N° RG 22/04449 – N° Portalis DBYV-W-B7G-GGLS – décision du 13 Juin 2025

FG/ N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 13 JUIN 2025

N° RG 22/04449 – N° Portalis DBYV-W-B7G-GGLS

DEMANDERESSE :

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [9]

sise [Adresse 5]

pris en la personne de son syndic, la société BV ABRAYSIE CONSEIL (CENTURY 21 PRENIUM),

immatriculée au RCS d'[Localité 12] sous le numéro 439 925 520,

dont le siège social est [Adresse 7],

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDERESSE :

La S.C.I. CHAPELLE DES HAUTS

immatriculée au RCS de [Localité 11] METROPOLE sous le n° 808 598 627

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Dorothée GUILLOT-TANTAY, avocat au Barreau de Paris et Maître Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 19 Juin 2024,

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 18 septembre 2024 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

Le délibéré a été prorogé jusqu’au 13 juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Madame Pauline REIGNIER ,

Lors du délibéré et de la mise à disposition

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Madame Pauline REIGNIER ,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice en date du 13 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence CONFIDENCE sise [Adresse 4]) pris en la personne de son syndic la SARL BV ABRAYSIE CONSEIL (Century 21 Premium) a assigné la SCI La Chapelle des Hauts devant le Tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :

—  750,53 euros TTC avec indexation sur l’indice du coût de la construction, l’indice de référence étant celui en vigueur au troisième trimestre 2022, à titre de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux de reprise des portes de garage

—  3442,39 euros TTC avec indexation sur l’indice du coût de la construction, l’indice de référence étant celui en vigueur au troisième trimestre 2022, à titre de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux de reprise des pelouses

—  22 494,84 euros TTC avec indexation sur l’indice du coût de la construction, l’indice de référence étant celui en vigueur au troisième trimestre 2022, à titre de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux de reprise des balcons

—  400 euros TTC avec indexation sur l’indice du coût de la construction, l’indice de référence étant celui en vigueur au troisième trimestre 2022, à titre de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux de reprise des câbles posés sans protection

—  5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral

—  10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires de la résidence CONFIDENCE sise [Adresse 4]) pris en la personne de son syndic la SARL BV ABRAYSIE CONSEIL (Century 21 Premium) fait notamment valoir, à l’appui de ses prétentions, que :

— la livraison des parties communes est intervenue les 22 mai 2017 (bâtiment A) et 6 mars 2017 (bâtiment B), avec réserves

— l’expert judiciaire a indiqué que la rouille constatée sur les portes du garage était constitutive d’une malfaçon imputable au maître de l’ouvrage, que l’inachèvement des pelouses est imputable à ce dernier tout comme la pose des câbles des terrasses sans protections

— cet expert a indiqué de façon erronée que les désordres relatifs aux fissures des garde-corps concerneraient une finition non imposée par le CCTP

— l’expert judiciaire n’a relevé aucun défaut d’entretien de la copropriété

— la SCI s’était engagée à repeindre les encadrements des portes depuis le 10 juillet 2018

— la carence du promoteur n’est pas contestable

— la défenderesse ne peut s’exonérer de toute responsabilité

— des engagements ont été pris par la SCI à l’égard de la copropriété, qui n’a pas agi à titre d’intermédiaire

— le courrier du 13 avril 2018 vaut engagement à la reprise du désodre relatif aux couvre-joints manquants et fissures

— ce désordre n’est pas seulement esthétique mais se généralise et ne peut que s’aggraver

— la pose de couvertines est selon l’expert le seul remède aux fissures et éclats de béton constatés aux droits des balcons et imputables au promoteur

— l’expert n’a pas mis en cause un défaut d’entretien de la copropriété dans la survenance des désordres affectant les balcons

— la réparation doit être intégrale

— cet enrichissement n’est pas sans cause comme trouvant sa cause dans les fautes du promoteur responsable

— la SCI a manqué à ses obligations contractuelles en raison de l’obligation de faire issue de ses engagements de procéder à la reprise des désordres

— la copropriété ne sollicite pas la reprise de désordres apparents sur un fondement contractuel pour faute prouvée mais l’exécution d’une obligation de faire incombant à la SCI selon courriers d’avril et juillet 2018

— la SCI a pris des engagements indépendamment de la garantie légale sur les vices apparents, constitutifs d’une obligation de faire

— la copropriété a subi des perturbations et préjudices de jouissance et financiers depuis plusieurs années

— cette dernière a subi un grand nombre de tracas en raison des démarches effectuées pour faire valoir ses droits

— le caractère éventuellement infondé des demandes d’un justiciable ne suffit pas à lui seul à caractériser une faute ayant fait dégénerer en abus le droit d’agir en justice

— le comportement procédural de la copropriété est légitime et ne révèle aucune mauvaise foi ou intention de nuire à l’égard du promoteur

La SCI [Adresse 8] conclut au débouté des demandes formées par Le syndicat des copropriétaires de la résidence CONFIDENCE sise [Adresse 2] [Adresse 6]) pris en la personne de son syndic la SARL BV ABRAYSIE CONSEIL (Century 21 Premium) et sollicite reconventionnellement sa condamnation à lui payer les sommes de :

—  10 000 euros à titre de dommages et intérêts

—  10 000 euros à titre d’amende civile

—  5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose notamment que :

— à la suite de la livraison, elle est intervenue afin de faire effectuer les travaux de reprise des désordres

— sur les 30 désordres allégués par le syndicat des copropriétaires, l’expert judiciaire en a constaté 4 et pour chacun a précisé s’il était visible à la livraison et l’imputabilité

— cet expert confirme que les désordres concernant l’absence d’engazonnement de la pelouse et l’absence de protection des câbles posés au sol sans protection étaient visibles à la livraison

— le courrier du 20 juin 2018 montre que les désordres sont apparus dans l’année de livraison des parties communes

— le syndicat aurait dû agir avant le 22 juin 2018 et l’action, forclose, a été intentée le 26 février 2020

— la garantie des vices apparents a un caractère exclusif

— les vices apparents ne peuvent donner lieu à une action en responsabilité contractuelle de droit commun

— le désordre relatif à la rouille est esthétique et l’inaction du syndicat a favorisé le développement de rouille sur les portes du garage

— sa responsabilité ne peut être engagée concernant la reprise des pelouses, l’expert judiciaire indiquant que ce désordre est imputable à la société n’ayant pas terminé les travaux confiés

— il appartenait au syndicat de souscrire un contrat d’entretien des façades adapté à l’ouvrage acquis sans couvertines

— il n’est pas démontré que Madame [C] aurait eu le pouvoir d’engager la SCI par son courrier du 13 avril 2018 et ce courrier en comporte aucun engagement de la part de la SCI à intervenir au titre de la reprise des balcons

— le défaut de couvertine n’est pas de nature à remettre en cause la pérennité de l’ouvrage, s’agissant d’un désordre esthétique

— le coût des travaux de pose de couvertines est disproportionné par rapport à la nature des désordres relevés

— les câbles posés sans protection correspondent à un défaut d’achèvement des prestations confiées à une société et sa responsabilité ne peut être engagée à ce titre

— le préjudice moral n’est pas justifié

— le syndicat a participé au préjudice dont il se prétend victime

— elle a fait preuve de diligence pour procéder aux travaux de reprise lui étant imputables

— l’action a été intentée abusivement alors qu’elle arguait déjà de sa tardiveté

Le syndicat des copropriétaires de la résidence CONFIDENCE sise [Adresse 2] [Adresse 6]) pris en la personne de son syndic la SARL BV ABRAYSIE CONSEIL (Century 21 Premium) conclut au débouté des demandes formées par la SCI La Chapelle des hauts pour les motifs exposés ci-dessus.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2024 avec fixation à l’audience de plaidoiries du 19 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la forclusion

La SCI Chapelle des Hauts argue de l’irrecevabilité de l’action, forclose, et des demandes du syndicat des copropriétaires requérant, au vu et en application des dispositions des articles 1642-1 et 1648 du code civil.

L’article 1642-1 du code civil dispose que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents et qu’il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

L’article 1648 du même code dispose notamment que dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

En l’espèce, il est constant que la livraison des parties communes de l’ensemble immobilier résidence Confidence situé [Adresse 3] à [Adresse 10]) dont la SCI défenderesse a eu la qualité de maître de l’ouvrage est intervenue le 6 mars 2017 pour le bâtiment A et le 22 mai 2017 pour le bâtiment B selon procès-verbaux de livraison des parties communes avec réserves. La vente des logements en cause est intervenue dans le cadre de contrats de vente en état futur d’achèvement.

Il est tout aussi constant que le rapport d’expertise judiciaire contradictoire du 15 juillet 2022, rendu après procédures de référé et, notamment, lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 juin 2018 du syndic de copropriété comportant en pièce jointe un procès-verbal de pré réception établi le 5 juin 2018 par le conseil syndical de la résidence listant plusieurs désordres et malfaçons, a retenu l’existence de six désordres affectant la clôture de al façade est, le garage, la pelouse, les balcons (deux désordres : fissures garde corps et éclats béton fixation G.C) et la terrasse, avec conclusion d’une imputabilité à 100% au maître de l’ouvrage pour ces désordres à l’exception des désordres relatifs aux balcons, assimilés à un enrichissement sans cause selon l’analyse de l’expert judiciaire, contestée par le syndicat des copropriétaires requérant.

Il apparaît que la totalité des désordres retenus et évoqués par l’expert judiciaire étaient déjà listés dans le courrier précité du 20 juin 2018, ce qui signifie qu’ils étaient déjà apparus au moins à cette date, avec introdution ultérieure le 26 février 2020 de l’instance en référé ayant donné lieu à l’ordonnance du 4 septembre 2020 de désignation d’un expert judiciaire, dont la mission a ensuite été étendue par ordonnance de référé distincte. Il s’agit de désordres apparents au regard, de façon cumulée, de cette constatation temporelle et des constatations issues du rapport d’expertise judiciaire, étant en outre précisé que l’expert judiciaire relève pour ces désordres soit un inachèvement noté dans le procès-verbal de livraiosn soit le caractère esthétique des désordres, le courrier du 20 juin 2018 mentionnant par ailleurs expressément le fait que des câbles étaient posés au sol sans protection pour la terrasse, ce que retient de façon identique le rapport d’expertise judiciaire.

Si la partie demanderesse indique agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, il est de jurisprudence constante et réitérée que toute action en indemnisation fondée sur des désordres et non-conformités apparents dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) relève exclusivement de la garantie prévue aux articles 1642-1 et 1648 du Code civil. Par conséquent, la responsabilité contractuelle de droit commun ne peut être engagée en cas de forclusion de l’action en garantie engagée par l’acquéreur victime d’un défaut de conformité apparent.

L’action et les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence CONFIDENCE sise [Adresse 2] [Adresse 6]) pris en la personne de son syndic la SARL BV ABRAYSIE CONSEIL (Century 21 Premium) sont irrecevables comme étant forcloses.

— sur le fond

La SCI Chapelle des Hauts sera déboutée de ses demandes d’indemnisation pour procédure abusive, formées sur un double fondement légal alors que leurs motifs et conséquences alléguées sont similaires, en l’absence de preuve de tout préjudice à cet égard, la partie requérante n’ayant fait qu’exercer son droit d’intenter une action en justice, sans preuve quelconque d’abus de droit et/ou d’intention de nuire.

Elle sera déboutée de ses demandes reconventionnelles.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge de la défenderesse les frais exposés par elle non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera allouée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu l’ordonnance de référé du 4 septembre 2020 du tribunal judiciaire d’Orléans

Vu l’ordonnance de référé du 25 juin 2021 du tribunal judiciaire d’Orléans

Vu le rapport d’expertise judiciaire contradictoire du 15 juillet 2022

Déclare irrecevables l’action et les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence CONFIDENCE sise [Adresse 4]) pris en la personne de son syndic la SARL BV ABRAYSIE CONSEIL (Century 21 Premium), comme étant forcloses

Déboute la SCI Chapelle des Hauts de ses demandes reconventionnelles de dommages et intérêts et au titre des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions

Rejette toute demande plus ample ou contraire

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence CONFIDENCE sise [Adresse 4]) pris en la personne de son syndic la SARL BV ABRAYSIE CONSEIL (Century 21 Premium) à payer à la SCI Chapelle des Hauts la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Laisse les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence CONFIDENCE sise [Adresse 2] [Adresse 6]) pris en la personne de son syndic la SARL BV ABRAYSIE CONSEIL (Century 21 Premium)

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le TREIZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP et Pauline REIGNIER, greffier

Le Greffier La Présidente