TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 25/01110 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HBRA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

S.A. D’HLM VALLOIRE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [M] [R] (Salarié), muni d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Madame [S] [U]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [N] [P] [O]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

A l’audience du 24 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 31 janvier 2023, la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT a donné en location à Madame [S] [U] et Monsieur [N] [P]-[O] un logement à usage d’habitation situé Au sein de la résidence [Adresse 2] ainsi qu’un parking n°69 en vertu d’un contrat de location en date du 22 février 2023, moyennant un loyer mensuel de 662,63 euros pour le logement et 27,81 euros pour le parking, payables à terme échu.

Des loyers étant impayés, la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret par voie électronique le 4 juillet 2024.

Par la suite et en raison de la persistance de loyers impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 août 2024 à Madame [S] [U] et Monsieur [N] [P]-[O], pour un montant en principal de 2.928,56 euros.

La SA d’HLM VALLOIRE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [S] [U] et Monsieur [N] [P]-[O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2024, aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la requérante quant au bail habitation et parking consenti en date du 31 janvier 2023 à Madame [S] [U] et Monsieur [N] [P]-[O] ;Constater la résiliation du contrat de location habitation et parking entre les parties en date du 31 janvier 2023 ;Ordonner l’expulsion des lieux loués à Madame [S] [U] et Monsieur [N] [P]-[O] ainsi que de tous occupants de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner solidairement Madame [S] [U] et Monsieur [N] [P]-[O] à payer à SA VALLOIRE HABITAT la somme de 3.237,11 euros représentant le montant des loyers et des charges impayées arrêtée au jour de la délivrance de la présente assignation ;Condamner solidairement Madame [S] [U] et Monsieur [N] [P]-[O] à payer à SA VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre dudit logement d’habitation équivalente au montant du loyer et des charges soit 736,16 euros à compter du 17 octobre 2024 sauf à parfaire ou à diminuer jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner solidairement Madame [S] [U] et Monsieur [N] [P]-[O] à verser à la requérante une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 16 août 2024, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes et formalités rendus nécessaires par la présente procédure ;Voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant opposition ou appel et sans caution, en vertu de l’article 515 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 décembre 2024.

A l’audience du 24 juin 2025, la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT – représentée avec pouvoir par Monsieur [M] [R], employé du bailleur – a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2.190,91 euros et a indiqué que des paiements réguliers à hauteur de 100 euros sont intervenus depuis deux mois. Il a consenti à l’octroi de délais de paiement.

Citée à étude, Madame [S] [U] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

Cité à étude, Monsieur [N] [P]-[O] a comparu. Il a indiqué que les paiements à hauteur de 100 euros sont réalisés depuis plus de deux mois. Il a précisé être bientôt à la retraite, d’ici le mois de juillet. Il a indiqué percevoir l’AAH pour un montant de 1.000 euros et que son épouse est en formation. Il a précisé qu’à eux deux ils perçoivent environ 2.500 euros par mois et qu’ils ont des crédits.

La fiche relative au diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 24 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 4 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant au bail qui est antérieur à la loi du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 31 janvier 2023 contient une clause résolutoire reprenant le délai de deux mois (article 5-A, page 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 août 2024, pour la somme en principal de 2.928,56 euros.

Le délai de paiement dont les locataires bénéficiaient pour régler cette somme a expiré le 16 octobre 2024 à 24 heures.

Entre le 16 août 2024 et le 16 octobre 2024 à 24 heures, Madame [S] [U] et Monsieur [N] [P]-[O] ont procédé trois règlements pour un montant total de 1.800 euros.

Il en résulte que Madame [S] [U] et Monsieur [N] [P]-[O] n’ont pas éteint les causes du commandement de payer du 16 août 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 17 octobre 2024 et il y aura lieu de le constater.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA d’HLM VALLOIRE HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [S] [U] et Monsieur [N] [P]-[O] restent devoir, après soustraction des frais de procédure (153 euros et 183,37 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), la somme de 2.190,91 euros à la date du 19 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

La solidarité entre les locataires est prévue contractuellement.

Absente à l’audience, Madame [S] [U] ne conteste par définition ni le principe ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Présent à l’audience, Monsieur [N] [P]-[O] ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, ils seront solidairement condamnés au paiement de cette somme de 2.190,91 euros. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est établi que les locataires ont repris le paiement du loyer courant, avec un supplément, depuis plusieurs mois.

Le bailleur a consenti à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de cette reprise intégrale du paiement du loyer, il convient d’autoriser Monsieur [P]-[O] et Madame [U] à se libérer de leur dette locative par le paiement de 21 échéances mensuelles de 100 euros et une dernière, permettant de solder la dette en principal et intérêts, et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT sera suspendue conformément à la demande du défendeur.

Cependant, en cas de non-respect de l’échéance accordée pour le règlement du solde de la dette locative, la résiliation du bail sera acquise.

Dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P]-[O] et Madame [U] et de tout occupant de leur chef, des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Dans cette hypothèse, Monsieur [P]-[O] et Madame [U], occupants sans droit ni titre, causeraient un préjudice à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT qui ne pourrait disposer du bien à son gré. Ils seraient dès lors condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, due à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [S] [U] et Monsieur [N] [P]-[O], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ailleurs, Madame [S] [U] et Monsieur [N] [P]-[O] seront condamnés in solidum à verser au demandeur la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT ;

CONSTATE à compter du 17 octobre 2024 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail du 31 janvier 2023, conclu entre la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT d’une part et Madame [S] [U] et Monsieur [N] [P]-[O] d’autre part, portant sur un logement à usage d’habitation situé Au sein de la [Adresse 2], [Adresse 2] ainsi qu’un parking n°69 en vertu d’un contrat de location en date du 22 février 2023 ;

SUSPEND les effets de cette clause ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [U] et Monsieur [N] [P]-[O] à payer à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 2.190,91 euros au titre des loyers charges et indemnités dus, échéance du mois de mai 2025 incluse, somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [S] [U] et Monsieur [N] [P]-[O] à se libérer de leur dette en 21 mensualités successives de 100 euros, et une 22ème mensualité qui viendra solder la dette en principal et en intérêts, qui sera versée avant le 10 du mois en sus du loyer courant et au plus tard le 10 du mois suivant le jour où la présente décision acquerra son caractère définitif ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Madame [S] [U] et Monsieur [N] [P]-[O] se libèrent de la somme due dans le délai précité ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que la totalité de la somme non réglée sur la condamnation au paiement de 2.190,91 euros devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [S] [U] et Monsieur [N] [P]-[O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter le logement situé Au sein de la [Adresse 2], [Adresse 2], la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion dudit logement ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [S] [U] et Monsieur [N] [P]-[O], soient solidairement condamnés solidairement à verser à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à savoir la somme de 736,16 euros, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [U] et Monsieur [N] [P]-[O] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [U] et Monsieur [N] [P]-[O] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN greffière.

La Greffière, La Juge,