TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Benjamin JAMI

Copie certifiée conforme à:

— Maître [Z] [G]

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/02212

N° Portalis 352J-W-B7J-C634B

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Février 2025

JUGEMENT

rendu le 09 Avril 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic, ARCO, S.A.S

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. LOCAGA

[Adresse 3]

[Localité 3]

non-représentée

Décision du 09 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/02212 – N° Portalis 352J-W-B7J-C634B

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 05 Février 2026

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSÉ DU LITIGE

La SARL Locaga est propriétaire des lots 8 et 10 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner la SARL Locaga devant le tribunal de céans, par acte du 6 février 2025 demandant au tribunal de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10 et 10-1,

Vu le décret d ‘application du 17 mars I 967, en particulier ses articles 36 et 35,

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de Paris de :

CONDAMNER la SARL LOCAGA au paiement d’une somme de l2.598,06 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse).

ORDONNER la capitalisation des intérêts.

CONDAMNER la SARL LOCAGA au paiement d’une somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.

CONDAMNER la SARL LOCAGA à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] une indemnité d’un montant de l.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ».

Pour un exposé des moyens, il est renvoyé à l’assignation en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Citée par remise de l’acte à domicile (son siège social), la SARL Locaga n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée le 9 octobre 2025, plaidée le 5 février 2026 et mise en délibéré au 9 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient à titre liminaire de rappeler qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement d’un montant 11.990,47 euros au titre des charges de copropriété et cotisations au fonds de travaux impayées et échues au 4ème trimestre 2024.

A l’appui de sa demande, il produit :

— un relevé de propriété attestant de la propriété de la SARL Locaga des lots 8 et 10;

— les appels de fonds et de travaux adressés à la défenderesse faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés à ses lots et des extraits de compte individuel arrêté

— un décompte arrêté au 1er octobre 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 mars 2023 et 17 avril 2024 portant approbation des comptes des exercices 2021 à 2023 et votant les budgets prévisionnels 2023 à 2025 et les attestations de non recours correspondantes.

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 11.990,47 euros qui correspond aux seules charges appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition du lot de la défenderesse arrêtées au 4ème trimestre 2024.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SARL Locaga à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.990,47 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2024 inclus.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

*

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais de recouvrement de sa créance d’un montant total de 927 euros comprenant le coût de :

— six mises en demeure par le syndic et une mise en demeure par avocat ;

— frais de syndic pour la transmission du dossier à l’avocat et le suivi du dossier.

Or, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux à un auxiliaire de justice, qui relèvent des missions habituelles d’un syndic de copropriété ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », qui ne sont en l’espèce ni démontrées, ni même alléguées.

S’agissant des frais de mises en demeure réalisés par le syndic :

— celles du 29 août 2022, du 8 mars 2024, du 25 mars 2024 et du 4 juillet 2024 ne sont pas produites ;

— celle du 8 juin 2024 est produite sans son bordereau d’avis de réception.

Ainsi, seule celle du 8 septembre 2024 laquelle a été produite avec son bordereau d’avis de réception, sera retenue.

Il sera rappelé que la mise en demeure par avocat relève des frais irrépétibles.

En conséquence, la SARL Locaga sera condamnée à payer la somme de 39 euros au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

*

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de dommages et intérêts à hauteur de 3.000 euros en soutenant que le manquement de la SARL Locaga lui a causé un préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SARL Locaga a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières. Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL Locaga, partie perdante à la présente instance, doit être condamnée aux dépens et à payer la somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE la SARL Locaga à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la somme de 11.990,47 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2024 inclus ;

CONDAMNE la SARL Locaga à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la somme de 39 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE la SARL Locaga aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SARL Locaga à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Avril 2026

La Greffière La Présidente