N° RG 23/00746 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GI3S – décision du 17 Septembre 2025

FG/ N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2025

N° RG 23/00746 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GI3S

DEMANDERESSE :

La S.A.R.L. DS

immatriculée sous le numéro 828 634 428 au RCS d’ORLEANS,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

représentée par Maître Benoît BERGER de la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDERESSE :

La Commune de [Localité 6]

identifiée au SIREN sous le n° 214 503 096,

sise [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 04 Juin 2025,

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 17 Septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Madame Pauline REIGNIER ,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2023, la SARL DS a assigné la commune de [Localité 6] devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir, dans le dernier état de ses conclusions, le prononcé de la nullité du commandement délivré le 1er février 2023 et sa condamnation au paiement de la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL DS fait notamment valoir, à l’appui ses prétentions, que :

— il était convenu entre les parties que les locaux devaient être consacrés à l’exploitation de son activité

— le commandement a été délivré dans le seul objectif de son expulsion

— il n’a été justifié qu’en cours de procédure, le 3 juillet 2024, de la qualité du maire pour délivrance du commandement et d’absence de pouvoir du maire pour représenter la commune

— aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé

— il n’est donc pas permis d’invoquer un changement de destination

— aucune annexe au titre des plans du bâtiment ne figure à l’acte remis

— la commune se fonde à tort sur un document non contractuel

— le bail commercial prévoit l’exercice d’une activité d’hébergement

— les aménagements effectués étaient prévus et nécessaires

— les termes du commandement sont ambigus et généraux

— la commune ne justifie pas d’une sommation de faire préalable ni d’une expertise ni d’un préjudice

— aucun changement de distribution n’est démontré

— elle conteste les éléments décrits dans le commandement

— les demandes de remise en état ne sont pas justifiées et ne constituent pas un changement de distribution

— la caravane ne fait pas partie de l’assiette du bail commercial

— les dernières allégations sont sans lien avec le sujet du litige et elle les conteste

— elle est à jour des loyers

— le commandement de quitter les lieux se distingue d’une sommation d’exécuter

— aucun des griefs évoqués n’entre dans le champ d’application de la clause résolutoire

— la défenderesse n’est pas de bonne foi

— le bailleur ne justifie d’aucun dommage

— la gravité des manquements n’est pas établie

La commune de [Localité 6] conclut au débouté des demandes formées par la SARL DS et sollicite reconventionnellement le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs de la société DS et, outre demande de quitter les lieux, sa condamnation au paiement des sommes de:

— une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus, majorés de 50%, jusqu’à parfaite libération des lieux

—  3360,04 euros au titre de l’arriéré de loyers au 19 novembre 2024

—  5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices consécutis aux manquements de la SARL DS à ses obligations contractuelles et de bonne foi

—  6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La commune de [Localité 6] expose notamment que :

— alors qu’elle a réalisé des travaux importants, visés au bail, pour réouverture du restaurant, ce dernier n’était pas exploité par la SARL DS

— cette société n’est pas à jour dans le paiement des loyers

— des travaux ont été réalisés sans autorisation et en contravention avec les clauses du bail

— une caravane a été utilisée en contradiction avec l’usage touristique du lieu

— le maire bénéficie d’une habilitation générale pour conclure des baux n’excédant pas douze ans et pour intenter les actions en justice au nom et pour le compte de la commune

— la délibération du conseil municipal est annexée au bail et a été renouvelée en 2020

— les lieux sont décrits au bail

— la société DS contredit ses propos à l’huissier en indiquant que la preuve des changements apportés ne serait pas rapportée

— l’activité d’habergement prévue au bail n’est que subsidiaire

— le bâtiment 3 était susceptible de permettre un aménagement

— le constat d’huissier caractérise les travaux effectués irrégulièrement

— la teneur du commandement de remettre en l’état se suffit à elle seule

— la preuve du manquement à l’obligation de sécurité est rapportée par le procès-verbal de visite de la commission de sécurité

— l’usage des lieux fait par la société DS ne peut être considéré comme raisonnable

— la modification des lieux constitue une infraction aux obligations du bail dont la gravité justifie la résiliation aux torts du preneur

— elle a dû faire face à de nombreuses démarches et tracas

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2025 avec fixation à l’audience de plaidoiries du 4 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la régularité du commandement de payer et la recevabilité des actions

Par acte authentique en date du 7 juin 2017 portant bail commercial, la commune de [Localité 6], bailleur, collectivité territoriale, personne morale de droit public, a consenti à la SARL DS, preneur, la location d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] pour une durée de neuf années rétroactivement à compter du 1er avril 2017, pour se terminer le 31 mars 2026, moyennant le versement d’un loyer annuel hors taxe de 8400 euros soit 700 euros hors taxe par mois. L’ensemble immobilier objet du bail commercial comprenait notamment, lors de la conclusion du bail :

— un premier bâtiment composé d’une grande salle à usage de restaurant, cuisine, WC

— un deuxième corps de bâtiment composé d’une autre salle de restaurant

— un autre bâtiment comprenant 4 pièces, 2 salles d’eau, d’autres pièces à la suite non communicantes

— un terrain d’une superficie de 3500m2 environ situé entre la grande aux dîmes et la route départementale, avec mini golf et chalet

— un emplacement clos fermant à clé et réservé pour la citerne gaz propane

— un terrain avec implantation actuelle d’une serre démontable et de la partie du terrain située derrière le logement, face à l’étang communal

— des zones de parking, dont l’entretien sera assuré par la locataire

Il était également contractuellement prévu que le bailleur autorise à aménager devant les logements une zone privative donnant sur la cour et le chemin desservant l’étang communal et à créer une porte d’accès côté camping de la salle de restaurant et création d’une terrasse, à l’arrière du local dit restaurant [4], ces travaux étant obligatoirement soumis à une demande préalable d’autorisation de travaux auprès des services de l’urbanisme.

Une clause résolutoire est insérée au bail commercial du 31 mai 2017, la résiliation de plein droit du bail un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés au preneur de régulariser la situation étant prévue en cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non respect par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, notamment, des travaux lui incombant, des horaires d’ouverture pouvant être imposés, de son obligation d’assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers.

Par acte d’huissier de justice délivré le 1er février 2023 visant la clause résolutoire insérée au bail, la commune de [Localité 6] agissant en la personne de son maire, a dénoncé à la SARL DS un constat dressé sur requête le 24 octobre 2022 par huissier de justice et fait commandement à cette société d’avoir à remettre les lieux donnés à bail en leur état initial et donc, selon procès-verbal de constat d’huissier précité, d’avoir à :

— rétablir la fenêtre qui existait au lieu et place de la porte donnant sur le jardin qui a été ouverte à l’arrière, à côté de la salle d’eau

— à supprimer l’escalier en bois qualifié de récent par l’huissier et donnant accès à un étage aménagé en chambre, à remettre cet étage en état de simple grenier en supprimant l’ensemble des aménagements effectués à cet étage, à supprimer les deux velux donnant sur l’arrière qui n’existaient pas, à supprimer la salle d’eau avec cabine de douche, lavabo, vasque et toilettes, à supprimer la partie cellier avec ballon d’eau chaude, à remettre la petite fenêtre en PVC donnant en façade

— remettre les pièces crées et décrites au paragraphe 3 du constat « dernière porte avec volets en bois peints en blanc » en leur état initial, à supprimer ainsi tous les aménagements qui ont été faits dont la porte en PVC donnant accès au jardin à partir de la 2ème chambre, ouverte au lieu et place de la fenêtre qui existait

— supprimer l’aménagement d’un abri bois et la dalle en béton sur laquelle il repose d’une taille d’environ 4,50 mètres sur 3,50 mètres, aménagé en cuisine d’été

— supprimer l’escalier métallique appuyé sur deux marches en béton et celles -ci, à supprimer la porte en PVC pleine, récente et surhaussé, donnant sur deux pièces en enfilade à remettre en leur état initial, à supprimer au pied de l’escalier la cabine en PVC apparaissant comme une cabine de toilette mobile

— plus généralement remettre en leur état initial les lieux donnés à bail le 7 juin 2017 tels qu’ils existaient préalablement à tous les travaux effectués sans autorisation

Ce commandement est régulier et conforme aux dispostions légales et contractuelles applicables,en ce compris quant à son auteur puisque la commune de [Localité 6] justifie de la qualité de son maire à faire délivrer le commandement en date du 1er février 2023 en vertu de la délibération du conseil municipal du 26 mai 2020, versée aux débats, aux termes de laquelle, alors que le maire concerné est toujours en exercice depuis cette délibération, autorisé à intenter au nom de la commune, selon délégation permanente, les actions en justice ou de défendre la commune dans les actions intentées contre elle, en demande et en défense et devant toutes les juridictions, et à décider de la conclusion et de la révision du louage de choses pour une durée n’excédant pas douze ans.

L’opposition formée par la SARL DS au commandement du 1er février 2023 est pareillement régulière et recevable, comme ayant été formée par acte introductif d’instance du 27 février 2023, soit avant l’expiration du délai d’un mois prévu par cet acte.

— sur le fond

Le commandement visant la clause résolutoire contractuelle est fondé sur le non respect allégué et visé par cet acte de la part de la SARL DS des obligations légales et contractuelles prévues par le bail commercial du 7 juin 2017 relativement à la distribution des locaux, la page 5 du contrat de bail étant expressement visée et citée aux termes de cet acte, de la façon suivante : « le preneur ne pourra pas faire dans les locaux, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, aucune démolition, aucun percement de murs ou de cloisons, ni aucun changement de distribution. (…). En cas d’autorisation du bailleur, les travaux devront être soumis préalablement pour avis à l’architecte du bailleur dont les honoraires seront à la charge du preneur ».

Il sera en premier lieu constaté que, si aucun état des lieux d’entrée n’a de fait été établi, est en cause la distribution des locaux et lieux objets du contrat de location, laquelle est suffisamment détaillée et explicite aux termes du contrat de bail commercial, en sa page 2, dans le cadre du paragraphe relatif à la désignation des lieux loués.

Néanmoins, au regard de l’objet même du commandement délivré le 1er février 2023 et de l’enjeu d’un tel acte puisque la clause résolutoire contractuelle est visée avec pour risque et enjeu une résiliation de plein droit à bref délai, certes légal, à savoir un mois, il ne peut être considéré comme suffisant que le seul descriptif des lieux annexé et présent au contrat de bail soit issu du rapport repérage amiante, sans aucun état des lieux d’entrée contradictoire, alors qu’est visée une remise des lieux donnés à bail en leur état initial. En outre et en tout état de cause, au regard des stipulations contractuelles et des motifs permettant de viser et d’invoquer la clause résolutoire contractuelle, il ne peut qu’être constaté que seul le non respect de la clause de destination peut fonder la délivrance d’un tel commandement et non la distribution des locaux, en l’espèce seule visée par l’acte du 1er février 2023 et seule concernée.

Il n’y a dès lors pas lieu à acquisition de la clause résolutoire contractuelle insérée au bail commercial du 7 juin 2017, les conditions légales, issues de l’article L145-1 du code de commerce, et contractuelles n’étant pas réunies, et la commune de [Localité 6] sera déboutée de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire visée au bail commercial en date du 31 mai 2017. Les demandes afférentes formées par la commune de [Localité 6] sur le fondement de ce commandement du 1er février 2023, à savoir les demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation et d’un arriéré locatif, seront de même rejetées.

La commune de [Localité 6] sollicite subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail du 7 juin 2017 aux torts exclusifs de la SARL DS, ce qui suppose l’existence de manquements graves et continus de la part de cette dernière aux obligations légales et contractuelles issues du bail en cause. Là encore, l’existence de tels manquements n’est pas caractérisée au regard des éléments précités et des pièces versées aux débats, l’argumentation de la bailleresse étant pour l’essentiel fondée sur un procès-verbal de constat d’huissier en date du 24 octobre 2022, non contradictoire, des photographies dont la date n’est pas déterminable ainsi que sur un avis défavorable, ancien comme étant intervenu le 13 novembre 2020, de la commission de sécurité de l’arrondissement d'[Localité 5] à la poursuite de l’exploitation de l’établissement dénommé l’auberge de [Localité 7], dont l’objet est en lien très indirect avec les motifs du commandement du 1er février 2023 et avec les griefs consécutifs fondant la demande de résiliation judiciaire.

L’existence d’un arriéré locatif d’un montant de 3360,04 euros à la date du 19 novembre 2024 selon bordereau de situation versé aux débats par la commune de [Localité 6] constitue en revanche un fait constant, la SARL DS indiquant être à jour dans le paiement des loyers mais sans toutefois justifier du paiement de la somme précitée. Elle sera condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Ce seul manquement à ses obligations contractuelles, ponctuel et ni continu ni répété, ne pourra constituer un motif de résiliation du bail commercial.

La demande de dommages et intérêts formée par la commune de [Localité 6] sera rejetée comme étant sans objet et ne pouvant en tout état de cause être fondée sur le seul non paiement de l’arriéré locatif précité, le préjudice subi de ce fait étant suffisamment réparé par la condamantion au paiement de la SARL DS à cet arriéré locatif.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge de la défenderesse les frais exposés par elle non compris dans les dépens. La somme de 1800 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’issue du présent litige, les dépens ne comprendront pas le coût du commandement du 1er février 2023 ni du procès-verbal de constat du 24 octobre 2022 et surtout, n’ont pas vocation pour ce même motif à être pris en compte au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable l’opposition formée par la SARL DS au commandement de remettre les lieux en leur état initial visant la clause résolutoire insérée au bail délivré le 1er février 2023

Constate la régularité du commandement de remettre les lieux en leur état initial visant la clause résolutoire insérée au bail délivré le 1er février 2023 par la commune de [Localité 6] agissant en la personne de son maire selon délibération du conseil municipal du 26 mai 2020

Déboute la commune de [Localité 6] de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire contractuelle insérée au bail commercial du 7 juin 2017 et de ses demandes afférentes formées sur le fondement du commandement de remettre les lieux en leur état initial du 1er février 2023, à savoir les demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation et d’un arriéré locatif

Condamne la SARL DS à payer à la commune de [Localité 6] la somme de 3360,04 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre de l’arriéré locatif au 19 novembre 2024

Déboute la commune de [Localité 6] de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial du 7 juin 2017

Déboute la commune de [Localité 6] de sa demande de dommages et intérêts

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions

Rejette toute demande plus ample ou contraire

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

Condamne la SARL DS à verser à la commune de [Localité 6] la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Laisse les dépens à la charge de la commune de [Localité 6]

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le DIX SEPT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP et Pauline REIGNIER, greffier

Le Greffier La Présidente