TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2025

Minute n° :

N° RG 25/00498 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HAJW

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [Y], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Aurélien DEVERGE de la SELARL DEVERGE, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [E], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 22 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 25 mars 2024 à effet au 9 avril 2024, Monsieur [D] [Y] a donné en location à Monsieur [H] [E] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 443 euros outre 35 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 juin 2024 à Monsieur [H] [E], pour un montant en principal de 957,54 euros, selon décompte arrêté au 1er juin 2024.

Le bailleur a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret le 14 juin 2024 de cette situation d’impayés.

Monsieur [D] [Y] a ensuite fait assigner Monsieur [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2025, aux fins suivantes :

— Voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail signé le 25 mars 2024,

— Voir constater la résiliation de plein droit du contrat de location et à défaut l’ordonner,

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion de corps et biens de Monsieur [H] [E] ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, dès expiration du délai légal et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Ordonner la séquestration de tous les meubles lui appartenant et ou pouvant se trouver sur les lieux loués et autoriser en conséquence le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls du locataire,

— Condamner Monsieur [H] [E] au paiement de la somme principale de 3875,54 euros au titre des loyers et charges impayés, ladite somme devant être réactualisée,

— Condamner Monsieur [H] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges jusqu’au départ volontaire ou forcé, à hauteur de 478 euros,

— Ordonner que ces sommes soient assorties des intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2024, date de la délivrance du commandement de payer, à tout le moins à compter de la signification de la présente,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [H] [E] au paiement de la somme de 1200 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [H] [E] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût de l’assignation, du commandement de payer et de leur notification au Préfet.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025.

A l’audience du 22 mai 2025, Monsieur [D] [Y], représenté par son conseil substitué, a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6279,49 euros. Il a précisé que son locataire n’a jamais payé le loyer depuis son entrée dans les lieux et qu’il n’a pas pu avoir de contact avec lui.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Cité à étude, Monsieur [H] [E] n’a pas comparu à l’audience.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience mais le locataire n’a pas donné suite aux propositions de rendez-vous.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 10 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la 1ère audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables au moment de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 juin 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 9 janvier 2025.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au moment de la signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 25 mars 2024 à effet au 9 avril 2024 contient une clause résolutoire en cas de défaut de paiement (page 14 – CLAUSE RESOLUTOIRE) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 juin 2024, pour la somme en principal de 957,54 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative est de 6 semaines et le commandement de payer vise également le délai de 6 semaines selon les termes de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur avant la conclusion du contrat de bail. Il conviendra donc d’appliquer le délai de 6 semaines prévu dans le commandement de payer et dans le bail.

Monsieur [H] [E] avait jusqu’au mardi 23 juillet 2024 à 24 heures pour régler cette somme.

Au cours de la période de 6 semaines allant du 11 juin 2024 au 23 juillet 2024 à 24 heures, Monsieur [H] [E] n’a procédé à aucun règlement.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 24 juillet 2024.

L’expulsion de Monsieur [H] [E] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités rappelées dans le dispositif.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [H] [E] reste redevable des loyers jusqu’au 23 juillet 2024 et, à compter du 24 juillet 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 24 juillet 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. La somme due à ce titre au moment de l’audience sera calculée et intégrée dans la dette locative ci-dessous.

Monsieur [D] [Y] produit un décompte indiquant que Monsieur [H] [E] reste devoir la somme de 6279,49 euros à la date du 7 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse.

De cette somme, il convient de retrancher la somme de 50 euros surfacturée pour le loyer de décembre 2024, la facturation de cette somme au titre des ordures ménagères n’étant pas corroborée par la production de la taxe foncière.

Absent à l’audience, Monsieur [H] [E] ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [H] [E] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 6229,49 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 957,54 euros à compter du 11 juin 2024, date du commandement de payer et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément à la demande.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2025 (première échéance non prise en compte dans la somme calculée ci-dessus) à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, tout comme l’indemnité d’occupation déjà prise en compte dans la dette locative ci-dessus.

La demande de capitalisation des intérêts n’étant pas juridiquement étayée, elle sera rejetée.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il doit être précisé que la question des délais de paiement n’a pas été mise d’office dans les débats par le juge, de tels délais ne pouvant être accordés du fait de l’absence de reprise du paiement du loyer.

Quant à la suspension des effets de la clause résolutoire, elle n’est pas possible pour la même raison et doit en outre être demandée par une partie.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [H] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ainsi que de leurs notifications à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret et à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [H] [E] sera condamné à verser au bailleur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 25 mars 2024 à effet au 9 avril 2024 entre Monsieur [D] [Y] et Monsieur [H] [E], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 24 juillet 2024, et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [D] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT qu’en cas d’expulsion, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, suivront le sort prévu par l’article L443-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [E] à verser à Monsieur [D] [Y], la somme de 6229,49 euros (selon décompte arrêté au 7 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 957,54 euros à compter du 11 juin 2024, date du commandement de payer et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [H] [E] à verser à Monsieur [D] [Y], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [H] [E] à verser à Monsieur [D] [Y], une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [E] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 juillet 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,