Tribunal Judiciaire de Paris, 8e chambre 1re section, 10 mars 2026, n° 21/04074

TJ Paris 10 mars 2026

Arguments

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Rejeté
Irrégularité de la convocation
Le tribunal a estimé qu'il n'était pas suffisamment démontré que la convocation était irrégulière, et a donc rejeté la demande d'annulation.
Accepté
Méconnaissance des dispositions de la loi du 10 juillet 1965
Le tribunal a constaté que la résolution litigieuse était imprécise et ne respectait pas les dispositions légales, entraînant son annulation.
Rejeté
Préjudice subi en raison de l'assemblée générale
Le tribunal a jugé que le préjudice allégué n'était pas établi, entraînant le rejet de la demande.
Accepté
Charge des frais de procédure
Le tribunal a décidé de dispenser la demanderesse de toute participation aux frais de procédure, en raison de la décision rendue.
Accepté
Frais de procédure
Le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires à verser une somme à la demanderesse au titre de l'article 700 du CPC, en raison de la décision partielle en sa faveur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 8e ch. 1re sect., 10 mars 2026, n° 21/04074
Numéro(s) :	21/04074
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Hélène BUREAU-MERLETReynald BRONZONI
Parties :	siège de la S.A. GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE ( GTF ) sis c/ Le Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e BUREAU-MERLET

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e BRONZONI

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 21/04074 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CUA2X

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Février 2021

JUGEMENT

rendu le 10 Mars 2026

DEMANDERESSE

Madame [U], [T] [G] épouse [P]

demeurant [Adresse 1] (ISRAEL)

élisant domicile au siège de la S.A. GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE (GTF) sis [Adresse 2]

représentée par Maître Hélène BUREAU-MERLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2038

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la SOCIÉTÉ DE TRANSACTION ET DE GESTION IMMOBILIÈRE COTRAGI, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Maître Reynald BRONZONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0250

Décision du 10 Mars 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/04074 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUA2X

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 07 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Aux termes d’un acte notarié reçu par Maître [X] [N], le 27 juin 2019, Mme [Y] [F], veuve de M. [L] [G], a fait un acte de donation-partage au profit de M. [V] [G] et de Mme [U] [G] épouse de M. [S] [P], portant sur les lots suivants :

— lot n° 6 : au sous-sol une cave entrepôt,

— lot n° 7 : un parking,

— lot n° 8 : un parking,

— lot n° 9 : un parking,

— lot n° 10 : un parking,

— lot n° 11 : un parking,

— lot n° 12 : un local commercial.

Le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit en son article 38 B 2° B que :

« Si les cinq parkings constituant les lots n°7 à 11 inclus viennent à appartenir à un seul et même propriétaire, celui-ci aura le droit d’utiliser privativement l’aire de manœuvre assurant la desserte de ces lots et constituant des parties communes spéciales auxdits lots.

Il aura en outre la possibilité d’utiliser la surface ainsi constituée pour tout usage de son choix, à condition toutefois, d’une part d’obtenir les autorisations éventuellement nécessaires et de supporter le cas échéant toute charge imposée par l’Administration, d’autre part de ne pas y exercer d’activité susceptible de troubler la jouissance des autres copropriétaires par le bruit ou les odeurs dégagées.

Dans le cas où la double faculté ci-dessus prévue serait utilisée, il sera procédé à une modification de la répartition des charges, sans qu’il y ait lieu de modifier par contre les tantièmes, étant donné que l’aire de manœuvre conservera sa nature de partie commune spéciale aux lots n°7 à 11.

Le changement d’usage des lots de parkings, la possibilité d’utiliser privativement l’aire de manœuvre, ainsi que la nouvelle répartition des charges par suite du changement d’usage, n’auront pas besoin d’être autorisés par une assemblée générale, puisqu’ils sont expressément prévus par le présent règlement. ».

Une assemblée générale des copropriétaires a été convoquée en vue de se réunir le 10 décembre 2020.

Lors de cette assemblée générale, les copropriétaires ont voté les résolutions suivantes :

“ 8. MODIFICATIF DES LOTS DE COPROPRIETE SUITE A UN CHANGEMENT D’USAGE

« Suite à l’assemblée générale du 18/04/2018, l’assemblée générale prend acte des documents établis par le Géomètre Expert Agence [M]. »

8.1. CREATION DES LOTS N°18 ET 19

« L’assemblée générale prend acte du changement d’usage de l’aire de manœuvre située au rez-de-chaussée de l’immeuble anciennement partie commune qui devient privatisée.

Une partie de l’aire de manœuvre reste à usage de parking et une partie change d’usage avec les lots 8 à 11 pour devenir un local commercial.

Ce changement d’usage se traduit par la privatisation en sus de l’aire de manœuvre, des droits à construire découlant du changement d’usage, sous réserve des autorisations de l’urbanisme nécessaire.

Dans ces conditions, l’assemblée générale décide de la création des lots 18 & 19.

Lot 18 : correspondant à une partie de l’air de manœuvre.

Lot 19 : correspondant à la partie de l’aire de manœuvre et les droits à construire un local commercial sur son emprise et celle des lots 8 à 11. »

8.2 REUNION ET ANNULATION DE CERTAINS LOTS

« Les lots n° 7 et 18 sont réunis et annulés.

Le lot n° 20 est créé.

Les lots n° 8 à 11, 12 & 19 sont réunis et annulés.

Le lot n° 21 (un garage) est créé.

Le lot n° 20 aura une quote-part de copropriété de 25 tantièmes,

Le lot n° 21 aura une quote-part de copropriété de 171 tantièmes

A l’issue de ce modificatif, l’immeuble sera divisé en 13 lots numérotés de 1 à 6, 13 à 17 et 20 à 21, portant l’ensemble de la copropriété à 1131 tantièmes.

Il est précisé que le bateau d’accès et la porte d’entrée s’il en est, reste partie commune spéciale au lot n°20 qui en a l’entretien.

L’installation électrique servant à l’éclairage des parkings devient partie commune spéciale au lot n°20 qui devra en assumer les frais de consommation.

Comme précisé dans le règlement de copropriété les copropriétaires des lots chauffés devront se répartir les charges de chauffage au prorata des surfaces réelles intérieures de leurs lots.

8.3 MANDAT A DONNER AU SYNDIC

« L’assemblée générale décide de donner mandat au syndic pour signer tous les actes rendus nécessaires en fonction des résolutions ci-dessus. »

Par acte d’huissier en date du 5 février 2021, Mme [U] [G] épouse [P] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant la présente juridiction aux fins d’annulation à titre principal de l’assemblée générale du 10 décembre 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 mars 2025, Mme [U] [G] épouse [P] demande au tribunal de :

“Vu les articles 25 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 6-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les articles 7 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu la jurisprudence en vigueur,

Vu les pièces versées aux débats,

— CONSTATER la cession de parties communes de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 3] sans contrepartie financière au bénéfice du syndicat,

— CONSTATER l’irrégularité de la convocation de Madame [U] [T] [G] épouse [P],

EN CONSEQUENCE,

— ANNULER l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 3] en date du 10 décembre 2020,

SUBSIDIAIREMENT,

— ANNULER la résolution numéro 8 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 3] en date du 10 décembre 2020,

TRES SUBSIDIAIREMENT,

— ANNULER la résolution numéro 8 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 3] en date du 10 décembre 2020 sur le fondement de l’abus de minorité,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— DIRE ET JUGER que Madame [U] [T] [G] épouse [P] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 3] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS SOCIETE DE TRANSACTION ET DE GESTION IMMOBILIERE COTRAGI, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 3] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS SOCIETE DE TRANSACTION ET DE GESTION IMMOBILIERE COTRAGI à payer à Madame [U] [T] [G] épouse [P] la somme de 6.600 € en réparation du préjudice subi,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 3] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS SOCIETE DE TRANSACTION ET DE GESTION IMMOBILIERE COTRAGI de toutes ses demandes,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 3] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS SOCIETE DE TRANSACTION ET DE GESTION IMMOBILIERE COTRAGI à verser à Madame [U] [T] [G] épouse [P] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 février 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de:

“Vu les articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965

Vu les pièces versées aux débats,

— Débouter Madame [U] [T] [G] épouse [P] de sa demande tendant à voir annuler l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 3] en date du 10 décembre 2020 et, subsidiairement, annuler les résolutions n° 8 de ladite assemblée,

— Débouter Madame [U] [T] [G] épouse [P] de sa demande indemnitaire,

— En conséquence, condamner Madame [G] épouse [P] au paiement d’une somme de 3.000 € au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 3], sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— La condamner en tous les dépens.”

Il convient de se référer aux derniers conclusions notifiées par les parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 juin 2025 et l’affaire appelée à l’audience de plaidoirie du 7 janvier 2026 a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

Décision du 10 Mars 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/04074 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUA2X

MOTIFS

Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 10 décembre 2020

Mme [U] [G] épouse [P] sollicite l’annulation de l’assemblée générale du 10 décembre 2020 dans son intégralité au motif que la convocation qui lui a été adressée ne serait pas régulière ayant été adressée à sa mère, malgré la justification de l’acte de donation-partage mentionné ci-dessus.

Comme le fait remarquer à juste titre Mme [U] [G] épouse [P] la convocation à l’assemblée générale est adressée à “[G]” sans plus de précision.

S’il aurait été préférable de faire précéder ce nom d’un prénom, afin d’éviter toute confusion, il n’est pas suffisamment démontré en l’état que le syndic a omis de convoquer la demanderesse en libellant ainsi la convocation.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande d’annulation de l’assemblée générale du 10 décembre 2020.

Sur la demande subsidiaire d’annulation de la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 10 décembre 2020

Mme [U] [G] épouse [P] sollicite l’annulation de la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 20 décembre 2020 en invoquant plusieurs moyens de nullité.

Elle indique que cette résolution a été adoptée en méconnaissance des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où elle prévoit un transfert de propriété, qui est un acte de disposition qui requiert un vote à l’unanimité dès lors qu’il concerne des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, et à défaut, la double majorité des suffrages. Elle précise en outre que l’aliénation est prévue sans contrepartie financière.

Le syndicat des copropriétaires oppose que l’aire de manoeuvre n’est pas une partie commune générale appartenant à l’ensemble des copropriétaires mais une partie commune spéciale aux parkings, qui appartient donc aux seuls propriétaires des parkings. Il affirme que Mme [U] [G] épouse [P] est la seule propriétaire de l’aire de manoeuvre ; que les lots créés à partir de l’aire de manoeuvre, doivent également être considérés, à la leur création, comme des parties communes spéciales appartenant à Mme [U] [G] épouse [P]. Il explique que, dans ces conditions, il n’y avait pas lieu de régulariser une cession entre les copropriétaires et Mme [U] [G] épouse [P], en précisant que ces lots éphémères étaient destinés aussitôt à être réunis puis annulés pour les besoins du modificatif de copropriété.

En l’espèce, il ressort des termes employés par la résolution litigieuse qu’il existe a minima une confusion sur les actes envisagés.

L’expression “une partie anciennement partie commune qui devient privatisée” suscite un doute dans la mesure où le règlement de copropriété, dont les termes ont été rappelés ci-dessus, prévoit clairement que l’aire de manoeuvre est une partie commune spéciale, étant rappelé qu’il ressort, sans discussion possible, des termes de la loi du 10 juillet 1965, qu’une partie commune spéciale reste une partie commune et ne peut en aucun cas être qualifiée de partie privative.

Par conséquent, le tribunal ne souscrit pas à l’analyse du syndicat des copropriétaires qui indique que Mme [U] [G] épouse [P] “est la seule propriétaire de l’aire de manoeuvre” ; que les lots créés à partir de l’aire de manoeuvre, doivent également être considérés, à la leur création, “comme des parties communes spéciales appartenant à Mme [T] [G] épouse [P]”.

Par conséquent, compte tenu de l’imprécision des termes de la résolution d’assemblée générale litigieuse, des moyens de défense non probants du syndicat des copropriétaires et des termes de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, il convient de prononcer l’annulation de la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 10 décembre 2020, sans nécessité d’étudier les autres moyens de nullité soulevé.

Sur les demandes indemnitaires

Il ressort des éléments du débat qu’une somme de 1 400 euros a été mise à la charge de Mme [U] [G] épouse [P] par l’assemblée générale du 18 avril 2018 pour des frais de géomètre; que la demanderesse n’a pas contesté la résolution litigieuse ; que dès lors elle ne peut obtenir dans le cadre de la présente instance le remboursement de cette somme.

S’agissant de la somme supplémentaire de 5200 euros demandée par Mme [U] [G] épouse [P], le tribunal relève que la pièce n °8 qu’elle produit ne correspond pas à une facture qui aurait été réglée mais à “un projet de taxe”.

Dès lors la réalité du préjudice certain allégué n’est pas établie et il convient de rejeter la demande concernant ce montant.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires qui succombe partiellement est condamné aux dépens.

Tenu aux dépens, il est condamné à verser la somme de 2 000 euros à Mme [U] [G] épouse [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de dispenser Mme [U] [G] épouse [P] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande d’annulation de l’assemblée générale du 10 décembre 2020 ;

PRONONCE l’annulation de la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 10 décembre 2020 de l’immeuble sis [Adresse 5] ;

Décision du 10 Mars 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/04074 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUA2X

DÉBOUTE Mme [U] [G] épouse [P] de ses demandes de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à verser à Mme [U] [G] épouse [P] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE Mme [U] [G] épouse [P] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Mars 2026.

La Greffière La Présidente