Copie délivrée

à

la SELARL COUDURIER-CHAMSKI-LAFONT-RAMACKERS

M^e Laura FABRE

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE NIMES

**** Le 10 Mars 2026

1ère Chambre Civile

N° RG 24/04591 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KQX5

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Mme [I] [K],

prise en la personne de son curateur, l’UDAF de LOZERE

née le 19 Mai 1956 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 1] – [Localité 1]

représentée par la SELARL

COUDURIER-CHAMSKI-LAFONT-RAMACKERS, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

à :

S.A.S. LA SALADERIE RESTAURANT BIG M,

dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 2]

représentée par M^e Laura FABRE, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 13 Janvier 2026 devant Antoine GIUNTINI, Vice-président, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, Greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 décembre 2017, la société Foncia Languedoc Provence, agissant en qualité de mandataire de Mme [I] [K], a donné à bail commercial à la SAS La Saladerie, représentée par MM. [X] [B] et [Q] [U], des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 2] (30), pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2018 et moyennant un loyer annuel de 16 740 euros hors charges et hors taxes.

Par acte du 25 août 2023, Mme [I] [K] a fait délivrer un commandement de payer la somme de 3 644,54 euros visant la clause résolutoire à la société La Saladerie Restaurant Big M, en raison d’arriérés locatifs.

Par acte du 26 février 2024, Mme [I] [K] a fait délivrer un autre commandement de payer la somme de 8 465,43 euros visant la clause résolutoire à la société La Saladerie Restaurant Big M, en raison d’arriérés locatifs.

Par acte en date du 24 septembre 2024, Mme [I] [K] prise en la personne de son curateur désigné par jugement du tribunal judiciaire de Mende a assigné la SAS La Saladerie Restaurant Big M afin que soit prononcée la résiliation du contrat de bail commercial et soit ordonnée l’expulsion des locaux.

* * *

Aux termes de son assignation, Mme [I] [K] demande, sur le fondement des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, 1104 et suivants du code civil, de :

— Prononcer la résiliation du contrat de bail commercial ;

— Condamner la societé La Saladerie Big M ou tout occupant de son chef à quitter et vider les lieux donnés à bail dans un délai de 10 jours après la signfication de la décision à intervenir, faute de quoi elle pourra y être contrainte par un commissaire de justice assisté de la force publique et d’un serrurier ;

— Ordonner l’expulsion de societé La Saladerie Big M à défaut de départ volontaire dans un délai 10 jours aprés la signification du jugement à intervenir si besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner la societé La Saladerie Big M à lui verser :

7 447,01 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d’avril 2024 ;Une indemnité d’occupation d’un montant de 2 800 euros par mois à compter du mois de mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ; La somme de 10 % du montant de la dette locative au titre de clause pénale ;1 395 euros à titre de dommages et intérêts ; 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; – Condamner la societé La Saladerie Big M aux dépens de l’instance en ce compris les commandements de payer ;

— Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La demanderesse soutient que la résiliation du contrat de bail est justifiée lorsque le locataire ne satisfait pas aux obligations prévues dans le contrat. Elle considère que les manquements de la société défenderesse sont réitérés et évoque, en ce sens, la délivrance d’un premier commandement de payer en date du 25 août 2025.

Elle évalue le montant de sa dette locative à la somme de 7 447,01 euros et sollicite une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat. Elle estime celle-ci à la somme de 2 800 euros par mois indiquant qu’elle doit être suffisamment comminatoire pour permettre le départ spontané du preneur défaillant.

Elle vise, par ailleurs, l’application de la clause pénale visée à l’article XX du bail commercial lequel prévoit qu’à défaut de paiement d’un terme de loyer à son échéance exacte, le montant de la quittance sera majoré de plein droit de 10% à titre de clause pénale expresse. Enfin, à l’appui du même article, elle s’estime bien fondée à réclamer la somme de 1 395 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, à titre de dommages et intérêts.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 3 septembre 2025, la société La Saladerie Restaurant Big M demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1224 du code civil, de :

— Constater que les manquements invoqués par la bailleresse sont insuffisamment graves pour justifier la rupture du lien contractuel ;

— Débouter Mme [I] [K] de toutes ses demandes fins et prétentions ;

— Condamner Mme [I] [K] aux entiers dépens.

La société défenderesse explique que ses difficultés de paiement ont été causées par la pandémie de Covid-19. Elle indique avoir apuré l’intégralité de sa dette locative visée dans le commandement de payer du 25 août 2023 dès que sa trésorerie le lui a permis. Elle ajoute que la dette locative visée par le commandement de payer du 26 septembre 2024 a été totalement apurée en décembre 2024. Elle précise avoir reconstitué sa trésorerie, être in bonis et régler chaque mois son loyer à échéance.

* * *

La clôture est intervenue le 6 janvier 2025 par ordonnance du 4 décembre 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience juge unique du 13 janvier 2026 pour être plaidée.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes principales

A – Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial

Selon les termes de l’article 1103 du code civil “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

L’article 1104 du même code précise que “les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi”.

L’article L. 145-41 du code de la commerce dispose que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

A titre préliminaire, il convient de relever que la partie défenderesse n’évoque, ni ne démontre, la mauvaise foi de la partie demanderesse dans l’exécution du contrat. Elle ne fait non plus aucune demande de délai de paiement aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat de bail régularisé 27 décembre 2017 prévoit au sein de son article XX al. 1er une clause résolutoire indiquant qu’en cas de “défaut de paiement d’un seul terme de loyer à l’échéance prévue, ou d‘inexécution de l’une quelconque des clauses du présent contrat et UN MOIS après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extrajudiciaire resté sans effet et exprimant la volonté du BAILLEUR de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures”.

La partie demanderesse produit un relevé de comptes pour la période allant du mois de novembre 2023 au mois de février 2024 dévoilant une dette locative arrêtée au 22 février 2024 de 8 298,39 euros. Elle démontre, ainsi, que la société défenderesse n’a pas satisfait de manière continue et prolongée à son obligation de payer le loyer, les charges et autres accessoires.

La partie demanderesse rapporte également une situation de compte pour la période du 1er novembre 2023 au 20 novembre 2025.Ce document précise qu’au 23 mars 2024, la dette locative de la SAS La Saladerie Restaurant Big M s’élevait à la somme de 1982,02 euros. Elle atteste, par là même, que le commandement de payer du 22 février 2024 est demeuré infructueux.

Dés lors, la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial liant Mme [I] [K] à la SAS La Saladerie Restaurant Big M sera prononcée. Elle prendra effet un mois à compter du commandement de payer du 26 février 2024 demeuré infructueux, soit le 26 mars 2024.

En outre, le tribunal ordonnera l’expulsion de SAS La Saladerie Restaurant Big M et de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique dans un délai de 10 jours à compter de la signification du présent jugement.

B – Sur les condamnations à intervenir

1 – Sur le paiement de la dette locative

L’examen des pièces versées au débat et notamment la situation de compte arrêtée au 20 novembre 2025, permet au tribunal de constater que la SAS La Saladerie Restaurant Big M a épuré la totalité de sa dette locative.

Dés lors, la demande émanant de Mme [I] [K] tendant à obtenir la somme de 7 447,01 euros au titre de la dette locative est désormais sans objet et sera donc rejettée.

2 – Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu de la résolution du bail arrêtée au 26 mars 2024 à minuit, les sommes dues à compter de cette date relèvent, non du défaut de paiement des loyers et charges, mais de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

En conséquence, le tribunal fixe le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation pour la période allant du 27 mars 2024 à la parfaite libération des lieux, à la somme de 1632,11 euros réévaluable selon les régles applicables au loyer, charges et accessoires en vertu du contrat de bail et de la législation en vigueur.

Le tribunal constate que cette indemnité d’occupation mensuelle ainsi que sa réévaluation a été versée par La Saladerie Restaurant Big M à Mme [I] [K] à compter du 27 mars 2024 jusqu’au 20 novembre 2025.

3 – Sur l’application de la clause pénale

L’article XX al.5 du contrat de bail commercial régularisé le 27 décembre 2017 prévoit qu’à défaut de paiement à son échéance d’un terme de loyer et des accessoires, le montant de la quittance sera majoré de plein droit, sans mise en demeure et sans aucune formalité, de 10% à titre de clause pénale expresse, cette clause ne faisant pas obstacle à l’application des intérêts de retard et à l’application des dispositions de la clause résolutoire.

En l’espèce, le tribunal constate qu’aucune appplication de clause pénale n’a été réalisée à la suite du commandement de payer la somme de 8 465,43 euros en date du 26 février 2024.

Dés lors, la SAS La Saladerie Restaurant Big M sera condamnée à payer à Mme [I] [K] la somme de 846,54 euros au titre de la clause pénale de 10% applicable au montant de la dette locative arrêtée au 26 février 2024.

4 – Sur le dépôt de garantie

L’article XX al. 3 du du contrat de bail commercial régularisé le 27 décembre 2017 prévoit qu’en cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant total des loyers d’avance, et le dépôt de garantie, resteront acquis au BAILLEUR, à titre de premiers dommages-intérêts.

En l’espèce, Mme [I] [K] sollicite la condamnation de SAS La Saladerie Restaurant Big M à lui payer la somme de 1 395 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, à titre de premiers dommages-intérêts.

Dès lors, en application du contrat de bail, la somme de 1 395 euros qui lui a été versée par la SAS La Saladerie Restaurant Big M lui restera acquise à titre de premiers dommages et intérêts.

II – Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 695. 6° du même code précise que les émoluments des officiers publics ou ministériels entrent dans l’assiette des dépens.

La SAS La Saladerie Restaurant Big M qui sucombe à l’instance en supportera les dépens en ce compris les commandements de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [I] [K] les frais irrépétibles de l’instance. La demande de la requérante doit cependant être réduite à de plus justes proportions. Dès lors, il convient de condamner La SAS La Saladerie Restaurant Big M à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction:

— Prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial liant Mme [I] [K] à la SAS La Saladerie Restaurant Big M à compter du 26 mars 2024 ;

— Ordonne l’expulsion de la SAS La Saladerie Restaurant Big M et de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique dans un délai de 10 jours à compter de la signification du présent jugement ;

— Fixe le montant de l’indemnité d’occupation pour la période allant du 27 mars 2024 à la parfaite libération des lieux, à la somme de 1 632,11 euros réévaluable selon les régles applicables au loyer, charges et accessoires en vertu du contrat de bail et de la législation en vigueur;

— Constate que cette indemnité d’occupation mensuelle ainsi que sa réévaluation, a été versée par La Saladerie Restaurant Big M à Mme [I] [K] à compter du 27 mars 2024 jusqu’au 20 novembre 2025;

— Constate au 20 novembre 2025 l’extinction la dette locative visée au commandement de payer délivré le 26 février 2024 et déboute Mme [I] [K] de sa demande tendant à obtenir la somme de 7 447,01 euros à ce titre;

— Condamne la SAS La Saladerie Restaurant Big M à payer à Mme [I] [K] la somme de 846,54 euros au titre de la clause pénale de 10% applicable au montant de la dette locative arrêtée au 26 février 2024 ;

— Dit que la somme de 1 395 euros versée par la SAS La Saladerie Restaurant Big M à Mme [I] [K] dans le cadre du dépôt de garantie, lui restera acquise à titre de premiers dommages-intérêts ;

— Condamne la SAS La Saladerie Restaurant Big M au paiement des entiers dépens ;

— Condamne la SAS La Saladerie Restaurant Big M à payer à Mme [I] [K] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles;

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Antoine GIUNTINI, Vice-président et par Aurélie VIALLE, Greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,