MINUTE N°

N° RG 25/00010 – N° Portalis DB22-W-B7J-SWUM

Madame [F], [J] [E]

C/

Madame [N] [Z]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Madame [F], [J] [E] – demeurant [Adresse 5]

Non comparante, représentée par Maître Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [N] [Z], née le 21 mai 1992 à [Localité 7] (Tunisie) – demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne, assistée de Monsieur [V] [X] [I], né le 04 juillet 1985 à [Localité 11] (Tunisie), son époux

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Laure BELMONT

1 copie certifiée conforme à : Madame [N] [Z]

EXPOSE DU LITIGE

Madame [F] [E] a donné à bail à Madame [N] [Z] un appartement à usage d’habitation, une cave et box situés [Adresse 1] à [Localité 9] par contrat en date du 7 décembre 2021, pour un loyer mensuel de 880 €, provision pour charges incluse.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, Madame [F] [E] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 14 août 2024, pour le montant principal, hors frais d’acte, de 4 691,24 €. Ce commandement est resté sans effet.

Madame [F] [E] a donc fait assigner Madame [N] [Z] le 27 décembre 2024, en référé, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, aux fins de :

Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail consenti à Madame [Z] sont réunies et, en conséquence, la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges ;Ordonner l’expulsion de Madame [Z] ainsi que celles de tous occupants de son chef des lieux, avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;Ordonner que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;Fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à l’équivalent mensuel du loyer majoré des charges récupérables, indexé selon les stipulations contractuelles ;Condamner Madame [Z] à payer à Madame [E] :La somme provisionnelle de 6 068,11 € au principal au titre des loyers et charges dus au 6 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 4 691,24 € et à compter de la présente assignation pour le surplus ;Les termes provisionnels (loyers, charges et indemnités d’occupation) échus à compter du 6 novembre 2024 jusqu’à la date de la décision à intervenir ;L’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle telle que ci-dessus sollicitée à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif et celui de tous occupants de son chef ;La somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Les dépens de la présente procédure, en ce compris le commandement, conformément aux dispositions des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 24 juin 2025.

A l’audience du 24 juin 2025, Madame [F] [E] a été représentée par son Conseil. Madame [E] a actualisé le montant de sa créance pour la porter à la somme de 11 444,49 €, échéance de juin 2025 incluse. Elle s’est déclarée opposée à l’octroi de délais de paiement au regard du montant de la dette. Elle a ajouté que Madame [Z] n’a pas justifié avoir souscrit une assurance risques locatifs depuis son entrée dans les lieux et a exprimé des inquiétudes quant au bon entretien par la locataire des biens donnés en location au vu de l’état du balcon.

Madame [N] [Z] a comparu en personne, assisté de son mari, Monsieur [V] [L]. Madame [Z] a expliqué qu’elle travaille dans l’informatique depuis 10 ans, qu’elle occupe un emploi en CDI, mais qu’elle n’a pas eu la possibilité de payer ses loyers et charges, car son mari a perdu son emploi et qu’ils ont eu à rembourser des dettes familiales et amicales. Monsieur [L] a expliqué qu’il était auto-entrepreneur et qu’il n’a plus eu de missions depuis octobre 2023, mais qu’il vient de trouver un emploi salarié avec un salaire fixe de 45 000 € brut annuel et une part variable du même montant. Madame [Z] a donc indiqué qu’elle était en mesure de régler sa dette locative en sollicitant des délais de paiement pour le faire. Elle a précisé qu’en juin 2025, elle a réglé son loyer et ses charges courants et une somme de 360 € afin de commencer à remboursement son arriéré locatif, soit un total de 1 300 €. Elle a ajouté avoir souscrit une assurance risques locatifs.

Un diagnostic social et financier étant parvenu au Greffe avant l’audience, le Magistrat présidant l’audience en a donné lecture.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être rendue le 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Yvelines par voie électronique le 7 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n° 23-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, Madame [E] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, par voie électronique le 14 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action sera donc déclarée recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Toutefois, selon l’avis de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 13 juin 2024, numéro 24-70.004, le délai de six semaines n’est pas d’application immédiate si le contrat de bail en cours à la date du 27 juillet 2023 prévoit, conformément aux dispositions anciennes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, les termes du contrat de bail continuant à s’appliquer entre les parties.

Le bail conclu le 7 décembre 2021 contient une clause résolutoire (article VII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 août 2024, pour la somme en principal de 4 691,24 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 15 octobre 2024 et que le contrat de bail est résilié à cette date.

Sur l’octroi de délais de paiement :

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

Il résulte également de l’article 1104 du code civil que les contrats doivent être exécutés de bonne foi et que cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, Madame [Z] a expliqué qu’elle n’a pu procéder au paiement de ses loyers et charges car son mari est sans revenus depuis octobre 2023 et qu’ils ont eu des dettes familiales et amicales à rembourser.

Toutefois, au vu de son bulletin de salaire de mai 2025 remis par Madame [Z], il apparaît que son salaire net avant retenue à la source au titre de l’impôt sur le revenu a été de 4 663,13 € en mai 2025 et que le montant cumulé net imposable de ses salaires depuis janvier 2025 a été de 25 438,96 €, soit une moyenne par mois de 5 087,79 €.

Madame [Z] disposait donc des revenus lui permettant de régler son loyer et ses charges dont le montant mensuel était de 938,29 € puis depuis le mois de février 2025 de 959,96 €, même en l’absence de revenus de Monsieur [X] [I]. Il sera d’ailleurs fait observer que le bail a été conclu au seul nom de Madame [Z] et que ses revenus dont elle a justifié lors de la conclusion du bail lui permettaient d’assumer le montant des loyers et charges prévus par ledit bail.

De même, Madame [Z] ne justifie pas des dettes familiales et amicales qu’elle invoque. En outre, en admettant qu’elle ou Monsieur [X] [I] ait pu contracter de telles dettes, leur remboursement ne peut justifier l’absence de paiement des loyers et des charges dont il convient de rappeler le caractère prioritaire par rapport à des dettes familiales ou amicales.

Madame [Z] a également exposé que Monsieur [L] ayant retrouvé un travail, elle va désormais être en mesure de rembourser sa dette locative et qu’elle a d’ailleurs effectué un règlement de 1 300 € début juin 2025.

A cet égard, il ressort du contrat de travail de Monsieur [L] qu’il a retrouvé un emploi depuis fin février 2025, avec une période d’essai de 4 mois qui s’est achevée favorablement au vu des déclarations de l’intéressé à l’audience, mais que pour autant, Madame [Z] n’a pas repris le paiement de ses loyers et charges.

Par ailleurs, s’agissant du paiement qu’elle a effectué en juin, les échanges de courriels avec le mandataire de Madame [E] font apparaître que Madame [Z] n’a procédé à ce règlement qu’après que le mandataire de Madame [E] le lui ait préconisé, Madame [Z] ayant sollicité mi-mai 2025, c’est-à-dire à l’approche de l’audience, la suspension de la procédure judiciaire engagée à son encontre, alors qu’elle s’était vue délivrer un commandement de payer le 14 août 2024 et l’assignation le 27 décembre 2024.

Les échanges de courriels entre le mandataire de Madame [E] et Madame [Z] font également apparaître que Madame [Z] ne s’est pas rapprochée du mandataire de Madame [E] pour expliquer ses impayés et que ce dernier a rencontré des difficultés pour entrer en contact avec Madame [Z].

Madame [Z] a donc laissé sciemment s’accumuler une dette locative conséquente de 11 444,49 €, ce qui est de nature à caractériser une absence de bonne foi dans l’exécution de ses obligations contractuelles, étant rappelé que tant en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le paiement des loyers et charges est une obligation essentielle du locataire.

Au vu de ces éléments, il n’apparaît pas que Madame [Z] respecterait des délais de paiement s’il lui en était accordé.

Enfin, Madame [Z], qui a cessé de payer ses loyers et charges depuis avril 2024, à l’exception des loyers et charges de septembre 2024, d’un versement de 500 € en octobre 2024 et de celui de 1 300 € effectué début juin 2025, a déjà largement bénéficié de délais de paiement.

Madame [Z] ne remplit donc pas les conditions pour que des délais de paiement lui soient accordés.

En conséquence, Madame [Z] sera déboutée de sa demande de délais de paiement et son expulsion et celles des occupants de son chef sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La locataire occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause de ce fait, un préjudice à la bailleresse qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle à un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter du mois de juillet 2025, la dette locative incluant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, à la date du 17 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse.

Madame [Z] sera donc condamnée, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à un montant égal aux loyers et charges, qui auraient été dus, si le contrat s’était poursuivi. L’indemnité d’occupation sera donc révisée selon les modalités prévues pour la révision des loyers et des charges par le contrat de bail.

La bailleresse sera, par ailleurs, en droit à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi du 6 juillet 1989. La régularisation sera faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera payable d’avance, le 1er de chaque mois, et due prorata temporis le mois de la libération des lieux.

III. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE :

Madame [E] produit un décompte, arrêté au 17 juin 2025, démontrant que Madame [Z] reste devoir la somme de 11 444,49 €, échéance de juin 2025 incluse.

Madame [Z] n’a contesté ni le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, elle sera condamnée, à titre provisionnel, à payer la somme de 11 444,49 € avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 4 961,24 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [E], Madame [Z] sera condamnée à payer à Madame [E] la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

DECLARONS recevable l’action de Madame [F] [E] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 décembre 2021 entre Madame [F] [E] et Madame [N] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation, une cave et un box situés [Adresse 3] à [Localité 10] sont réunies à la date du 15 octobre 2024 et que le contrat de bail est résilié à cette date;

DEBOUTONS Madame [N] [Z] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNONS, en conséquence, à Madame [N] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [N] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [F] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [N] [Z] à verser à Madame [F] [E] la somme de 11 444,49 €, échéance de juin 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 4 961,24 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [N] [Z] à verser à Madame [F] [E] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Madame [N] [Z] à payer la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [N] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX ;

RAPPELLONS que l’ordonnance est de plein droit exécutoire par provision ;

DEBOUTONS les parties de toute demande différente, plus ample ou contraire au présent dispositif.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au Greffe du Tribunal de Proximité, le 18 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Victor ANTONY, Greffier.

Le Greffier, La Magistrate à Titre Temporaire,