Tribunal Judiciaire de Bordeaux, 7e chambre civile, 24 février 2026, n° 24/03856

TJ Bordeaux 24 février 2026

Arguments

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Accepté
Manquement à l'obligation de délivrance
La cour a constaté que la société KAUFMAN & BROAD a effectivement manqué à son obligation de délivrance, engageant ainsi sa responsabilité contractuelle.
Accepté
Préjudice moral causé par le retard de livraison
La cour a reconnu que le manquement à l'obligation de délivrance a généré un préjudice moral pour l'acquéreur, justifiant une réparation.
Accepté
Frais d'hébergement liés au retard de livraison
La cour a jugé que ces frais étaient directement liés au manquement de la société KAUFMAN & BROAD à son obligation de délivrance.
Accepté
Frais de garde meubles liés au retard de livraison
La cour a considéré que ces frais étaient également en lien direct avec le manquement de la société KAUFMAN & BROAD à son obligation de délivrance.
Accepté
Frais de déménagement liés au retard de livraison
La cour a jugé que ces frais étaient justifiés et en lien direct avec le manquement de la société KAUFMAN & BROAD à son obligation de délivrance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, 7e ch. civ., 24 févr. 2026, n° 24/03856
Numéro(s) :	24/03856
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	12 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Luc MANETTIElsa GREBAUT COLLOMBET
Cabinet(s) :	CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D'AVOCATS INTER BARREAUX
Parties :	SARL KAUFMAN & BROAD [ Localité 1

Texte intégral

N° RG 24/03856 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZCAB

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 24 FÉVRIER 2026

54G

N° RG 24/03856

N° Portalis DBX6-W-B7I-ZCAB

AFFAIRE :

[U] [F]

SARL KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE

Grosse Délivrée

le :

SCP CORNILLE – FOUCHET – MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX

M^e Elsa GREBAUT COLLOMBET

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Monsieur PETEAU, Vice-Président, statuant en Juge Unique.

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 09 Décembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Madame [U] [F]

née le 24 Juin 1979 à [Localité 2] (JURA)

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

SARL KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Elsa GREBAUT COLLOMBET, avocat au barreau de BORDEAUX

Par acte authentique de vente du 28 janvier 2021, Madame [U] [F] a contracté avec la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE une vente en l’état futur d’achèvement portant sur le lot n°16 d’un immeuble en copropriété, dénommé « L’ATELIER » et sis [Adresse 4] à [Localité 5].

L’acte prévoyait une livraison devant intervenir au plus tard le 30 septembre 2022.

En cours de réalisation du chantier, Madame [U] [F] a notifié par différents courriers à Madame [U] [F] la survenue d’événements justifiant, selon elle, le report de la date de livraison du bien.

Par courrier recommandé, Madame [U] [F] mettait en demeure la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE, le 09 août 2023, de lui communiquer, sous quinzaine, une date de livraison ferme et définitive.

Elle renouvelait sa demande sollicitant la possibilité de trouver une solution amiable au litige par courrier du 25 septembre 2023.

La société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE lui répondait, par courrier du 18 octobre 2023, faisant état, selon elle, de causes légitimes l’ayant contrainte à reporter la date de livraison.

La livraison intervenait le 26 mars 2024 avec réserves.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 mai 2024, Madame [U] [F] assignait la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE devant le Tribunal judiciaire de Bordeaux afin d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices consécutifs, selon elle, au retard de livraison.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 17 juillet 2025, Mme [U] [F] sollicitait au visa des articles 1103, 1117, 1231 et suivants, 1601-1 du code civil et L.261-11 du code de la construction et de l’habitation de :

— DEBOUTER la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— JUGER Madame [U] [F], recevable et bien fondée et ses demandes, fins et prétentions ;

— JUGER que la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE a manqué à son obligation de délivrance du bien immobilier ;

— JUGER que la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE engage

sa responsabilité contractuelle ;

En conséquence,

— CONDAMNER la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE à payer à Madame [U] [F] la somme, à parfaire, de 24.121,95 euros en réparation de ses préjudices matériels ;

— CONDAMNER la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE à payer à Madame [U] [F] la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— CONDAMNER la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE à payer à Madame [U] [F] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du

Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE aux

entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 20 mai 2025, la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE sollicitait au visa des articles 1103, 117, 1231 et suivants, 1603 et suivants du Code civil ainsi que de l’article 9 du Code de procédure civile de :

— DEBOUTER Madame [F] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la concluante ;

— CONDAMNER Madame [F] à payer à la société KAUFMAN ET BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions écrites des parties auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample développement de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture intervenait le 03 octobre 2025.

MOTIFS

Sur les demandes indemnitaires au titre du retard de livraison

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Enfin l’article 1601-1 du code civil dispose que la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

1) Sur les causes du retard de livraison

En l’espèce, l’acte de vente en état futur d’achèvement conclu entre les parties stipulait une livraison au plus tard au 30 septembre 2022.

Finalement, la livraison n’interviendra que le 26 mars 2024 soit 543 jours après l’échéance contractuelle.

Pour justifier ce retard, la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE invoque différentes causes de suspension du délai de livraison se fondant sur le cahier des charges contractuel.

L’article 11.1/ prévoit s’agissant du paragraphe “délai-livraison” :

Le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés à la date indiquée dans l’acte de vente en état futur d’achèvement sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Causes légitime de suspension du délai de livraison.

Compte tenu des aléas inhérents à toute opération de construction, les parties conviennent que le délai prévisionnel de livraison est susceptible d’être reporté en cas de force majeure ou de survenance d’une cause légitime de suspension du délai de livraison.

Pour l’application de cette disposition, elles conviennent expressément que seront considérés comme causes légitimes de report du délai de livraison, les événements suivants dont la survenance et la durée, en jours ouvrés, seront établis par une attestation signée par le maître d’œuvre en charge de la direction des travaux :

(…)

Les retards consécutifs aux sauvegardes, redressements ou aux liquidations judiciaires des entreprises ou maîtres d’œuvre intervenant sur le chantier ou des fournisseurs, à la résiliation d’un marché de travaux due à la faute de l’entrepreneur.

(…)

S’il survient un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension des délais de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties, d’un commun accord, déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par l’homme de l’art ayant lors de la survenance d’un quelconque de ces événements, la direction des travaux, et sous sa propre responsabilité. (…)

Etant entendu, en outre, que les jours entrant dans ces différentes catégories s’entendent en jours ouvrés (…).

La société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE se fonde pour justifier des causes de suspensions légitimes telles que prévues au cahier des charges sur 3 attestations émanant du maître d’oeuvre, la société GENESIS group, des 15 juin 2023 et 04 août 2023 et une dernière du 25 octobre 2024 émise postérieurement à la livraison.

Madame [U] [F] critique de manière générale la sincérité de ces attestations soulignant les disparités dans les informations données par la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE dans ses messages et/ou courriers et celles figurant dans les attestations du maître d’oeuvre.

Cependant, ces divergences sont sans conséquence dès lors que le mode de preuve des causes légitimes de suspension du délai de livraison repose, par la commune intention des parties telle que stipulée au contrat, sur les seules attestations du maître d’oeuvre.

Dès lors, seules les mentions y figurant doivent être prises en compte sauf à démontrer le caractère manifestement mensonger des informations y figurant ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Pour contester la sincérité des attestations, Madame [U] [F] évoque également une attestation du 05 septembre 2023.

Cependant, celle-ci émane du représentant de la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE et non du maître d’oeuvre à savoir la société GENESIS group et n’entache en rien le contenu des attestations délivrées par le maître d’oeuvre.

S’agissant de l’attestation du 25 juin 2024, Madame [U] [F] soutient que celle-ci, émise postérieurement à la livraison, est inopérante ne respectant pas le formalisme prévu au contrat exigeant, selon elle, que les causes légitimes soient invoquées durant le cours de l’exécution afin de permettre la suspension du délai de livraison.

Cependant, aucune stipulation du contrat et du cahier des charges afférent n’exige que le versement des attestations justifiant des causes légitimes de report du délai soit effectué durant la période d’exécution des travaux.

Les clauses contractuelles ne prévoient en effet ni les modalités de remise des attestations du maître d’oeuvre à l’acquéreur ni la période de remise de celles-ci se limitant à exiger la remise d’une attestation du maître d’oeuvre pour justifier de l’existence des causes légitimes de report.

En tout état de cause, l’attestation du 25 juin 2024 ne fait que reprendre les causes énoncées dans les attestations précédentes des 15 juin 2023 et 04 août 2023 en les précisant sans qu’il en ressorte de contrariété permettant de douter de leur sincérité.

A ce titre, Madame [U] [F] dénonce le fait que dans l’attestation du 25 juin 2024 le redressement judiciaire de la société MIRALUVER invoqué comme cause légitime soit passé à 95 jours (en réalité 99 jours sur l’attestation) au lieu d’un trimestre dans l’attestation du 15 juin 2023.

Cependant, ce différentiel de 9 jours n’est pas susceptible de remettre en cause la sincérité de cette attestation.

De même, Madame [U] [F] reproche le fait que la cause de retard liée à la liquidation judiciaire de la société AQUI-THERM soit passée d’un trimestre dans l’attestation du 15 juin 2023 à 130 jours.

Cependant, cette première évaluation a été complétée par le maître d’oeuvre dans son attestation du 4 août 2023 précisant que le nouvel appel d’offre concernant ce lot s’était allongé et surtout que les délais de fabrication et d’approvisionnement concernant ce lot était la cause d’un nouveau report.

Dès lors, aucune contrariété n’existe entre ces deux premières attestations et celle du 25 juin 2024.

Enfin, s’agissant du défaut d’indication des retards en jours ouvrés, ce grief ne concerne que les deux premières attestations.

N° RG 24/03856 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZCAB

Or, le nombre de jours ouvrés est précisé dans la dernière attestation du 25 juin 2024 et cette attestation récapitulative répond donc au formalisme prévu au cahier des charges.

La société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE s’appuyant sur ces attestations invoque différentes causes de retard :

— un décalage lié au COVID, ce dernier ayant, selon le maître d’oeuvre, engendré un retard de chantier de 180 jours le démarrage du chantier n’ayant pu se faire que le 20 octobre 2020 (et non 2022 comme mentionné par erreur).

Cependant, au jour de la conclusion du contrat de vente, la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE avait parfaitement connaissance de cet élément et ne peut donc se prévaloir de cette cause de suspension ;

— la procédure de redressement judiciaire de la société MIRALUVER ayant engendré 95 jours de retard.

— la procédure de liquidation judiciaire de la société Aménagement d’Aquitaine ayant engendré 90 jours de retard.

— la procédure de liquidation judiciaire de la société MIRALUVER ayant engendré 99 jours de retard.

— la procédure de liquidation judiciaire de la société AQUI-THERM ayant engendré 130 jours de retard.

Ces événements constituent des causes légitimes de suspension du délai de livraison prévues au contrat et sont attestées par le maître d’oeuvre.

Il résulte de l’ensemble que 414 jours de retard sont justifiés.

Devant être livré le 30 septembre 2022, le bien sera finalement livré le 26 mars 2024 soit avec 543 jours de retard.

Justifiant de 414 jours de retard, le bien aurait dû être livré à Madame [U] [F] le 18 novembre 2023.

Il est donc établi que la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE a manqué à son obligation de délivrance et engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de Madame [U] [F].

2) Sur les préjudices

L’article 1611 du code civil dispose que dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Madame [U] [F] sollicite les frais de location du mois d’octobre 2022 à octobre 2023 à hauteur de 14.300 euros.

Cependant, la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE ne peut être tenue d’indemniser Madame [U] [F] que pour les préjudices subis par cette dernière par le défaut de livraison à la date du 18 novembre 2023.

Madame [U] [F] sera donc déboutée de ce chef.

Madame [U] [F] justifie de frais d’hébergement constitués par des factures d’hôtel du 18 novembre 2023 au 14 décembre 2023 date à partie de laquelle la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE a pris en charge leur paiement pour un montant de 1.693,90 euros.

Ces débours constituent un préjudice en lien direct avec le manquement imputable à la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE.

Elle justifie également de frais de garde meubles du 18 novembre 2023 au 31 mars 2024 à hauteur de 729,60 euros et de frais de déménagement de ses meubles au garde meubles à défaut de pouvoir emménager à hauteur de 708 euros.

A nouveau, ces débours constituent un préjudice en lien direct avec le manquement imputable à la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE.

Les intérêts intercalaires, dont le calcul n’est par ailleurs nullement justifié, ne constituent pas un préjudice en lien direct avec le manquement de la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE à son obligation de délivrance.

Il en va de même des coûts de constats de commissaires de justice sollicités par Madame [U] [F].

Enfin, Madame [U] [F] sollicite une somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral.

Si le montant sollicité est manifestement excessif, néanmoins il n’est pas contestable que le manquement de la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE à son obligation de délivrance a généré pour Madame [U] [F] un important stress et de nombreuses démarches.

Il sera à ce titre souligné les informations contradictoires données par la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE en cours de chantier à sa cliente.

Ces troubles et tracas permettent de caractériser un préjudice moral qui sera justement réparé par l’octroi d’une somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Il convient en conséquence de condamner la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE à payer à Madame [U] [F] les sommes de :

—  1.693,90 euros à titre de dommages et intérêts au titre des frais d’hébergement

—  729,60 euros à titre de dommages et intérêts au titre de ses frais de garde meubles

—  708 euros à titre de dommages et intérêts au titre de ses frais de déménagement de ses meubles au garde meubles.

—  1.500 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date de prononcé de la présente décision conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Madame [U] [F] sera déboutée du surplus de ses demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE, succombant à titre principal à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il apparaît équitable compte tenu des circonstances de l’espèce de condamner la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE à verser à Madame [U] [F] la somme de 2.500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Enfin, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie par principe la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort :

Condamne la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE à payer à Madame [U] [F] les sommes de :

—  1.693,90 euros à titre de dommages et intérêts au titre des frais d’hébergement.

—  729,60 euros à titre de dommages et intérêts au titre des frais de garde meubles.

—  708 euros à titre de dommages et intérêts au titre des frais de déménagement des meubles au garde meubles.

—  1.500 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

avec intérêts au taux légal à compter de la date de prononcé de la présente décision.

Déboute Madame [U] [F] du surplus de ses demandes.

Condamne la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE à payer à Madame [U] [F] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société KAUFMAN & BROAD [Localité 1] RIVE GAUCHE aux dépens de l’instance.

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

La présente décision est signée par Monsieur PETEAU, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT