TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 7]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00951 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H4AF

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[I] [O]

JUGEMENT DU 28 FEVRIER 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 28 Février 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Jonathan PIERRE-LOUIS avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 6]

non comparant, non représenté

DÉBATS à l’audience publique du : 18 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

— réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Exposé du présent litige :

Monsieur [P] [D] a donné à bail à Monsieur [I] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat le 04 mai 2023 moyennant un loyer mensuel total de 410,00 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [D] a actionné la garantie VISALE gérée par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, dans le cadre de sa subrogation dans les droits du propriétaire a fait signifier à la partie défenderesse un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 mai 2024 ; puis elle a fait assigner Monsieur [I] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’ÉVREUX par acte d’huissier du 25 septembre 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 18 décembre 2024,

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a actualisé le montant de la dette locative et a maintenu ses demandes initiales, telles que formulées dans l’acte introductif d’instance.

Elle a sollicité du tribunal de voir :

– condamner le locataire à lui payer la somme actualisée de 1.784,00 euros due au titre d’arriérés de loyers au 18 décembre 2024 avec intérêt au taux légal sur la somme de 1.230,00 euros à compter du commandement et à compter de l’assignation pour le surplus,

– condamner le locataire à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux lorsque ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

– condamner le locataire à lui payer la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

– constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers, en application des articles 7 a) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1134 et suivants du code civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1],

– condamner le locataire aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement.

Par ailleurs, elle a indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [I] [O], bien qu’ayant reçu délivrance de l’assignation à étude, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, mais ne contenait aucune information quant à la situation personnelle et financière de la partie défenderesse.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 février 2024 par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée."

Aux termes de l’article 473 du Code de procédure civile :

« Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. "

I. SUR LA RESILIATION, L’EXPULSION ET LA DEMANDE D’ASTREINTE :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de L’EURE par la voie électronique le 26 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 29 mai 2024, soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation le 25 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article VIII du contrat paraphé et signé par les parties page 06) et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Monsieur [I] [O]

le 24 mai 2024 pour un montant en principal de 1.230,00 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juillet 2024.

L’expulsion de Monsieur [I] [O] sera ordonnée en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET INDEMNITES D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [O] reste devoir après soustraction des frais de poursuite non justifiés et/ou le cas échéant déjà compris dans les dépens, la somme de 1.784,00 euros (terme décembre 2024).

En outre, Monsieur [I] [O], non-comparant, ne fournit par définition aucun élément susceptible d’apporter une contestation quant au principe de la dette ou son montant.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 1.784,00 euros (terme décembre 2024 inclus) correspondant :

– aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 25 juillet 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

– à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au terme de décembre 2024, correspondant au dernier terme du décompte.

Monsieur [I] [O] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce,

Monsieur [I] [O], non-comparant ne formule aucune demande

Toutefois, il ressort que seule une somme de 1.784,00 euros reste due.

Monsieur [I] [O] a effectué d’importants règlements puisqu’il apparait que depuis juin 2024 il a repris le paiement des loyers et charges, lui permettant de bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Compte-tenu des versements effectués par Monsieur [I] [O] et de sa situation, il sera autorisé à se libérer du montant de sa dette en réglant, en sus du loyer courant, 29 mensualités de 60,00 euros et une 30ème mensualité correspondant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il doit être précisé que si Monsieur [I] [O] se libère de sa dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il convient d’avertir Monsieur [I] [O] que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

– l’autorisation pour la bailleresse de procéder à son expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

– la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,

– sa condamnation à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [I] [O], partie perdante, supporter la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas inéquitable de condamner Monsieur [I] [O] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail le 04 mai 2023 conclu entre d’une part Monsieur [P] [D] et d’autre part Monsieur [I] [O] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 25 juillet 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONDAMNE Monsieur [I] [O] à verser à La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.784,00 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation (terme de décembre 2024 inclus) ;

AUTORISE Monsieur [I] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités de 60,00 euros chacune et une 30ème et dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [I] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et si besoin l’ordonne ;

* que Monsieur [I] [O] soit tenu de verser au propriétaire ou son mandant une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, du mois de janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et si besoin l’y condamne ;

CONDAMNE Monsieur [I] [O] à verser à La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400,00 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE PRÉSIDENT LE GREFFIER