— N° RG 24/00639 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDM6U

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 27 Mai 2024

Minute n°24/888

N° RG 24/00639 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDM6U

le

CCC : dossier

FE :

— M^e RAISON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU SEPT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L'[Adresse 4] représenté par son syndic en exercie la société CITYA PROSIMMONET sis [Adresse 3]

[Adresse 2]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDERESSE

S.C.I.SELENA

[Adresse 1]

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 03 Septembre 2024,

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame BASCIAK, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE

La société SELENA est une société civile immobilière propriétaire d’un local correspondant au lot 50 au sein de l'[Adresse 4] situé [Adresse 2] à [Localité 5].

La société SELENA ne réglait pas régulièrement ses charges de copropriétés.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 13 décembre 2022, M^e RAISON, conseil du syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 4] situé [Adresse 2] à [Localité 5] (ci-après le syndicat des copropriétaires), a mis en demeure la société SELENA de régler 45 233,24 euros, au titre de ses charges de copropriété.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

En l’absence de régularisation, par acte de commissaire de justice du 8 février 2024, le SDC a fait assigner la société SELENA, devant le tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de :

« RECEVOIR le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'[Adresse 4] SIS [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA PROXIMMONET, en son action ;

L’EN DECLARER bien fondé ;

En conséquence :

CONDAMNER LA SOCIÉTÉ SELENA, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'[Adresse 4] SIS [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA PROXIMMONET, la somme totale de 46899.94 euros, correspondant à:

—  46419.94 euros à titre principal, charges arrêtées au 1 er février 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 décembre 2022 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

—  480.00 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

CONDAMNER LA SOCIÉTÉ SELENA, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE

L'[Adresse 4] SIS [Adresse 2]

[Localité 5], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA PROXIMMONET, la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER LA SOCIÉTÉ SELENA, à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE

L'[Adresse 4] SIS [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA PROXIMMONET, la somme totale de 1.944 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER LA SOCIÉTÉ SELENA, aux entiers dépens. »

A l’appui de ses prétentions le SDC se fonde sur les dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 18 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967, 1342-10 alinéa 2, 1240 et 1343-2 du code civil, pour réclamer le paiement de l’arriéré de charge de copropriété évalué à la somme de 46 419,94 euros arrêtée au 1er février 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2022, ainsi que le remboursement des frais de recouvrement évalués à la somme de 480 euros.

Il soutient également que les impayés de la SCI SELENA causent des difficultés de trésorerie à la copropriété et demande réparation du préjudice subi, lequel est évalué à la somme de 3 000 euros.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières à l’assignation susvisée pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

Régulièrement, assignée, à l’étude d’huissier, la société SELENA n’a pas constitué avocat, de sorte que le présent jugement sera réputé contradictoire.

Cependant conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 3 septembre 2024 et mise en délibéré au 7 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort de la combinaison de ces dispositions qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, au soutien de sa demande le syndicat des copropriétaires produit :

— la matrice cadastrale ;

— le contrat conclu avec le syndic CITYA IMMOBILIER pour une durée de 12 mois prenant effet le 1er juillet 2023 jusqu’au 30 juin 2024 ;

— un décompte des sommes dues présentant un solde débiteur à hauteur de 52 789,04 euros et un solde créditeur de 5703,10 euros, soit un solde débiteur de 47 085,94 euros du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2024 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du jeudi 24 février 2020 approuvant les comptes pour l’année 2019, ajustant le budget prévisionnel pour l’exercice 2020 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2021 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du jeudi 11 mars 2021 approuvant les comptes pour l’année 2020, ajustant le budget prévisionnel pour l’exercice 2021 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2022 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du jeudi 7 janvier 2022 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 16 mars 2022 approuvant les comptes pour l’année 2021 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2023 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 30 juin 2023 approuvant les comptes pour l’année 2022, ajustant le budget prévisionnel pour l’exercice 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2024 ;

— une attestation de non recours contre les décisions des assemblées générales des 21 février 2020, 11 mars 2021, 7 janvier 2022, 16 mars 2022 et 30 juin 2023 ;

— les appels de fonds du 1er janvier 2021 au 1er décembre 2023, ce dernier portant sur les charges du 1er trimestre 2024.

Il ressort de l’étude de ces pièces que le syndicat des copropriétaires justifie sa créance au titre des charges de copropriété non payées par la SCI SELENA pour la somme de 46 419,94 euros arrêtée au 1er février 2024, appel de fonds du premier trimestre 2024 inclus, en ce que les sommes mentionnées dans le décompte de créance au titre de ces charges correspondent à celles figurant dans les appels de fonds versés aux débats et que les budgets ont été approuvés dans les différents procès-verbaux des assemblées générales.

Dès lors, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et la SCI SELENA sera condamnée à lui payer la somme de 46 419,94 euros décompte arrêté au 1er février 2024, appel de fonds du premier trimestre 2024 inclus, pour une période allant du 1er janvier 2022 au 1er février 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation dès lors que la totalité des sommes réclamées n’étaient pas exigibles à la date de la mise en demeure et faute de détail de sa demande par le demandeur.

Sur la demande au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement de frais nécessaires au recouvrement pour la somme totale de 480 euros correspondant à des frais de « transm à l’avocat/lettre comminatoire » en date du 13 décembre 2022.

Toutefois, si le syndicat des copropriétaires produit une facture du syndic CYTYA IMMOBILIER en date du 13 décembre 2022 correspondant à ces frais, il ne verse pas aux débats le contrat du syndic portant sur cette période justifiant le montant facturé à la copropriété.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation de la SCI SELENA à lui payer la somme de 480 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se borne à affirmer avoir subi un préjudice du fait de l’absence de paiement de ses charges de copropriété par la SCI SELENA sans toutefois faire la démonstration des difficultés de trésorerie que celà a pu générer et dont il se prévaut pour solliciter l’octroi de cette indemnité.

En outre, alors que la SCI SELENA ne règle pas régulièrement ses charges de copropriété depuis le 1er janvier 2022, le syndicat des copropriétaires ne lui a fait signifier une assignation en paiement que le 8 février 2024, soit passé un délai de 2 ans à compter des premiers impayés.

En conséquence, compte tenu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation de la SCI SELENA à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

La SCI SELENA, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

La SCI SELENA sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1944 euros en contribution à ses frais irrépétibles d’instance.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe :

CONDAMNE la SCI SELENA à payer au syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 4] situé [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société CYTYA PROXIMMONET, la somme de 46 419,94 euros décompte arrêté au 1er février 2024, appel de fonds du premier trimestre 2024 inclus, pour une période allant du 1er janvier 2022 au 1er février 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 4] situé [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société CYTYA PROXIMMONET, de sa demande de condamnation de la SCI SELENA à lui payer la somme de 480 euros au titre des frais nécessaire au recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 4] situé [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société CYTYA PROXIMMONET, de sa demande de condamnation de la SCI SELENA à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI SELENA aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI SELENA à payer au syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 4] situé [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société CYTYA PROXIMMONET, la somme de 1944 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE