TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 24 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/03016 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GY2G

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [M] [G] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [B] [Y] [R], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 23 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Madame [U] [B] [Y] [R] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat du 29 août 2023 à effet au 12 septembre 2023, pour un loyer mensuel de 487,63 euros outre 109,86 euros de provisions sur charges, payable à terme échu.

Le 7 mars 2024, la SA d’HLM [Adresse 1] a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret d’une situation d’impayés.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM [Adresse 1] a fait signifier le 15 mars 2024 à Madame [U] [B] [Y] [R] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 962,98 euros, selon décompte en date du 7 mars 2024.

Le même acte a fait commandement à la locataire d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, dans le délai d’un mois.

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a ensuite fait assigner le 26 juin 2024 Madame [U] [B] [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties sur les motifs de loyers impayés et défaut d’attestation d’assurance, et en conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [U] [B] [Y] [R] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [U] [B] [Y] [R] au paiement de la somme de 2552,64 euros représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 20/06/2024,

— fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, et l’y condamner en tant que de besoin,

— condamner Madame [U] [B] [Y] [R] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Madame [U] [B] [Y] [R] aux dépens, qui comprendront en outre le coût du commandement et le coût de la présente assignation.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 juin 2024.

A l’audience du 23 janvier 2025, la SA d’HLM [Adresse 1] – représentée avec pouvoir par Madame [M] [G], employée du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6073,89 euros, hors frais. Elle a fait état d’une absence de reprise de paiement du loyer et de la persistance du défaut d’assurance du logement. Il a été ajouté que la locataire a donné congé de son bail en septembre mais qu’elle na pas restitué les clés du logement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Citée à étude, Madame [U] [B] [Y] [R] n’a pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience mais un courrier de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret reçu le 6 décembre 2024 fait état de ce qu’il est demandé à la locataire de restituer les clés du logement.

La décision a été mise en délibéré à la date du 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 27 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de cette assignation.

Par ailleurs, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 7 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 29 août 2023 contient une clause résolutoire en cas de non souscription d’une assurance (page 7).

Le 15 mars 2024, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance a été signifié à Madame [U] [B] [Y] [R], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant jointe à l’acte.

Madame [U] [B] [Y] [R] avait jusqu’au 15 avril 2024 à 24 heures pour remettre l’attestation d’assurance du logement.

A l’audience, le bailleur a maintenu ses demandes et indiqué que cette assurance n’était toujours pas produite.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 16 avril 2024.

L’expulsion de Madame [U] [B] [Y] [R] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu’il soit nécessaire de vérifier le bien fondé du second motif d’acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.

Par ailleurs, le bail étant résilié au 16 avril 2024, il convient d’indiquer que le congé donné par la locataire par courrier du 11 septembre 2024 est sans effet.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [U] [B] [Y] [R] reste redevable des loyers jusqu’au 15 avril 2024 et, à compter du 16 avril 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 16 avril 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur.

La SA d’HLM [Adresse 1] produit un décompte démontrant que Madame [U] [B] [Y] [R] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (84,31 euros, 107,44 euros et 73,24 euros, qui relèvent éventuellement des dépens) et des frais de rejet (3 X 2 euros, non justifiés en procédure), la somme de 6073,89 euros à la date du 16 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse.

Absente à l’audience, Madame [U] [B] [Y] [R] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Madame [U] [B] [Y] [R] sera condamnée au paiement de la somme de 6073,89 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 962,98 euros à compter du 15 mars 2024, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Madame [U] [B] [Y] [R] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

Il ne pourra par ailleurs pas être accordé d’office de délais de paiement à Madame [U] [B] [Y] [R], du fait du motif de l’acquisition de la clause résolutoire (défaut d’assurance) et celle-ci n’ayant en tout état de cause pas repris le paiement du loyer au moment de l’audience.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [U] [B] [Y] [R], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, Madame [U] [B] [Y] [R] sera condamnée à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 29 août 2023, à effet au 12 septembre 2023, entre la SA d’HLM [Adresse 1] et Madame [U] [B] [Y] [R], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 16 avril 2024 et que le bail est résilié à cette date, sans qu’il soit nécessaire d’examiner la seconde demande de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

DIT que le congé donné par la locataire en date du 11 septembre 2024 est sans effet du fait de la résiliation du bail en date du 16 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [U] [B] [Y] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [U] [B] [Y] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [U] [B] [Y] [R] à verser à la SA d’HLM [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 6073,89 euros (selon décompte en date du 16 janvier 2025, incluant la mensualité de décembre 2024, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 962,98 euros à compter du 15 mars 2024, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus. ;

CONDAMNE Madame [U] [B] [Y] [R] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant indexé équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [U] [B] [Y] [R] aux entiers dépens;

CONDAMNE Madame [U] [B] [Y] [R] à verser à la SA d’HLM [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 mars 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,