TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Affaire : S.C.I. ILE DE LINE

c/

S.A.R.L. BCF LOGISTIQUE

N° RG 26/00030 – N° Portalis DBXJ-W-B7K-JB5F

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées à :

M^e Jean-Baptiste FAURE – 31

ORDONNANCE DU : 22 AVRIL 2026

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

S.C.I. ILE DE LINE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-Baptiste FAURE, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de Dijon,

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. BCF LOGISTIQUE

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représentée

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 mars 2026 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 25 janvier 2021, la SCI Ile De Line a donné à bail commercial à la société Truck’s Repair des locaux à usage d’atelier situés [Adresse 4] à Chenôve (21300). Par avenant en date du 1er avril 2024, la SCI Ile De Line a autorisé la reprise du bail par la SARL BCF Logistique pour y exercer son activité de stockage, entretien et réparation de véhicules.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2026, la SCI Ile De Line a assigné la SARL BCF Logistique en référé devant le président du tribunal judiciaire de Dijon, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

— constater la résolution de plein droit du bail commercial au 1er octobre 2025 ;

— ordonner l’expulsion de la société BCF Logistique, ainsi que de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique, un mois après signification de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner la société BCF Logistique à lui payer la somme de 8 646,35 €, à titre provisionnel, au titre des loyers et charges impayés et arrêtés au 30 septembre 2025 ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 2 501,24 €, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective, pleine et entière des locaux loués ;

— condamner la société BCF Logistique au paiement de ladite indemnité d’occupation ;

— condamner la société BCF Logistique à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société BCF Logistique aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût des constats et commandement de payer, soit la somme de 1 566,56 €.

La SCI Ile De Line expose que :

le 5 juin 2025, M. [E] [S], gérant de la SCI Ile De Line a constaté un état de dégradation avancée des locaux loués ;

par requête du 9 juillet 2025, la SCI a sollicité l’autorisation de faire intervenir un commissaire de justice aux fins de constat de l’état des locaux, ce qui a été accordé par ordonnance du 11 juillet 2025 ;

les opérations de constat ont été réalisées par Maître [W] [B] le 24 juillet 2025 et ont notamment mis en exergue une utilisation des locaux à titre d’hébergement de personnes, un état déplorable des locaux ainsi qu’un non-respect des règles de sécurité ;

par ailleurs, la SARL BCF Logistique n’a pas réglé le loyer du troisième trimestre de l’année 2025 ;

en conséquence, elle a fait délivrer à la SARL BCF Logistique un commandement visant la clause résolutoire en date du 1er septembre 2025, la sommant notamment de payer les sommes dues – à savoir 8 646,35 € – dans un délai d’un mois, de transmettre l’attestation d’assurance, les déclarations de sinistre, de cesser tout usage étranger à la destination, de remettre en état et nettoyer les locaux et de transmettre les derniers contrôles des équipements de sécurité ;

par requête en date du 16 octobre 2025, elle a formé une seconde demande d’autorisation de faire intervenir un commissaire de justice aux fins de constater, ou non, la remise en état, le commandement de payer ayant expiré en date du 1er octobre 2025, ce qui a été accordé par ordonnance du 28 novembre 2025 ;

à l’issue du second état des lieux en date du 18 décembre 2025, il a été relevé qu’aucune remise en état ni aucun nettoyage n’a été réalisé depuis le premier constat ;

en dépit des diligences de la SCI, la SARL BCF Logistique n’a pas daigné s’acquitter de sa dette locative, ni communiquer l’attestation d’assurance sollicitée, ni remettre en état les locaux objet du bail dans un délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer de sorte que la clause résolutoire est incontestablement acquise.

En conséquence, la SCI Ile De Line estime être bien fondée à solliciter la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de la SARL BCF Logistique.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI Ile De Line ajoute qu’elle demande au juge des référés de condamner la société BCF Logistique à lui payer, à titre provisionnel, une somme de 38 800 € à valoir sur le coût de la remise en état des locaux loués et modifie en ces termes la somme demandée au titre des dépens qui comprendront notamment le coût des constats et commandement de payer, à savoir la somme de 2 111,53 €.

La SCI Ile De Line fait valoir que :

il résulte des constatations opérées par le commissaire de justice les 24 juillet et 18 décembre 2025 que les locaux loués se trouvent dans un état de dégradation avancée, caractérisé notamment par une insalubrité manifeste, des souillures importantes, des détériorations des sols, murs et plafonds, désordres qui excèdent très largement l’usure normale des lieux et constituent un manquement caractérisé de la SARL BCF Logistique de son obligation d’user des locaux loués sans détérioration et de les restituer en bon état ;

de fait, et au regard du devis de remise en état versé aux débats qui détaille le coût estimatif des travaux nécessaires concernant les bureaux, les sanitaires et le sol, elle est fondée à demander la condamnation de la SARL BCF Logistique au paiement, à titre provisionnel, d’une somme de 38 800 € ;

cette demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse dans la mesure où les dégradations ont été objectivement constatées et sont imputables au preneur et qu’elle trouve son fondement tant dans l’obligation contractuelle de restitution des lieux en bon état que dans le trouble manifestement illicite résultant du maintien des locaux dans un état d’insalubrité incompatible avec leur destination contractuelle.

À l’audience du 11 mars 2026, la SCI Ile De Line a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Bien que régulièrement assignée, la SARL BCF Logistique n’a pas constitué avocat. Il convient donc de statuer par ordonnance réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d’ordonner dans tous les cas d’urgence toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. ».

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que le contrat de bail commercial liant les parties stipule une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement d’un seul terme du loyer et après un mois suivant la délivrance du commandement de payer visant ladite clause demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié le 1er septembre 2025, portait sur la somme principale de 8 646,35 € au titre de l’impayé locatif, outre 171,82 € au titre du coût dudit acte, soit une somme totale de 8 818,17 €.

Il est constant que les sommes dues n’ont pas été acquittées par la SARL BCF Logistique dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer, lequel mentionnait ce délai, la locataire n’ayant en outre pas constitué avocat et n’ayant pas fait valoir des paiements ou sollicité des délais de paiement.

Il est également constant que la SARL BCF Logistique n’a pas justifié de son attestation d’assurance dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement, lequel mentionnait ce délai, ni transmis l’ensemble des déclarations de sinistres effectuées auprès de sa compagnie d’assurance ainsi que les justificatifs attestant du respect de ses obligations en matière de sécurité. Elle n’a pas non plus justifié de la cessation de toute activité étrangère à la destination contractuelle des locaux, ni de la remise en état et du nettoyage des locaux.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 2 octobre 2025, et non du 1er octobre 2025, afin de respecter le délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux prévu par l’article L.145-41 du code de commerce.

Du fait de la résiliation du bail, la SARL BCF Logistique est devenue occupante des lieux sans droit ni titre et n’est plus tenue au paiement du loyer, ce qui justifie :

— d’une part, de lui ordonner de libérer les lieux et de dire qu’à défaut d’exécution spontanée, elle pourra être expulsée, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— d’autre part, de la condamner à titre provisionnel au paiement, à compter du 2 octobre 2025, d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

Il n’est pas sérieusement contestable que la SARL BCF Logistique soit ainsi redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer mensuel, soit 2 501,24 €.

Il résulte des pièces versées par la demanderesse qu’il n’est pas sérieusement contestable que l’obligation de la SARL BCF Logistique au titre des loyers, charges et taxes arrêtés au 30 septembre 2025, s’élève à la somme de 8 646,35 €, la SCI Ile De Line justifiant de ces montants. La SARL BCF Logistique est ainsi condamnée à payer cette somme à la SCI Ile De Line à titre de provision.

Sur la demande de provision au titre du coût de remise en état des locaux loués

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile énonce : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

La SCI Ile De Line sollicite le versement d’une provision de 38 800 € à valoir sur le coût de la remise en état des locaux, les désordres affectant ces derniers excédant très largement l’usure normale des lieux et constituant un manquement caractérisé de la SARL BCF Logistique à son obligation d’usager des locaux loués sans détérioration et de les restituer en bon état, conformément aux stipulations du bail.

En l’espèce, il appert au regard des éléments versés aux débats que la SCI Ile De Line démontre de manière incontestable l’existence de désordres majeurs, les locaux loués se trouvant dans un état de dégradation avancée. En outre, la comparaison entre l’état des lieux d’entrée communiqué et les éléments matériels actuels permet de constater que les locaux ont subi, au cours de l’exécution du bail, une altération de leur état excédant l’usure normale et rendant nécessaire la mise en œuvre de travaux de remise en état.

Dans ces conditions, l’obligation de la défenderesse de restituer les locaux en bon état d’entretien et de répondre des dégradations imputables à leur occupation apparaît, en son principe, non sérieusement contestable.

En revanche, il convient de relever que l’état des lieux d’entrée produit aux débats ne présente pas un caractère suffisamment détaillé pour permettre d’identifier avec précision l’état initial de chaque élément des locaux et, partant, de déterminer de manière exhaustive l’étendue exacte des dégradations imputables à la SARL BCF Logistique.

Par ailleurs, la SCI Ile De Line ne justifie le montant de sa demande provisionnelle qu’au moyen d’un devis sommaire établi unilatéralement auprès d’une entreprise de son choix. Cet élément ne saurait à lui seul, en l’absence d’éléments contradictoires ou d’évaluation objective complémentaire, permettre de retenir avec certitude que le montant des travaux nécessaires s’élèverait à la somme de 38 800 €.

Ainsi, si le principe d’une provision au titre des travaux de remise en état n’est pas sérieusement contestable, il y a toutefois lieu de réduire le montant de la provision allouée à la SCI Ile De Line à la somme non sérieusement contestable de 10 000 € eu égard aux dégradations constatées et aux justificatifs produits, sans préjuger de l’évaluation définitive du préjudice relevant du juge du fond.

Dès lors, la SARL BCF Logistique est condamnée à verser à la SCI Ile De Line la somme provisionnelle de 10 000 € à valoir sur le coût de la remise en état des locaux loués.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL BCF Logistique qui succombe est condamnée aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût des constats et du commandement de payer du 1er septembre 2025.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Elle est condamnée à payer à la SCI Ile De Line une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu les articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail entre la SCI Ile De Line et la SARL BCF Logistique à la date du 2 octobre 2025 ;

Ordonnons à la SARL BCF Logistique et à tous occupants de son chef de libérer les locaux objet du bail, situés [Adresse 4] à [Localité 4], dans les meilleurs délais et au plus tard dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

À défaut d’exécution de cette obligation dans ce délai, ordonnons l’expulsion de la SARL BCF Logistique et de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

Condamnons la SARL BCF Logistique à payer à titre provisionnel à la SCI Ile De Line la somme de 8 646,35 € au titre des loyers, charges et taxes impayés à la date du 30 septembre 2025 ;

Condamnons la SARL BCF Logistique à payer à titre provisionnel à la SCI Ile De Line la somme mensuelle de 2 501,24 € au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 2 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamnons la SARL BCF Logistique à payer à titre provisionnel à la SCI Ile De Line la somme de 10 000 € à valoir sur le coût de la remise en état des locaux loués ;

Condamnons la SARL BCF Logistique à payer à la SCI Ile De Line la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL BCF Logistique aux entiers dépens qui comprendront le coût des constats et le coût du commandement de payer du 1er septembre 2025 ;

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Le Greffier Le Président