TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 DECEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00268 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GVRA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A.S. LAUBERT ALEXANDRE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Sophie CHARRON de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [R], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 15 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Par acte sous seing privé en date du 8 août 2023, la SAS LAUBERT Alexandre a donné en location à Monsieur [E] [R] un bien à usage d’habitation meublé situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 377 euros et 23 euros de provisions sur charges, payables d’avance au plus tard le 5 de chaque mois. Le bail a pris effet le 18 août 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS LAUBERT Alexandre a fait signifier le 29 décembre 2023 à Monsieur [E] [R] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1454,65 euros, selon décompte en date du 15 décembre 2023.

La SAS LAUBERT Alexandre a ensuite fait assigner Monsieur [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 26 mars 2024, aux fins suivantes :

• Constater la résiliation du bail consenti par la SAS LAUBERT Alexandre à Monsieur [E] [R] portant sur le logement situé [Adresse 2] ;

• Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [E] [R] ainsi que de tous occupants de son chef et de ses biens avec l’assistance de la [Localité 3] Publique si besoin est ;

• Condamner Monsieur [E] [R] à payer à la SAS LAUBERT Alexandre une provision de 1854,65 euros au titre de l’arriéré locatif actualisé ;

• Condamner Monsieur [E] [R] à régler à la SAS LAUBERT Alexandre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges annexes comprises convenus au bail de location à compter de la constatation de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux par Monsieur [E] [R] ;

• Condamner Monsieur [E] [R] à payer à la SAS LAUBERT Alexandre une somme de 600 euros en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

• Condamner Monsieur [E] [R] en tous les dépens, qui comprendront notamment les frais de commandement.

L’affaire a été appelée à une audience qui s’est tenue le 15 octobre 2024.

A cette audience, la SAS LAUBERT Alexandre, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes et a actualisé sa créance à la somme de 4747,75 euros. Elle a fait savoir que le loyer courant n’était pas réglé, le dernier règlement datant de mars 2024.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.

Cité à étude, Monsieur [E] [R] n’a pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [R] ne s’est pas présenté aux deux rendez-vous qui lui ont été proposés pour l’établir. L’action de prévention des expulsions n’a par ailleurs pas pu être réalisée.

La décision a été mise en délibéré à la date du 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 29 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans leur rédaction applicable à la date de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date de signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 8 août 2023 contient une clause résolutoire (page 5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 décembre 2023, pour la somme en principal de 1454,65 euros.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, est de six semaines, conformément aux termes de la loi du 27 juillet 2023, et le commandement de payer reprend ce délai légal et contractuel de six semaines.

Monsieur [E] [R] avait jusqu’au 9 février 2024 à 24 heures pour procéder à ce règlement.

Au cours de la période de six semaines suivant la signification de ce commandement, le locataire a procédé à un règlement de 400 euros. Les causes du commandement n’ont donc pas été éteintes.

Ce commandement est ainsi demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 février 2024.

L’expulsion de Monsieur [E] [R] du logement sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [E] [R] reste redevable des loyers jusqu’au 9 février 2024 et, à compter du 10 février 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 10 février 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande.

La partie échue à la date de l’audience de cette indemnité d’occupation sera incluse dans le calcul de la dette locative ci-dessous.

Le bailleur produit un décompte pour démontrer que Monsieur [E] [R] resterait devoir la somme de 4747,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 9 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

De cette somme, doit être soustrait le prorata de la taxe d’ordures ménagères de l’année 2023 (63 euros), faute de justificatif en la matière.

Il en résulte une somme due de 4684,75 euros.

Monsieur [E] [R] sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4684,75 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 9 octobre 2024.

Monsieur [E] [R] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la question de l’octroi des délais de paiement n’a pas été mise d’office dans les débats, en l’absence de Monsieur [E] [R] à l’audience. En outre, aucune suspension des effets de la clause résolutoire n’est possible, sans demande de l’une des parties. Enfin, il n’est possible ni d’octroyer des délais de paiement, ni de suspendre les effets de la clause résolutoire, en l’absence de toute reprise du paiement du loyer au moment de l’audience (le dernier règlement datant du 5 mars 2024), en application de la loi du 27 juillet 2023.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 décembre 2023.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [E] [R] sera condamné à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 8 août 2023 entre la SAS LAUBERT Alexandre, d’une part, et Monsieur [E] [R], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation meublé situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 10 février 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SAS LAUBERT Alexandre pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [R] à verser à la SAS LAUBERT Alexandre, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 4684,75 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 9 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [R] à verser à la SAS LAUBERT Alexandre, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges du bail du 8 août 2023, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [R] à verser à la SAS LAUBERT Alexandre, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 décembre 2023 ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du service des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 2 décembre 2024, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,