N° RG 23/04386 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GRED – décision du 08 Janvier 2025

N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 08 JANVIER 2025

N° RG 23/04386 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GRED

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [P]

Né le 12 Juin 1957 à [Localité 7][Localité 8]

Nationalité Française

Demeurant [Adresse 3]

Représenté par Maître Audrey HAMELIN de la SELARL CABINET AUDREY HAMELIN, avocat au barreau de BLOIS

DÉFENDERESSES :

Madame [F] [X]

Née le 15 Août 1961 à [Localité 5] (LOIRET)

Nationalité Française

Demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Florence GONTIER, avocat au barreau d’ORLEANS

La S.C.I. DES BORDS DE LOIRE SAINT JEAN DE BRAYE

Immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le N° 834 481 780

Dont le siège social est [Adresse 1]

Représentée par ses gérants, Monsieur [Z] [P] et/ou Madame [F] [X]

Non représentée

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Octobre 2024,

Puis, la Présidente de l’audience a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 08 Janvier 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame F. GRIPP

Siégeant à juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de procédure civile,

Avec l’assistance de Madame Heimaru FAUVET, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice de justice en date du 18 décembre 2023, Monsieur [Z] [P] a assigné la SCI des Bords de Loire Saint Jean de Braye et Madame [F] [X] devant le Tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de prononcé de la dissolution de la SCI des Bords de Loire Saint Jean de Braye pour mésentente entre les associés paralysant le fonctionnement de la société, de désignation d’un liquidateur aux fins de procéder aux opérations de compte et liquidation de cette SCI avec triple mission détaillée dans ses conclusions, aux frais de cette SCI et avec sa rémunération et d’obtenir la condamnation de Madame [X] à lui verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, Monsieur [P] sollicite la désignation d’un mandataire ad hoc en remplacement de Madame [X] en sa qualité de gérante de la SCI, avec pouvoirs de gestion courante et de représentation, et rémunération à la charge de Madame [X].

A l’appui de ses prétentions Monsieur [Z] [P] fait notamment valoir que :

— lui et Madame [X] sont associés à parts égales dans la SCI des bords de Loire

— la création de cette SCI s’inscrivait dans un projet commun de réhabilitation d’un immeuble dont la SCI est propriétaire et d’en tirer les fruits

— les travaux ont été suspendus depuis fin 2019 suite à la séparation des associés

— plusieurs tentatives de règlement amiable sont intervenues

— les statuts de la SCI prévoient l’unanimité pour la pris ede décisions ordinaires ou extraordinaires

— le bien immobilier se dégrade et génère des charges

— le fonctionnement de la SCI est entièrement paralysé

— l’affectio societatis a disparu

— l’importante mésentente entre les associés empêche la désignation de l’un d’eux en tant que liquidateur.

Madame [F] [X] conclut au débouté des demandes formées par Monsieur [P] et sollicite reconventionnellement qu’elle soit jugée attributaire du bien, avec fixation de la valeur du bien immobilier à la somme de 220 000 euros et condamnation au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [X] expose notamment que :

— depuis fin 2019 ils vivent séparément

— elle n’a jamais refusé d’avancer

— seule elle a géré le bien et la comptabilité, ouvert et entretenu la maison

— le bien est inhabitable en l’état

— elle a fait réaliser 5 évaluations, toutes refusées par Monsieur [S]

— le demandeur a fait le choix de ne plus participer à la gestion de la SCI depuis 2023

— elle effectue l’intégralité des formalités admnistratives rendues nécessaires

— le seul point de désaccord est l’évaluation du bien immobilier

— la valeur du biendoit être fixée à 220 000 euros, 110 000 euros revenan tà chacune des parties.

La SCI des Bords de Loire Saint Jean de Braye, citée à étude, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 juin 2024 avec fixation à l’audience de plaidoiries du 3 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur le fond

La SCI des bords de Loire Saint Jean de Braye a été créée le 20 décembre 2017 et ses deux gérants associés sont Monsieur [Z] [P] et Madame [F] [X]. Les statuts ont été déposés le 8 janvier 2018. Aux termes de ces tatuts, Monsieur [P] et Madame [X] sont associés à parts égales, avec unanimité prévue pour chaque prise de décision. Cette SCI est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 4], avec projet commun des associés de le réhabiliter et d’en tirer les fruits.

L’article 3 du titre VI (dispositions diverses ) des statuts prévoit notamment que la mésentente entre les asssociés se traduisant par une paralysie du fonctionnement de la société constitue un juste motif de dissolution.

L’article 1844-7 du code civil dispose que la société prend fin notamment par la dissolution anticipée prononcée par le tribunal dans le cas prévu à l’article 1844-5 , par l’effet d’un jugement ordurant la clôture de la liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif et pour toute autre cause prévue par les statuts.

Il est constant que les parties, associés de cette SCI, sont séparées depuis la fin de l’année 2019 et que le fonctionnement de la SCI en cause est compromis si ce n’est paralysé.

Par courrier en date du 23 avril 2021, Monsieur [P] a indiqué à Madame [X] que le bien immobilier devait être vendu par un rachat entre particuliers ou un rachat de part entre associés de la SCI. Il a été à l’origine d’une démarche similaire par courrier en date du 8 août 2022 avant réponse de Madame [X] du 19 septembre 2022 indiquant qu’elle ne souhaitait pas dissoudre la SCI pour l’instant.

De multiples échanges ont intervenus entre les associés par courriers électroniques sur la période du 7 novembre 2020 au 18 décembre 2023, versés aux débats par Madame [X], desquels il résulte que des échanges relatifs aux comptes et aux travaux devant intervenir sont principalement intervenus entre les parties, sans prise de décision commune sur la vente du bien immobilier à un tiers ou par l’intermédiaire d’un rachat de parts.

Chacune des parties produit des attestations de valeur du bien immobilier en cause, là encore sans décision commune sur le sort du bien immobilier et de la SCI en cause, alors que les statuts et les textes légaux applicables permettent d’y procéder amiablement.

Monsieur [P] produit trois attestations de valeur dont l’une est non datée (Orpi, de 320 000 euros à 340 000 euros), en date pour les deux autres, établies par la même agence immobilière, des 10 juillet 2023 ( entre 350 000 et 360 000 euros net vendeur) et 29 mai 2024 (valeur moyenne 350 000 euros, valeur haute 370 000 euros).

Madame [X] produit cinq avis de valeur du bien immobilier propriété de la SCI des bords de Loire en date des 27 février 2024 (entre 200 000 et 210 000 euros maximum dans son état actuel), 4 mars 2024 (environ 220 000 euros net vendeur), 7 mars 2024 (210 000 à 220 000 euros sous réserve de l’état de la toiture au vu des travaux), 8 mars 2024 (250 000 euros net vendeur avec mention que le bien a été dégradé avec travaux de remise en état importants à prévoir) et 12 mars 2024 ( entre 200 000 et 250 000 euros, avec la mention bâtiment à rénover).

Il sera constaté, qu’outre absence de décision commune sur le sort du bien immobilier et de la SCI, ces attestations de valeur ne permettent pas de constater une homogénéité dans le constat des évaluations et valorisations susceptibles de conduire d’une part à une solution amiable et d’autre part à la fixation judiciaire de la valeur de ce bien et attribution judiciaire à Madame [X] ainsi qu’elle le sollicite. Ses demandes formées à cet égard seront rejetées.

Par ailleurs la mésentente persistante entre les associés étant manifeste et la vente du bien immobilier en cause dans le cadre d’une démarche amiable commune étant en l’état non réalisable de ce fait, les conditions statutaires issues de l''article 3 du titre VI (dispositions diverses) sont réunies, de même que les conditions légales, cette mésentente se traduisant par une paralysie du fonctionnement de la société et constituant un juste motif de dissolution, laquelle sera prononcée pour ce motif.

Par conséquent, un liquidateur tiers sera désigné, la désignation de l’un des deux gérants associés pour cause de mésentente s’avérant impossible, afin de procéder aux opérations de compte et liquidation de la SCI des bords de Loire Saint Jean de Braye avec mission en ce sens, telle que détaillée dans le dispositif de la présente décision, aux frais avancés de cette SCI et avec rémunération du liquidateur par cette dernière.

Il sera rappelé et souligné que cette désignation n’est aucunement exlusive de la recherche d’une solution amiable entre les partes, pouvant intervenir à tout moment, y compris une fois le tribunal dessaisi.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable, compte tenu de la nature du présent litige et des relations entre les parties, de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui non compris dans les dépens. Il n’y a pas lieu à allocation d’une somme au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononce la dissolution de la SCI des Bords de Loire Saint Jean de Braye pour juste motif,

Désigne la Selarl [Adresse 9] afin de procéder, aux frais avancés de la SCI des bords de Loire Saint Jean de Braye, aux opérations de compte et liquidation de la SCI des Bords de Loire Saint Jean de Braye avec pour mission, après s’être fait remettre tous documents utiles et avec tous pouvoirs pour parvenir à sa liquidation, notamment de :

— procéder à la réalisation de l’actif de la SCI des bords de Loire Saint Jean de Braye et au règlement du passif de cette SCI

— procéder à la répartition de l’actif entre les associés,

Rappelle qu’à tout moment les parties peuvent opter pour une liquidation amiable avec désignation amiable d’un liquidateur,

Rappelle que le jugement de clôture de la dissolution de la SCI des Bords de Loire Saint Jean de Braye entraînera sa dissoultion,

Déboute Madame [F] [X] de ses prétentions,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,

Rejette toute demande plus ample ou contraire,

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Dit n’y avoir lieu à allocation d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse les dépens à la charge de la SCI des bords de Loire Saint Jean de Braye et de Madame [F] [X] dont distraction au profit de Maître Audrey HAMELIN, avocat au barreau de Blois.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP, vice-présidente et Madame Heimaru FAUVET, greffier

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE