N° RG 25/03650 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQ27

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 3]

[Adresse 3]

HAGUENAU Civil

N° RG 25/03650 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQ27

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à

Maître Aline MOEHRMANN

Maître Raphaëlle MAZET

Expédition à Préfecture

le

Le Greffier

Me

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

27 AOUT 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [K] [R]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représenté par M^e Aline MOEHRMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 103

Madame [M] [G] épouse [R]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par M^e Aline MOEHRMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 103

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [W]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté par M^e Raphaëlle MAZET, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 187

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C67482-2025-4105 du 19/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de STRASBOURG)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président

Sevim BARBARUS, Greffière présente lors des débats

Hafize CIL, Greffière placée présente lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 27 Août 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président et par Hafize CIL, Greffière placée

N° RG 25/03650 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQ27

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2025, Monsieur [K] [R] et Madame [M] [G] née [R] ont fait assigner Monsieur [K] [W] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de HAGUENAU en résiliation d’un contrat de bail conclu avec ce dernier.

Ils exposent venir aux droits en qualité d’enfants et donataires de Monsieur [I] [R], qui a, par contrat conclu le 15 mai 2013, donné à bail au défendeur un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 480,00 euros, augmenté de 30,00 euros de provisions sur charges.

Le bien leur a été transmis par acte de donation entre vifs du 24 mars 2024.

Les loyers actuels s’élèvent à 540,00 euros, outre 40,00 euros de provisions sur charges.

Les loyers étant régulièrement impayés, ils lui ont fait délivrer un commandement de payer en date du 16 octobre 2024, puis en date du 30 janvier 2025, visant la clause résolutoire contenue au bail. Monsieur [W] a réglé la somme de 1.825,00 euros le 18 mars 2025, mais n’a jamais produit l’attestation d’assurance contre les risques locatifs.

Ils demandent dès lors au Juge des Contentieux de la Protection :

— de constater la résiliation de plein droit du bail, subsidiairement en prononcer la résiliation,

— d’ordonner l’expulsion sans délai du défendeur, avec le cas échéant le concours de la force publique,

— de le condamner au paiement :

— d’une somme de 1.238,90 euros, pour les loyers impayés au 11 mars 2024,

— et d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges révisés jusqu’à évacuation complète des lieux.

Ils mettent en compte 1.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et sollicite l’exécution provisoire.

L’affaire a été fixée à l’audience du 12 juin 2025.

Monsieur [W] a constitué avocat et par conclusions du 6 juin 2025 demande au Juge des Contentieux de la Protection de :

À titre principal,

— débouter les consorts [R] de toutes leurs fins et demandes,

— condamner les consorts [R] à verser la somme de 650,00 euros à Monsieur [W] en réparation de son préjudice matériel,

— autoriser Monsieur [W] à s’acquitter de sa dette locative s’élevant à 1.100,02 euros, outre le loyer et les charges courantes, en deux mensualités de 550,01 euros qui soldera la dette en principal,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

— dire que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

— dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais et dépens,

À titre subsidiaire, en cas d’acquisition de la clause résolutoire,

— autoriser Monsieur [W] à s’acquitter de sa dette locative s’élevant à 1.100,02 euros, outre le loyer et les charges courantes, en deux mensualités de 550,01 euros qui soldera la dette en principal,

— accorder à Monsieur [W] un délai d’évacuation de six mois pour quitter les lieux.

Monsieur [W] expose qu’il entretenait de très bonnes relations avec le propriétaire jusqu’à l’apparition de dégâts au sein de l’appartement pris à bail, tandis que les relations entre locataire et propriétaires se sont rompues suite à la donation du bien immobilier aux consorts [R].

En raison de difficultés financières multiples, un premier commandement de payer lui a été délivré le 16 octobre 2024, suite auquel il a procédé au remboursement de la dette locative d’un montant de 2.320,00 euros. Un second commandement lui a été délivré le 30 janvier 2025, et il a procédé une nouvelle fois au remboursement de sa dette locative à hauteur de 1.825,00 euros.

Il précise qu’il est en réalité locataire de l’immeuble sis [Adresse 1] depuis 2006.

Il est agent commercial indépendant dans le secteur de l’immobilier depuis 2014. De 2015 à 2017, l’agence immobilière avec laquelle il travaillait habituellement a cessé de lui verser ses commissions, ce qui a engendré des déséquilibres importants de sa trésorerie.

L’ancien propriétaire, Monsieur [I] [R], connaissait ses difficultés financières, et lui proposait un arrangement financier : payer son loyer à la date où son épargne lui permettrait de le faire.

Peu après, toujours sur proposition de Monsieur [I] [R], il a pris à bail un autre appartement, dans le même immeuble, en 2016, moyennant un loyer plus bas.

Il explique que lors du premier commandement, il connaissait des difficultés financières résultant de la crise du COVID. Le contrat de formateur dont il disposait ne comprenait que 180 heures de cours sur l’année 2023-2024, ses revenus de 2023 s’élevant en moyenne à 166,41 euros par mois.

Il dispose désormais de perspectives professionnelles stables, intervenant en tant que formateur dans deux nouveaux établissements, et est en négociation avec une agence immobilière de [Localité 5] pour y travailler en tant qu’agent indépendant.

Sur son préjudice, il indique que l’appartement qu’il loue depuis 2016 se trouve en entresol, et que dès 2018 il a constaté de graves problèmes d’humidité, de sorte qu’il a sollicité la réalisation de travaux par lettre recommandée avec avis de réception du 15 février 2021. Une entreprise a été mandatée pour procéder au changement de VMC, et il a été constaté un taux d’humidité lors de cette expertise de 78%.

Le problème persistait néanmoins, et depuis les contacts furent coupés avec Monsieur [I] [R] puis les nouveaux propriétaires. Il estime que l’appartement se heurte à l’insalubrité. Il a été contraint de repeindre l’intégralité du logement avec un enduit spécial en juillet 2021, pour un montant total de 500,00 euros.

Il a dû acheter un déshumidificateur électrique au prix de 150,00 euros.

Par ailleurs, les demandeurs n’ont pas réalisé le diagnostic du DPE de l’appartement depuis son emménagement en 2016, où il était classé en E, et il est certain qu’il serait à ce jour classé en F ce qui empêcherait la famille [R] de procéder à la révision du loyer.

Il ajoute avoir toujours souscrit une assurance habitation, et en justifie dans le cadre de la présente procédure. Il précise que les consorts [R] n’ont jamais sollicité la délivrance d’un tel document avant l’assignation.

Par conclusions en réponse du 8 juin 2025, Monsieur [R] et Madame [G] née [R] maintiennent leurs demandes, et – y ajoutant – réactualisent la dette locative à 1.715,02 euros au 6 juin 2025, et le montant des loyers à 593,32 euros par mois (553,32€ + 40,00 € d’avances sur charges).

Ils tendent à l’irrecevabilité pour prescription des demandes de Monsieur [W] notamment au titre de son prétendu préjudice matériel.

Ils notent que le prétendu préjudice dont fait état Monsieur [W] serait apparu alors que c’était Monsieur [I] [R] et sa femme qui étaient bailleurs, et qu’il est en outre ancien de plus de trois ans, tandis que les précédents propriétaires avaient réagi immédiatement suite au signalement des problèmes d’humidité, remplaçant la VMC alors qu’elle était fonctionnelle.

Ils ajoutent que le bailleur n’a aucune obligation de faire établir un nouveau DPE en cours de bail, Monsieur [W] n’ayant jamais formulé de demande en ce sens, et ne démontrant pas que le logement serait classé F.

Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement, Monsieur [W] persistant à ne pas régler ses loyers et charges en temps et en heure, la délivrance de deux commandements de payer ayant été nécessaire.

Ils ajoutent que Monsieur [W] ne justifie pas que sa situation professionnelle sera durable.

Sur la demande de délais d’évacuation, ils relèvent que Monsieur [W] ne justifie pas que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

À l’audience du 12 juin 2025, les consorts [R] étaient représentés par leur avocat, tandis que Monsieur [W] a comparu en personne, assisté de son conseil.

Le conseil des consorts [R] relève que l’attestation d’assurance habitation n’a pas été produite jusqu’à deux jours avant l’audience. De même, des commandements de payer ont été nécessaires pour obtenir règlement de la dette locative. Les impayés durant depuis 2016, il ne s’agit pas d’une difficulté passagère.

Le conseil de Monsieur [W] indique que ce dernier a produit l’assurance habitation et réglé l’intégralité de l’arriéré locatif.

Monsieur [W] précise être tributaire pour ses revenus des autres organismes, qui le payent avec du retard, les écoles payant parfois avec 5 à 6 mois de délai.

Il montre des photographies des moisissures de l’appartement, et ajoute que la VMC ne fonctionne toujours pas. Il ajoute hésiter à envoyer un recommandé vu ses propres difficultés de paiement, et n’ayant pas de conseil, ne savait quoi faire.

Il est également jury dans des écoles de formation dans le Grand-Est, et payé par l’Etat, et montre un mail confirmant qu’il sera formateur pendant 2 ans, et donc en mesure de payer.

L’affaire a été mise en délibéré pour le présent jugement rendu contradictoirement et en premier ressort.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail doit en outre être notifiée par commissaire de justice au Préfet, au moins six semaines avant la date de l’audience.

L’assignation a en l’espèce été notifiée par l’huissier à Préfecture du BAS-RHIN, par transmission électronique EXPLOC du 31 mars 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 12 juin 2025.

Cette dernière n’a pas adressé au Tribunal un bilan social relatif à la situation de Monsieur [W].

La demande formée par les bailleurs est par conséquent recevable de ce chef.

2. Sur la demande principale :

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu des articles 1728 du Code Civil et 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon contrat conclu le 15 mai 2013, Monsieur [R] et Madame [G] née [R] a donné à bail à Monsieur [W] un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer de 480,00 euros outre 30,00 euros de provisions sur charges.

Ce bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement de loyer, cette clause est régulière. En l’occurrence, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire pour impayé de loyers acquise dans le délai de deux mois.

Par acte du 30 janvier 2025, un commandement de payer la somme de 1.740,00 euros en principal a été signifié au défendeur, cette somme est au moins égale au montant convenu pour l’application de la clause résolutoire visée par ce commandement.

L’acte comportait également commandement d’avoir à justifier d’une assurance dans un délai d’un mois, ce justificatif n’ayant été produit que postérieurement, en cours de procédure.

Ce commandement est régulier et comporte les mentions prescrites par la loi, visant un délai de deux mois, conformément aux prévisions contractuelles.

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Monsieur [W] ne justifie pas avoir donné totalement suite à ce commandement dans les deux mois.

Dès lors le Juge ne pourra que constater l’acquisition de la clause résolutoire au 31 mars 2025.

Sur la dette locative

Il ressort du compte locatif que Monsieur [W] ne reste plus redevable d’aucune somme au titre de l’arriéré locatif, son solde locataire étant créditeur de 504,98 euros au 10 juin 2025.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [W] :

Aux termes de l’article 7-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les frais lui permettant d’exercer ce droit.

Monsieur [W] invoquant l’achat de peinture et d’un déshumidificateur en 2021 suite à des problématiques d’humidité du logement, sa demande au titre du préjudice matériel en résultant sera déclarée irrecevable comme prescrite.

Il n’est par ailleurs pas prévu que le bailleur soit tenu de renouveler un DPE du logement loué en cours de bail, d’autant que Monsieur [W] ne justifie pas l’avoir sollicité.

Sur la demande de délais de paiement

Monsieur [W] sollicite des délais de paiement.

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même Loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues ci-dessus.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Selon les justificatifs, les impayés de Monsieur [W] résultent de revenus irréguliers propres à son statut d’agent immobilier, puis de formateur indépendant.

Néanmoins, il bénéficie désormais d’un engagement sur un volume horaire plus conséquent, de sorte que la régularité du paiement de ses loyers pourra être manifestement garantie.

Par suite, il sera fait droit à la demande de suspension de la clause résolutoire, durant un délai d’un an, sous condition de paiement des loyers et charges courantes à leur échéance.

Au premier incident de paiement, la clause résolutoire reprendra son plein effet, et en ce cas, Monsieur [W] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation et leur expulsion sera ordonnée selon modalités ci-après énoncées ;

À défaut d’incident de paiement à l’issue de ce délai de un an, cette clause sera réputée ne pas avoir joué ;

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de défaut de paiement des loyers et charges à leur échéance à l’intérieur du délai d’un an, l’occupation des lieux par Monsieur [W], malgré la résiliation du bail, cause à Monsieur [R] et Madame [G] née [R] un préjudice qu’il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer.

Son montant sera fixé à 593,32 euros par mois, charges comprises, et cette somme portera intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Monsieur [W] sera condamné à son paiement du jour du premier impayé, à celui de l’évacuation complète des lieux, caractérisée par la remise des clés du logement aux bailleurs ou à toute personne mandatée à cet effet.

Sur la demande d’expulsion

En cas de défaut de paiement des loyers et charges à leur échéance à l’intérieur du délai d’un an, Monsieur [W] étant occupant sans droit ni titre, il convient d’autoriser le bailleur à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef au besoin en utilisant le concours de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, et R412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il n’est pas invoqué de motif exceptionnel qui justifierait la réduction ou suppression du délai d’évacuation, de sorte que Monsieur [R] et Madame [G] née [R] seront déboutés de ce chef de demande.

3. Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de droit de la présente décision, n’a pas lieu d’être écartée par le juge, et il convient donc de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

4. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Monsieur [W] ayant succombé à la présente instance, il en supportera les entiers dépens, y compris le commandement de payer et l’assignation, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par rendu contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [K] [R] et Madame [M] [G] née [R] ;

CONSTATE que le bail conclu le 15 mai 2013 entre les parties est résilié de plein droit au 31 mars 2025 ;

CONSTATE que Monsieur [K] [W] a réglé l’arriéré locatif au 10 juin 2025 ;

ACCORDE à Monsieur [K] [W] des délais suspensifs de la clause résolutoire durant un délai d’un an à compter du présent jugement, soumis au règlement à l’échéance des loyers et charges courants relatifs au logement ;

RAPPELLE que pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et qu’à défaut d’incident de paiement à l’issue de ce délai d’un an, cette clause sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à première défaillance à l’intérieur de ce délai, le solde deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

dans ce cas,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à 593,32 euros par mois, charges comprise ;

CONDAMNE Monsieur [K] [W] au paiement de cette indemnité à Monsieur [K] [R] et Madame [M] [G] née [R] du jour du premier impayé à celui de l’évacuation complète des lieux avec remise des clés au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

ORDONNE l’évacuation par Monsieur [K] [W], et tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 1], dans un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

ACCORDE à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [W] ;

DÉBOUTE Monsieur [K] [R] et Madame [M] [G] née [R] du surplus de leurs demandes ;

dans tous les cas,

DÉBOUTE Monsieur [K] [W] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire de droit à titre provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

CONDAMNE Monsieur [K] [W] aux dépens y compris ceux liés aux commandements de payer et à l’assignation ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge et Greffier, avons signé le présent jugement.

Le Greffier, Le Juge,