N° RG 23/02918 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GN3N – décision du 15 Octobre 2025

FG

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 15 OCTOBRE 2025

N° RG 23/02918 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GN3N

DEMANDERESSE :

S.C.I. LA SOURCE DU ROLLIN

enregistrée au RCS d’Orléans sous le numéro 347.500.464, prise en la personne de son gérant, Monsieur [S] [J] domicilié en cette qualité au dit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jérôme DEBEAUCE de la SELARL NADAUD DEBEAUCE PARIS, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et Maître Maxime CORDIER de la SCP SCHMILL & LOMBEZ, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDERESSES :

S.C.P. ABITBOL & [X]

enregistrée au RCS de Paris sous le numéro 808.326.979, prise en la personne de Maître [W] [X], ès qualité d’administrateur judiciaire de la Société SAS JEAN D’ESTREES, Administrateur judiciaire, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparant ni représenté

S.E.L.A.R.L. FIDES

enregistrée au RCS de Paris sous le numéro 451.953.392, prise en la personne de Maître [L] [N], ès qualité de mandataire judiciaire de la Société SAS JEAN D’ESTREES, Mandataire judiciaire, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparant ni représenté

S.A.S. JEAN D’ESTREES RCS 307 625 657

enregistrée au RCS de Paris sous le numéro 307 625 657, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne BERTHELOT de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et Maître Audrey KUKULSKI de la SCP AXIPITER, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉBATS : à l’audience publique du 17 Juin 2025,

Puis, la vice-présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 15 Octobre 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Monsieur. O GALLON ,

N° RG 23/02918 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GN3N – décision du 15 Octobre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes d’huissier de justice en date du 7 août 2023, la SCI La Source du Rollin a assigné la SCP d’administrateurs judiciaires Abitbol [X], prise en la personne de Maître [W] [X] ès qualité d’administrateur judiciaire, la Selarl Fides et la SAS Jean d’Estrées devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir la condamnation de la SAS Jean d’Estrées au paiement des sommes de :

—  334 719,60 euros TTC à titre de dommages et intérêts, avec inscription au passif de cette société pour cette somme, et, subsidiairement, s’il était considéré que le bail conclu était un bail commercial, 169 652,40 euros TTC, avec inscription au passif de cette société, à titre de dommages et intérêts,

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 20 septembre 2023 (audience loyers commerciaux), l’affaire a été renvoyée à l’audience de même nature du 15 novembre 2023 pour poursuite de la mise en état puis à l’audience de même nature du 21 février 2024, le tribunal indiquant qu’il ne s’agissait pas d’un dossier de loyers commerciaux, avant renvoi à l’audience de loyers commerciaux du 7 mars 2024. A cette dernière audience, l’affaire a été renvoyée à l’audience de mise en état du 15 avril 2024, à laquelle un renvoi à l’audience de mise en état du 15 octobre 2024 est intervenu.

Dans le dernier état de ses conclusions et prétentions, la SCI La Source du Rollin conclut au rejet de l’exception d’incompétence soulevée par la SAS Jean d’Estrées, à la compétence du tribunal judiciaire d’Orléans et sollicite la condamnation de la SAS Jean d’Estrées à lui payer les sommes de :

—  10 000 euros au titre de l’amende civile prévue par l’article 32-1 du code de procédure civile,

—  334 719,60 euros TTC à titre de dommages et intérêts, avec inscription au passif de cette société pour cette somme, et, subsidiairement, s’il était considéré que le bail conclu était un bail commercial, 169 652,40 euros TTC, avec inscription au passif de cette société, à titre de dommages et intérêts,

—  7500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI La Source du Rollin fait notamment valoir, à l’appui de ses prétentions, que :

— elle a été invitée par ordonnance du 6 juillet 2023 du juge commissaire du tribunal de commerce de Paris à saisir la juridiction compétente dans le délai d’un mois, sous peine de forclusion,

— elle a acquis le 23 février 2021 l’ensemble immobilier dont fait partie l’entrepôt loué à la SAS Jean d’Estrées,

— le prix d’acquisition prenait en compte la perception de loyers jusqu’au 31 janvier 2029,

— début 2022, la SAS a souhaité diminuer la surface des entrepôts mis à sa disposition afin d’obtenir une réduction correspondante des loyers,

— la SAS a notifié une résiliation unilatérale du bail à effet du 31 décembre 2022 selon courrier recommandé du 14 décembre 2022, hors de tout cadre réglementaire,

— compte tenu de la procédure de sauvegarde en cours, seul l’administrateur judiciaire avait la faculté de mettre fin au contrat en cours,

— un état des lieux de sortie unilatéral a été effectué le 29 décembre 2022 par la SAS, hors sa présence,

— l’administrateur judiciaire lui a notifié le 30 décembre 2022 sa décision de ne pas poursuivre le contrat de bail commercial,

— la SAS a contesté sa déclaration de créance au motif que le bail avait été résilié le 29 décembre 2022, date de l’état des lieux de sortie,

— la SAS a, en contradiction avec sa position développée devant le juge commissaire, soulevé pour la première fois l’incompétence de cette juridiction,

— cette incompétence a été soulevée le 15 octobre 2024, tardivement, après les conclusions au fond de la SAS le 7 mars 2024,

— il existe une interrogation sur le champ d’application du bail, qui relève de la compétence exclusive du tribunal judiciaire,

— ce tribunal a compétence exclusive pour statuer sur toutes contestations relatives aux baux commerciaux,

— elle est une société civile relevant de la compétence de la juridiction de droit commun,

— le tribunal compétent est celui de la situation de l’immeuble,

— la résiliation à l’initiative de l’administrateur judiciaire ouvre droit au profit du bailleur à des dommages et intérêts,

— sa créance a été déclarée dans les délais et est causée par le préjudice résultant de la perte de loyers jusqu’à l’expiration du bail, le 31 janvier 2029,

— le local n’a pas été reloué,

— en cas de qualification de bail commercial, la résiliation prononcée les 14 et 30 décembre 2022 a été faite hors délai,

— la fin du bail aurait pu intervenir le 31 janvier 2026 à l’issue de la seconde période triennale, avec préjudice de perte de loyers jusqu’à l’expiration de la période triennale,

— l’article 1760 du code civil ne s’applique pas en cas de congé donné par le locataire,

— en cas de congé régulier, les loyers sont dus jusqu’au terme du bail.

La SAS Jean d’Estrées conclut à l’incompétence du tribunal judiciaire d’Orléans au profit du Tribunal de commerce de Paris et à titre principal, en cas de déclaration de compétence du tribunal judiciaire d’Orléans, conclut au débouté des demandes formées par la SCI La Source du Rollin et sollicite la fixation de sa créance à son passif pour un montant maximum de 27 511,20 euros ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, la SAS Jean d’Estrées conclut au débouté de la demande principale en paiement de la somme de 334 719,60 euros TTC, avec demande de fixation de la créance à son passif à la somme de 169 652,40 euros.

La SAS Jean d’Estrées expose notamment que :

— le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er février 2022, avec expiration le 31 janvier 2029 et faculté d’y mettre un terme à l’expiration de la neuvième année sous réserve d’un préavis d’au moins six mois,

— les termes des accords entre la SCI demanderesse et la SCI bailleresse lui sont inopposables,

— elle a quité les locaux le 29 décembre 2022 et fait réaliser un état des lieux auquel la SCI demanderesse a refusé de participer,

— son administrateur judiciaire a notifié à la SCI La Source du Rollin la résiliation du contrat de bail avec prise d’effet à compter de cette date,

— il importe peu qu’elle ait par ailleurs notifié la résiliation anticipée du contrat de bail dans la mesure où cet administrateur a fait le choix de ne pas poursuivre le contrat de bail comme il y est légalement autorisé,

— seul le tribunal de commerce a compétence pour connaître de la demande de paiement de dommages et intérêts formulée par le bailleur à l’encontre du locataire,

— s’agissant d’une action née de la procédure collective ouverte à son égard, seul le tribunal de commerce peut en connaître,

— la SCI a déclaré auprès du mandataire judiciaire une créance à son passif correspondant à la somme des 73 mois de loyers restant dus jusqu’à la fin du contrat de bail (31 janveir 2029),

— le préjudice ne peut que se limiter au montant des loyers que la SCI n’a éventuellement pu percevoir durant le temps raisonnablement nécessaire à la conclusion d’un nouveau contrat de bail avec un tiers,

— il apparaît déraisonnable de considérer que la SCI ait besoin d’une période de 73 mois pour trouver un nouveau preneur,

— la SCI demeure taisante quant au statut actuel des locaux en cause,

— le principe de la réparation intégrale du dommage risque d’être violé si la SCI parvenait à donner à bail les locaux avant l’expiration des 73 mois de loyer,

— la durée du préavis, six mois en l’espèce, doit être prise en considération pour déterminer le préjudice,

— le contrat de bail est un bail commercial,

— la SCI n’avait jamais contesté cette qualification,

— le congé a été délivré après la date limite du 1er août 2022 pour pouvoir mettre fin au bail à l’issue de la première période triennale,

— si le contrat ne pouvait être résilié qu’à l’issue de la seconde période triennale, le 31 janvier 2026, la SCI serait en droit de réclamer le paiement des loyers pour une période de 37 mois (30 décembre 2022-31 janvier 2026).

La SCP d’administrateurs judiciaires Abitbol [X], prise en la personne de Maître [W] [X] ès qualité d’administrateur judiciaire, et la Selarl Fides, respectivement citées à étude et par procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2025 avec fixation à l’audience de plaidoiries du 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— sur l’exception d’incompétence

Par acte sous-seing privé en date du 16 janvier 2020, portant l’intitulé “bail locatif destiné aux activités tertiaires soumis à l’indice ILAT des loyers d’entrepôts logistiques”, la SCI l’Agylienne de Stockage a consenti à la SA Jean d’Estrées la location d’un entrepôt, d’un bureau et d’un local de contrôle qualité au rez de chaussée d’une surface de 1512m2 et au premier étage un palier et trois bureaux d’une surface de 70m2, l’ensemble totalisant une surface de 1582m2 et les biens donnés à bail faisant partie d’un bâtiment industriel de 3124m2 situé [Adresse 5], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er février 2020 pour se terminer le 31 janvier 2029, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 46800 euros HT (3900€HT mensuel) puis, à compter du 1er février 2021, de 49200€ HT (4100€ HT) et d’un dépôt de garantie de 6000 euros.

Selon avenant en date du 20 janvier 2022 à effet au 1er février 2022 intitulé “bail locatif destiné aux activités tertiaires soumis à l’indice ILAT des loyers”, intervenu après acquisition le 23 février 2021 par la SCI la Source du Rollin de la SCI L’Agylienne de Stockage de l’ensemble immobilier dont fait partie l’entrepôt loué à la SAS Jean d’Estrée, avec transfert du bail par cette vente à la SCI La Source du Rollin, nouveau bailleur, a été convenue une modification de la surface de l’entrepôt loué par le déplacement d’une cloison de séparation entre les deux parties du bâtiment, outre modification du montant du loyer, à la baisse, en contrepartie de la diminution de la surface occupée, le nouveau loyer au 1er février 2022 étant porté à la somme de 3821 euros HT mensuels ou 45852 euros HT annuels.

Par jugement en date du 22 juillet 2022, le Tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de sauvegarde de la SAS Jean d’Estrées et a désigné la SCP d’administrateurs judiciaires Abitbol [X], prise en la personne de Maître [W] [X] ès qualité d’administrateur judiciaire, et la Selarl Fides en qualité de mandataire judiciaire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 décembre 2022, dont l’objet est “ lettre de résiliation de bail commercial”, la SAS Jean d’Estrées a indiqué à la SCI La Source du Rollin qu’elle décidait de mettre fin d’une manière anticipée au bail commercial entre eux à partir du 31 décembre 2022, avec demande de restitution du dépôt de garantie et mention des coordonnées de l’administrateur judiciaire et du mandataire judiciaire.

La SCI La Source du Rollin a, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 décembre 2022 dont l’objet est “refus de la demande de résiliation anticipée”, notamment répondu à la SAS Jean d’Estrées que sa demande de résiliation du bail était irrégulière et ne produisait aucun effet.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 décembre 2022, Maître [X], en sa qualité d’administrateur judiciaire de la SAS Jean d’Estrées, a indiqué à la SCI la Source du Rollin ne pas entendre poursuivre le contrat de bail commercial, avec résiliation prenant effet à cette date, et que la créance pouvant être éventuellement revendiquée au titre de la période de préavis non exécutée devrait être déclarée au passif, de même que les créances antérieures au jugement de sauvegarde.

Par ordonnance en date du 6 juillet 2023, comportant également la date du 10 juillet 2023 sur sa page un, le juge commissaire du tribunal de commerce de Paris, saisi par la Selarl FIDES, mandataire judiciaire de la SAS Jean d’Estrées, d’une contestation formée par lettre recommandée avec accusé de réception expédiée le 6 mars 2023 de la déclaration de créance du 19 janvier 2023 émanant de la SCI La Source du Rollin, d’un montant de 334 719,60 euros, correspondant, aux termes de cette déclaration de créance à une créance de dommages et intérêts pour rupture anticipée du bail (montant des loyers dus jusqu’au 31 janvier 2029, soit 3821€HTx73 mois), a invité le créancier, la SCI La Source du Rollin, à saisir la juridiction compétente dans le délai d’un mois, sous peine de forclusion, ce au motif que la créance alléguée est une créance de dommages et intérêts à caractère indemnitaire dont la détermination dépasse le pouvoir juridictionnel du juge commissaire.

L’acte introductif d’instance consécutif émanant de la SCI La Source du Rollin, avec saisine du tribunal judiciaire d’Orléans, est intervenu le 7 août 2023.

La SAS Jean d’Estrées conteste la compétence matérielle du tribunal judiciaire d’Orléans, lieu du siège de la SCI la Source du Rollin et du lieu de situation de l’immeuble objet du contrat de bail en cause, au profit de la compétence du tribunal de commerce de Paris, devant lequel est ouverte la procédure collective la concernant, depuis le jugement précité du 22 juillet 2022.

La SCI La Source du Rollin rappelle à cet égard, à juste titre, que le tribunal judiciaire est seul compétent pour statuer sur les contestations relatives aux baux commerciaux, en application de l’article R211-3-26 du code de l’organisation judiciaire, et, par ailleurs, qu’elle est une société civile et que dans le cadre d’un contrat de bail le tribunal compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble.

En tout état de cause, il résulte des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile que le juge de la mise en état, qui n’a été saisi d’aucun incident ni d’aucune demande relative à une exception de procédure et en particulier une exception d’incompétence, alors même que l’affaire a été renvoyée devant lui à l’audience du 7 mars 2024, avec deux audiences successives de mise en état (15 avril 2024 et 15 octobre 2024), est seul compétent pour statuer sur les exceptions de procédure et les fins de non-recevoir, étant rappelé que l’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2025.

L’exception d’incompétence soulevée par la SAS Jean d’Estrées est par conséquent irrecevable, ce qui rend sans objet la demande de dommages et intérêts formée à cet égard par la SCI La Source du Rollin sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, cette demande étant par ailleurs non fondée, en l’absence de preuve d’un abus de droit puisque cette exception était déjà soulevée avant clôture de l’instruction, dans le cadre d’un débat contradictoire et qu’à ce moment et jusqu’à la clôture la saisine du juge de la mise en état était toujours susceptible d’intervenir.

— sur le fond

Si le bail du 16 janvier 2020 et son avenant du 20 janvier 2022 ne sont pas expréssement qualifiés de bail commercial par les parties concernées, cependant son objet, sa durée (neuf ans) et la référence à l’indice ILAT, outre la référence par les parties elles-mêmes à la qualification de bail commercial aux termes des courriers précités en date des 14 décembre 2022 et 30 décembre 2022, ne permettent que de retenir la qualification de bail commercial, à l’exclusion de toute autre qualification et en particulier, au regard de sa durée à celle de bail dérogatoire.

Il est constant qu’en application des dispositions de l’article L622-13 du code de commerce, compte tenu du jugement du 22 juillet 2022 ayant ouvert une procédure de sauvegarde de la SAS Jean d’Estrées, l’administrateur judiciaire désigné dans ce cadre a usé de son droit de résilier le contrat de bail commercial des 16 janvier 2020 et 20 janvier 2022, dont les loyers étaient payés jusqu’à cette date, avec effet de cette décision de ne pas poursuivre ce contrat à la date du 30 décembre 2022, étant précisé qu’aucune des deux parties ne produit l’accusé de réception de ce courrier susceptible de déterminer la date exacte de connaissance par le bailleur de la décision de résiliation et que ce point de départ n’est en tout état de cause pas contesté.

Il ne peut par conséquent être retenu que la résiliation aurait été faite hors délai, ainsi que le soutient la défenderesse, les dispositions légales précitées ayant été mises en oeuvre par l’administrateur judiciaire à bon droit. Il sera également précisé et souligné que la résiliation unilatérale du 14 décembre 2022 émanant de la SAS Jean d’Estrées, intervenue alors que seul l’administrateur judiciaire avait qualité pour agir et y procéder, est non régulière et est dénuée de tout effet, ainsi que la SCI la Source du Rollin l’indiquait elle-même aux termes de son courrier du 20 décembre 2022, cité ci-dessus. Ainsi seule est susceptible de produire des effets juridiques la résiliation du 30 décembre 2022.

L’un de ces effets est l’allocation possible de dommages et intérêts au profit du cocontractant en raison de l’inexécution du contrat, en application des dispositions des articles L622-13 et 14 du code de commerce, avec en l’espèce demande à ce titre de la part de la SCI La Source du Rollin.

Cette dernière sollicite à titre principal l’indemnisation des loyers qui auraient été dus voire versés jusqu’au 31 janvier 2029, terme de principe du bail,et, subsidiairement, en cas de qualification de bail commercial, qualification retenue ci-dessus, l’indemnisation des loyers jusqu’à l’issue de la période triennale, en arguant du caractère non régulier de la résiliation, qui ne l’est néanmoins pas compte tenu de l’application des dispostions de l’article L622-13 du code de commerce.

En tout état de cause, le préjudice né de l’inexécution du contrat de bail commercial jusqu’à son terme ne peut raisonnablement et proportionnellement être retenu, dans l’hypothèse présente d’une résiliation à effet au 30 décembre 2022 pour un bail prenant en principe fin le 31 janvier 2029, comme devant et pouvant couvrir toute cette période puisque le bailleur ne peut que rechercher un nouveau locataire et qu’il ne peut tout aussi raisonnablement et proportionnellement être retenu que six années et un mois lui seraient nécesaires pour ce faire, une période de six mois ne pouvant pareillement être retenue ainsi que le suggère la défenderesse en se fondant sur la durée du préavis contractuel et applicable en matière de bail commercial.

Etant constaté que la SCI la Source du Rollin n’apporte aucun élément quant à la relocation ou non du bien en cause, alors que la défenderesse a évoqué ce point, une durée de 37 mois de loyers, soit jusqu’au 31 janvier 2026, paraît tout aussi excessive et disproportionnée à la différence d’une durée de 34 mois, puisqu’au jour des débats aucun autre contrat de bail semblait n’avoir pu être conclu par la SCI la Source du Rollin.

Compte du montant du loyer contractuel, soit 3821 euros HT, montant sur lequel se base la SCI La Source du Rollin aux termes de sa déclaration de créance du 19 janvier 2023 et de ses demandes dans le cadre de la présente instance, la somme de 129 914 euros sera allouée à cette dernière à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de l’inexécution du contrat de bail commercial jusqu’à son terme. Sera ordonnée l’inscription au passif de la SAS Jean d’Estrées de cette somme.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle non compris dans les dépens. La somme de 1800 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Vu le jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 22 juillet 2022,

Vu l’ordonnance du juge commissaire du tribunal de commerce de Paris en date des 6 et 10 juillet 2023,

Vu le jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 20 juillet 2023 arrêtant le plan de sauvegarde de la SAS Jean d’Estrées,

Déclare irrecevable l’exception d’incompétence soulevée par la SAS Jean d’Estrées,

Condamne la SAS Jean d’Estrées à payer à la SCI La Source du Rollin la somme de 129 914 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de l’inexécution du contrat de bail commercial jusqu’à son terme et ordonne l’inscription de cette somme au passif de la SAS Jean d’Estrées,

Déboute la SCI La Source du Rollin de sa demande formée au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,

Rejette toute demande plus ample ou contraire,

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Condamne la SAS Jean d’Estrées à verser la somme de 1800 euros à la SCI La Source du Rollin au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ordonne l’inscription de cette somme au passif de la SAS Jean d’Estrées,

Laisse les dépens à la charge de la SAS Jean d’Estrées.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le QUINZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP, vice-présidente et Monsieur O.GALLON, greffier

Le greffier La vice-présidente