Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a4, 28 octobre 2025, n° 25/02443

TJ Marseille 28 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que les copropriétaires n'ayant pas contesté les comptes approuvés par l'assemblée générale sont tenus de payer les sommes réclamées.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a estimé que les frais de recouvrement sont justifiés et doivent être remboursés par les copropriétaires défaillants.
Accepté
Préjudice causé par la mauvaise foi des copropriétaires
La cour a constaté que la défaillance des copropriétaires a causé un préjudice au syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a4, 28 oct. 2025, n° 25/02443
Numéro(s) :	25/02443
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Béatrice PORTAL
Parties :	Syndicat des Copropriétaires de l' ensemble immobilier SAN PAOLO-SAN CARLO sis [ Adresse 3 ], représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. [ Localité 6 ] SUD GESTION IMMOBILI<unk>RE ( LÉANDRI IMMOBILI<unk>RE )

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 14 OCTOBRE 2025

Enrôlement : N° RG 25/02443 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5UN2

AFFAIRE : S.D.C. SAN PAOLO-SAN CARLO (M^e PORTAL)

C/ M. [E] [I], M. [N] [D] [I], M. [S] [I], Mme [K] [I]

DÉBATS : A l’audience Publique du 24 juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 14 octobre 2025, prorogée au 28 octobre 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 28 octobre 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame S. HOBESSERIAN, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier SAN PAOLO-SAN CARLO sis [Adresse 3]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. [Localité 6] SUD GESTION IMMOBILIÈRE (LÉANDRI IMMOBILIÈRE)

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son gérant

représenté par Maître Béatrice PORTAL, avocate au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [I]

né le 08 août 1953 à [Localité 5] (TUNISIE)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

défaillant

Monsieur [N] [D] [I]

né le 23 décembre 1996 à [Localité 6] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

défaillant

Monsieur [S] [I]

né le 18 janvier 1999 à [Localité 6] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

défaillant

Madame [K] [I]

née le 20 février 2002 à [Localité 6] (13)

de nationalité Tunisienne

demeurant [Adresse 1]

défaillante

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier [Adresse 7] sis [Adresse 2], est soumis au statut de la copropriété.

Monsieur [E] [I] et Madame [H] [O] étaient propriétaires au sein de cette copropriété des lots n° 0023 et 0024.

Madame [H] [O] est décédée à [Localité 6] le 19 mai 2019. Un acte de dévolution successorale a été établi par Me [R] [P], Notaire à [Localité 6] le 06 janvier 2023 au bénéfice de Monsieur [E] [I], en sa qualité de conjoint survivant et leurs 3 enfants, Monsieur [N] [D] [I], Monsieur [S] [I], et Madame [K] [I].

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le compte des copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à leurs lots.

Des mises en demeure par lettres recommandées avec demande d’avis de réception leur ont été expédiées en date du 11 septembre 2024, 21 février 2024 et 10 juillet 2024.

Par exploits en date du 11 février 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SARL MARSEILLE SUD GESTION IMMOBILIERE (LEANDRI IMMOBILIERE), a assigné Monsieur [E] [I], Monsieur [N] [D] [I], Monsieur [S] [I], et Madame [K] [I] devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir entendre :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et plus particulièrement son article 42, Vu le décret du 17 mars 1967,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [I], Monsieur [N] [D] [I], Monsieur [S] [I] et Madame [K] [I] à payer avec intérêts de droit à compter de la première lettre recommandée AR de mise en demeure du 21/02/2024, la somme de 21.740,29 € (soit 16.799,11 € au titre des charges + 4.941,18 € au titre des frais) selon décompte sur la période du 01/01/2021 au 01/10/2025 inclus, au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7],

— CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [I], Monsieur [N] [D] [I], Monsieur [S] [I] et Madame [K] [I] au paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts (article 1231 du Code Civil),

— CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [I], Monsieur [N] [D] [I], Monsieur [S] [I] et Madame [K] [I] au paiement de la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— DIRE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir (article 514 du CPC),

— CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [I], Monsieur [N] [D] [I], Monsieur [S] [I] et Madame [K] [I] aux entiers dépens (article 696 du CPC) y compris les frais et honoraires pour lui être imputés en vertu de l’article10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 13 décembre 2000.

Monsieur [E] [I], Monsieur [N] [D] [I], Monsieur [S] [I], et Madame [K] [I], régulièrement cités à étude, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 474, alinéa 1er, du code de procédure civile, toutes les parties n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire à l’égard de tous.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment les pièces suivantes:

— La mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 21.02.2024 de payer la somme de 23.998,68 euros arrêtée au 15.02.2024,

— La mise en demeure par courrier recommandé du 11 septembre 2024 de payer la somme de 25.154,31 €,

— L’acte de décès de Madame [H] [O],

— L’acte de notoriété du 6 janvier 2023,

— La matrice cadastrale des lots n°0023 et 0024,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 27 juin 2022 approuvant les comptes pour les exercices du 01.01.2020 au 31.12.2020 et celle du 01.01.2021 au 31.12.2021 et fixant un budget prévisionnel pour les périodes du 01.01.2022 au 31.12.2022 et du 01.01.2023 au 31.12.2023,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 8 février 2024 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2022 au 31.12.2022 2021 et fixant un budget prévisionnel pour les périodes du 01.01.2023 au 31.12.2023 et du 01.01.2024 au 31.12.2024,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 25 novembre 2024 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2023 au 31.12.2024 et votant un budget prévisionnel pour les périodes du 01.01.2024 au 31.12.2024 et du 01.01.2025 au 31.12.2025,

— Le contrat de syndic en cours signé le 25 novembre 2024,

— le décompte de charges pour les lots 23 et 24 au 1er octobre 2024.

Aussi, s’agissant des charges de copropriété proprement dites arrêtées au 1er octobre 2024, représentant la somme de 16.799,11 €, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n’étant en outre imposés par aucun texte.

Il y aura donc lieu de condamner in solidum Monsieur [E] [I], Monsieur [N] [D] [I], Monsieur [S] [I], et Madame [K] [I], au paiement de la somme de 16.799,11 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2024.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :

— Les frais de « suivi contentieux » qui relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues, et constituent un acte élémentaire d’administration d’une copropriété,

— les frais de provision de procédure de vente aux enchères en l’absence de toute justification d’une telle procédure et de l’obtention préalable d’un titre exécutoire,

— les frais d’envoi par lettre recommandée par le conseil du syndicat des copropriétaires, qui sont des frais irrépétibles.

Monsieur [E] [I], Monsieur [N] [D] [I], Monsieur [S] [I], et Madame [K] [I] restent donc redevable au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété dues, de la somme de 501,98 euros.

Monsieur [E] [I], Monsieur [N] [D] [I], Monsieur [S] [I], et Madame [K] [I] seront donc condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] sis [Adresse 2], la somme de 16.799,11 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024, outre la somme de 501,98 euros au titre des frais de recouvrement, le tout avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts du Syndicat des Copropriétaires

L’article 1231-6 du Code civil énonce que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’espèce, il apparaît que les copropriétaires défaillants présentent un solde débiteur depuis de nombreuses années et n’ont payé aucune charge sur la période du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2024. L’inertie des débiteurs ayant par ailleurs entrainé une précédente condamnation est un facteur aggravant.

Cette faute dans l’exécution de leurs obligations cause nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires, qui est privé de fonds pour faire face à ses dépenses.

En conséquence, Monsieur [E] [I], Monsieur [N] [D] [I], Monsieur [S] [I], et Madame [K] [I] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] sis [Adresse 2], la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Ainsi, Monsieur [E] [I], Monsieur [N] [D] [I], Monsieur [S] [I], et Madame [K] [I], succombants, supporteront in solidum la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Monsieur [E] [I], Monsieur [N] [D] [I], Monsieur [S] [I], et Madame [K] [I] seront donc condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] sis [Adresse 2], la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [I], Monsieur [N] [D] [I], Monsieur [S] [I], et Madame [K] [I] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier SAN PAOLO – SAN CARLO sis [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 16.799,11 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024, outre la somme de 501,98 euros au titre des frais de recouvrement, le tout avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [I], Monsieur [N] [D] [I], Monsieur [S] [I], et Madame [K] [I] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] sis [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [I], Monsieur [N] [D] [I], Monsieur [S] [I], et Madame [K] [I] aux dépens de la présente instance

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIEME CHAMBRE CIVILE SECTION A4 DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE 28 OCTOBRE 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE