurait été régulièrement appliquée, ils font valoir qu’il était impossible d’appliquer cette majorité eu égard au nombre important d’absents à l’assemblée générale.

Au moyen des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mai 2025, le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la société FDI SERVICES IMMOBILIERS demande au tribunal de :

Débouter les époux [K] de leurs fins, demandes et conclusions ; Condamner les époux [K] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Pour s’opposer à la demande de nullité de la résolution n°10 du procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 17 juillet 2023, le syndicat de copropriétaires s’appuie sur les dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 pour soutenir que l’extension sollicitée par les époux [K], laquelle risquait de porter atteinte à l’aspect extérieur de l’ensemble, devait être autorisée à la majorité absolue par l’assemblée générale. En réponse à la contestation sur la nature des travaux retenue, le syndicat fait valoir que les travaux ne constituent pas une transformation du cabanon mais la création d’une réelle extension avec une modification de l’emprise au sol et de la surface habitable, lesquels affectent le jardin du lot des époux [K], partie commune par nature.

En réponse au moyen tiré du défaut de motivation du refus, le syndicat indique que le refus d’une autorisation de travaux d’agrandissement constitue un pouvoir discrétionnaire de l’assemblée.

En réponse au moyen tiré de l’abus de majorité et de la mesure discriminatoire, le syndicat déclare que les époux [K] ne rapportent pas la preuve que la décision est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, ils se bornent à invoquer des situations différentes de la leur pour lesquelles aucune autorisation de réaliser des travaux d’agrandissement ne devait être donnée par l’assemblée générale. Le syndicat des copropriétaires justifie son refus d’autorisation en indiquant que l’assemblée générale, informée que les époux [K] avaient tenté de faire ratifier la construction litigieuse du cabanon en soumettant au vote la réalisation de travaux d’extension, a légitimement refusé d’autoriser lesdits travaux. Le syndicat précise que les époux [K] ont déjà fait construire un des murs de l’extension démontrant leur volonté de contourner les décisions de l’assemblée générale.

Pour s’opposer au moyen tiré de l’impossibilité d’appliquer la majorité simple de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat fait valoir que ces dispositions ont été appliquées de façon régulière.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande d’annulation de la résolution n°10 du procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 17 juillet 2023

Sur la nature des travaux

Aux termes de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 4 du titre Ier – Définition des parties communes du chapitre III – Parties communes et parties privatives prévoit que les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Par exception, les jardins attenants aux maisons individuelles, bien que réservés à l’usage privatif des propriétaires desdites constructions, resteront parties communes. Elles comprennent notamment : la totalité du sol, y compris celui sur lequel seront édifiées les constructions prévues dans la désignation qui précède, ainsi que tous les ouvrages de clôture de l’ensemble immobilier.

En l’espèce, les époux [K] ont sollicité l’autorisation, lors de l’assemblée générale du 17 juillet 2023, du syndicat de copropriétaires de la [Adresse 7] d’effectuer les travaux d’agrandissement de leur local avec un toit en tuiles identiques, un crépi blanc, et une porte en PVC blanc.

Il ressort du constat de commissaire de justice du 26 septembre 2023 versé aux débats par les époux [K] que le cabanon existant, dont l’extension est sollicitée, n’est pas visible depuis l’impasse desservant les villas et que sa hauteur n’excède pas celle du mur de clôture. Toutefois, l’extension sollicitée affectera nécessairement les parties communes. En effet, il résulte du plan d’extension et de la photographie en projection produits par les demandeurs que celle-ci empiètera sur le jardin, lequel constitue une partie commune par nature.

Dès lors, seul un vote à la majorité de l’article 25-b de la loi du 10 juillet 1965 permettait d’autoriser la réalisation d’une telle extension.

Sur le défaut de motivation du refus

Il est constant que le procès-verbal d’assemblée générale du 17 juillet 2023 comporte les résultats du vote relatif à la résolution n°10, sans aucune motivation.

Toutefois ni la loi du 10 juillet 1965 ni le décret du 17 mars 1967, spécialement son article 17, n’imposent que le procès-verbal d’assemblée générale ne mentionne les motifs des décisions prises.

Dès lors, le défaut de motivation est sans incidence sur la validité des décisions prises.

Sur l’abus de majorité et la rupture d’égalité entre les différents copropriétaires

Les époux [K] soutiennent que la décision de refus prise par le syndicat des copropriétaires est entachée d’un abus de majorité, en ce qu’elle revêt un caractère discriminatoire portant atteinte au principe de l’égalité de traitement entre les copropriétaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie son refus d’autorisation en indiquant que l’assemblée générale, informée que les époux [K] avaient tenté de faire ratifier la construction litigieuse du cabanon en soumettant au vote la réalisation de travaux d’extension, a légitimement refusé d’autoriser lesdits travaux ne pouvant valider une extension reposant sur une occupation du sol non autorisée et contraire aux règles de la copropriété. Par ailleurs, le syndicat invoque également la construction d’un mur postérieurement au refus de l’autorisation d’extension, moyen qui est inopérant.

Toutefois, il ressort de l’assignation du 25 septembre 2025 et du courriel adressé par les époux [K] au syndic de copropriété le 23 juin 2023 que la demande de ratification du cabanon de jardin fait l’objet d’une instance distincte toujours pendante, et que la demande d’extension ne vise pas à régulariser cette construction.

En effet, les époux [K] ont sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de juillet 2023, puis de juillet 2024, d’une résolution portant sur la régularisation de la construction du cabanon de jardin, dont le toit est en goudron ardoisé gris.

Il résulte du courriel du 23 juin 2023, auquel est annexé un croquis situant le cabanon dans la cour, ainsi que de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par les époux [K] le 1er mars 2023 au syndic de copropriété, accompagnée du plan de l’extension envisagée et des photographies avant et après travaux en projection, que ces deux constructions sont totalement distinctes, tant par leur localisation que par les matériaux de leur toiture.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires a fondé son refus d’autorisation d’extension sur des éléments erronés et ne démontre ni l’existence d’un intérêt collectif justifiant ce refus, ni celle d’un motif sérieux et légitime de nature à exclure la qualification d’abus de majorité.

Par ailleurs, les époux [K] soutiennent que ce refus méconnaît le principe d’égalité entre copropriétaires, en se prévalant du constat de commissaire de justice du 26 septembre 2023 relevant l’existence de nombreuses extensions, similaires à celles sollicitées.

Ils ajoutent que ce refus apparaît d’autant plus inégalitaire que certains copropriétaires ont réalisé des aménagements tels que la construction d’une piscine privée sur leur lot, ou la transformation d’un garage en habitation, sans que le syndic ne remette en cause ces transformations non autorisées, lesquelles sont susceptibles de porter atteinte à l’intérêt collectif de la copropriété.

Ce faisant, une telle différence de traitement est de nature à caractériser une méconnaissance du principe d’égalité entre copropriétaires et par suite, de nature à constituer un abus de majorité en ce que le refus des copropriétaires est intervenu pour des motifs étrangers à l’intérêt de la copropriété.

En conséquence, il y a lieu d’annuler de la résolution n°10 du procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 17 juillet 2023 pour abus de majorité.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur les autres moyens.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la société FDI SERVICES IMMOBILIERS, qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Les frais d’huissier sollicités n’étant pas détaillés, la juridiction de céans ne peut savoir à quoi ces frais correspondent et il n’y pas lieu en conséquence d’y faire droit.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la société FDI SERVICES IMMOBILIERS, condamné aux dépens, devra payer aux époux [K], au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros et sera débouté de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ANNULE la résolution n°10 du procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 17 juillet 2023 ;

CONDAMNE le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la société FDI SERVICES IMMOBILIERS aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la société FDI SERVICES IMMOBILIERS à payer à Monsieur [X] [K] et Madame [U] [E] épouse [K] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la société FDI SERVICES IMMOBILIERS de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le présent jugement a été signé par Chloé AGU, Juge et par Corinne PEREZ, Greffier présent lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement, ladite ordonnance à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.