N° RG 23/03960 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GQGV – décision du 15 Octobre 2025

FG

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 15 OCTOBRE 2025

N° RG 23/03960 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GQGV

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [J] [T]

né le 22 Janvier 1993 à [Localité 8] (LOIRET)

Profession : Agent hospitalier

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean françois CANAKIS, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [R] [B]

née le 05 Janvier 1994 à [Localité 7] (YVELINES)

Profession : Conseillerère bancaire

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jean françois CANAKIS, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [S]

né le 19 Août 1973 à [Localité 9] (LOIR ET CHER)

Profession : Promoteur des ventes

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Amelie TOTTEREAU – RETIF, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 17 Juin 2025,

Puis, la vice-présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 01 Octobre 2025, puis le délibéré a été prorogé au 15 Octobre 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Monsieur O GALLON ,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice en date du 20 novembre 2023, Monsieur [G] [J] [T] et Madame [R] [B] épouse [J] [T] ont assigné Monsieur [U] [S] devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins, dans le dernier état de ses conclusions, d’obtenir qu’il soit jugé que la promesse de vente du 13 juillet 2022 est caduque ainsi que sa condamnation au paiement des sommes de :

—  37 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2023,

—  3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [G] [J] [T] et Madame [R] [B] épouse [J] [T] demandent également qu’il soit enjoint à Monsieur [U] [S] de faire procéder au retrait du permis de construire existant sur le bien sis à [Adresse 6] et à ce titre, fournir une demande datée et signée de la part du bénéficiaire du permis à savoir sa propre société, la société Valenphil, sollicitant le retrait du permis de construire, de la déposer en mairie et d’en justifier auprès d’eux par lettre recommandée avec accusé de réception, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration du délai de 15 jours de la signification de la décision à intervenir.

Monsieur et Madame [J] [T] font notamment valoir, à l’appui de leurs prétentions, que :

— l’échéance de la promesse de vente consentie à Monsieur [S] sur leur maison d’habitation était au 1er juin 2023,

— ils ont relancé Monsieur [S] en mai 2023 avant mise en demeure le 1er juin 2023,

— Monsieur [S] n’a jamais admis qu’il n’avait pas respecté les conditions de la promesse de vente pour laquelle il avait lui-même fixé des délais très larges,

— ils n’avaient aucun intérêt à retarder la vente,

— le dépôt du document d’arpentage au cadastre pouvait être fait le même jour que la régularisation de la vente et ils pouvaient refaire un pouvoir le jour de la réalisation de la vente en cas de nouvelle perte par le géomètre,

— le défendeur souhaitait gagner du temps pour tenter de revendre les biens avant de les avoir achetés et a essayé de les influencer pour les amener à signer une nouvelle promesse de vente à des conditions différentes,

— ils n’ont donné aucun accord au notaire pour une nouvelle promesse,

— les conditions suspensives particulières sont levées ou réputées levées,

— Monsieur [S] n’a effectué aucune notification d’obtention ou non obtention du prêt,

— ce dernier, qui voulait revendre les biens avant leur achat, n’a pas fait de démarche pour son prêt même s’il n’avait pas la possibilité financière d’acheter avec ses fonds propres,

— ils ont immobilisé leur bien pendant un an et sont restés dans l’incertitude concernant la vente après expiration de la promesse au 1er juin 2023,

— la promesse est devenue caduque et l’indemnité d’immobilisation doit leur rester acquise,

— cette indemnité, de 10% du prix de vente, n’est ni excessive ni dérisoire et correspond aux usages en la matière,

— ils ont été contraints de vendre moins cher leur bien immobilier et ont perdu 45000 euros,

— le défendeur a fait insérer une clause de pré-commercialisation dans la promesse de vente,

— Monsieur [S] ne fournit aucun élément sur une modification du prix ou une nouvelle division, la seule division étant celle autorisée dès novembre 2022,

— le rendez-vous du 10 juillet 2023 était destiné à faire le point sur la situation et les droits des parties,

— le terme de substitution, couramment utilisé en terme d’avant contrat immobilier, ne peut signifier qu’une nouvelle promesse se substituera à l’ancienne,

— Monsieur [S] s’est engagé à faire procéder au retrait du permis de construire existant sur le bien, en cas de non réalisation de la promesse,

— ils ont revendu l’ensemble de leur propriété en l’état,

— le défendeur a unilatéralement tenté d’organiser la signature d’une nouvelle promesse sans leur accord.

Monsieur [U] [S] demande que soit constatée la caducité de la promesse unilatérale de vente du 13 juillet 2022, conclut au débouté des demandes formées par Monsieur et Madame [J] [T] et sollicite reconventionnellement, outre demande d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, leur condamnation solidaire au paiement des sommes de :

—  37000 euros à titre de dommages et intérêts en compensation des frais engagés au titre des négociations precontractuelles,

—  37000 euros pour qu’une demande de retrait du permis de construire soit formulée,

—  3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [U] [S] expose notamment que :

— il était seul concerné par la promesse de vente et non la société Valenphil,

— les parties ont convenu qu’il serait dispensé de verser le montant de l’indemnité d’immobilisation au moment de la signature de la promesse,

— malgré plusieurs relances et une demande du 27 février 2023, le géomètre n’avait pas obtenu les pouvoirs originaux des propriétaires pour pouvoir finaliser la procédure,

— il a parallèlement continué ses démarches avec dépôt du dossier de permis de construire puis obtention le 12 janvier 2023 de l’arrêté de permis de construire,

— les parties sont ensuite à nouveau entrées en négociation pour conclure une nouvelle promesse de vente, à des conditions différentes,

— cette nouvelle promesse avait vocation à remplacer la précédente,

— le SMS du 22 mai 2023 lui proposait une substitution,

— un nouveau prix de vente et une condition supplémentaire de division du terrain avant achat de ce dernier par Monsieur [S] ont été convenu, avec rédaction par le notaire commun d’un nouveau projet de promesse unilatérale de vente,

— ce projet d’acte fait mention de la renonciation par le promettant de l’indemnité d’immobilisation,

— la signature de la seconde promesse était fixée au 10 juillet 2023 à l’office notarial, avant refus de signer par les demandeurs,

— la caducité est consécutive aux nouvelles négociations engagées,

— il a effectué des démarches pour obtenir un arrêté de non-opposition à déclaration préalable de division qui lui a été délivré après engagement d’un géomètre,

— les demandeurs n’ont pas donné en temps utile au géomètre les éléments lui permettant de finaliser la procédure, avec empêchement du notaire de rédiger son acte,

— un projet de division parcellaire a été accepté par les demandeurs,

— les documents nécessaire au géomètre lui ont été envoyés au moment de la transmission aux parties du projet d’acte, avec renonciation à la précédente promesse,

— l’indemnité d’immobilisation visée dans la promesse du 13 juillet 2022 était abandonnée dans le nouveau projet d’acte,

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— les demandeurs lui ont laissé croire qu’ils allaient conclure une nouvelle promesse,

— à l’issue du rendez-vous du 7 juin 2023 un nouveau prix et une nouvelle condition ont été retenus,

— le notaire n’aurait pas rédigé de projet d’acte si les parties n’avaient pas exprimé leur accord dès lors qu’il était impartial,

— les demandeurs ont manqué à leur obligation de bonne foi dans la conduite des négociations précontractuelles,

— il a engagé des frais pour la conclusion d’une nouvelle promesse,

— la clause de precommercialisation avait été contractuellement convenue,

— la juridiction judiciaire n’est pas compétente pour tatuer sur la question de retrait du permis de construire, relevant de la juridiction administrative,

— il entendait obtenir la division du terrain et a fait intervenir un expert-géomètre afin de faire procéder à un projet de division,

— la demande de retrait de permis de construire revient à faire bénéficier les demandeurs du projet de division accompli par lui, sans frais.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2025 avec fixation à l’audience de plaidoiries du 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur le fond

L’article 1217 du même code dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution, les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées, des dommages et intérêts pouvant toujours s’y ajouter.

Suivant acte authentique en date du 13 juillet 2022 contenant promesse de vente, établi par Maître [C], Monsieur [G] [J] [T] et Madame [R] [B] épouse [J] [T], promettants, ont conféré à Monsieur [U] [S], bénéficiaire, la faculté d’acquérir leur maison à usage d’habitation située [Adresse 4] moyennant un prix de 370 000 euros payable comptant le jour de la constatation authentique de la réalisation de la promesse. Cette promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 1er juin 2023 à 16 heures.

Aux termes de cet acte, les parties ont convenu de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 37000 euros et, de convention expresse entre elles et nonobstant les conseils du notaire rédacteur, les promettants ont dispensé le bénéficiaire du versement immédiat de cette somme. Cet acte prévoyait également que dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées et faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions prévus, le bénéficiaire s’obligeait irrévocablement au versement de cette indemnité, à première demande du promettant et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée de la promesse.

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Etaient prévues des conditions suspensives de droit commun ainsi que quatre conditions suspensives particulières :

— condition suspensive d’obtention d’un arrêté de non-opposition à une déclaration préalable de division, le bénéficiaire devant au plus tard le 3 septembre 2022 justifier auprès du promettant du dépôt de la déclaration préalable et les parties convenant que l’arrêté de non-opposition devrait être obtenu au plus tard le 3 novembre 2022,

— condition suspensive d’obtention d’un permis de construire définitf, le bénéficiaire devant pour se prévaloir de cette condition suspensive justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire correspondant à l’opération envisagée, au plus tard le 30 novembre 2022, les parties convenant que le permis devrait être obtenu au plus tard le 28 février 2023 ; il était également prévu qu’au cas où le permis de construire serait obtenu et que la promesse ne pourrait se réaliser par le non-accomplissement de l’une des conditions suspensives, le bénéficiaire devrait faire procéder au retrait de ce permis,

— condition suspensive d’obtention de prêt, avec réalisation de la condition suspensive en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions indiquées, au plus tard le 15 mars 2023,

— condition suspensive de pré-commercialisation de la maison, par le bénéficiaire, avec autorisation par le promettant au bénéficiaire à faire toutes démarches commerciales et autres, notamment faire visiter le bien, à compter de l’obtention du permis de construire.

Monsieur [S] produit par ailleurs un document non daté, manifestement un projet d’acte authentique pareillement rédigé par Maître [C], contenant promesse de vente, mentionnant les mêmes parties, le même bien et un prix de 350 000 euros, la promesse étant mentionnée comme étant consentie pour une durée expirant le 11 octobre 2023 à seize heures, avec indemnité d’immobilisation fixée à la somme forfaitaire de 35000 euros. Seules deux conditions suspensives particulières figurent sur cet acte (condition suspensive d’obtention de prêt, sans mention de la date de réalisation, et condition suspensive de pré-commercialisation de la maison et du terrain). Ce document comporte également en sa page 3 plusieurs paragraphes, sous l’intitulé “exposé”, aux termes desquels il est mentionné que les parties ont conclu entre elles une première promesse de vente portant sur le bien suivant acte reçu par le même notaire, le 13 juilet 2022, que l’acquéreur déclarait avoir obtenu un arrêté de non-opposition à déclaration préalable de division et un arrêté de permis de construire une maison d’habitation, que toutefois il n’avait pu justifier de l’obtention d’un financement à la date convenue, que le promettant avait mis en demeure ce dernier de lui justifier de la réalisation ou de la défaillance de cette condition, par courrier daté du 1er juin 2023, et que les parties avaient depuis convenu des accords objets de cette promesse de vente, avec renonciation expresse par le promettant au versement de toute indemnité suite à la non-réalisation de la première promesse de vente.

Il n’est toutefois et en tout état de cause pas justifié d’un envoi de ce document, dont il n’est pas démontré qu’il se serait valablement substitué à la promesse de vente antérieure, par le notaire à Monsieur et Madame [P], ni d’échanges directs entre ces derniers et ce notaire ainsi que l’étude de ce dernier. Monsieur [S] produit en revanche des échanges par courriers électroniques en date des 8 juin 2023 et 23 juin 2023 exclusivement entre lui et le notaire concerné, aux termes desquels il indique, le 8 juin 2023, en référence à un rendez-vous avec les époux [P] être tombés sur des accords notamment la modification du prix ainsi que la découpe du terrain puis, le 23 juin 2023, en réponse à une demande du notaire du jour, comportant de façon expresse la référence à un rendez-vous de signature d’une nouvelle promesse de vente le 10 juillet, être d’accord pour un rendez-vous à l’étude à cette date. Il résulte de plus d’un courriel du 23 juin 2023 adressé par l’étude notariale à Monsieur [S] que “ Madame [J] [T] me confirme également leur présence”.

Ainsi, au moins au regard de ce dernier courrier électronique, émanant d’un tiers neutre et professionnel, il est constant que des échanges sont intervenus entre les parties au présent litige relativement à la signature d’une nouvelle promesse de vente.

Il n’en reste pas moins qu’aucune promesse de vente autre que celle du 13 juillet 2022 n’a jamais été conclue et convenue entre d’une part Monsieur et Madame [J] [T] et d’autre part Monsieur [U] [S], sans qu’il ne soit démontré par ce dernier que les époux [P] sont à l’origine exclusive de l’absence de signature d’une nouvelle promesse de vente le 10 juillet 2023, les échanges de SMS entre les parties intervenus entre le 13 et le 17 juillet 2023 étant inopérants à cet égard compte tenu de leur teneur et les échanges de courriers électroniques immédiatement postérieurs à ces dates (18 et 19 juillet puis 1er août 2023) permettant de constater que ne subsistait qu’un débat relatif à la mise en demeure, en référence à un courrier de mise en demeure du 1er juin 2023 adressé par les demandeurs pour justification de la réalisation ou non de la condition suspensive d’obtention d’un prêt par Monsieur [S], et à l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 37000 euros.

La date précitée du 10 juillet 2023 est postérieure à celle du 1er juin 2023, à laquelle il est acquis, au vu de l’ensemble des éléments versés aux débats et en particulier de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er juin 2023 évoquée ci-dessus, que la condition suspensive d’obtention de prêt n’était pas réalisée et ce alors que le ou les prêt(s) devaient être contractuellement obtenu(s) au plus tard le 15 mars 2023, sans justificatifs en ce sens produits par Monsieur [S] dans les huit jours de la mise en demeure du 1er juin 2023, délai contractuel, cette date du 1er juin 2023 étant de plus celle du délai d’expiration de la promesse de vente, à 16 heures.

Les conditions de caducité de la promesse de vente du 13 juillet 2022 sont par conséquent remplies et l’indemnité d’immobilisation conventionnelle, d’un montant de 37000 euros, est acquise en son principe aux époux [P], lesquels n’en ont jamais abandonné leur droit au versement de cette somme, ainsi que cela a été établi ci-dessus, ces mêmes éléments de preuve et de démonstration ne permettant aucunement de caractériser une rupture abusive de pourparlers ainsi que Monsieur [S] l’allègue sans l’établir. Ce dernier sera dès lors débouté de ses demandes reconventionnelles.

Monsieur [U] [S] sera par conséquent condamné à verser à Monsieur [G] [J] [T] et Madame [R] [B] épouse [J] [T] la somme de 37000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

S’agissant de la demande de retrait du permis de construire, il sera constaté que la promesse de vente du 13 juillet 2022 avait prévu qu’au cas où le permis de construire serait obtenu et que la promesse ne pourrait se réaliser par le non-accomplissement de l’une des conditions suspensives, le bénéficiaire devrait faire procéder au retrait de ce permis. Il s’agit ainsi d’un élément contractuel, de la compétence de la présente juridiction, et dont Monsieur [S] ne justifie pas de l’accomplissement. Il lui sera donc enjoint de faire procéder au retrait du permis de construire existant sur le bien sis à [Adresse 5] ([Adresse 2] et de fournir une demande datée et signée de la part du bénéficiaire du permis à savoir sa propre société, la société Valenphil, sollicitant le retrait du permis de construire, de la déposer en mairie et d’en justifier auprès d’eux par lettre recommandée avec accusé de réception. Il n’y a toutefois pas lieu à astreinte, en l’absence de preuve certaine d’un non accomplissement de cette condition contractuelle de façon spontanée et volontaire par Monsieur [S].

— sur l’exécution provisoire

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge des demandeurs les frais exposés par lui non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros leur sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate la caducité de la promesse de vente du 13 juillet 2022,

Condamne Monsieur [U] [S] à payer à Monsieur [G] [J] [T] et Madame [R] [B] épouse [J] [T] la somme de 37 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre de l’indemnité d’immobilisation,

Ordonne à monsieur [U] [S] de faire procéder au retrait du permis de construire existant sur le bien sis à [Adresse 5] ([Adresse 2] et à ce titre, fournir une demande datée et signée de la part du bénéficiaire du permis à savoir sa propre société, la société Valenphil, sollicitant le retrait du permis de construire, de la déposer en mairie et d’en justifier auprès de Monsieur [G] [P] et Madame [R] [B] épouse [J] [T] par lettre recommandée avec accusé de réception,

Dit n’y avoir lieu à astreinte,

Déboute Monsieur [U] [S] de ses demandes reconventionnelles,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,

Rejette toute demande plus ample ou contraire,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Condamne Monsieur [U] [S] à verser la somme de 1500 euros à Monsieur [G] [J] [T] et Madame [R] [B] épouse [J] [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse les dépens à la charge de Monsieur [U] [S].

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le QUINZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP, vice-présidente et Monsieur O. GALLON, greffier

Le greffier La vice-présidente