⁰⁸/⁰⁷/²⁰²¹ Tribunal judiciaire d’Orléans, 5 mai 2021, n° 21/00417 | Doctrine

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Tribunal judiciaire d’Orléans, 5 mai 2021, n° 21/00417

Sur la décision

Référence: TJ Orléans, 5 mai 2021, n° 21/00417

Juridiction: Tribunal judiciaire d’Orléans "

Numéro(s) : 21/00417

Sur les personnes

Avocat(s) Hugues LEROY, X Y

Cabinet(s): SCP CABINET LEROY ET ASSOCIES, SCP Y ET ASSOCIES Parties : S.D.C. SCI AD, son syndic la société BV ABRAYSIE CONSEIL exerçant sous le nom commercial CENTURY 21 PREMIUM,

SARL

Texte intégral

Page 1 Président Madame Chantal IHUELLOU-LEVASSORT

Assesseur: Monsieur Hervé AUCHERES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS JUGEMENT DU

Assesseur : Monsieur Philippe TROLONGE 05 MAI 2021

Greffier Madame Emilie RIEHL, greffier lors de N° RG 21/00417 – N° Portalis DBYV-W-B?F-FTCR

l’audience Greffier: Monsieur Olivier GALLON, greffier N°minute: DEMANDEURS : lors du prononcé

Monsieur C X, demeurant […] représenté par Maître exposé DU LITIGE X Y de la SCP Y

ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEÉEANS

-Le 21 octobre 2020, une convocation à l’assemblée

Madame Z A épouse X, demeurant […] e représentée générale des copropriétaires de l’immeuble était adressée par Maître X Y de la SCP à l’ensemble de ces derniers. Il était indiqué dans le

Y ET ASSOCIES, avocats au barreau courrier d’accompagnement que compte-tenu ^du contexte sanitaire, décision avait été prise par le syndic et d’ORLEANS les membres du conseil syndical de tenir l’assemblée en la Monsieur D B, demeurant […] représenté par Maître seule présence des membres du conseil et de statuer sur

X Y de la SCP Y les résolutions présentées exclusivement par le biais du vote par correspondance. À cet effet, un formulaire ET recueillant les intentions de vote figurait en annexe.

ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS L’ordre du jour exposait les 22 résolutions proposées.

DÉFENDERESSE: Par un courrier électronique du 6 novembré 2020, le syndicat Précisait qu’il avait été décidé de retirer de S.D.C. SCI AD pris en la personne de son syndic l’ordre du jour «toutes les questions importantes '> pour la société BV ABRAYSIE CONSEIL exerçant sous le nom ne conserver que les questions ne faisant pas débat. Le commercial CENTURY 21 PREMIUM, SARL, dont le siège courrier ajoutait qu’il n’y avait pas lieu d’écarter social est sis […], […], 10 et […]'

N° RG 21/00417-N° Portalis DBYV-W-B7ZF-FTCR- représentée par Maître Hugues LEROY de la SCP décision du 05 Mai 2021 APE-NA\\ Ps 2 S.. – CABINET LEROY & ASSOCIES, avocats au barreau

d’ORLEÉEANS Houxsu. […]

DÉBATS: à l’audience publique du 04 Mars 2021 Page 2

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le les- résolutions n°6 et 18, portant respectivement sur la jugement serait prononcé le 05 Mai 2021 par sa mise à prorogation de la nomination du syndic actuel, et sur une disposition au greffe de cette juridiction " autorisation de travaux demandée par M^me Y, présidente du conseil syndical consistant au remplacement, à ses COMPOSITION DU TRIBUNAL: frais exclusifs, d’une fenêtre existante côté parking par une porte vitrée privative.

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Le même jour, M. X faisait part de son désaccord, et titre de l’article 700 du code de procédure civile, -les expliquait que pouvant constituer un précédent, la condamner dans les mêmes conditions aux entiers question soulevée par la résolution n°18 méritait d’être dépens. débattue avant le vote et devait en conséquence être retirée de l’ordre du jour. DISCUSSION

1/ Sur la recevabilité de la demande en annulation des L’assemblée générale s’était tenue le 27 novembre 2020, sans réponse à la demande de M. X. Par lettre résoluiion n° 6 et 18 recommandée du 7 décembre 2020, le syndicat notifiait à

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est l’ensemble des copropriétaires le proces-verbal de ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès l’assemblée générale toutes les résolutions ont été ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans adoptées, les résolutions.n°6, 15, 16 et 18, n’ayant pas lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes obtenu la majorité des copropriétaires, ont donc été qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention,, adoptees à la majorité des voix exprimées au terme d’un ou pour défendre un intérêt determine D second-vote fondé sur les intentions de vote recueillies pour le premier scrutin. N° RG 21/00417-N° Portalis DBYV-W-B7?F-FTCR- décision du 05 Mai 2021 M. X a manifesté son mécontentement auprès du Syndic et de M^me Y. Il proposait d’envisager un nouveau vote de Page 3 cette résolution, ce qui lui a été refusé.

En l’espèce, M. et M^me X, en leur qualité de propriétaires Autorisés le 3 février 2021 à assigner à jour fixe pour de leur appartement situé au 1er étage du […], et M. B, l’audience du 4 mars 2021, M. C X, son épouse Z X née propriétaire de l’appartement situé au 3è étage du même A, et M. D B assignaient le syndicat des copropriétaires de immeuble sont copropriétaires de la SCI AD. À la SCI AD sis […] […], 10 et […] à […]. ce titre, ils sont parties prenantes aux assemblées 1

Vu les dernières conclusions signifiées le 3 mars 2021 par générales organisées par le syndic de copropriété, et sont donc intéressés au premier chef par les décisions prises RPVA pour le compte de M. et M^me X et de M. B et visant par le syndicat des coproprietaires. à:

Le fait qu’ils n’aient pas contesté l’ensemble des

-déclarer M. B recevable et bien fondé en sa demande résolutions adoptées par le système du double vote est d’annulation des résolutions 6 et 18, inopérant, d’autant qu’ayant voté pour l’adoption des autres résolutions, ils perdaient leur droit de les

-déclarer M. et M^me X recevables et bien fondés en leur contester. demande d’annulation de la résolution 18,

En conséquence, ils ont bien un intérêt légitime à agir et

-annuler la résolution n°6 du procès-verbal d’assemblée seront donc déclarés recevables. 2/ Sur l’annulation des générale des copropriétaires du 27 novembre 2020, . résolutions n° 6 et 18

-annuler la résolution n°18 du procès-verbal de cette

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la même assemblée, copropriete des immeubles baîtis dispose: . 9. r,!-,

-condamner le syndicat des copropriétaires de la SCI «I.- Les decisions de l’assemblee generale sont prises a la AD à payer aux époux X et à M. B la somme de majorite des voix exprimees des coproprietaires presents, 3000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code representes ou ayant vote par correspondance, s’il n’en de procédure civile, est autrement ordonne par la loi. >>

-le condamner à tous les dépens et autoriser

L’article 25 de la me"me loi dispose: «Ne sont adoptees M^e LADISLAS Y de la SCP qu’a la majorite des voix de tous Y & ASSOCIÉS à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code LÉ de procédure civile,

les coproprietaires les decisions concernant ::

.- ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

a) Toute delegation du pouvoir donnee au syndic, au

^{Vu les} dernières conclusions signifiées ^le conseil syndical ou a toute personne de prendre un acte 3 mars 2021 pour le compte du syndicat des ou une decision mentionnes a l’article 24. Lorsque copropriétaires de la SCI AD pris en la personne l’assemblee autorise le delegataire a decider de depenses, de son syndic la société BV ABRAYSIE CONSEIL exerçant elle fixe le montant maximum des sommes allouees a ce sous le nom commercial CENTURY 21 PREMIUM visant titre; à :-déclarer les époux AA et M. B nrrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions, -les b) L’autorisation donnée à certains coproprietaires en débouter, -les condamner in solidum à verser au d’effectuer a leurs frais des travaux affectant les parties syndicat de copropriétaires une indemnité de 4000€ au communes ou l’aspect exterieur de l’immeuble, et conformes a la destination de celui-ci; (…)

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conséquence, aucune possibilité n’était offerte aux c) La ou la révocation du ou des syndics et des membres copropriétaires de voter par anticipation à un second du conseil …>> Par ailleurs, l’article 25-1 de la me*me loi dispose: scrutin

«Lorsque l’assemblée generale des coproprietaires n’a pas Force est donc de constater qu’en procédant à un second decide a la majorite des voix de tous les coproprietaires, scrutin fondé sur les intentions de vote du premier, sans en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, qu’il soit donné possibilité aux copropriétaires de mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, connaître les résultats du premier, le syndicat a non pas la me "me assemblee se prononce. a la majorite prevue a fait procéder à un second vote, mais repris les votes du

l’article 24 en procedant immediatement a un second premier, privant ainsi les copropriétaires de leur droit d’évoluer dans la réflexion et de changer leur vote sur ces vote. » résolutions entre les deux tours, et partant d’exprimer

Le vote par correspondance a fait l’objet dé disbositions librement leur intention de vote à loccasmn d’un spécifiques dans la loi du 10 juillet 1965 cite ci-dessus. nouveau scrutin.

Ainsi, l’ordonnance du 30 octobre 2019 a modifie l’article

17-1A de la loi du 10 juillet 1965 citée ci-dessus en Dès lors, en empêchant les copropriétaires d’exprimer en prevoyant dorenavant que: conscience leur voix au cours d’un reel second vote, le syndicat de la SCI AD a agi en violation du droit Les coproprietaires peuvent, par ailleurs, voter par de vote de chacun des copropnetawes correspondance avant la tenue de l’assembiee generale, au moyen d’un formulaire établi conformement a un L’article 17-1 au décret du 17 mars 1967 résultant du décret modele fixe par arre te, Si là resolution objet du vote par du 2 juillet 2020 dispose que l’irrégularité formelle correspondance est amendee en cours d’assemblee affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la generale, le votant par correspondance ayant vote feuille de présence lorsqu’elle est relative aux conditions favorablement est-assimile a un coproprietaire defaillant de vote ou à la computation des voix n’entraîne pas pour cette resolution. nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le En l’espèce, les résolutions n°6 et 18 ont été soumises à un résultat de celui-ci n’en est pas affecté premier vote, aboutissant aux résultats suivants : .- Or, l’absence de deuxième vote effectif ne constitue pas Résolution n° 6: 31 voix favorables, 8 voix défavorables, une irrégularité formetlte du proces-verbal ou de la 6 abstentions sur les 69 copropriétaires. – Résolution feuille de présence, de sorte que cet article ne saurait n° 18 26 voix favorables, 13 voix défavorables,

6 abstentions sur les 69: copropriétaires. recevoir application.

Ces deux résolutions n’ont donc pu être adoptées au cours En conséquence, il sera fait droit à la demande

d’annulation des résolutions n°6 et n°18 du procès-verbal du premier vote, à la majorité des copropriétaires prévue

à l’article 25. Chacune d’elles ayant recueilli un tiers des

^d'^assemblée générale ^des copropriétaires du voix de tous les copropriétaires, elles pouvaient être 27 novembre 2020, formulée par les époux X et par M. B. soumises «par la même. assemblée (…) immédiatement à

5/ Sur les demandes annexes C’est à bon droit que M. et un second vote» selon les termes de l’article 25-1,

AB ainsi que M. B ont diligenté cette procédure, il y a permettant ainsi lieu de leur allouer une somme globale de 2000 € sur le Page 4 fondement de

l’application de l’article 24, lequel octroie la possibilité l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la pour ces résolutions d’être adoptées à la majorité simple demande du syndicat de la SCI AD présentée sur le même fondement. (majorité exprimée par les copropriétaires présents).

En guise de second vote, le syndicat a repris le formulaire Par ailleurs, cette dernière succombant en ses unique ^des ^intentions ^de ^vote adressé prétentions, sera condamnée aux dépens, conformément aux

à l’article 699 du code de procédure civile. copropriétaires, et a tenu compte des suffrages exprimés pour le premier vote.

Enfin, la nature de la décision justifie de prononcer

Selon le procès-verbal d’assemblée générale, les résultats l’exécution provisoire du présent jugement du second vote sont donc les suivants :-Résolution n° 6:

N° RG 21/00417-N° Portalis 31 voix favorables, 8 voix défavorables, 6 abstenhons sur DBYV-W-B7?F-FTCR- décision du 05 Mai 2021 les 69 copropriétaires – Résolution n° 18 : ²6 ^voix favorables, 13 voix défavorables, 6 abstentions sur les Page 5 PAR CES MOTIFS 69 coproprietaires permettant ainsi, par ^un ^vote strictement identique l’adoption de ces résolutions seule Le tribunal, statuant publiquement, par jugement la majorité Simple étant alors requise. contradictoire et en premier ressort,

Or, il n’était pas fait mention dans le tableau des Déclare M. D B, M. C X et son épouse AC E X née A intentions de vote de l’éventualité pour chaque résolution recevables et bien fondés en leurs demandes, de faire l’objet de la passerelle prévue à l’article 25-1. En

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Annule les résolutions n°6 et 18 du procès-verbal d’ Y et Associés, conformément à l’art.

a^ssemblée générale ^des copropriétaires du 699 du code de procédure civile.

27 novembre 2020,

Le président l.e greffier Condamne le syndicat des copropriétaires de la SCI

AD sis […], […] et […]) à verser ensemble aux : Française aidé et oruonne i c;sfl dns \deJusi-u sur ce époux X et à M. B la somme de 2000 € au titre de l’article requis. Tt? vidé cecision a execution è.1s géréraux,. et aux

700 de procédure civile, procureurs de la Repuzlicue uneux juditaire C’y tenir :a main 'Otr-mandarts et o’ciers de ia force putlique 2!"-forte Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement, \ lorsqu’ils en seront légalement regurs. io de quoi. la présente grosse. certifiée conforme à 'a Tt futé ve cacue Condamne le syndicat des copropriétaires de la SCI dcoctsion, a été s’ange ot soeur Cé sn..ss qu

^MADELEINE ^aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par M^e X Y de la SCP N° RG 21/00417-N° Portalis DBYV-W-B7?F-FTCR- décision du 05 Mai 2021

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