TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/01119 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YZPS

Minute : 25/00108

OPH COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE

Représentant : M^e Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0173

C/

Madame [K] [B]

Représentant : M^e Kenza LARBI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : D450

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Copie certifiée conforme délivrée à :

Le

JUGEMENT DU 12 Février 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 12 février 2025 ;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OPH COMMUNAUTAIRE PLAINE COMMUNE

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0173

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [K] [B]

[Adresse 5]

[Localité 6]

née le 04 Juillet 1969 à [Localité 7] – MAROC (99)

de nationalité Marocaine

représentée par M^e Kenza LARBI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : D450

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 2 février 2017 à effet au 2 février 2017, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a donné à bail à Madame [K] [B] un appartement situé [Adresse 5].

Par jugement du tribunal correctionnel de Bobigny en date du 3 août 2023, Monsieur [G] [P], fils de la locataire, a été condamné à une peine de 18 mois d’emprisonnement avec maintien en détention, avec révocation à hauteur de 6 mois de la peine prononcée par le tribunal pour enfants de Bobigny en date du 6 février 2023.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 19 janvier 2024, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a fait assigner Madame [K] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du bail, et ordonner son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force public au besoin, avec séquestration du mobilier au frais de Madame [B],

— condamner la défenderesse à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges,

— condamner la défenderesse à lui verser la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce inclus le coût de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 mars 2024, puis a fait l’objet de trois renvois pour être finalement retenue à l’audience du 13 janvier 2025.

A cette audience, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Il forme les mêmes demandes qu’en son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses demandes et en substance, le bailleur fait valoir que Madame [K] [B] a manqué à son obligation de jouissance paisible et d’occupation raisonnable des lieux, telle qu’édictée par l’article 7b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il fait valoir que le fils de la locataire résidait avec elle lorsqu’il a été interpellé. Il ajoute que la locataire en titre doit répondre des agissements des personnes qu’elle accueille dans le logement donné en location.

Il soutient également que le fils de la défenderesse a joué un rôle actif dans le trafic de stupéfiants, au regard du jugement correctionnel produit, notamment en stockant de la matière stupéfiante dans le logement et en participant au trafic au sein de la cité en assurant des transactions. Il souligne que les enquêteurs ont trouvé au domicile de la matière stupéfiante. Il déduit de ces éléments que le logement loué a été utilisé dans le cadre du trafic de stupéfiants et que les infractions commises par le fils de la locataire créent des troubles aux autres résidents et un climat d’insécurité au sein de l’immeuble en particulier et de la cité en général, constitutifs d’une violation grave et répétée des obligations contractuelles de la locataire.

Madame [K] [B], assistée de son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Elle demande au juge, de :

— débouter le bailleur de l’intégralité de ses demandes,

— condamner le bailleur à verser à son conseil la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre les dépens.

Au soutien de sa demande de rejet de la résiliation du bail, elle fait valoir qu’elle a parfaitement respecté son obligation de jouissance paisible des lieux. Elle souligne que son fils avait quitté le domicile familial et n’y revenait qu’occasionnellement, ayant rencontré des difficultés avec lui. Elle soutient que son fils s’est retrouvé manipulé par des réseaux qui sévissent dans la cité et qu’il a été agressé à plusieurs reprises lorsqu’il tentait de s’opposer aux demandes du réseau. Elle ajoute que [G] a fait l’objet d’un placement par le juge des enfants et n’utilisait son adresse que comme une domiciliation, de sorte qu’il ne peut être considéré comme un occupant permanent. Elle ajoute que son fils est majeur et qu’elle ne peut être tenue comme responsable de son comportement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en résiliation du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En matière de bail en particulier, il résulte des dispositions de l’article 7b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que les locataires sont tenus d’user de leur logement conformément à sa destination et d’en user paisiblement et raisonnablement, qu’ils sont en outre responsables des troubles commis par les persornnes occupant leur logement et que la résiliation du bail n’est pas soumise à la circonstance que les manquements perdurent jusqu’au jours du jugement, mais doit être appréciée concrétement au regard de leur gravité, cette obligation portant non seulement sur le logement mais également sur les parties communes et sur l’ensemble d’une résidence lorsque celle-ci comporte plusieurs bâtiments (cour d’appel de Paris, pôle 4, chambre 4, arrêt du 27 juin 2023).

En l’espèce, il n’est pas contesté que le fils de Madame [K] [B], Monsieur [G] [P], a été condamné pour des faits de trafic de stupéfiants par un jugement du tribunal correctionnel de Bobigny du 3 août 2023.

Il résulte de cette décision que Monsieur [G] [P] a déclaré résider au domicile de Madame [K] [B], et qu’en cas de placement en détention sous surveillance électronique dans le cadre de la peine correctionnelle qui serait prononcée, Madame [K] [B] a donné son accord pour que la détention s’effectue à son domicile. Aussi contrairement aux allégations de Madame [K] [B], son fils [G] [P] résidait bien chez elle avec son accord et cette dernière doit répondre en tant que locataire, des troubles causés par son fils dans l’immeuble.

Par ailleurs, il résulte de ce même jugement que [G] [P] a été déclaré coupable de trafic de stupéfiants au sein de la Cité [Adresse 9], sur une période de prévention du 26 avril 2023 au 16 mai 2023 et que sur ses agissements, il a notamment été observé que sur la journée du 26 avril 2023, il effectuait plusieurs transactions sur la journée, et que vers 17 heures, il s’est rendu à son domicile, avant de regagner la descente du 12 de la même rue pour effectuer de nouvelles transactions. Ces éléments suffisent à établir que le logement loué a servi, au moins ponctuellement, à la facilitation du trafic de produits stupéfiants. Il n’est aucunement rapporté par la défenderesse que [G] [P] aurait été contraint de participer à ce trafic, alors qu’il était au demeurant jugé en état de récidive légale.

Malgré l’incarcération de Monsieur [G] [P] qui a fait cesser son occupation des lieux, et l’atténuation du trouble en résultant, et quelle que soit la situation personnelle et familiale de Madame [K] [B], cette dernière est responsable des agissements de son fils en tant qu’occupant de son chef, responsabilité qui ne peut être effacée par son départ des lieux. Ce manquement de la locataire à ses obligations est suffisamment grave en ce qu’il concerne la commission d’un délit puni d’une peine de dix années d’emprisonnement, commis tant dans le logement pris à bail que dans l’immeuble et la cité, pour entraîner la résiliation du bail.

Aussi la résolution judiciaire du contrat de location sera prononcée.

Madame [K] [B] devenant ainsi occupante sans droit ni titre il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, afin de faciliter son relogement, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’expulsion, la présente décision sera envoyée au Préfet de la Seine Saint-Denis en vue de la prise en compte de sa demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application ne relève pas de la présente juridiction.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Madame [K] [B] sera ainsi tenue de verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [K] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce inclus le coût de l’assignation.

L’équité et les circonstances de la cause commandent de ne pas faire droit aux demandes au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

Prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 2 février 2017 entre l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE et Madame [K] [B] pour le logement situé [Adresse 5] ;

Ordonne à Madame [K] [B] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut de libération volontaire dans ce délai, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique ;

Rappelle qu’aucune expulsion ne saurait être diligentée au cours de la trêve hivernale ;

Ordonne la transmission de la présente décision au Préfet de la Seine Saint-Denis en vue de la prise en compte de la demande de relogement de Madame [K] [B] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement ;

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [K] [B] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de location, à compter de la présente décision et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Rejette pour le surplus les demandes des parties ;

Condamne Madame [K] [B] aux dépens, en ce inclus le coût de l’assignation ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection