Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

RÉFÉRÉ : I. N° RG 24/00261 – N° Portalis DBZJ-W-B7I-KXUK

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 DÉCEMBRE 2024

DEMANDEUR :

S.N.C. AMPHITHEATRE DE [Localité 10], en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Arnaud VAUTHIER de la SCP BERTRAND BECKER BLANCHE SZTUREMSKI ARNAUD VAUTHIER ET MARINE KLEIN-DESSERRE, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de METZ, vestiaire : C300, avocat postulant, M^e Jérôme NORMAND, demeurant [Adresse 7], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. ATLAS B [Localité 10], en la personne de son représentant légal,

prise en ses lieux loués sis [Adresse 6]

et dont le dernier siège social connu se situe sis [Adresse 1]

représentée par Me [K] [Z], demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de METZ, vestiaire : D405, avocat postulant, M^e Benoît ROUX de la SELARLU BENOIT ROUX AVOCAT, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

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Débats à l’audience publique du 15 OCTOBRE 2024

Président : Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente

Greffier : Madame Anna FELTES

Les parties ont été avisées que l’ordonnance serait mise à leur disposition au greffe le 03 DÉCEMBRE 2024

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de Justice signifiés en date des 05 et 07 juin 2024, auxquels il est renvoyé pour un exposé complet des termes du litige, la SNC AMPHITHEATRE DE METZ a fait assigner la SAS ATLAS B METZ à son siège social et aux lieux loués devant le Président du Tribunal judiciaire de ce siège statuant en référé, sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile pour voir :

— Constater que la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail régularisé entre les parties est acquise depuis le 14 avril 2024 ;

— Ordonner de la société ATLAS B [Localité 10] et de tous occupants de son chef des locaux n°RS 39 et terrasse n°TR 39 sis 3 bis rez de chaussée ensemble commercial MUSE au [Adresse 5] à [Localité 9], sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard;

— Accorder le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Dire que les objets laissés dans les lieux pourront être séquestrés par la SNC AMPHITHEATRE DE [Localité 10] dans tel garde-meubles de son choix, le tout aux frais de la société ATLAS B [Localité 10] ;

— Dire que le sort des meubles et objets mobiliers sera réglé par les dispositions de l’article R 433-1 du Code de procédure civile ;

— Condamner la SAS ATLAS B [Localité 10] à verser par provision à la SNC AMPHITHEATRE DE [Localité 10] les sommes suivantes :

70 510,26 euros toutes taxes comprises au titre des appels de loyers, charges et accessoires impayés au 29 avril 2024,un intérêt de retard calculé au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de 400 points,une majoration de 10 % au titre de la clause pénale stipulée au bail,une indemnité de résiliation correspondant à 6 mois de loyer calculée au jour de la résiliation et indexée au jour de son paiement,les frais d’acte relatif à la sommation délivrée le 28 novembre 2023, au commandement de payer délivré le 13 mars 2024 et ceux relatifs à l’assignation de la présente instance ;- Dire que la société ATLAS B [Localité 10] sera redevable, à compter du 14 avril 2024, d’une indemnité d’occupation fixée, de convention expresse entre les parties sur la base du double du dernier loyer annuel exigible (loyer de base plus loyer variable) , et indexée dans les mêmes conditions que le loyer contractuel ;

— Dire que le dépôt de garantie et le fonds de roulement demeureront acquis à la société SNC AMPHITHEATRE DE [Localité 10] à titre de premiers dommages et intérêts ;

— Condamner la SAS ATLAS B [Localité 10] à verser à la SNC AMPHITHEATRE DE [Localité 10] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens, en ce compris les frais de la sommation , du commandement et de l’assignation.

La SAS ATLAS B [Localité 10] a constitué avocat. Par conclusions enregistrées au greffe le 03 septembre 2024, elle sollicite du Président du Tribunal judiciaire :

A titre liminaire :

— Qu’il constate qu’elle s’est acquittée de la somme de 30 000 euros au mois d’avril 2024;

— Qu’il constate que la société AMPHITHEATRE DE [Localité 10] n’a initié aucune tentative de résolution amiable du litige ;

A titre principal :

— Qu’il constate que l’application des pénalités et intérêts de retard réclamés par la société AMPHITHEATRE DE [Localité 10] nécessite un jugement au fond et un débat contradictoire s’agissant de leur caractère disproportionné et de leur applicabilité ;

— Qu’il constate la particulière mauvaise foi de la société AMPHITHEATRE DE [Localité 10] dans leur application, notamment en ce qui concerne le retard d’ouverture, pour lequel elle n’est pas totalement étrangère ;

— Qu’il constate que les textes d’ordre public concernant le détail et la reddition des charges n’ont pas été suivis par la société AMPHITHEATRE DE METZ pour le cas où le Tribunal retiendrait sa compétence ;

— Qu’il constate une contestation sérieuse sur le caractère certain, liquide et exigible de la dette locative ainsi que sur le quantum de la dette que la société AMPHITHEATRE DE [Localité 10] prétend détenir pour justifier la mise en œuvre de la clause résolutoire ;

— Qu’il constate qu’il existe un doute légitime sur la validité du commandement de payer en date du 13 mai 2024 délivré par la société AMPHITHEATRE DE METZ pour le cas où le Tribunal retiendrait sa compétence ;

— Qu’il déboute la société AMPHITHEATRE DE [Localité 10] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Qu’il déclare que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 mai 2024 n’est pas valide ;

— Qu’il invite les parties à saisir une juridiction du fond pour trancher les contestations en cours ;

— Qu’il condamne la société AMPHITHEATRE DE METZ à lui restituer l’ensemble des charges facturées depuis le 05 septembre 2023 pour le cas où le Tribunal retiendrait sa compétence ;

— Qu’il se dessaisisse de la présente instance au profit du Juge du fond du Tribunal judiciaire de METZ ;

— Qu’il enjoigne à la société AMPHITHEATRE DE METZ de justifier des montants des charges appliqués depuis le 05 septembre 2023 pour le cas où le Tribunal retiendrait sa compétence ;

— Qu’il condamne la société AMPHITHEATRE DE METZ à appliquer une réduction de loyer d’un montant de 16 378,22 euros au titre des pénalités de retard d’ouverture et du montant des charges (pour mémoire) depuis le 05 septembre 2023 pour le cas où le Tribunal retiendrait sa compétence ;

A titre subsidiaire :

— Qu’il constate qu’elle a toujours fait preuve de bonne foi dans le règlement de sa dette dans la mesure de ses disponibilités et qu’elle n’a jamais tenté de fuir ou de contester le quantum et le fondement de la dette ;

— Qu’il lui accorde un échéancier de 24 mois pour permettre de payer l’arriéré locatif restant dû (pour mémoire) jusqu’au complet apurement dans la mesure où le Tribunal se déclarerait compétent et où le montant de la dette locative pourrait être déterminée ou déterminable ;

— Qu’il constate le caractère manifestement excessif des clauses pénales et pénalités stipulées dans le bail conclu qui ferait courir un risque sur l’emploi pour cette société et la survie du restaurant ;

— Qu’il déboute la société AMPHITHEATRE DE [Localité 10] dans sa demande d’acquisition du dépôt de garantie, en sus de la dette locative au titre de dommages et intérêts ;

— Qu’il déboute la société AMPHITHEATRE DE [Localité 10] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires s’agissant de l’application des clauses pénales et pénalités contractuelles;

— Qu’il déboute la société AMPHITHEATRE DE [Localité 10] de ses demandes s’agissant de la conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause :

— Qu’il suspende les effets de la clause résolutoire ;

— Qu’il déboute la société AMPHITHEATRE DE [Localité 10] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Qu’il condamne la société AMPHITHEATRE DE [Localité 10] au paiement d’une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Qu’il condamne la société AMPHITHEATRE DE [Localité 10] aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions enregistrées au greffe le 16 septembre 2024, la SNC AMPHITHEATRE DE [Localité 10] a repris les termes de son assignation, porté sa demande principal en paiement à la somme de 110 775,72 euros au titre des appels de loyers, charges et accessoires impayés, ou à titre subsidiaire à la somme de 94 397,50 euros toutes taxes comprises et sollicité le débouté de la SAS ATLAS B [Localité 10] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure

Par ailleurs les demandes tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire » qui n’élèvent pas un droit spécifique au profit de celui qui la présente, n’étant pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile ne donneront pas lieu à mention au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les demandes principales

En application de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le Président du Tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 alinéa 1 du même Code, le Président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L145-41 du Code commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Suivant acte sous seing privé du 17 décembre 2022 et avenant du 05 septembre 2023, la SNC AMPHITHEATRE DE [Localité 10] a donné à bail à la SAS ATLAS B [Localité 10] un local commercial et une terrasse sis [Adresse 5] à [Localité 9] moyennant un loyer de base annuel de 85 000 euros pour le local principal, 17 000 euros pour la terrasse et un loyer variable additionnel, et ce pour une durée 10 ans.

La convention prévoit dans son article 28-1 une clause résolutoire.

Suivant exploit d’huissier du 13 mars 2024, la SNC AMPHITHEATRE DE [Localité 10] a fait notifier à la SAS ATLAS B [Localité 10] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une dette de loyers et charges de 54 187,24 euros.

La SAS ATLAS B [Localité 10] conteste le bien fondé des charges mises en compte.

Selon l’article R 145-36 du Code de commerce, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Or si à la date de la délivrance du commandement, le délai pour procéder à la liquidation n’était pas expiré, il l’est depuis le 30 septembre 2024.

Faute pour la SNC AMPHITHEATRE [Localité 10] d’avoir justifié de la régularisation des charges à ce jour, le juge ne peut s’assurer du bien fondé de la créance invoquée alors par ailleurs que le décompte annexé au commandement ne permet pas de distinguer les sommes appelées au titre des loyers ou des charges.

En conséquence, la demande de résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire se trouve affectée d’une contestation sérieuse qui ne permet pas au Juge de statuer en référé.

Selon l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le décompte actualisé au 27 août 2024 mentionne pour chaque échéance une seule et même somme pour le loyer et les charges empêchant de distinguer ces deux postes alors qu’il n’est pas justifié du montant des charges échues.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision compte tenu de la contestation sérieuse qui affecte le décompte de la créance.

Sur les demandes reconventionnelles

Selon l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Président du Tribunal judiciaire ou le Juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Si le montant des charges effectives échues au 30 septembre 2024 n’est pas en l’état justifié par la production d’un décompte annuel, il n’est pas plus démontré sans contestation possible que les montants payés à ce titre sont erronés, le litige opposant les parties sur ce point ne pouvant être purgé par le Juge des référés.

En conséquence, il n’y a pas lieu à statuer en référé sur la demande en remboursement des charges facturées formée à ce titre par la SAS ATLAS B [Localité 10].

En application de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le Président du Tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Comme il a été exposé précédemment, en application de l’article R145-36 du Code de commerce, et sans contestation possible, la SNC AMPHITHATRE DE [Localité 10] se trouve dans l’obligation depuis le 30 septembre 2024 d’établir un état récapitulatif annuel des charges, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, et de le communiquer au locataire.

Aussi convient-il de la condamner à établir cet état et à le communiquer à la SAS ATLAS B [Localité 10].

En revanche, il ne relève pas des pouvoirs du Juge des référés de procéder à une réduction des loyers telle que demandée par la SAS ATLAS B [Localité 10]. Celle-ci sera déboutée de cette demande.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SNC AMPHITHATRE DE [Localité 10], partie qui succombe, sera condamnée aux entiers frais et dépens.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il convient d’allouer la somme de 1 500 euros à la SAS ATLAS B [Localité 10] que la SNC AMPHITHEATRE DE [Localité 10] devra verser. Cette dernière sera déboutée de cette même demande.

PAR CES MOTIFS

Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente, Juge des référés par délégation, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort :

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes principales formées par la SNC AMPHITHATRE DE [Localité 10] ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle en provision formée par la SAS ATLAS B [Localité 10] ;

DÉBOUTE la SAS ATLAS B [Localité 10] de sa demande en réduction du loyer ;

CONDAMNE la SNC AMPHITHEATRE DE [Localité 10] à payer à la SAS ATLAS B [Localité 10] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SNC AMPHITHEATRE DE [Localité 10] aux frais et dépens ;

DÉBOUTE les parties de toute autre demande.

Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le trois décembre deux mil vingt quatre par Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier La Première Vice-Présidente