TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/00016 – N° Portalis DBYV-W-B7J-G7VQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Madame [T] [S] veuve [E], demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [V], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

A l’audience du 22 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet au 1er décembre 2023, Madame [T] [E] née [S] a donné en location à Monsieur [U] [V] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 600 euros et 20 euros de provisions sur charges, payables à terme à échoir, avant le 5 de chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 juillet 2024 à Monsieur [U] [V], pour un montant en principal de 620 euros, selon décompte comprenant le loyer du mois de juillet 2024.

Madame [T] [E] née [S] a ensuite fait assigner Monsieur [U] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans statuant en référé par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2024, aux fins suivantes :

— dire que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour les loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 01 décembre 2023 entre Madame [T] [E] née [S] et Monsieur [U] [V], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6], sont réunies à la date du 18 septembre 2024 et que le bail est ainsi résilié à cette date ;

— juger Monsieur [U] [V] occupant sans droit ni titre de l’appartement sis [Adresse 4] à [Localité 6] ;

— autoriser Madame [T] [E] née [S] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [V] de l’appartement sis [Adresse 4] à [Localité 6], ainsi que de tout occupant de son chef, et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin ;

— condamner Monsieur [U] [V] à verser à Madame [T] [E] née [S] une indemnité provisionnelle d’un montant de 781,16 euros égale au montant impayé de ses loyers et charges compte arrêté au 17 juillet 2024. Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal en vertu des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil ;

— condamner Monsieur [U] [V] à payer à Madame [T] [E] née [S] une indemnité d’occupation égale au loyer et des charges, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à complète libération des locaux ;

— condamner Monsieur [U] [V] à régler à Madame [T] [E] née [S] une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Cette assignation a été remise à étude et a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 avril 2025.

A l’audience, Madame [T] [E] née [S], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes présentes dans l’assignation et confirmé le montant la dette locative à la somme de 781,16 euros.

Monsieur [U] [V] a indiqué être d’accord avec le montant du loyer dû. Il a expliqué être atteint d’un cancer et vouloir quitter le logement dans peu de temps afin de retourner en région parisienne où il a des proches qui pourront l’aide. Il a mis en avant ne pas connaître le solde exact de sa dette et a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, le cas échéant.

La fiche relative au diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou ayant été représentées.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 17 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de l’assignation.

La saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret n’est pas justifiée, aucune preuve de réception de la saisine n’étant versée aux débats, toutefois, cette formalité n’est pas exigée à peine d’irrecevabilité, s’agissant des bailleurs personnes physiques.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au moment de la signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le bail ayant pris effet le 1er décembre 2023 contient une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers et charges (page 7).

Le 17 juillet 2024, un commandement d’avoir à payer les loyers a été signifié à Monsieur [U] [V], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant contenue dans l’acte. Monsieur [U] [V] avait ainsi jusqu’au mardi 17 septembre 2024 pour régler les causes du commandement de payer, soit la somme de 620 euros.

Toutefois, les éléments versés aux débats par les parties et plus particulièrement par le bailleur ne permettent pas de vérifier que les causes du commandement n’ont pas été éteintes sur la période allant du 17 juillet 2024 au 17 septembre 2024. En effet, Madame [T] [E] née [S] ne verse en procédure aucun acte faisant office de décompte, le mail du 2 avril 2025 étant insuffisant à ce titre, ne s’agissant pas d’un décompte précis et détaillé. Ainsi, il n’est pas démontré que dans le délai de deux mois consécutifs au commandement de payer, Monsieur [U] [V] n’a pas effectué de versement tendant à solder sa dette locative, et partant, que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont acquises.

En conséquence, Madame [T] [E] née [S] sera déboutée de sa demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

II. SUR L’INDEMNITE PROVISIONNELLE :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [T] [E] née [S] ne produit aucun élément tendant à justifier l’existence et la persistance de la créance dont elle demande le paiement. En effet, le commandement de payer du 17 juillet 2024 n’étant corroboré par aucun décompte actualisé, il n’est pas possible d’affirmer que la somme dont la demanderesse demande le versement ne lui a pas déjà été versée.

L’absence de décompte ne permet par ailleurs pas de vérifier les différentes éléments constitutifs de la créance et de s’assurer qu’il s’agirait effectivement de sommes relevant des loyers et des charges.

Enfin, le locataire, n’a pas été en mesure d’indiquer le montant des sommes dont il serait redevable envers le bailleurs, présentant par ailleurs une situation de santé difficile.

En conséquence, Madame [T] [E] née [S] sera déboutée de sa demande d’indemnité provisionnelle.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [T] [E] née [S], partie perdante, gardera la charge de ses propres dépens.

Madame [T] [E] née [S], partie qui succombe à l’instance, sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

DEBOUTONS Madame [T] [E] née [S] de sa demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 1er décembre 2023 entre elle et Monsieur [U] [V], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 2] ;

DEBOUTONS Madame [T] [E] née [S] de sa demande tendant à l’expulsion de Monsieur [U] [V] du bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 2] ;

DISONS qu’il n’y a pas lieu à statuer sur les indemnités d’occupation, le contrat de bail n’étant pas résilié ;

DEBOUTONS Madame [T] [E] née [S] de sa demande de versement d’une indemnité provisionnelle d’un montant de 781,16 euros ;

DEBOUTONS Madame [T] [E] née [S] de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [U] [V] à lui verser une indemnité d’occupation ;

DISONS que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

DEBOUTONS Madame [T] [E] née [S] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELLONS que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 juin 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,