DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

16 Février 2026

N° RG 24/02930 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NY4C

Code NAC : 28A

SDC LES HAUTS CLOS – [Localité 1] représenté par son syndic la SAS [1]

C/

[G] [Z]

[B] [O]

[N] [O]

[W] [J], mandataire successoral de la succession de [O] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 16 février 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 01 Décembre 2025 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 2 février 2026 lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Stéphanie CITRAY .

— -==o0§0o==--

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES HAUTS CLOS [Localité 2] [Adresse 1] représenté par son syndic SAS [1], immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro [N° SIREN/SIRET 1] dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-yvonne LAFAIX-GUYODO, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Madame [G] [Z], née le [Date naissance 1] 1938 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [B] [O], né le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 5] (92) demeurant [Adresse 4], intervenant volontaire

Monsieur [N] [O], né le [Date naissance 3] 1960 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5], inetervenant volontaire

représentés par M^e Maëlle LE FLOCH, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de M^e Patrick HEFTMAN, avocat plaidant au barreau de Melun.

Maître [W] [J], demeurant [Adresse 6], ès-qualités de mandataire successoral de la succession de [O] [T], né en 1933 au TOGO et décédé le [Date décès 1] 1999 à GONESSE, désigné en cette qualité selon jugement du tribunal judiciare de Gonesse en date du 20 mars 2024

n’ayant pas constitué avocat

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EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

Par acte notarié du 7 juillet 1971, monsieur [D] [O] et madame [G] [Z] ont acquis les lots n°15 et 35 dans un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 7] à [Localité 1].

Monsieur [D] [O] et madame [G] [Z] ont divorcé par jugement du 16 juin 1988. Monsieur [D] [O] a seul continué à occuper le bien immobilier susvisé mais leur régime matrimonial n’a jamais été liquidé.

Monsieur [D] [O] est décédé le [Date décès 1] 1999, laissant pour lui succéder :

[V] [U] veuve [O], son conjoint survivant,[N] [O], son fils né de son union avec madame [G] [Z],[B] [O], son fils né de son union avec madame [G] [Z],[E] [O], sa fille née de son union avec [V] [U] veuve [O],[F] [O], son fils né de son union avec [V] [U] veuve [O],[Y] [O], sa fille née de son union avec [V] [U] veuve [O].

Les charges de copropriété du bien immobilier susvisé sont impayées.

Par jugement du 15 juin 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a condamné solidairement [V] [U] veuve [O], [N] [O], [B] [O], [E] [O], [F] [O] et [Y] [O] à verser au syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 21.546,15 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 7 janvier 2021, 4ème trimestre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2017 et la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La succession de monsieur [D] [O] n’a pas été réglée et par jugement selon la procédure accélérée au fond du 20 mars 2024, le syndicat de copropriété de l’immeuble [2] a obtenu la désignation de Me. [W] [J] comme mandataire successoral de la succession de monsieur [D] [O].

Procédure

Le syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS [1], représenté par Me. LAFAIX-GUYODO, a fait assigner madame [G] [Z] par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024 et Me. [W] [J], es qualité de mandataire successoral de la succession de monsieur [D] [O], par acte de commissaire de justice du 16 mai 2024, par devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins d’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre madame [G] [Z] et la succession de monsieur [D] [O] sur les lots n°15 et 35 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] à Sarcelles et la licitation des lots de copropriété.

Madame [G] [Z] a constitué avocat par l’intermédiaire de Me. [M].

[B] [O] et [N] [O] sont intervenus volontairement à la présente instance, représentés par Me. [M].

Me. [W] [J], es qualité de mandataire successoral de la succession de monsieur [D] [O], n’a pas constitué avocat.

La mise en état a été clôturée par ordonnance du 12 juin 2025 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 1er décembre 2025. Le délibéré a été fixé au 2 février 2026 et prorogé au 16 février 2026.

Prétentions des parties

1. En demande : le syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS [1],

Par conclusions signifiées le 6 février 2025, le syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS [1], sollicite, par une décision de droit assortie de l’exécution provisoire :

l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre madame [G] [Z] et la succession de monsieur [D] [O], représentée par Me. [J], es qualité de mandataire successoral, sur le bien immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 1] et la désignation du Président de la Chambre u Val d’Oise pour y procéder,la licitation des lots n°15 et 35 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 1], cadastré BC n°[Cadastre 1], avec une mise à prix de 30.000 € et faculté de baisse d’un quart puis de la moitié à défaut d’enchères,la désignation de la SAS [3] ou de tout autre commissaire de justice compétent pour réaliser le procès-verbal de description, l’autorisation de faire passer sur internet sur le site [4] l’annonce de la vente des biens et droits immobiliers dont s’agit (coût de 400 €),le débouté de [N] [O], de [B] [O] et de madame [G] [Z] de l’ensemble de leurs demandes,la condamnation de Me. [W] [J], es qualité de mandataire successoral de la succession de monsieur [D] [O], et madame [G] [Z] à lui verser une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage avec distraction au profit de son conseil.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat de copropriété rappelle que les charges de copropriété ne sont pas réglées, qu’elles s’élèvent à 31.362,28 € au 19 décembre 2024, qu’il a obtenu un jugement contre [V] [U] veuve [O] et les héritiers de monsieur [D] [O] et qu’il est fondé à obtenir le partage de l’indivision entre la succession de monsieur [D] [O] et madame [G] [Z] qui demeure en in : sur le bien susvisé, faute d’avoir partagé leur régime matrimonial après leur divorce.

Il rappelle que madame [G] [Z] n’est pas héritière de monsieur [D] [O] et que sa renonciation n’a aucun effet.

Concernant l’intervention volontaire de [N] [O] et de [B] [O] et leur demande de mise hors de cause, il fait valoir qu’aucune demande n’a été formulée contre eux mais contre Me. [W] [J], es qualité de mandataire successoral de la succession de monsieur [D] [O]. Il juge absurde une demande de mise hors de cause dans une instance dans laquelle ils n’étaient pas parties.

Il prend acte de leur renonciation à la succession de leur père mais rappelle qu’en cas de rétractation de leur renonciation, ils seraient rétroactivement considérés comme héritiers et représentés par Me. [J].

2. En défense : madame [G] [Z] et les interventants volontaires [N] [O] et [B] [O]

Dans leurs écritures signifiées le 9 avril 2025, madame [G] [Z], [N] [O] et [B] [O] demandent au tribunal de :

dire et juger que [N] [O] et [B] [O] ne sont pas héritiers de monsieur [D] [O],ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision sur le bien immobilier litigieux,ordonner la licitation desdits lots de copropriété,condamner le syndicat de copropriété aux entiers dépens.

Au soutien de leurs écritures, [N] [O] et [B] [O] interviennent à la présente instance et demandent leur mise hors de cause en raison de leur renonciation à la succession de leur père monsieur [D] [O]. Ils ajoutent que Me. [W] [J], es qualité de mandataire successoral de la succession de monsieur [D] [O], ne les représente pas.

Ils contestent toute mauvaise foi de leur part et indiquent qu’ils n’avaient aucune relation avec leur père depuis de nombreuses années.

Quant à madame [G] [Z], elle expose que faute d’informations juridiques, elle n’a pas procédé à la liquidation de son régime matrimonial après son divorce et qu’elle se retrouve de fait copropriétaire indivise des lots litigieux mais l’ignorait et n’est pas en mesure de régler les charges de copropriété compte tenu de sa situation précaire. Elle ne s’oppose pas aux demandes du syndicat de copropriété.

3. En défense : Me. [W] [J], es qualité de mandataire successoral de la succession de monsieur [D] [O],

Me. [W] [J], es qualité de mandataire successoral de la succession de monsieur [D] [O], bien que régulièrement assigné à personne habilitée, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement, qui est susceptible d’appel, sera donc réputé contradictoire.

Il a indiqué par courriel qu’il ne disposait d’aucun fonds pour régler les charges de copropriété ou constituer avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées et visées dans le dossier.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur l’intervention volontaire de [N] [O] et de [B] [O]

Depuis le jugement selon la procédure accélérée au fond du 20 mars 2024, les héritiers de monsieur [D] [O] sont représentés par Me. [W] [J] comme mandataire successoral de la succession.

Monsieur [D] [O] est décédé en laissant pour lui succéder son conjoint survivant ; [V] [U] veuve [O] et ses cinq enfants : [N] [O], [B] [O], [E] [O], [F] [O] et [Y] [O].

[N] [O] et [B] [O], ses fils issus de son premier mariage avec madame [G] [Z] sont intervenus volontairement à la présente instance pour être mis hors de cause du litige opposant le syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 8] et la succession de leur père suite à leur renonciation.

Ils produisent aux débats les deux actes de renonciation et le tribunal constate qu’ils ne sont pas héritiers de monsieur [D] [O], qu’ils ne sont donc pas représentés par Me. [W] [J], es qualité de mandataire successoral, et qu’ils ne sont pas concernés par les opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision sur le bien immobilier.

2. Sur la demande d’ouverture des opérations de liquidation

En vertu de l’article 815-17 du Code civil, "les créanciers personnels d’un indivisaire ne peuvent saisir sa part dans les biens indivis, meubles ou immeubles.

Ils ont toutefois la faculté de provoquer le partage au nom de leur débiteur ou d’intervenir dans le partage provoqué par lui. Les coïndivisaires peuvent arrêter le cours de l’action en partage en acquittant l’obligation au nom et en l’acquit du débiteur. Ceux qui exerceront cette faculté se rembourseront par prélèvement sur les biens indivis".

En l’espèce, madame [G] [Z] et monsieur [D] [O] sont propriétaires des lots n°15 et 35 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 1].

Suite au décès de monsieur [D] [O], ce sont les héritiers non-renonçants de ce dernier qui sont en indivision avec madame [G] [Z].

La succession est représentée par Me. [W] [J], es qualité de mandataire successoral de la succession de monsieur [D] [O].

Le syndicat de copropriété de l’immeuble [2] justifie d’une créance au titre des charges de copropriété impayées, selon un jugement du 15 juin 2021 contre les héritiers pris solidairement.

Il ressort du courriel de Me. [W] [J], es qualité de mandataire successoral de la succession de monsieur [D] [O], qu’il ne dispose pas de fonds dans la succession pour régler les charges de copropriété. Il en est de même pour madame [G] [Z] qui n’est pas en capacité de régler l’arriéré de charge de copropriété d’un immeuble dans lequel elle ne vit pas et dont elle ignorait en être encore copropriétaire indivise.

Les conditions de l’article 815-17 du code civil sont donc réunies et il convient d’ordonner les opérations de liquidation et de partage de l’indivision existant entre madame [G] [Z] et Me. [W] [J], es qualité de mandataire successoral de la succession de monsieur [D] [O], et de nommer à cet effet le Président de la Chambre interdépartementale des notaires de l’Ouest parisien, avec faculté de délégation.

3. Sur la demande de licitation du bien immobilier

Par application de l’article 1686 du Code civil, si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte ou si, dans un partage fait de gré à gré de bien communs, il s’en trouve quelques-uns qu’aucun des copartageant ne puisse ou ne veuille prendre, la vente s’en fait aux enchères et le prix en est partagé entre les copropriétaires.

L’article 817 du Code civil dispose que lorsqu’elle apparaît seule protectrice de l’intérêt de tous les titulaires de droits sur le bien indivis, la licitation peut porter sur la pleine propriété.

Enfin l’article 1377 du Code de procédure civile renvoie aux articles 1271 à 1281 du Code de procédure civile pour les modalités de la licitation d’un bien immobilier. Il en ressort notamment que c’est le tribunal qui détermine la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente.

En l’espèce, les héritiers non-renonçants de monsieur [D] [O], représentés par le mandataire successoral Me. [W] [J], et madame [G] [Z] sont en indivision sur les lots n°15 et 35 de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 7] à [Localité 1].

Ces lots ont été acquis par acte notarié du 7 juillet 1971 moyennant le prix de 53.000 francs.

Aucun élément sur la valeur actuelle de ces lots n’est produit aux débats.

Le tribunal n’est donc pas en mesure de fixer une mise à prix.

Dès lors, il convient d’ordonner la réouverture des débats sur ce point, de révoquer l’ordonnance de clôture, de renvoyer le dossier à l’audience de mise en état du jeudi 16 avril 2026 et d’inviter le syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 8] à produire tout élément sur la valeur de ces lots de copropriété, notamment par des évaluations d’agence immobilière.

Dans l’attente, il convient de surseoir à statuer sur la demande de licitation et sur les demandes au titre des frais irrépétibles.

Les dépens sont réservés.

PAR CES MOTIFS

Constate que [N] [O] et [B] [O], intervenants volontaires, ne sont pas héritiers de monsieur [D] [O] en raison de leur renonciation à la succession de ce dernier, et ne sont pas concernés par les opérations de partage de l’indivision successorale et de l’indivision sur les lots n°15 et 35 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 1],

Ordonne l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre madame [G] [Z] et les héritiers non-renonçants de la succession de monsieur [D] [O], représentés par Me. [W] [J], es qualité de mandataire successoral,

Désigne à cet effet le Président de la Chambre interdépartementale des notaires de l’Ouest parisien, avec faculté de délégation,

Dit que les opérations se feront sous la surveillance d’un magistrat de la deuxième chambre civile du Tribunal judiciaire de Pontoise,

Dit qu’en cas d’empêchement du Notaire, il sera pourvu à son remplacement d’office ou à la requête de la partie la plus diligente,

Rappelle qu’en application des dispositions des articles 1368, 1370 et 1372 du Code de procédure civile il appartient au notaire désigné de : dresser un état liquidatif dans le délai d’un an de sa désignation, sauf causes de suspension prévues à l’article 1369, et en cas de besoin de solliciter une prorogation de ce délai auprès du juge commis, cette demande de prorogation pouvant également être présentée par un co-partageant,tenir le juge commis informé de la clôture de la procédure Rappelle qu’en cas d’absence d’un ou plusieurs indivisaires, le notaire devra recourir à la procédure prévue par l’article 841-1 du Code civil,

Ordonne la réouverture des débats sur la demande de licitation des lots n°15 et 35 de l’ensemble immobilier, sis [Adresse 7] à Sarcelles, cadastré BC n°[Cadastre 1], à la barre du Tribunal judiciaire de Pontoise

Renvoie le dossier à l’audience de mise en état du jeudi 16 avril 2026 à 9h30,

Invite le syndicat de copropriété de l’immeuble [2] à produire tout élément d’évaluation des lots dont la licitation est envisagée et notamment des évaluations d’agences immobilières,Dans l’attente, sursoit à statuer sur la demande de licitation et sur la demande au titre des frais irrépétibles,Réserve les dépens.

Ainsi jugé le 16 février 2026, et signé par le Président et le Greffier

Le Greffier Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY