TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/06011 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G62C

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. VALLOIRE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [H] [E] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [L] [U], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 22 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 22 novembre 2019, la SA d'[Adresse 4] a donné en location à Madame [L] [U] un bien à usage d’habitation ainsi qu’un parking (par contrat annexe du même jour) situés [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 383,88 euros et 69 euros de provisions sur charges, payables à terme échu. Le loyer du parking a alors été convenu à la somme de 16,69 euros par mois charges comprises.

Des loyers étant impayés, la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret par voie électronique le 14 mai 2024.

Par la suite et en raison de la persistances de loyers impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 mai 2024 à Madame [L] [U], pour un montant en principal de 716,63 euros, selon décompte arrêté le 27 avril 2024.

La SA d'[Adresse 4] a ensuite fait assigner Madame [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024, aux fins suivantes:

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la requérante quant au bail habitation et au bail parking consentis en date du 22 novembre 2019 à Madame [L] [U] ;

— Constater la résiliation du contrat de location habitation et parking entre les parties en date du 22 novembre 2019 ;

— Ordonner l’expulsion des lieux loués à Madame [L] [U] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner Madame [L] [U] à payer à SA VALLOIRE HABITAT la somme de 893,60 euros représentant le montant des loyers et des charges impayées arrêtée au jour de la délivrance de la présente assignation ;

— Condamner Madame [L] [U] à payer à SA VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre dudit logement d’habitation équivalente au montant du loyer et des charges soit 531,90 euros à compter du 25 juillet 2024 sauf à parfaire ou à diminuer jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner Madame [L] [U] à verser à la requérante une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 24 mai 2024, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes et formalités rendus nécessaires par la présente procédure ;

— Voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant opposition ou appel et sans caution, en vertu de l’article 515 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 septembre 2024.

A l’audience du 22 avril 2025, la SA d'[Adresse 4] – représentée avec pouvoir par Monsieur [H] [E], employé du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4520,95 euros, hors frais de procédure. Le bailleur a indiqué qu’il n’y avait eu aucun paiement depuis le mois d’août 2024.

Citée à étude, Madame [L] [U] n’a comparu à l’audience et ne s’est pas fait représentée.

La fiche relative au diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 27 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant au bail qui est antérieur à la loi du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 22 novembre 2019 contient une clause résolutoire reprenant le délai de deux mois (article 5-A, page 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 mai 2024, pour la somme en principal de 716,63 euros.

Le délai de paiement dont le locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le mercredi 24 juillet 2024 à 24 heures.

Entre le 24 mai 2024 et le 24 juillet 2024 à 24 heures, Madame [L] [U] n’a procédé à aucun règlement.

Il en résulte que Madame [L] [U] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 24 mai 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 25 juillet 2024 et il y aura lieu de le constater.

L’expulsion de Madame [L] [U] du logement sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [L] [U] reste redevable des loyers jusqu’au 24 juillet 2024 et, à compter du 25 juillet 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 25 juillet 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur à l’audience, conformément aux termes de l’assignation et à l’actualisation réalisée à l’audience.

La SA d'[Adresse 4] produit un décompte démontrant que Madame [L] [U] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (74,51 euros et 97,33 euros, qui relèvent éventuellement des dépens) et des frais de pénalités (76,20 euros de frais SLS et 25 euros de frais de dossier, non justifiés en procédure), la somme de 4520,95 euros à la date du 22 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse. Même si les frais de dossier de 25 euros semblent avoir déjà été décomptés dans le décompte, il conviendra toutefois de prendre en compte la somme réclamée, le Juge ne pouvant aller au delà des demandes des parties.

Absente à l’audience, Madame [L] [U] ne conteste pas le principe et le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, elle sera condamnés au paiement de cette somme de 4520,95 euros.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Madame [L] [U] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [L] [U] ne s’est pas présentée à l’audience et n’a pas sollicité de délais de paiements. De tels délais n’ont pas non plus été sollicités par le bailleur.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l’audience, Madame [L] [U] n’a pas repris le paiement du loyer et des charges, le dernier règlement datant du d’août 2024.

Madame [L] [U] ne peut donc pas bénéficier de délais de paiement, ni obtenir de suspension des effets de la clause résolutoire, en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 telles qu’issues de la loi du 27 juillet 2023.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [L] [U], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ailleurs, Madame [L] [U] sera condamnée à verser au demandeur la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail du 22 novembre 2019 et au contrat annexe du même jour s’agissant d’une place de parking conclus entre la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT et Madame [L] [U], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 25 juillet 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [L] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [L] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d'[Adresse 4] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [L] [U] à verser à la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4520,95 euros (selon décompte en date du 22 avril 2025, incluant la mensualité de mars 2025, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date) ;

CONDAMNE Madame [L] [U] à verser à la SA d'[Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges du logement, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2025 (date de la 1ère échéance impayée) et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [L] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [L] [U] à verser à la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 juin 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN greffière.

La Greffière, La Juge,