Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00486 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-ITXS

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Vice-Président chargé des contentieux de la protection

assisté, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 20 Janvier 2026

ENTRE :

Madame, [T], [G], [Z] épouse, [M]

demeurant, [Adresse 1]

représentée par M^e Françoise BOUTHIER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substituée par M^e Charlotte FARIZON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame, [P], [V]

demeurant, [Adresse 2]

représentée par M^e Catherine BOUCHET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substituée par M^e Christophe JOSEPH, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-000292 du 17/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat signé le 29 mai 2019, Madame, [T], [Z] épouse, [M] a donné en location à Madame, [P], [V] et Monsieur, [W], [K], un immeuble à usage d’habitation situé, [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 625,00 € révisable auquel il doit être ajouté la somme de 135,00 € de provision pour charges.

Le 29 juin 2020, par suite de la séparation des deux locataires, un avenant au bail d’habitation a été signé. Madame, [P], [V] devenait seule titulaire du bail.

Par courrier du 3 avril 2023, Madame, [T], [M] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Madame, [T], [Z] épouse, [M] a fait délivrer le 3 avril 2023 à Madame, [P], [V] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 261,00 €.

Par suite de ce commandement, Madame, [P], [V] a procédé à deux règlements ramenant l’arriéré à 531,00 €. Un premier versement de 734,00 € a été effectué le 5 avril 2023 et un second de 870,00 € a été effectué le 18 avril 2023.

De nouveaux impayés de loyers sont intervenus les mois suivants.

Par courrier du 9 octobre 2024, Madame, [T], [M] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Madame, [T], [Z] épouse, [M] a fait délivrer le 9 octobre 2024 à Madame, [P], [V] un second commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 3192,96 €.

Suivant assignation du 17 janvier 2025, Madame, [T], [Z] épouse, [M] a attrait Madame, [P], [V] devant le juge des contentieux de la protection de, [Localité 1], aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

Madame, [T], [Z] épouse, [M] a notifié l’assignation à la préfecture de la, [Localité 2] par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 20 janvier 2025.

Madame, [P], [V] a quitté le logement le 16 juin 2025.

L’audience s’est tenue le 20 janvier 2026.

Lors de l’audience, Madame, [T], [Z] épouse, [M] a maintenu sa demande tendant à constater le jeu de la clause résolutoire inclue dans le bail. En revanche, elle se désiste sa demande initiale d’expulsion au profit d’une demande en constatation que Madame, [P], [V] a quitté le logement depuis le 16 juin 2025. Elle demande à ce que Madame, [P], [V] soit déboutée de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ainsi que de la condamner au paiement des sommes suivantes :

—  3248,89 € au titre de sa créance locative arrêtée au 20 janvier 2026 ;

— une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de reprise des lieux, soit le 16 juin 2025 ;

—  3 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame, [T], [Z] épouse, [M] a expliqué au soutien de ses prétentions :

— qu’un premier commandement de payer les loyers échus a été délivré à Madame, [P], [V] le 3 avril 2023. Par suite de ce commandement, Madame, [P], [V] a procédé à deux virements en avril 2023 qui n’ont pas permis d’apurer la totalité de la dette laissant un arriéré de 531,00 €,

— qu’en conséquence, la clause résolutoire insérée dans le bail du 29 mai 2019 pour défaut de paiement du loyer a été acquise de plein droit par Madame, [T], [Z] épouse, [M] en raison du non-paiement de l’intégralité de la dette locative par Madame, [P], [V]. La déclaration de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de la, [Localité 2] du dossier de surendettement de Madame, [P], [V] ne fait pas obstacle à cette acquisition puisqu’elle date du 21 novembre 2024, soit postérieurement au délai de deux mois laissé par le commandement de payer,

— que la contestation de Madame, [P], [V] sur le décompte des loyers impayés est inexacte. En effet, le virement de 750,00 € effectué par Madame, [P], [V] n’apparaît pas sur le décompte de Madame, [T], [Z] épouse, [M] puisqu’une partie de cette somme, soit 290€, a été imputée sur le loyer dû au titre de la location du garage. Le reste de la somme versée par Madame, [P], [V], soit 460,00 € a été imputée au loyer dû pour le bail d’habitation. En outre, sur la contestation des charges de Madame, [P], [V], Madame, [T], [Z] épouse, [M] produit différents justificatifs, pièces démontrant que Madame, [P], [V] a bien reçu tous les documents attestant de la nature de ces charges. Par conséquent, Madame, [P], [V] est bien tenue de payer la somme de 3248,89 € au titre de sa créance locative,

— qu’elle conteste les demandes de délai paiement de Madame, [P], [V]. Madame, [T], [Z] épouse, [M] souhaite que soit appliquée les mensualités imposées par la commission de surendettement pour l’apurement de ses dettes, d’autant plus que la contestation de cette décision par Madame, [P], [V] a été déclaré caduque,

— qu’il y a lieu de rejeter la demande reconventionnelle formulée par Madame, [P], [V] sur l’indécence du logement et l’octroi en conséquence de dommages-intérêts. Madame, [T], [Z] épouse, [M] soutien que différents travaux ont été effectués dans l’appartement dès lors que Madame, [P], [V] a signalé les problèmes de salubrité du logement fin 2024,

— qu’il y a lieu de rejeter la demande de Madame, [P], [V] fondée sur la non transmission par Madame, [T], [Z] épouse, [M] du diagnostic de performance énergétique (DPE). Madame, [T], [Z] épouse, [M] soutien qu’un DPE a été réalisé le 11 mai 2015 et que ce dernier a été transmis au locataire conformément à la clause prévue dans le bail d’habitation. En conséquent, la transmission de ce DPE est prouvée par la signature des parties du contrat de bail d’habitation.

Madame, [P], [V] a contesté, à titre principal, la résiliation du bail ainsi que la demande en paiement de sa dette locative. Elle demande le rejet des demandes de Madame, [T], [Z] épouse, [M] ainsi que sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  8000,00 € au titre de son préjudice de jouissance

—  3 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ainsi qu’aux entiers dépens.

Subsidiairement elle demande l’octroi de délais de paiements.

Madame, [P], [V] a soutenu notamment :

— que le commandement de payer les loyers échus à été signifié à Madame, [P], [V] le 9 octobre 2024 et que le dossier de surendettement de cette dernière a été déclaré recevable par la Commission de surendettement des particuliers de la, [Localité 2] le 21 novembre 2024, soit avant l’expiration du délai de deux mois pour régler les sommes dues au titre des loyers. Cette décision de la Commission paralyse le jeu de la clause résolutoire. Par conséquent, Madame, [T], [Z] épouse, [M] n’ayant pas acquis la clause résolutoire, elle devra être déboutée de ses demandes de résiliation du bail d’habitation et d’indemnité d’occupation,

— que le décompte de la dette locative est erroné puisqu’il ne fait pas mention d’un virement de 750,00 € effectué par Madame, [P], [V] à Madame, [T], [Z] épouse, [M] le 6 mars 2023,

— qu’elle ne doit pas être tenue de payer les charges locatives puisque pendant la durée du bail, Madame, [T], [Z] épouse, [M] ne lui a pas communiqué et justifié la régularisation annuelle des charges, les dépenses locatives, le budget prévisionnel ou le mode de répartition des charges.

Madame, [P], [V], à titre subsidiaire, a soutenu notamment :

— que lui soit accordée des délais de paiement sur une période de 3 ans contenu de sa situation professionnelle et familiale. En effet, Madame, [P], [V] perçoit aujourd’hui l’allocation retour à l’emploi à hauteur de 1478,00 € par mois, des prestations CAF à hauteur de 457,07 € par mois ainsi qu’une pension alimentaire de 300,00 € par mois pour ses 3 enfants dont elle a la charge.

— que dans le cas où la Commission de surendettement accorderait des délais de paiement à Madame, [P], [V], ils se substitueraient à ceux prononcés dans le cadre de cette procédure.

— que soit suspendu la résiliation du bail pendant la durée des délais de paiement accordés.

Madame, [P], [V], à titre reconventionnel, a soutenu notamment :

— que Madame, [T], [Z] épouse, [M] n’a pas satisfait à ses obligations de bailleur en ne transmettant pas le diagnostic de performance énergétique (DPE) ainsi qu’en louant un logement indécent. S’agissant de l’indécence, Madame, [P], [V] a signalé à plusieurs reprises à Madame, [T], [Z] épouse, [M] ainsi qu’à la ville de, [Localité 3] l’insalubrité de son logement. Une inspection du logement a été réalisée par la Ville de, [Localité 3] qui relate la présence d’humidité et de moisissure dans l’une des chambres ainsi qu’un système électrique à vérifier. Cette humidité causerait des problèmes de santé à Madame, [P], [V]. De plus, Madame, [T], [Z] épouse, [M] n’aurait pas effectué les travaux nécessaires pour remettre le logement en bon état. Dans ses conditions, Madame, [P], [V] subi un préjudice et sollicite une indemnisation à hauteur de 8 000,00 € à titre de dommages et intérêts.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la, [Localité 2] par la voie électronique le 20 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que Madame, [T], [Z] épouse, [M] a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit et la dette locative

— Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. (…) Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame, [P], [V] le 3 avril 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 261,00 €. Le 5, ainsi que le 18 avril 2023, Madame, [P], [V] effectuait deux virements de 734,00 € et de 870,00 € ne permettant pas d’apurer l’entièreté de la dette puisqu’un solde de 531,00 € demeurait toujours impayé. En tout état de cause, un paiement partiel du commandement de payer n’acquitte pas le locataire de son obligation. En conséquence, il apparait que le commandement de payer délivré le 3 avril 2023 est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame, [P], [V] n’ayant pas réglé la totalité de la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater la résiliation du bail à la date du 4 juin 2023 à l’issu du délai de deux mois visé par le commandement de payer.

— Sur la demande au titre de l’expulsion

Madame, [T], [Z] épouse, [M] se désiste de sa demande au titre de l’expulsion du fait du départ de la locataire. Madame, [P], [V] ne faisant sur ce point aucune demande, il y a lieu de constater le désistement.

— Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

De plus il résulte de l’article 23 de cette même loi ainsi que des stipulations du bail que le bailleur est tenu de justifier les charges récupérables à son locataire.

En l’espèce, Madame, [T], [Z] épouse, [M] verse aux débats un décompte arrêté au 19 janvier 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 3248,89 €, comprenant les sommes dues (loyers et indemnités d’occupation) jusqu’au départ de la locataire.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame, [T], [Z] épouse, [M] est établie tant dans son principe que dans son montant. En effet, il est établi, au travers des différentes pièces communiquées, que le virement de 750,00 € effectué par Madame, [P], [V] le 6 mars 2023 a été imputé pour partie sur le loyer du au titre de la location du garage. En conséquence, le 6 mars 2023, 290,00 € ont été imputé sur le loyer du garage et le reste, soit 460,00 €, ont été imputé sur le loyer de l’appartement.

En outre, sur la justification des charges récupérables, Madame, [T], [Z] épouse, [M] produit plusieurs pièces démontrant que ces charges ont bien été justifiées chaque année auprès de Madame, [P], [V]. De plus, lorsque Madame, [P], [V] a effectué des demandes afin d’obtenir des justificatifs plus précis sur le montant de ces charges, Madame, [T], [Z] épouse, [M] a adressé les factures précises.

Il convient par conséquent de condamner Madame, [P], [V] à payer la somme de 3248,89 € actualisée au 20 janvier 2026, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2261,00 € à compter du 3 avril 2023, date du commandement de payer, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur les demandes reconventionnelles de Madame, [P], [V]

Sur la non transmission du DPE :

Il résulte de l’article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail qu’un diagnostic de performance énergétique doit être annexé au contrat de bail lors de sa signature.

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits qu’elle prétend.

En l’espèce, un diagnostic de performance énergétique, valable pour une durée de 10 ans, a été réalisé en mai 2015. Conformément aux stipulations contractuelles inclues dans le bail d’habitation du 29 mai 2019, ce DPE devait être remis par Madame, [T], [Z] épouse, [M] à Madame, [P], [V] lors de la signature du contrat. En l’absence d’éléments plus précis, il est impossible de déterminer si le document a été remis, Madame, [P], [V] n’apportant aucune preuve du fait allégué.

En revanche, le bailleur est dans l’obligation d’annexer au présent contrat ce DPE. Or, le contrat signé ne porte trace d’aucune annexe.

En conséquence de l’absence de ce DPE dans le contrat de bail, Madame, [P], [V] subi un préjudice puisqu’elle n’a pas pu s’informer sur l’état énergétique de l’appartement. Ce préjudice constitue un préjudice de perte de chance, le locataire n’ayant pu renoncer lors de la souscription du bail au logement trop énergivore. Il ressort toutefois du DPE postérieurement fourni que la performance énergétique du logement est moyenne qu’il y a dès lors lieu d’accorder à Madame, [P], [V] la somme de 350,00 € à titre de dommages et intérêts.

Sur l’indécence du logement :

Au terme de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail, le bailleur est tenu de loué un logement décent.

Tout d’abord, le constat d’état des lieux d’entrée effectué contradictoirement le 17 juin 2019 évoque un appartement de manière générale en bon état avec quelques dégradations superficielles.

Madame, [P], [V] a ensuite signalé différents problèmes sur l’état de salubrité de l’appartement à Madame, [T], [Z] épouse, [M] le 7 octobre 2024. Ce signalement met en évidence un problème général d’humidité et de ventilation dans l’appartement ayant pour conséquence la prolifération de moisissures.

Par la suite, Madame, [T], [Z] épouse, [M] a fait réaliser rapidement différents travaux afin de régler ses difficultés. Plusieurs professionnels sont intervenus au domicile début décembre 2024. Le 9 décembre 2024, l’enquête effectuée par la Ville de, [Localité 3] au domicile à mis en évidence la présence de moisissures et d’humidité sur un mur dans une des chambres et un système électrique à faire vérifier.

Par conséquent, il apparait d’une part, que le logement a été donné en bon état et d’autre part, dès lors que les différents problèmes ont été signalés par Madame, [P], [V], Madame, [T], [Z] épouse, [M] a été réactive et a fait effectuer des travaux immédiatement. En outre, la présence persistante de moisissures, sur un mur dans une chambre de l’appartement, seulement quelques jours après la réalisation des travaux, n’est pas suffisant pour caractériser l’indécence du logement.

Madame, [P], [V] sera déboutée de sa demande au titre de l’indécence du logement.

— Sur la demande de délai de paiements

Madame, [P], [V] a sollicité lors de l’audience du 20 janvier 2026 l’octroi de délai de paiements.

Madame, [T], [Z] épouse, [M] a déposé un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers de la, [Localité 2]. Le 3 avril 2025, la commission a fixé la capacité de remboursement mensuelle de Madame, [P], [V] à 287,00 €. Elle a établi un plan permettant d’apurer partiellement les dettes de Madame, [P], [V] sur une durée de 75 mois. La contestation de ce plan devant le Juge des Contentieux de la Protection a été déclarée caduque. En conséquence, il y a lieu d’appliquer le plan effectué par la commission de surendettement des particuliers de la, [Localité 2]. Il appartient à Madame, [P], [V] de ressaisir la commission si elle n’est plus en capacité de respecter le plan.

En tout état de cause, il n’y a pas lieu d’appliquer à Madame, [P], [V] ni des délais de paiements fondés sur l’article 1343-5 du code civil, ni des délais de paiements fondés sur l’article 24-V de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour s’acquitter de sa dette locative.

Il est rappelé que dans le cadre de la procédure de surendettement et à condition d’avoir repris le paiement des loyers en cours, il est possible de demander la suspension des effets de la clause résolutoire.

— Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame, [P], [V] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 avril 2023, mais pas celui du 9 octobre 2024, de la dénonce à la CCAPEX de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au vu de la situation économique des parties.

L’exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par Madame, [T], [M] ;

CONSTATE que le bail conclu le 29 mai 2019 entre Madame, [T], [M] et Madame, [P], [V] concernant le bien sis, [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 4 juin 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONSTATE le désistement de Madame, [T], [M] de sa demande d’expulsion ;

CONDAMNE Madame, [P], [V] à payer à Madame, [T], [M] la somme de 3248,89 € actualisée au 20 janvier 2026, au titre de la dette locative, outre intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2023 sur la somme de 2261,00 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame, [T], [M] à payer Madame, [P], [V] la somme de 350,00 € à titre de dommages et intérêts ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

REJETTE les autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame, [P], [V] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 avril 2023, mais pas celui du 9 octobre 2024, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture;

CONSTATE l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE