N° RG 20/00806 – N° Portalis DBYV-W-B7E-FND3 – décision du 06 Novembre 2025

FG/ N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 06 NOVEMBRE 2025

N° RG 20/00806 – N° Portalis DBYV-W-B7E-FND3

DEMANDERESSE :

Madame [T] [E] [W]

née le 19 Septembre 1943 à [Localité 11] ([Localité 12])

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Johan HERVOIS, avocat au barreau d’ORLEANS, M^e Frédéric TALMON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSES :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13],

sis [Adresse 7]

représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 10] CUILLE SAS,

immatriculée au RCS d'[Localité 15] sous le n° 348 912 965,

dont le siège social [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau D’ORLEANS

N° RG 24/01733 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GWDE

DEMANDERESSE :

Madame [T] [E] [W]

née le 19 Septembre 1943 à [Localité 11] ([Localité 12])

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Johan HERVOIS, avocat au barreau d’ORLEANS, M^e Frédéric TALMON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

S.A.S. FONCIA LOIRET

immatriculée au RCS d'[Localité 15] sous le n° 348 912 965

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Alexis LEPAGE de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS

N° RG 24/01736 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GWDI

DEMANDERESSE :

Madame [T] [E] [W]

née le 19 Septembre 1943 à [Localité 11] ([Localité 12])

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Johan HERVOIS, avocat au barreau d’ORLEANS, M^e Frédéric TALMON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

S.A.S. FONCIA LOIRET

immatriculée au RCS d'[Localité 15] sous le n° 348 912 965

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Alexis LEPAGE de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS

DÉBATS : à l’audience publique du 4 Septembre 2024,

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 4 Décembre 2024 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction.

Le délibéré a été prorogé jusqu’au 6 Novembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Président : Madame F. GRIPP,

Greffier : Madame Heimaru FAUVET,

Lors du délibéré et de la mise à diposition :

Président : Madame F. GRIPP,

Greffier : Madame Pauline REIGNIER,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte d’huissier en date du 8 septembre 2021, Madame [T] [E] [W] a fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] sis [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 10] CUILLE dont le siège est [Adresse 3] devant le Tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir, dans le dernier état de ses conclusions, avec exécution provisoire, l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble les pervenches sis [Adresse 9] en date du 24 juin 2021 et consécutivement de l’ensemble des résolutions prises par cette assemblée générale et la condamnation in solidum de ce syndicat des copropriétaires et de la SAS Foncia [Localité 10] Cuillé à lui payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre demande subsidiaire d’annulation des résolutions de cette assemblée numéro 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 et 12.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 10] CUILLE dont le siège est [Adresse 4] a constitué avocat le 21 septembre2021.

D’autres assignations ont été introduites concernant les mêmes parties par actes d’huissier des 2 octobre 2019, 11 mai 2020, 8 septembre 2021 et 4 juillet 2022, après délivrance d’une assignation le 3 mai 2019 de la part de Madame [T] [E] [W] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] sis [Adresse 8] pris en la personne de son syndic alors en exercice la SAS Société Orléanaise de Gestion d’Immeubles dont le siège était [Adresse 6], aux droits de laquelle vient manifestement la SAS Foncia [Localité 10] Cuillé.

Au cours de la mise en état, notamment après audience du 1er avril 2022, Madame [E] [W] a sollicité par message RPVA du 13 décembre 2023 le renvoi du dossier à une prochaine mise en état en vue d’une jonction avec la procédure en intervention forcée du syndic, la SAS FONCIA LOIRET pour laquelle le greffe avait déjà communiqué la date de l’audience d’orientation du 10 janvier 2024 à 11 heures sur la base d’un projet d’assignation joint, précisant qu’elle avait l’obligation d’assigner en intervention forcée ce syndic dès lors que s’ouvrait un débat sur la nullité de la désignation du syndic (Civ 3ème 25 octobre 2018).

L’ordonnance de clôture, selon motifs auxquels il convient de se reporter, a été rendue le 22 décembre 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience du 6 mars 2024, à laquelle les parties ont comparu et ont présenté des observations relativement à une éventuelle révocation de l’ordonnance de clôture en application des dispositions de l’article 803 du code de procédure civile qui permettent d’y procéder d’office ou à la demande des parties.

Par jugement avant dire droit du 6 mars 2024, le tribunal judiciaire d’Orléans a, outre fixation d’un calendrier de procédure dans ses motifs :

évoqué l’ordonnance de clôture du 22 décembre 2023,ordonné la réouverture des débats à l’audience du tribunal judiciaire d’Orléans du 7 mai 2024 à 14 heures, salle 10, aux fins de délivrance de l’acte introductif d’instance en intervention forcée du syndic de copropriété la SAS Foncia Loiret,réservé l’examen des demandes au fond et de toutes autres prétentions et moyens,réservé les dépens.

L’acte introductif d’instance en intervention forcée du syndic de copropriété, la SAS Foncia Loiret, a été délivré le 19 avril 2025 à cette société par acte d’huissier de justice délivré à personne morale, avec demande de jonction des procédures concernées et d’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 7 mai 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 juillet 2024 pour poursuite de la mise en état conformément au calendrier de procédure prévu par le jugement du 6 mars 2024, avec motif de renvoi identique lors de l’audience du 3 juillet 2024, avec renvoi à l’audience du 4 septembre 2024.

Dans le dernier état de ses conclusions et prétentions, Madame [T] [E] [W] sollicite, avec exécution provisoire, l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble les pervenches sis [Adresse 8] en date du 3 mars 2020 et consécutivement de l’ensemble des résolutions prises par cette assemblée générale et la condamnation in solidum de ce syndicat des copropriétaires et de la SAS Foncia [Localité 10] Cuillé à lui payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre demande subsidiaire d’annulation des résolutions de cette assemblée numéro 1, 2, 3, 4, 5, 6.1 à 6.9, 7, 8, 9, 10.1 à 10.4 et 13.

Madame [T] [E] [W] fait notamment valoir, à l’appui de ses prétentions, que :

la Socogim a été nommée syndic de la copropriété pour une durée de trois ans jusqu’au 30 janvier 2021 aux termes de l’assemblée générale du 28 février 2018,elle a sollicité l’annulation des assemblées générales du 28 février et du 1er juillet 2019,le PV d’AG lui a été transmis par courrier du 12 mars 2020 par la société Foncia [Localité 10] Cuillé avant nouveau courrier rectifiant la première versionla Socogim s’est fait substituer par la société Foncia en violation de l’article 7 du décret du 17 mars 1967,l’assemblée générale n’a pas été valablement convoquée,le délai de convocation n’a pas été respecté,la date de notification de la convocation n’est pas rapportée,la secrétaire de séance élue n’était pas membre de l’assemblée et représentait la société Foncia dont la nomination comme syndic est nulle,la convocation ne mentionne pas les jours et heures de consultation possible des pièces justificatives,le lieu de consultation n’est pas précisé.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA LOIRET anciennement dénommée FONCIA [Localité 10] CUILLE conclut au débouté des demandes formées par Madame [T] [E] [W] et sollicite reconventionnellement sa condamantion à lui payer les sommes de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose notamment que :

les mandats de syndic dont la Socogim bénéficiait lui ont été transférés, bénéficiaire de ce transfert, elle a convoqué la copropriété en assemblée générale du 28 février 2019,la Socogim a perdu tous ses droits,compte tenu de la contestation de la demanderesse, le président du conseil syndical a convoqué l’assemblée du 1er juillet 2019,la contestation de cette assemblée du 1er juillet 2019 par madame [E] [W] est contradictoire,l’assemblée du 1er juillet 2019 s’est tenue avec décisions immédiatement exécutoires,le délai de 20 jours a été respecté, la convocation et les pouvoirs datant du 4 février 2020,les convocations devaient être reçues avant le 11 février 2020,le prétendu non respect du délai de convocation n’était pas allégué dans l’assignation,la secrétaire de séance désignée est la gestionnaire de copropriété de Foncia,la convocation comporte la possibilité de consulter les pièces justificatives des charges le 6ème jour ouvré avant l’assemblée ou sur rendez-vous,les heures d’ouverture du cabinet Foncia sont concernées, ce qui est couramment admis,l’attitude de la demanderesse est préjudiciable à la bonne gestion de la copropriété.

La SAS Foncia Loiret conclut au débouté des demandes formées par Madame [T] [E] [W] et sollicite la condamantion de cette dernière à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Foncia Loiret expose notamment que :

la Socogim lui a donné son fonds de commerce en location-gérance et elle a repris les fonctions et la mission de syndic de l’immeuble,la nullité alléguée de l’assemblée générale du 3 mars 2020 dépend de la validité de l’assemblée du 1er juillet 2019,cette dernière est régulière,selon le raisonnement de la demanderesse, le syndicat était dépourvu de syndic depuis le 8 novembre 2018 de telle sorte que le président du conseil syndical a convoqué une nouvelle assemblée générale, avec désignation de la SAS Foncia Loiret en qualité de syndic,les demandes et leurs motifs sont contradictoires,la nullité de l’assemblée au motif de l’irrespect du délai de convocation n’a pas été soulevée dans les deux mois,la demanderesse ne produit pas la copie du recommandé mentionnant la date de présentation et ne prouve le caractère hors délai de la convocation,la désignation de la secrétaire de séance, gestionnaire de copropriété pour le syndic régulièrement désigné, est valablement,les résolutions de l’assemblée générale sont régulières.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction :

Il convient, dans l’intérêt d’une bonne justice, en application des dispositions de l’article 367 du code de procédure civile, d’ordonner la jonction des affaires enrôlées sous les numéros RG 20/00806, 24/01733 et 24/01736.

Sur le fond :

Selon procès-verbal d’assemblée générale du 28 février 2018, concernant la copropriété [Adresse 14], dans laquelle Madame [T] [E] [W] est propriétaire des lots numéros 81 et 82, établi par la SAS Socogim, cette dernière a été désignée pour une durée de trois ans, jusqu’au 30 janvier 2021, en qualité de syndic.

Il apparaît que par la suite, le 30 octobre 2018, la Socogim a confié la location gérance de son fonds de commerce à la société Foncia [Localité 10] Cuillé, le 1er novembre 2018.

Dans le cadre de la présente instance, Madame [T] [E] [W] sollicite à titre principal l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble les pervenches en date du 3 mars 2020 et consécutivement celle de l’ensemble des résolutions adoptées par cette assemblée. Cette assemblée a été convoquée par la société Foncia [Localité 10]-Cuillé.

Il ne peut à cet égard qu’être constaté que, ainsi que le jugement du 17 octobre 2025 l’a retenu, avec annulation consécutive de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 février 2019 et de ses résolutions, une location-gérance de fonds de commerce ne peut conduire à confondre les deux entités juridiquement distinctes qu’étaient la Socogim et la société Foncia [Localité 10] Cuillé, cette opération ne permettant pas à cette dernière société de se substituer au seul syndic alors régulièrement désigné, la SAS Socogim. La société Foncia [Localité 10]-Cuillé n’avait ainsi au moins pour ce motif pas qualité à convoquer régulièrement l’assemblée générale du 3 mars 2020. De plus, l’assemblée générale du 1er juillet 2019 a par ailleurs été également annulée, de même que les résolutions prises par cette assemblée, selon jugement du 6 novembre 2025 intervenu dans le cadre d’une instance distincte, en l’absence de qualité de l’auteur de la convocation à cette assemblée pour procéder à cette convocation.

A la date de la convocation à l’assemblée générale du 3 mars 2020, seule la SAS Socogim, désignée le 28 février 2018 en qualité de syndic jusqu’au 30 janvier 2021, avait qualité et pouvoir pour procéder à la convocation de l’assemblée générale du 3 mars 2020.

La convocation à l’assemblée générale du 3 mars 2020 étant irrégulière, la société Foncia [Localité 10] Cuillé n’ayant pas qualité pour y procéder, il y a lieu à annulation de l’assemblée générale du 3 mars 2020 ainsi que, consécutivement de la totalité de ses résolutions, ce qui entraîne également l’irrégularité de la désignation de la secrétaire de séance de cette assemblée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il n’apparaît pas inéquitable, compte tenu de la nature du présent litige et de l’existence de relations durables et de proximité entre les membres et intervenants de la copropriété, de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle non compris dans les dépens. Il n’y a pas lieu à allocation d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’égard de Madame [E] [W]. Il en sera de même à l’égard de la SAS Foncia Loiret en considération de la situation économique respective des parties.

En revanche, s’agissant des dépens, il sera fait application, aucune considération en lien avec l’équité ou la situation économique des parties ne s’y opposant, des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes desquelles le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

Vu le jugement du tribunal judiciaire d’Orléans du 6 mars 2024

Vu le jugement du tribunal judiciaire d’Orléans du 20 octobre 2025 concernant l’assemblée générale du 28 février 2019

Vu le jugement du tribunal judiciaire d’Orléans du 6 novembre 2025 concernant l’assemblée générale du 1er juillet 2019

Ordonne la jonction des affaires enrôlées sous les numéros RG 20/00806, 24/01733 et 24/01736

Annule l’assemblée générale du 3 mars 2020 de la copropriété [Adresse 14] et la totalité des résolutions issues de cette assemblée générale

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions

Dit n’y avoir lieu à allocation d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

Dispense Madame [T] [E] [W] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, avec répartition de la charge ces derniers, dont les dépens de l’instance, entre les autres copropriétaires, avec distraction des dépens au profit de la Selarl LX Poitiers Orléans agissant par Maître Yohan HERVOIS, avocate au barreau d’Orléans

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le SIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP et Pauline REIGNIER, greffier

Le Greffier La Présidente