TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03095

N° Portalis DBX4-W-B7I-TG65

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 25 mars 2025

[R] [W]

C/

[H] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e GROC

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 25 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT, Greffière lors des débats et de Aurélie BLANC, Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [R] [W],

demeurant [Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [I],

demeurant [Adresse 10]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [W] a donné à bail à Monsieur [H] [I] un appartement à usage d’habitation (n°5, Bâtiment A) et deux places de parking (n°6 et 7) situés [Adresse 12] à [Localité 9] par contrat du 05 mars 2018, moyennant un loyer initial de 546 euros et une provision pour charges de 69 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [R] [W] lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 mai 2024 pour un montant en principal de 1.954,37 euros.

Madame [R] [W] a ensuite fait assigner Monsieur [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 14] statuant en référé le 23 juillet 2024.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 11 juillet 2024 et, en conséquence,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [I] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, avec si besoin le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier en vertu des dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— le condamner à lui payer à titre provisionnel la somme de 3.434,09 euros, mensualité de juillet 2024 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— le condamner à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail soit le 11 juillet 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— le condamner au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières (article 696 du code de procédure civile).

Après renvois, à l’audience du 24 janvier 2025, Madame [R] [W], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2.531,93 euros au 21 janvier 2025, en précisant que le paiement des loyers avait repris depuis novembre 2024 et que le loyer courant, soit celui de janvier 2025, était payé.

Monsieur [H] [I] a comparu en personne, a reconnu la dette.

Par ailleurs, souhaitant rester dans les lieux, il a sollicité la suspension de la clause résolutoire.

Il a en outre proposé d’apurer la dette par mensualités de 200 euros en plus de son loyer courant.

Il a précisé qu’il percevait une retraite d’un montant de 1.200 euros pas mois, qu’il exerçait une activité complémentaire lui permettant de percevoir une rémunération complémentaire de 750 euros par mois et qu’il vivait seul.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I -SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 24 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 30 mai 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 mai 2024 pour un montant en principal de 1.954,37 euros.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date.

Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 juillet 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [R] [W] produit un décompte faisant état d’un arriéré locatif d‘un montant de 2.024,18 euros en date du 21 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse, et frais de poursuites déduits (507,75 euros).

Monsieur [H] [I] n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Il sera en conséquence condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2.024,18 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant soit celui de janvier 2025 a été réglé par Monsieur [H] [I] avant l’audience.

En conséquence, Monsieur [H] [I] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme il l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Monsieur [H] [I] sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [H] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [H] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 29 mai 2024, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [R] [W], Monsieur [H] [I] devra lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 05 mars 2018 entre Madame [R] [W] d’une part et Monsieur [H] [I] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n°5, Bâtiment A) et deux places de parking (n°6 et 7) situés [Adresse 12] à [Adresse 8] [Localité 1], sont réunies à la date du 30 juillet 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [I] à verser à Madame [R] [W] à titre provisionnel la somme de 2.024,18 euros, selon décompte en date du 21 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [H] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 10 mensualités de 200 euros chacune et une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais

accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [H] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Madame [R] [W] ;

* que Monsieur [H] [I] soit condamné à verser à Madame [R] [W] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [I] à verser à Madame [R] [W] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 29 mai 2024, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Madame [R] [W] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Première Vice-Présidente,