Copie délivrée

à la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES

Direction Régionale des Finances Publiques

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 1]

Le 02 Mars 2026

1ère Chambre Civile

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N° RG 24/03150 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KRFE

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

Société PLEIN AIR TOURISME 1

prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par la SCP LACOURTE RAQUIN TATAR, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant,

à :

Etablissement public Direction Régionale des Finances Publiques de Prov ence-Alpes-Côte-d’Azur et des Bouches-du-Rhône

Division des affaires juridiques

Pôle juridictionnel judiciaire d'[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 05 Janvier 2026 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Laurence ALBERT, Vice-présidente assistés de Aurélie VIALLE, Greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 28 novembre 2018, la SASU Plein air tourisme 1 a acquis un ensemble immobilier exploité en camping dénommé « [P] Camping de la Marine » situé [Localité 3] appartenant à la SCS [Adresse 3], au prix de 8.400.000 euros.

L’acte d’acquisition fait état de parcelles d’une surface totale de 4 ha 98 a et 52 ca et de constructions propres à l’exploitation du camping.

Les parties ont déclaré soumettre la vente aux dispositions de l’article 257 bis du code général des impôts qui prévoient une dispense de TVA dans certaines circonstances.

Cette vente n’étant pas soumise à la TVA, le tarif de droit commun des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), tel que prévu à l’article 1594 du code général des impôts, a été appliqué sur le prix de cession. Une imposition d’un montant de 487.759 euros a été réglée au service de la publicité foncière et de l’enregistrement de [Localité 1].

Le 30 décembre 2020, la SCS [Adresse 3] et la SASU Plein air tourisme 1 ont conclu un acte rectificatif à l’acte de vente et ont opéré une ventilation du prix entre la partie bâtie et la partie de terrain à bâtir.

Par une réclamation contentieuse du même jour, la SASU Plein air tourisme 1 a sollicité la restitution partielle des droits de mutation à titre onéreux payés lors de l’acquisition, à hauteur de 310.965 euros, au motif que l’acquisition de l’ensemble immobilier comporte :

— une partie bâtie taxable au taux d’enregistrement de droit commun,

— une partie terrain à bâtir (TAB) taxable au droit d’enregistrement à taux réduit.

Cette réclamation contentieuse a fait l’objet d’une décision de rejet en date du 18 avril 2024 par la direction des finances publiques du Gard.

***

Par acte délivré le 21 juin 2024, la SASU Plein air tourisme a fait assigner la directrice régionale des finances publiques de PACA aux fins d’annulation de cette décision de rejet.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 6 juin 2025, la SASU Plein air tourisme 1 demande au tribunal judiciaire de :

— à titre principal,

o juger que l’acquisition du camping de la [N] était partiellement soumise aux droits d’enregistrement au taux réduit de 0,71498 %, soit un montant dû de 176.794 euros ;

o ordonner le dégrèvement partiel des droits d’enregistrement acquittés au titre de l’acquisition pour un montant de 310.965 euros ;

o condamner la direction régionale des finances publiques de PACA à lui restituer la somme de 310.965 euros ;

— à titre subsidiaire,

o ordonner le dégrèvement partiel des droits d’enregistrement acquittés au titre de l’acquisition du camping de la [N] pour un montant de 7.460 euros ;

o condamner la direction régionale des finances publiques de PACA à lui restituer la somme de 7.460 euros ;

— en tout état de cause,

o condamner la direction régionale des finances publiques de PACA à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A titre principal, la SASU Plein air tourisme 1 soutient que le contribuable n’a aucune obligation légale de raisonner par parcelles pour ventiler le prix de vente d’un ensemble immobilier comportant des terrains à bâtir et des immeubles bâtis ; que l’article 257 du code général des impôts définit successivement les terrains à bâtir et les immeubles neufs sans donner de précisions sur les mutations d’ensembles immobiliers comportant à la fois des terrains à bâtir et des immeubles bâtis ; qu’en exigeant une parcellisation préalable à la vente pour appliquer deux régimes fiscaux différents, l’administration ajoute une condition à la loi.

Elle indique que la théorie administrative relative aux droits d’enregistrement précise que le contribuable à le choix de raisonner en fraction de biens ; que la jurisprudence en matière de droits d’enregistrements fait application de cette théorie et n’oblige pas à une parcellisation dans l’acte de vente lorsque l’actif cédé est soumis à des régimes distincts de droits d’enregistrement.

A titre subsidiaire, la SASU Plein air tourisme 1 soutient que l’élément principal de la livraison de la totalité des parcelles est la partie correspondant aux terrains à bâtir ; que les immeubles bâtis ne sont qu’accessoires à ces terrains à bâtir, tant matériellement qu’économiquement ; qu’ainsi, la cession de ces parcelles doit être qualifiée de cession de terrain à bâtir en totalité.

A titre plus subsidiaire, la SASU Plein air tourisme 1 fait valoir que la parcelle cadastrée CS n°[Cadastre 1] ne comporte aucune construction incorporée au sol ; qu’il s’agit d’une parcelle devant être qualifiée de terrain à bâtir ; qu’il convient de lui appliquer le taux réduit des droits d’enregistrement.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 juillet 2025, la direction régionale des finances publiques de PACA conclut au rejet de l’intégralité des demandes de la SASU Plein air tourisme 1.

L’administration fiscale fait valoir que pour apprécier le régime des droits de mutation à titre onéreux applicable, il faut distinguer entre terrain à bâtir et immeuble bâti lorsque l’un et l’autre sont réunis dans une même mutation, compte tenu des régimes fiscaux différents dont ils font l’objet. L’identification de chaque élément est donc indispensable et seule une division parcellaire permet de déterminer sans équivoque la part de l’emprise libre de construction. En l’absence de ventilation permettant d’identifier chaque parcelle, la qualification d’un terrain à bâtir avec application d’un taux réduit de droits de mutation à titre onéreux ne peut pas s’opérer.

La direction régionale des finances publiques indique que :

— l’acte de vente du 28 novembre 2018 ne distingue pas les parcelles qualifiables de terrain à bâtir de celles qualifiables d’immeubles bâtis,

— l’acte rectificatif du 30 décembre 2020 a opéré une ventilation du prix entre la partie bâtie et la partie terrain à bâtir, sans apporter de précisions sur les parcelles concernées.

Elle explique qu’en l’absence de détermination dans l’acte de vente de chaque parcelle et de son prix, il est impossible de déterminer le régime fiscal applicable puisque pour cela, il faut déterminer si s’applique la TVA sur le prix total (taux réduit) ou la TVA sur la marge (taux normal), quand bien même la vente serait dispensée de TVA. Elle affirme qu’une telle ventilation de prix entre la partie bâtie et non bâtie d’une même parcelle fondée exclusivement sur les mètres carrés des immeubles bâtis rend impossible l’application des régimes fiscaux revendiqués aux futures cessions de ces parties.

Pour s’opposer à la demande subsidiaire de la requérante, l’administration fiscale fait valoir que l’ensemble immobilier vendu doit être considéré comme un immeuble bâti dans la mesure où les constructions constituent l’élément principal de la cession ; que cette vente a été effectuée en vue d’exploiter un camping dont les éléments bâtis constituent l’élément économique central. Elle relève que l’acte de vente du 28 novembre 2018 et l’acte rectificatif présentent l’objet de la vente comme un ensemble constituant un immeuble bâti et qu’il n’est pas fait état de terrain à bâtir.

Pour s’opposer à la demande infiniment subsidiaire de la requérante, la direction régionale des finances publiques rappelle qu’en l’absence de précision dans l’acte de vente initial et l’acte rectificatif, il n’est pas possible de déterminer les parcelles pouvant être qualifiées de terrain à bâtir et donc appliquer un régime fiscal distinct à la parcelle CX n°[Cadastre 1].

***

La clôture de l’instruction a été fixée au 13 novembre 2025. A l’audience du 5 janvier 2026, la décision a été mise en délibéré au 2 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-application du taux réduit de droit de mutation à titre onéreux à la partie non bâtie de l’ensemble immobilier

L’article 257 bis du code général des impôts dispose : « Lors de la transmission à titre onéreux, à titre gratuit ou sous forme d’apport à une société d’une universalité totale ou partielle de biens effectuée entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, aucune livraison de biens ou prestation de services n’est réputée intervenir ».

En l’espèce, la vente du bien immobilier a été soumise par les parties aux dispositions de cet article qui prévoient une dispense de TVA, position qui a été confirmée par l’administration fiscale dans le cadre de sa décision de rescrit n° 2018/14352 en date du 12 novembre 2020.

En application de l’article 1594 D du code général des impôts, le taux des droits d’enregistrement sur les mutations à titre onéreux d’immeubles est fixé à 3,80 %. Il peut être modifié par les conseils départementaux sans que ces modifications ne puissent avoir pour effet de le réduire à moins de 1,20 % ou de le relever au-delà de 4,50 %.

L’article 1594 F quinquies dispose :

« Sont soumises à la taxe de publicité foncière ou au droit d’enregistrement au taux de 0,70 %:

A l’exception de celles qui sont visées au I du A de l’article 1594-0 G, les mutations à titre onéreux de terrains à bâtir et d’immeubles neufs mentionnés au 2° du 2 du I de l’article 257 lorsqu’elles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée, sauf application des modalités prévues à l’article 268 ; ».

L’article 268 du code général des impôts dispose :

« S’agissant de la livraison d’un terrain à bâtir, ou d’une opération mentionnée au 2° du 5 de l’article 261 pour laquelle a été formulée l’option prévue au 5° bis de l’article 260, si l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée, la base d’imposition est constituée par la différence entre :

1° D’une part, le prix exprimé et les charges qui s’y ajoutent ;

2° D’autre part, selon le cas :

a) soit les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du terrain ou de l’immeuble ;

b) soit la valeur nominale des actions ou parts reçues en contrepartie des apports en nature qu’il a effectués.

Lorsque l’opération est réalisée par un fiduciaire, les sommes mentionnées aux a et b du 2° s’apprécient, le cas échéant, chez le constituant ».

Ainsi, pour déterminer le taux des droits de mutation à titre onéreux applicable à la cession d’un terrain à bâtir, il faut déterminer au préalable le régime de TVA qui aurait dû s’appliquer, indépendamment de la dispense prévue à l’article 257 bis du code général des impôts :

— si la cession était soumise à la TVA sur le prix total, le taux réduit est applicable ;

— si la cession était soumise à la TVA sur la marge, le taux de droit commun est applicable.

Le droit commun est l’application d’une TVA sur le prix total.

La TVA sur la marge correspond à des règles dérogatoires qui ne s’appliquent que si deux conditions cumulatives sont remplies :

— le prix du bien doit incorporer un montant de TVA qui a été acquitté en amont par le vendeur initial ;

— le maintien de la qualification juridique du bien doit être constaté ce qui signifie que le bien revendu doit conserver une même identité juridique lors de son achat et de sa revente.

En l’espèce, l’acte notarié de vente du 28 novembre 2018 désigne le bien comme « un ensemble immobilier sis à [Localité 4] (Gard) [Localité 5] » figurant au cadastre section [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 1], [Cadastre 4]. La surface totale des parcelles fait 4 ha 98 a et 52 ca.

L’acte rectificatif du 30 décembre 2020 expose qu’aux termes de sa décision de rescrit du 12 novembre 2020, l’administration fiscale a indiqué qu’un terrain à bâtir ayant fait l’objet de travaux de viabilisation (travaux de voirie et réseaux divers) conservait son caractère constructible au regard des documents de l’urbanisme et sa qualification de terrains à bâtir ; qu’en conséquence, les parties ont convenu de procéder à une ventilation du prix entre la partie bâtie et la partie terrain à bâtir et de modifier les déclarations fiscales.

Elles ont procédé à la ventilation du prix de 8.400.000 euros de la façon suivante :

—  2.292.694 euros pour la partie bâtie,

—  6.107.306 euros pour la partie terrain à bâtir.

L’administration fiscale a refusé de faire droit à la réclamation contentieuse de la SASU Plein air tourisme 1 sur la base de cette ventilation, déterminée à partir de la surface des bâtiments et installations, qui sont valorisés à partir du coût de construction par métrage carré auquel a été appliqué un coefficient de vétusté. Elle estime que lorsqu’une cession porte sur des éléments de nature différente, la distinction entre terrain à bâtir et immeuble bâti doit se matérialiser physiquement et juridiquement par une division parcellaire qui seule permet l’application de régimes fiscaux distincts.

Contrairement à ce que soutient la SASU Plein air tourisme 1, l’administration fiscale n’ajoute pas une condition à la loi en exigeant cette division parcellaire puisque la loi n’envisage pas spécifiquement l’hypothèse d’une cession portant à la fois sur un immeuble bâti et des terrains à bâtir.

En outre, la détermination du taux applicable aux droits de mutation à titre onéreux ne dépend pas exclusivement de la distinction entre immeuble bâti et terrain à bâtir. Pour qu’un terrain à bâtir bénéficie d’un taux réduit, il faut que lui soit applicable la TVA sur le prix total et non la TVA sur la marge.

La détermination du taux des droits de mutation à titre onéreux applicable à une cession de terrain à bâtir dépend donc du régime de TVA qui lui est applicable.

La doctrine administrative considère que les notions de terrain à bâtir et d’immeuble bâti sont exclusives l’une de l’autre et que peut seul constituer un terrain à bâtir un terrain qui ne comporte pas d’ores et déjà des bâtiments. (BOI – TVA IMM-10-10-10-20).

En présence d’une cession portant à la fois sur un terrain à bâtir et un immeuble bâti, la doctrine préconise :

« La distinction entre terrain à bâtir et immeuble bâti trouve toute sa portée lorsque l’un et l’autre sont réunis dans une même mutation réalisée par un assujetti agissant en tant que tel, alors que diffère le régime fiscal qu’il y a lieu d’appliquer : taxation de plein droit (sur le prix total ou sur la marge) pour le premier, taxation de plein droit sur le prix total ou exonération avec faculté de taxation sur option (sur le prix total ou sur la marge) pour le second selon son ancienneté d’achèvement.

Dans une telle situation, il convient que l’acte reflète clairement la qualification respective de chaque élément, en sorte que le régime approprié soit distinctement et régulièrement appliqué, d’une part, au terrain à bâtir et, d’autre part, à l’immeuble bâti. En règle générale, une division parcellaire devra intervenir préalablement à la mutation, permettant de distinguer la part de l’emprise libre de constructions utilisables comme telles dont la cession sera taxée comme terrain à bâtir, et la part déjà bâtie utilisable comme telle dont la qualification fiscale dépendra des caractéristiques propres ». (BOI – TVA- IMM- 10-10-10-40).

En l’espèce, il est constant que le régime de TVA applicable est celui de droit commun, soit celui qui s’applique sur le prix total et non le régime dérogatoire de la TVA sur marge, qu’il s’agisse de la partie bâtie ou non bâtie. Par conséquent, la détermination du taux applicable ne dépend pas en l’espèce d’une division parcellaire préalable à la vente.

L’administration fiscale fait valoir que la ventilation du prix entre partie bâtie et partie non bâtie d’une même parcelle fondée exclusivement sur les mètres carrés des immeubles bâtis rend impossible l’application des régimes fiscaux (TVA sur le prix total ou TVA sur marge) aux futures cessions de ces parties.

Le régime dérogatoire de la TVA sur marge lors de la cession de terrains à bâtir ne s’applique que si le terrain a été acquis en tant que terrain à bâtir et il est constant que cette distinction doit ressortir explicitement de l’acte d’acquisition.

Par conséquent, l’application du taux réduit des droits de mutation à titre onéreux suppose l’identification physique de la parcelle susceptible d’être qualifiée juridiquement de terrain à bâtir et ne peut pas résulter d’une ventilation par mètre carré, ce qui est le cas en l’espèce. La demande de la SASU Plein air tourisme 1 sera donc rejetée.

Sur la qualification de l’élément principal de la cession

La qualification juridique des parcelles cédées comprenant une partie bâtie et une partie non bâtie doit être appréciée globalement, y compris au regard des mentions figurant à l’acte.

En l’espèce, l’objet de la vente est défini de la façon suivante dans l’acte de cession : « L’article 9.2 du contrat de vente stipule « Cet ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » comprend un camping composé de deux cent quatre-vingt-sept (287) emplacements, d’une épicerie, d’une salle ados, d’une réception, de logements de fonction, d’un local technique, d’un club enfants, d’un espace aquatique, d’un restaurant, d’une scène, de sanitaires, d’un espace bien être, d’un poste central de sécurité et tous immeubles par destination ».

S’il est acquis que les parties bâties sont très inférieures, en termes de superficie, que les zones non bâties, un camping ne se définit que par rapport à ses infrastructures collectives et donc aux constructions qui y sont édifiées. L’élément principal de la cession permettant de qualifier l’ensemble est constitué par ces infrastructures qui en constituent le centre économique. Par conséquent, il ne peut pas être considéré que la cession du camping de la marine porte sur un terrain à bâtir.

Aussi, la demande de ce chef de la SASU Plein air tourisme 1 sera rejetée.

Sur la demande d’appliquer le taux réduit des droits d’enregistrement à la parcelle cadastrée CX n°[Cadastre 1]

Il résulte des développements précédents que pour pouvoir bénéficier du taux réduit des droits d’enregistrement des mutations à titre onéreux, il faut que la parcelle soit identifiée et qualifiée de terrain à bâtir dans l’acte de vente lui-même, ce qui ne ressort ni de l’acte de vente, ni de l’acte rectificatif qui opère une ventilation fondée sur les mètres carrés.

Par conséquent, la demande subsidiaire de la SASU Plein air tourisme 1 sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La SASU Plein air tourisme 1 succombe et doit être condamnée aux dépens. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort :

Rejette les demandes de la SASU Plein air tourisme 1 ;

Condamne la SASU Plein air tourisme 1 aux dépens.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice Présidente, et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT