MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 25 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00157 – N° Portalis DB3T-W-B7J-VWNY

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : [X], [P] [J], [C], [O], [W] [R] épouse [J] C/ S.A.S.U. LES JARDINS DU FUTUR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [X], [P] [J] né le 13 mars 1936 à SAINT MAUR DES FOSSES, demeurant 2 Route de Vanlay – 10210 LA LOGE POMBLIN

et Madame [C], [O], [W] [R] épouse [J] née le 13 mars 1945 à TOURS, demeurant 2 Route de Vanlay – 10210 LA LOGE POMBLIN

représentés par M^e Kelly MELLUL, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire: PC281

DEFENDERESSE

S.A.S.U. LES JARDINS DU FUTUR, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 928 749 753, dont le siège social est sis 262 bureaux de la Colline 1 rue Royale – 92210 SAINT-CLOUD

représentée par M^e Malik GUELLIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1957

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Débats tenus à l’audience du : 08 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 25 Août 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 25 Août 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2023, Monsieur [X] [J] et Madame [C] [E] ont consenti à la SASU LES JARDINS DU FUTUR un bail commercial portant sur des locaux situés 26 rue de la ferme 94100 SAINT MAUR DES FOSSES, moyennant un loyer annuel de 22 800,00 € hors charges et hors taxes payable trimestriellement et par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Monsieur [X] [J] et Madame [C] [E] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024 à la SASU LES JARDINS DU FUTUR pour une somme de 12 275,00 € au titre de l’arriéré locatif au 17 octobre 2024.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 17 janvier 2025, Monsieur [X] [J] et Madame [C] [E] ont fait assigner la SASU LES JARDINS DU FUTUR devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— débouter la SASU LES JARDINS DU FUTUR de ses éventuelles demandes de délais,

— dire que la SASU LES JARDINS DU FUTUR est occupante sans droit ni titre depuis le 29 novembre 2024,

— dire que faute pour la SASU LES JARDINS DU FUTUR de quitter les lieux dans un délai de 48 heures à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, à peine d’astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance et jusqu’à parfait délaissement,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, conformément aux dispositions légales et réglementaires,

— condamner la SASU LES JARDINS DU FUTUR à lui payer la somme de 17.185 euros au titre des loyers et charges [décembre 2024 inclus], avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 12.275 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, avant déduction du dépôt de garantie d’un montant de 5.700 euros,

— condamner la SASU LES JARDINS DU FUTUR à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50 %, soit 3.682 euros par mois,

— condamner la SASU LES JARDINS DU FUTUR à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 8 juillet 2025 à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, Monsieur [X] [J] et Madame [C] [E] ont maintenu leurs demandes conformément à l’acte introductif d’instance, actualisant le montant de la dette locative à la somme de 31.915 euros [juin 2025 inclus].

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SASU LES JARDINS DU FUTUR sollicite du juge des référés de :

— débouter Monsieur [X] [J] et Madame [C] [E] de leurs demandes,

— l’autoriser à se libérer des montants dus en six mensualités,

— suspendre l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’au 30 septembre 2025 inclus,

— dire et juger que chaque partie conservera la charge de ses propres frais et dépens.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 29 octobre 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Monsieur [X] [J] et Madame [C] [E] n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleurs face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 12 275,00 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 30 novembre 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SASU LES JARDINS DU FUTUR et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Rien ne justifie de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SASU LES JARDINS DU FUTUR depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel en cas d’expulsion, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SASU LES JARDINS DU FUTUR ne conteste pas le montant de sa dette locative à hauteur de 31.915 euros [juin 2025 inclus], telle que résultant du décompte produit.

L’obligation de la SASU LES JARDINS DU FUTUR au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 11 juin 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 31 915,00 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SASU LES JARDINS DU FUTUR, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 12 275,00 € et à compter de l’assignation pour le solde.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de délais de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En l’espèce, la SASU LES JARDINS DU FUTUR ne fournit aucune pièce justifiant de sa situation financière, de sorte que le juge des référés ne peut s’assurer de sa capacité à respecter un échéancier de paiement. Par ailleurs, force est de constater que la dette n’a cessé d’augmenter, aucun paiement n’étant intervenu depuis juin 2024.

Le fait que la SASU LES JARDINS DU FUTUR indique que des rentrées d’argent prochaines devraient lui permettre d’apurer sa dette n’est pas suffisant à lui accorder des délais de paiement, la situation de Monsieur [X] [J] et Madame [C] [E] devant être également prise en compte.

La SASU LES JARDINS DU FUTUR sera dans ces conditions déboutée de sa demande de délai de paiement et suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SASU LES JARDINS DU FUTUR, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SASU LES JARDINS DU FUTUR ne permet d’écarter la demande de Monsieur [X] [J] et Madame [C] [E] formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 30 novembre 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SASU LES JARDINS DU FUTUR et de tout occupant de son chef des lieux situés à 26 rue de la ferme 94100 SAINT MAUR DES FOSSES avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SASU LES JARDINS DU FUTUR, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la SASU LES JARDINS DU FUTUR à la payer,

CONDAMNONS par provision la SASU LES JARDINS DU FUTUR à payer à Monsieur [X] [J] et Madame [C] [E] la somme de 31 915,00 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 11 juin 2025 [juin 2025 inclus], avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024 sur 12 275,00 € euros et à compter de l’assignation sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

REJETONS la demande de délai de paiement formulée en défense,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au dépôt de garantie,

CONDAMNONS la SASU LES JARDINS DU FUTUR aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la SASU LES JARDINS DU FUTUR à payer à Monsieur [X] [J] et Madame [C] [E] la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 25 août 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS