Du 28 mai 2024

51A

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 21/03142 – N° Portalis DBX6-W-B7F-WC5E

[Y] [G] épouse [L], [Z] [L]

C/

[X] [H], [U] [W], [D] [V]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

Le 28/05/2024

Avocats : M^e Fabienne GOUTEYRON

Maître Maxime GRAVELLIER de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 28 mai 2024

JUGE : Monsieur Edouard DE LEIRIS

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDEURS :

Madame [Y] [G] épouse [L]

née le 04 Novembre 1977 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Maître Maxime GRAVELLIER de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [Z] [L]

né le 01 Juillet 1977 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par Maître Maxime GRAVELLIER de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Madame [X] [H]

[Adresse 1] -

[Localité 5]

Absente

Monsieur [U] [W]

né le 12 Juillet 2000 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Fabienne GOUTEYRON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [D] [V]

[Adresse 1] -

[Localité 5]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Mai 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 16 octobre 2018, Mme [Y] [L] née [G] et M. [Z] [L] ont donné à bail à M. [U] [W] un bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 8].

Par actes du même jour, Mme [X] [H] et M. [D] [V] se sont portés cautions solidaires des engagements de M. [U] [W], jusqu’au 18 octobre 2020 pour un montant maximum de 8856 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [Y] [L] née [G] et M. [Z] [L] ont fait signifier, le 16 janvier 2020, puis à nouveau le 15 mars 2021, des commandements de payer visant la clause résolutoire contenue au bail, dénoncés aux cautions.

Le 19 novembre 2021, Mme [Y] [L] née [G] et M. [Z] [L] ont ensuite fait assigner M. [U] [W] et Mme [X] [H] et M. [D] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 8 février 2022, à fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, avant d’être finalement débattue à l’audience du 28 mars 2024, au cours de laquelle les conseils de Mme [Y] [L] née [G] et M. [Z] [L] et de M. [U] [W] se sont référés à leurs conclusions écrites.

Mme [Y] [L] née [G] et M. [Z] [L] demandent :

— de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties au jour de la décision à intervenir ;

— d’ordonner l’expulsion du locataire du logement n°319 sis [Adresse 8], ainsi que de toute personne présente dans les lieux de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— de condamner M. [W], au paiement d’une somme de 11.212,10 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

— de condamner solidairement M. [V] et Mme [H], ès qualités de cautions solidaires, au paiement d’une somme de 1.300,34 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ;

— de condamner M.[W] au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer, à compter de la décision à intervenir et jusqu’à vidange effective des lieux ;

— de condamner solidairement M.[W], M. [V] et Mme [H] au paiement d’une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût des commandements de payer et de leur dénonciation ;

— de débouter M. [W] de ses demandes plus amples et contraires.

Pour sa part, M. [U] [W] demande :

— de lui accorder un échelonnement de la créance locative de Monsieur [L] et Madame [G] sur 36 mois, à compter de la décision à intervenir, avec condamnation solidaire de Madame [H] et Monsieur [V] ;

— de suspendre le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 19 octobre 2018 entre Monsieur [W] et ses bailleurs, laquelle reprendra son cours au premier impayé ;

— de débouter Monsieur [L] et Madame [G] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de les condamner aux dépens.

Il est renvoyé aux conclusions, remises à l’audience, de M. [U] [W] pour l’exposé complet de ses moyens.

Mme [X] [H] et M. [D] [V], chacun assigné par un acte remis en l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 15 novembre 2021, soit plus de deux mois avant le 8 février 2022, date prévue pour l’audience par l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— sur le prononcé de résiliation du bail :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location dont le défaut pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Les bailleurs ont délivré deux commandements de payer à leur locataire, en dernier lieu le 15 mars 2021, pour la somme en principal de 1507,04 euros. Depuis lors la dette locative, qu’il incombe au locataire de justifier avoir payé, en application de l’article 1353 du code civil, n’a cessé de croître, pour s’élever, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 11 931,47 euros à la date du 1er mars 2024. En outre, aucun paiement récent n’est intervenu, malgré une procédure judiciaire engagée fin 2021. Parallèlement, depuis septembre 2021, il est justifié de ce que des mesures de traitement d’une situation de surendettement, adoptées au profit de M. [U] [W], ont été rendues caduques faute pour celui-ci d’avoir pu les respecter.

En l’absence de demande de constatation de l’acquisition des effets d’une clause résolutoire, la demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire est dénuée d’objet et doit être comprise comme un moyen tendant à s’opposer au prononcé de la résiliation du bail.

Or, en l’état des précédentes constatations et considérations, il est établi une inexécution grave par le locataire de ses obligations contractuelles, justifiant de prononcer la résiliation du bail à la date du 31 mars 2024 et de dire qu’en conséquence l’expulsion de M. [U] [W] pourra être poursuivie en tant que de besoin.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

— Sur la demande dirigée contre le locataire :

Au regard des précédentes constatations et considérations, il convient de condamner M. [U] [W] à payer à Mme [Y] [L] née [G] et M. [Z] [L] la somme de 11 931,47 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 1er mars 2024, qui produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

M. [U] [W] sera également condamné, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme forfaitaire de 405,12 euros.

Si, en application de l’article 1343-5 du code civil, seul applicable à l’affaire à l’exclusion de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, faute pour le locataire d’être en situation de régler sa dette locative, le juge peut accorder au débiteur des délais de paiement dans la limite de deux années, en l’espèce, de tels délais n’apparaissent ni opportuns au regard de l’ancienneté de la dette ayant déjà fait l’objet de moratoires décidés au titre de mesure de traitement de la situation de surendettement de M. [U] [W], ni envisageables, faute pour celui-ci de justifier disposer d’une capacité d’apurement de sa dette dans ce délai. Il convient par conséquent de rejeter la demande de délai de paiement formée par M. [W].

— Sur la demande dirigée contre les cautions :

Il résulte des articles 2288, 2290, 2305 et 2306 du code civil, qu’en cas de souscription d’un cautionnement solidaire, la caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci, sans pouvoir se prévaloir des bénéfices de discussion et de division.

En application de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur au jour de la souscription des cautionnements, à peine de nullité du cautionnement, d’une part, la personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent et, d’autre part, le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location.

Il résulte des pièces produites que Mme [X] [H] et M. [D] [V] ont chacun souscrit un cautionnement solidaire répondant aux exigences posées par le dernier texte susmentionné. Ce cautionnement était prévu dans la limite d’un montant maximum de 8856 euros et pour la durée initiale du bail, s’achevant le 18 octobre 2020. En cohérence avec les différents décomptes produits, les demandeurs allèguent que la dette locative s’élevait à cette date à la somme de 1.300,34 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges. Les cautions solidaires, qui ont été mis en demeure, en particulier par la dénonciation qui leur a été faite des commandements des payer, n’établissent pas s’être libérés de cette somme, nonobstant l’obligation mise à leur charge par l’article 1353 du code civil.

Mme [X] [H] et M. [D] [V] doivent, par conséquent, être condamnés, solidairement avec M. [U] [W], au paiement de la dette de ce dernier, dans la limite de la somme de 1.300,34 euros. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

M. [U] [W] et Mme [X] [H] et M. [D] [V], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, leur situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par Mme [Y] [L] née [G] et M. [Z] [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’exécution provisoire dont cette décision est revêtue de plein droit n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter, conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

PRONONCE, à la date du 31 mars 2024, la résiliation du bail conclu le 16 octobre 2018 et liant Mme [Y] [L] née [G] et M. [Z] [L] à M. [U] [W], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 8] ;

ORDONNE en conséquence à M. [U] [W] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [U] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [Y] [L] née [G] et M. [Z] [L] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [U] [W] à payer à Mme [Y] [L] née [G] et M. [Z] [L] la somme de 11 931,47 euros, au titre de l’arriéré de loyers et de charges (décompte arrêté au 1er mars 2024, échéance de mars 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT que Mme [X] [H] et M. [D] [V], en qualité de cautions, sont solidairement tenus au paiement de cette dette, dans la limite de la somme de 1.300,34 euros et les CONDAMNE au paiement de cette somme, qui produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [U] [W] à payer à Mme [Y] [L] née [G] et M. [Z] [L] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme forfaitaire de 405,12 euros ;

REJETTE les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [W] et Mme [X] [H] et M. [D] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire dont la présente décision est revêtue de droit ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIERLE JUGE