TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 4]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX07]

@ : [Courriel 11]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/05518 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPMV

Minute : 24/00262

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 2]

Représentant : M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

C/

S.C.I. 2B PARTNERS

Représentant : M^e Alexandre KOENIG, avocat au barreau de PARIS, vestinaire : E 2081

Copie exécutoire :

Maître Dominique TOURNIER

Copie certifiée conforme :

Maître Alexandre KOENIG

Le 16 Décembre 2024

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 16 Décembre 2024;

Sous la présidence de Madame Noémie KERBRAT, juge de ce tribunal assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier;

Après débats à l’audience publique du 15 Octobre 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représenté par Maître Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR(S) :

S.C.I. 2B PARTNERS

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par Maître Alexandre KOENIG, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier du 14/06/2024 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] a fait citer la société 2B PARTNERS devant ce tribunal pour obtenir sa condamnation au paiement de certaines sommes au titre, principalement, d’un arriéré de charges de copropriété, d’appels pour travaux, frais et dommages et intérêts.

A l’audience, le syndicat a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il sollicite de voir condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes :

7383,51 euros en principal, appel de charges du 4ème trimestre inclus selon décompte arrêté au 01/10/2024, outre les intérêts au taux légal, capitalisés à chaque annuité échue, à compter, pour les montants spécifiés dans chacune de ces mises en demeure et à compter de l’assignation pour le surplus, des 4/08/2021, 11/05/2022, 9/02/2023, 10/05/2023, 18/08/2023 et 10/04/2024 ;2200 euros à titre de dommages-intérêts ;1600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance comprenant les frais de sommation de payer.

La société 2B PARTNERS a également déposé à cette audience des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elle :

conclut à la prescription de la créance du syndicat s’agissant des appels de fonds découlant de la résolution n°23 votée lors de l’assemblée générale du 30/01/2018 ;sollicite de voir ramener la dette due à la somme de 1608,05 euros, 4ème trimestre 2024 inclus ;sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en sus des charges courantes ;conclut au rejet de la demande de dommages et intérêts ;sollicite de voir ramener à de plus justes proportions la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour plus de précisions quant aux moyens des parties, il sera fait référence, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs écritures respectives visées à l’audience.

M O T I F S DE LA DÉCISION :

Sur la prescription de la demande au titre des charges et appels travaux

L’ancien article 42 de la loi du 10 juillet 1965, applicable jusqu’au 25/11/2018, date d’entrée en vigueur de la loi ELAN, disposait que sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions nées de l’application de la loi du 10 juillet 1965 entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivaient par un délai de dix ans.

Ce même article renvoie depuis le 25/11/2018 aux termes de l’article 2224 du code civil qui dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

Aux termes de l’article 2222 du code civil en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Il résulte de la combinaison de ces textes que les actions personnelles et mobilières – en ce compris les actions en recouvrement de charges – résultant d’un droit dont le créancier avait ou aurait dû avoir connaissance avant l’entrée en vigueur de la loi ELAN (ie avant le 25/11/2018) se prescrivent par cinq ans à compter de cette date (ie jusqu’au 25/11/2023), sans pouvoir excéder dix ans au total (voir en ce sens Civ. 3ème, 21 avril 2022, pourvoi n°21-15.581).

En l’espèce, il est constant que les trois appels de provisions contestés, émis les 16 janvier, 1er avril et 1er juillet 2024, se rapportent à des travaux de consolidation, d’entretien et de ventilation des caves de l’immeuble.

Le syndicat indique, aux termes de ses écritures, que ces appels de fonds sont justifiés à la fois par les résolutions votées à ce sujet en assemblée générale du 30/01/2018 et par celles votées en assemblée générale du 5/04/2023.

Sur ce point, il y a lieu d’observer :

qu’une première tranche de financement des travaux relatifs aux caves, à hauteur de 16669,82 euros, répartie entre les copropriétaires selon la clé « charge commune générale » et devant faire l’objet d’appels de provisions exigibles le 15/06/2018, a effectivement été autorisée lors de l’assemblée générale du 30/01/2018 ; et

qu’une seconde tranche de financement de ces travaux, à hauteur d’un montant total de 10890 euros (4290 euros TTC pour l’intervention de l’architecte aux termes de la résolution 11 et 4440 + 2160 euros TTC pour la mission de l’ingénieur structure aux termes de la résolution 10) a de même été autorisée lors de l’assemblée générale du 5/04/2023, avec des provisions réparties selon la clé de répartition « charges générales » et exigibles le 01/07/2023.

Le droit pour le demandeur de procéder au recouvrement des appels provisionnels de travaux relatifs à la première tranche de financement étant né le 15/06/2018, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi ELAN, le syndicat, qui avait parfaitement connaissance de sa créance à cette date, ne pouvait ainsi en poursuivre le paiement en justice que jusqu’au 25/11/2023.

L’argumentation développée par le syndicat quant au point de départ de la prescription qui devrait être fixé à la date d’émission des appels de fonds litigieux soit, en l’espèce, aux 16 janvier, 1er avril et 1er juillet 2024, ne saurait en effet prospérer dès lors qu’admettre un tel raisonnement reviendrait à permettre au syndicat de différer indéfiniment – comme il l’a fait de façon parfaitement inexpliquée dans la présente affaire – la mise en recouvrement auprès des copropriétaires des fonds correspondant aux budgets votés en assemblée.

S’agissant des appels litigieux, il y a lieu dès lors de déclarer prescrite la partie de la demande excédant la quote-part due par la défenderesse au titre du budget complémentaire de travaux voté lors de l’assemblée générale du 5/04/2023.

Cette quote-part s’établissant, sur la base d’une répartition individuelle de 46/1000 comme mentionné sur les appels de fonds, à la somme totale de 500,94 euros (10890 euros x 46/1000), il y a lieu de déclarer la demande prescrite pour la somme de : (1407,87 + 1407,87 + 1450,53 euros correspondant aux appels de fonds contestés) – 500,94 euros (correspondant à la part non prescrite de la demande) = 3765,33 euros.

Cette somme sera déduite des charges dues par la défenderesse dans le cadre de la présente instance.

Sur la créance du syndicat au titre des charges et appels travaux

La demande du syndicat n’étant pas contestée au-delà des 3 appels de fonds pour travaux visés ci-dessus, il y a lieu de considérer la créance du syndicat au titre des charges et appels travaux impayés comme justifiée à hauteur de la somme de 1774,86 euros (5440,09 euros correspondant au total des charges hors frais et règlements déduits aux termes de la pièce n°13 du demandeur – 3765,33 euros), 4ème trimestre 2024 inclus, selon décompte arrêté au 1/10/2024.

La défenderesse sera condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 4/08/2021 sur la somme de 861,97 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur la créance du syndicat au titre des frais de l’article 10-1

S’agissant de la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement, il y sera fait droit à hauteur de 650 euros, dès lors que rien ne justifie l’envoi et la facturation d’autant de mises en demeure, relances et frais de suivi de procédure par le syndic, les frais de sommation, entrepris sans disposition légale imposant le recours à un huissier, relevant quant à eux des frais irrépétibles. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 04/08/2021.

Sur la capitalisation des intérêts

Rien ne s’oppose à ce que la capitalisation des intérêts sollicitée soit ordonnée. Elle sera en conséquence autorisée.

Sur les dommages-intérêts

Faute pour le syndicat de justifier avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les délais de paiement

Eu égard aux efforts de la société 2B PARTNERS pour régler ses charges de copropriété, des paiements, même partiels, étant réalisés de manière très régulière, des délais de paiement seront accordés selon les modalités précisées au dispositif. A défaut de respecter ponctuellement les modalités de règlement accordées, la dette redeviendra immédiatement exigible dans sa totalité.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner IELDsolidarité la société 2B PARTNERS, qui succombe, au paiement des dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les actes relevant de cette catégorie.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 1300 euros lui sera ainsi allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par jugement contradictoire, assorti de l’exécution provisoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe :

DECLARE irrecevable la demande à hauteur de la somme de 3765,33 euros ;

CONDAMNE la société 2B PARTNERS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] :

la somme de 1774,86 euros (4ème trimestre 2024 inclus) au titre des charges, appels provisionnels de charges et travaux de copropriété régulièrement échus au 01/10/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 04/08/2021 sur la somme de 861,97 euros, et à compter du jugement pour le surplus ;

la somme de 650 euros au titre des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 04/08/2021 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts ;

AUTORISE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

AUTORISE la société 2B PARTNERS à s’acquitter des sommes susvisées, en plus des charges courantes, en 8 mensualités de LDmontant_mensualité300 euros par mois, suivies d’une 9ème mensualité constituée du solde de la dette en principal, frais et intérêts, l’ensemble des règlements devant intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de respecter ponctuellement ces modalités de règlement, la totalité des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE la société 2B PARTNERS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé FIELDadresse_immeuble[Adresse 2] la somme de 1300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la société 2B PARTNERS aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/05518 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPMV

DÉCISION EN DATE DU : 16 Décembre 2024

AFFAIRE :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 2]

Représentant : M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

C/

S.C.I. 2B PARTNERS

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires