TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/00394 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HFKK

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.C.I. MAGMA, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 22 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 juin 2019 prenant effet le 10 juillet 2019, la SCI GDON a donné en location à Monsieur [O] [D] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 440 euros outre 20 euros de provisions sur charges, payable à terme à échoir entre le 1er et le 8 de chaque mois.

Une attestation notariée du 16 décembre 2022 indique que la SCI GDON a vendu à la Société MAGMA le bien immobilier sis [Adresse 4].

Des loyers et charges étant demeurés impayés, le bailleur, la Société MAGMA, a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 mai 2024 à Monsieur [O] [D], pour un montant en principal de 2220,41 euros selon décompte incluant le loyer de mai 2024.

La Société MAGMA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 mai 2024.

La Société MAGMA a, par acte d’huissier du 11 octobre 2024, fait assigner Monsieur [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, statuant en référé, aux fins suivantes :

— Juger que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Monsieur [O] [D] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [D] ainsi que de tout occupant de son chef ainsi que de ses biens.

— Juger que l’expulsion des lieux pourra se faire avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

— Juger que les réparations locatives pourront être constatées et estimées par tel huissier de justice qui sera commis à cet effet et assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien.

— Juger que les effets mobiliers qui en sont susceptibles pourront être séquestrés pour sûreté des loyers échus et des charges locatives.

— Condamner Monsieur [O] [D], à titre provisionnel, au paiement de la somme de 2356,57 euros en principal au titre des loyers et charges dues avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation.

— Condamner Monsieur [O] [D], à titre provisionnel, au paiement, en outre, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu’il aurait dû être appelé si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil.

— Condamner Monsieur [O] [D], à titre provisionnel, au paiement d’une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner Monsieur [O] [D], à titre provisionnel, en tous les dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement en date du 22 mai 2024 ainsi que de l’assignation, en vertu de l’article 699 du Code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 14 octobre 2024.

A l’audience du 22 avril 2025, La Société MAGMA, représentée par son avocat, a procédé au dépôt de ses écritures et a actualisé la dette locative à la somme de 7770,45 euros. Elle a maintenu l’ensemble de ses demandes et a précisé qu’il n’y a eu de paiements.

Monsieur [O] [D], cité à l’étude, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenté.

Une fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Elle fait état de ce que Monsieur [O] [D] est en CDI en qualité de paysagiste et de ce qu’il a rencontré des difficultés financières à la suite d’un arrêt maladie, non encore indemnisé par la MSA.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 juin 2025.

Par note en délibérée du 14 mai 2025, il était demandé à la Société MAGMA de justifier de sa qualité à agir en ce que le bien loué est situé [Adresse 1] alors que l’attestation du notaire indique que le bien acquis par la Société MAGMA de la Société GDON est situé [Adresse 4].

Par courriel reçu le 20 mai 2025, le Conseil de la Société MAGMA a indiqué que l’adresse du bien loué est bien [Adresse 4] mais que l’accès à la Résidence [6] se fait par la [Adresse 8] située à [Localité 9].

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

L’adresse des lieux loués qui ressort du contrat de bail ainsi que des différents actes de procédure est : [Adresse 1]. Il conviendra donc de retenir cette adresse comme étant celle du bien loué. Par ailleurs, il ressort de la consultation de l’application MAPPY que les adresses [Adresse 1] et [Adresse 3] sont situées dans deux rues proches et perpendiculaires de sorte qu’il est probable que le bien immobilier vendu corresponde en effet à deux adresses différentes, la propriété du bien par la Société MAGMA n’étant pas ailleurs pas contestée par Monsieur [O] [D].

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 14 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, la Société MAGMA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dans sa rédaction s’appliquant à la date du commandement délivré le 22 mai 2024, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 26 juin 2019 ayant pris effet le même jour contient une clause résolutoire (page 3), et un commandement de payer dans les 2 mois visant cette clause a été signifié le 22 mai 2024, pour la somme de 2220,41 euros.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures et conformément au délai indiqué dans le commandement de payer.

Le délai de paiement dont bénéficiait Monsieur [O] [D] pour régler cette somme a expiré le lundi 22 juillet 2024 à 24 heures.

Or, il en résulte du décompte transmis que Monsieur [O] [D] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 22 mai 2024, n’ayant procédé à aucun règlement dans le temps imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 23 juillet 2024 et il y aura lieu de le constater.

L’expulsion de Monsieur [O] [D] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [O] [D] reste redevable des loyers jusqu’au 22 juillet 2024 et, à compter du 23 juillet 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 23 juillet 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, conformément aux termes de l’assignation.

La Société MAGMA produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [D] reste devoir une dette locative d’un montant de 7770,45 euros au 1er avril 2025.

De cette somme, il convient toutefois de déduire la somme de 419,34 euros correspondant à une régularisation de charges non justifiée par le bailleur.

Ainsi, la dette locative s’élève à la somme de 7351,11 euros à la date du 1er avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse.

Absent à l’audience, Monsieur [O] [D] ne conteste pas et reconnaît, par définition, le principe et le montant de sa dette locative auprès de son bailleur, la Société MAGMA.

Monsieur [O] [D] sera en conséquence condamné à verser à La Société MAGMA la somme provisionnelle de 7351,11 euros, au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés (cf.décompte du 1er avril 2025), assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [O] [D] sera également condamné, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexable et revalorisable du loyer et des charges à la date de résiliation du bail – tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi – afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [O] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la Société MAGMA, Monsieur [O] [D] sera condamné à verser à La Société MAGMA la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail conclu le 26 juin 2019 ayant pris effet le même jour entre la SCI GDON, le bien ayant été racheté par la suite, par la Société MAGMA et Monsieur [O] [D], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 23 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, La Société MAGMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] à verser à la Société MAGMA, prise en la personne de son représentant légal, la somme provisionnelle de 7351,11 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés -selon décompte arrêté au 1er avril 2025- incluant l’échéance du mois d’avril 2025, assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] à verser à la Société MAGMA, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges à la date de résiliation du bail (indexable et revalorisable selon les prescriptions contractuelles) – tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi – laquelle sera applicable à compter du 1er mai 2025, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE toutes autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] à verser à La Société MAGMA, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] aux entiers dépens d’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 25 juin 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,