TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 14 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/03835 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G2NR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.C.I. PAF 0 représentée par M. [S] [M], gérant, dont le siège social est sis [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Julie HELD-SUTTER, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [C] [N], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 27 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI PAF 0 (inscrite au RCS d’Orléans sous le numéro 901 936 187) a donné à bail à Madame [C] [N] un logement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3], par contrat du 20 juin 2020, ayant pris effet le 1er juillet 2020, pour un loyer mensuel de 450 euros, payable d’avance le premier de chaque mois. Le contrat de bail fait mention d’un dépôt de garantie de 450 euros.

Suite à des impayés de loyer, un commandement de payer les loyers et les charges et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [N] le 27 juin 2023 pour un montant de 1.940,94 euros.

Les clés du logement ont été déposées dans la boîte aux lettres de l’appartement par Madame [N].

Madame [N] a été convoquée à un état des lieux de sortie contradictoire par acte de commissaire de justice en date du 7 septembre 2023

Un procès-verbal d’état des lieux a été dressé le 14 septembre 2023 par un Commissaire de Justice, à la demande de la propriétaire.

La SCI PAF 0 a ensuite fait assigner le 25 juillet 2024 Madame [C] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, aux fins suivantes :

— Juger la SCI PAF 0 recevable et bien fondée en son action ;

— Condamner Madame [C] [N] à payer à la SCI PAF 0, la somme de 2.832,41 euros au titre des arriérés de loyer et charges locatives ;

— Condamner Madame [C] [N] à payer à la SCI PAF 0, la somme de 19.288,29 euros au titre des réparations liées au défaut d’entretien et aux dégradations commises ;

— Condamner Madame [C] [N] à payer à la SCI PAF 0, la somme de 375,78 euros au titre du coût de l’état des lieux de sortie ;

— Condamner Madame [C] [N] à payer à la SCI PAF 0, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Madame [C] [N] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de la délivrance de l’assignation ;

— Ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Lors de l’audience du 27 février 2025, la SCI PAF 0, représenté par Monsieur [M] [S], gérant, assisté par Maître HELD-SUTTER, Avocate au barreau d’Orléans, a indiqué que la locataire avait quitté les lieux en août 2023 en mettant les clés dans la boîte aux lettres. Elle a par ailleurs indiqué qu’aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé mais qu’un constat d’huissier a été dressé.

Citée à étude, Madame [C] [N] n’a pas comparu à l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LES LOYERS ET CHARGES :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Outre le contrat de bail du 20 juin 2020, ayant pris effet le 1er juillet 2020, la SCI PAF 0 produit un relevé de compte comprenant l’échéance du mois d’août 2023.

Il se comprend à la lecture de ces pièces que le bailleur a fixé comme terme du bail le 25 août 2023. Cette date correspond à la date à laquelle la locataire a déposé les clés du logement dans la boîte aux lettres.

A l’issue du bail, la somme de 2.832,41 euros apparaît au débit du compte locataire de Madame [C] [N].

De cette somme, doit être décompté 450 euros correspondant au montant du dépôt de garantie.

En conséquence, Madame [C] [N] sera condamnée à payer à la SCI PAF 0 la somme de 2.382,41 euros au titre des loyers et charges impayés. Celle-ci portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

II. SUR LES REPARATIONS LOCATIVES :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 1731 du Code Civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

La SCI PAF 0 sollicite une somme totale de 19.288,29 euros au titre des réparations locatives.

Aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé. Conformément à l’article 1731 du Code Civil, le logement sera présumé avoir été délivré en bon état.

L’état des lieux de sortie a été établi par constat opéré par un Commissaire de justice, le 14 septembre 2023.

La demande financière présentée par le bailleur est étayée par les devis et les factures relatives aux travaux pour lesquels une indemnisation est demandée.

Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison entre un logement présumé donné en bon état et l’état du logement constaté dans le constat de commissaire de justice tenant lieu d’état des lieux de sortie afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé dans le logement qui est d’environ 3 ans.

Sur la réfection de la salle de bain :

La SCI PAF 0 demande une somme de 830,59 euros correspondant à la réfection de la salle de bain. Elle verse aux débats à cet égard un devis de l’entreprise EURL [I] RENOVATION en date du 4 octobre 2023 reprenant ce montant pour la réfection de la salle de bain.

Aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé, il sera présumé, aux termes de l’article 1731 du Code Civil, que la salle de bain était en bon état.

Le 14 septembre 2023, il est constaté :

— Que la porte d’accès est sale et que la peinture est dégradée,

— Que le carrelage est très sale et que plusieurs carreaux sont fêlés, que les plinthes sont sales et que certaines sont mêmes cassées,

— Que la faïence murale en carreaux est très sale et que la partie haute est tâchée sur toute la surface avec 4 trous sans cheville,

— Que le bloc WC, le lavabo et la baignoire sont très sales et dégradés, que la pare douche est sale et entartré et que les mitigeurs sont sales,

— Que le meuble en bois est cassé et très sale,

— Que la peinture du plafond est sale et largement tâchée et que les prises électriques sont très sales aussi,

— Que la grille VMC est sale.

Les photographies jointes montrent que la maison a été rendue dans un état de saleté important et en particulier la salle de bain qui apparaît clairement comme dégradée.

Compte-tenu de ces constats, il doit être mis à la charge du locataire la réfection de la salle de bain, tout en prenant en considération un taux de vétusté de 20%, permettant de tenir compte du nombre d’année où le logement a été occupé par la locataire et du fait que les lieux sont présumés comme ayant été en bon état dans l’entrée dans les lieux et non neufs. En conséquence, une somme globale de 664,47 euros sera accordée au titre de la réfection de la salle de bain.

Sur la désinsectisation de l’immeuble :

La SCI PAF 0 demande une somme de 574,80 euros correspondant à la désinsectisation de l’immeuble. Elle verse aux débats à cet égard une facture de l’entreprise EURL [I] RENOVATION en date du 12 novembre 2023 reprenant ce montant pour la désinsectisation du logement.

Aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé, il sera présumé, aux termes de l’article 1731 du Code Civil, que le logement a été délivré en bon état.

Le constat dressé par commissaire de justice le 14 septembre 2023, ne relève pas, a proprement parler, la présence de nuisibles. Toutefois, il ressort des constatations et de l’état de saleté très important du logement (notamment dans la cuisine) que cet état nécessitait qu’il soit procédé à une désinfection des lieux, d’autant plus que de nombreux sacs poubelle étaient entassés comme cela ressort des photos.

Compte-tenu de ces constats, il doit être mis à la charge du locataire la somme de 574,80 euros au titre de la désinfection des lieux.

Sur le mobilier SKLUM :

Aux termes de l’article 25-5 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l’établissement de l’état des lieux.

La SCI PAF 0 demande une somme de 540,28 euros correspondant au remplacement des meubles cassés de la marque SKLUM. Elle verse aux débats à cet égard une facture du magasin SKLUM en date du 31 octobre 2023 reprenant ce montant pour le remplacement des meubles cassés.

Aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé, et aucun inventaire du mobilier n’a été réalisé lors de l’entrée dans les lieux de la locataire de sorte qu’aux termes de l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989, aucun rachat de meuble ne peut être mis à la charge de la locataire. En effet, en l’absence de ces éléments, il est impossible de savoir quels meubles ont été mis à la disposition de la locataire et leur état au moment de l’entrée dans les lieux.

Compte-tenu de ces éléments, la SCI PAF 0 sera déboutée de sa demande tendant à remplacer les meubles de la marque SKLUM, faute d’établissement d’un inventaire lors de l’entrée dans les lieux de la locataire.

Sur le mobilier IKEA :

Aux termes de l’article 25-5 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l’établissement de l’état des lieux.

La SCI PAF 0 demande une somme de 2.996,46 euros correspondant au remplacement des meubles cassés de la marque IKEA. Elle verse aux débats à cet égard une facture du magasin IKEA en date du 8 novembre 2023 reprenant ce montant pour le remplacement des meubles cassés.

Aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé, et aucun inventaire du mobilier n’a été réalisé lors de l’entrée dans les lieux de la locataire de sorte qu’aux termes de l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989, aucun rachat de meuble ne peut être mis à la charge de la locataire. En effet, comme indiqué ci-dessus, en l’absence de ces éléments, il est impossible de savoir quels meubles ont été mis à la disposition de la locataire et leur état au moment de l’entrée dans les lieux.

Compte-tenu de ces constats, la SCI PAF 0 sera déboutée de sa demande tendant à remplacer les meubles de la marque IKEA, faute d’établissement d’un inventaire lors de l’entrée dans les lieux de la locataire.

Sur l’évacuation des déchets :

La SCI PAF 0 demande une somme de 1.500 euros correspondant au coût de l’évacuation de l’ensemble des poubelles, déchets et objets personnels laissés par Madame [N]. Elle verse aux débats à cet égard une facture de la société AM TRANSPORT en date du 27 septembre 2023 reprenant ce montant.

Aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé, il sera présumé, aux termes de l’article 1731 du Code Civil, que le logement a été délivré en bon état, sans la présence de déchets.

Le 14 septembre 2023, il est constaté grâce aux photographies jointes au procès-verbal de constat, de nombreux objets laissés dans le logement.

Les photographies jointes montrent également que le logement a été rendu dans un état de saleté important.

Compte-tenu de ces constats, il doit être mis à la charge du locataire l’évacuation de l’ensemble des poubelles, déchets et objets personnels laissés par Madame [N]. En conséquence, une somme globale de 1.500 euros sera accordée au titre de l’évacuation des poubelles, déchets et objets laissés dans le logement par la locataire.

Sur la fourniture LEROY MERLIN (parquet, carrelage, mobilier, salle de bain) :

La SCI PAF 0 demande une somme de 2.892,82 euros correspondant aux fournitures de parquet, carrelage et mobilier de la salle de bain. Elle verse aux débats à cet égard une facture du magasin LEROY MERLIN en date du 9 octobre 2023 reprenant ce montant.

Aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé, il sera présumé, aux termes de l’article 1731 du Code Civil, que le logement a été délivré en bon état.

Le 14 septembre 2023, il est constaté :

— Dans l’entrée, deux carreaux de carrelage sont fêlés,

— Dans la salle de bain : le carrelage est très sale, plusieurs carreaux sont fêlés, la faïence murale en carreaux est très sale, le meuble en bois est cassé et très sale,

— Dans la kitchenette : le sol carrelé est très sale,

— Dans le salon : les parties découvertes du sol sont très sales,

— A l’étage : le sol carrelé est sale, plusieurs carreaux sont fêlés.

Les photographies jointes montrent que la maison a été rendue dans un état de saleté important et attestent que certains carreaux sont fêlés au sol.

Différentes sommes apparaissent sur la facture transmise par le propriétaire mais les références ne sont pas toutes explicites et les détails données dans le cadre de la demande (parquet, carrelage, mobilier, salle de bain) sont très succins, des sommes ayant par ailleurs déjà été octroyées pour la réfection de la salle de bain. Il convient également de noter que le débarras et la désinfection du logement ont déjà été indemnisé et que le nettoyage de bon nombres d’éléments apparaît suffisant pour une remise en bon étant, seul les éléments dégradés devant être pris en compte.

Compte-tenu de ces constats, il doit être mis à la charge du locataire l’achat d’un nouveau parquet et de carrelage (32,90 euros + 56,64 euros + 26,90 euros + 33,52 euros + 26,90 euros). En conséquence, une somme globale de 176,86 euros sera accordée.

Aucune somme ne sera accordée pour le remplacement des WC, les photographies ne laissant pas apparaître de dégradation et les éléments relevés par le commissaire de justice se bornant à indiquer que le WC est dégradé, sans aucune précision sur la nature des éventuelles dégradations.

La SCI PAF 0 demande par ailleurs une somme correspondant au remplacement des meubles cassés de la salle de bain. Elle verse aux débats à cet égard une facture du magasin LEROY MERLIN en date du 9 octobre 2023.

S’agissant non pas de meubles meublant le logement mais d’éléments de la salle de bain, il y aura lieu d’accorder une somme de 232,84 euros (112 euros + 120,84 euros) au titre du remplacement de la baignoire laquelle apparaît en effet sur les photos, inutilisable.

Compte-tenu de ces constats, il doit être mis à la charge du locataire la somme globale de 409,70 euros.

Sur les fournitures LEROY MERLIN (luminaires) :

La SCI PAF 0 demande une somme de 403,90 euros correspondant au remplacement des luminaires du logement. Elle verse aux débats à cet égard une facture du magasin LEROY MERLIN en date du 10 novembre 2023 reprenant ce montant.

Aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé, il sera présumé, aux termes de l’article 1731 du Code Civil, que le logement a été délivré en bon état.

Le 14 septembre 2023, aucune constatation n’est faite s’agissant de l’état des luminaires du logement, la présence de luminaires dans l’entrée dans les lieux ne pouvant par ailleurs pas se déduire du fait que les lieux sont présumés avoir été donnés en bon état.

Les photographies jointes ne montrent pas des luminaires cassés, ou qui nécessiteraient d’être remplacés.

Compte-tenu de ces constats, la SCI PAF 0 sera déboutée de sa demande au titre du remplacement des luminaires du logement.

Sur l’achat d’un nouveau matelas :

Aux termes de l’article 25-5 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l’établissement de l’état des lieux.

La SCI PAF 0 demande une somme de 498,95 euros correspondant au remplacement d’un matelas. Elle verse aux débats à cet égard une capture écran d’une facture ne permettant pas de déterminer où a été acheté le matelas ni à quelle date précisément.

Aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé, et aucun inventaire du mobilier n’a été réalisé lors de l’entrée dans les lieux de la locataire de sorte qu’aux termes de l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989, aucun achat de meuble ne peut être mis à la charge de la locataire.

Compte-tenu de ces constats, la SCI PAF 0 sera déboutée de sa demande tendant à remplacer un matelas, faute d’établissement d’un inventaire lors de l’entrée dans les lieux de la locataire.

Sur la remise en état de l’appartement :

La SCI PAF 0 demande une somme de 8.799,79 euros correspondant à des travaux de remise en état de l’appartement. Elle verse aux débats à cet égard une facture de l’entreprise [I] [X] EL en date du 10 décembre 2023 d’un montant total de 14.254,15 euros, dont 8.799,79 euros imputables à Madame [N].

Aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé, il sera présumé, aux termes de l’article 1731 du Code Civil, que le logement a été délivré en bon état.

Le 14 septembre 2023, il est constaté :

Dans l’entrée, deux carreaux de carrelage sont fêlés, des éclats de peinture sur l’encadrement de la porte ;

Dans la salle de bain : le carrelage est très sale, plusieurs carreaux sont fêlés, la faïence murale en carreaux est très sale, le meuble en bois est cassé et très sale. La peinture de la porte est dégradée, celle des cloisons est tâchée sur toute la surface et celle du plafond est sale et largement tâchée ;

Dans la kitchenette : le sol carrelé est très sale, les peintures murales et plafond sont largement tâchées ;

Dans le salon : les parties découvertes du sol sont très sales, les peintures murales sont très sales ;

A l’étage : le sol carrelé est sale, plusieurs carreaux sont fêlés, la peinture de l’escalier est dégradée et usée par endroit, les peintures murales sont sales.

Les photographies jointes montrent que la maison a été rendue dans un état de saleté important et attestent que la peinture est très sale dans l’ensemble du logement.

Compte-tenu de ces constats, il doit être mis à la charge du locataire la remise en état de l’appartement, tout en prenant en considération un taux de vétusté de 40%, permettant de tenir compte du nombre d’année où le logement a été occupé par la locataire, et du fait que le logement est présumé avoir été remis en bon état et non dans un état neuf. En conséquence, une somme globale de 5279,87 euros sera accordée.

Sur le remplacement d''un radiateur :

La SCI PAF 0 demande une somme de 220,15 euros correspondant au remplacement d’un radiateur. Elle verse aux débats à cet égard une facture du magasin LEROY MERLIN en date du 21 novembre 2023 d’un montant total de 432,65 euros, dont 220,15 euros imputables à Madame [N].

Aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé, il sera présumé, aux termes de l’article 1731 du Code Civil, que le logement a été délivré en bon état.

Le 14 septembre 2023, aucune constatation n’a été réalisé s’agissant de l’éventuelle nécessité de remplacer un convecteur.

Compte-tenu de ce constat, la SCI PAF 0 sera déboutée de sa demande sur ce chef.

Sur le remplacement de la VMC :

La SCI PAF 0 demande une somme de 102,20 euros correspondant au remplacement de la VMC. Elle verse aux débats à cet égard une facture du magasin LEROY MERLIN en date du 7 décembre 2023 d’un montant total de 102,20 euros.

Aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé, il sera présumé, aux termes de l’article 1731 du Code Civil, que le logement a été délivré en bon état.

Le 14 septembre 2023, il est constaté :

Dans la salle de bain : la grille de VMC est sale.

Il n’est pas démontré que le remplacement de la VMC était obligatoire et que la désinfection du logement ne suffisait pas à la rendre de nouveau fonctionnée.

Compte-tenu de ces constats, la SCI PAF 0 sera déboutée de sa demande tendant à remplacer la VMC.

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Il en résulte une somme totale due de 8428,84 euros due par la locataire au titre des réparations locatives.

Madame [C] [N] sera donc condamnée à payer une somme de 8428,84 euros au titre des réparations locatives à la SCI PAF 0.

Cette somme, qui constitue une indemnisation, portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [C] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance. Ceux-ci comprendront le coût de l’assignation et de l’état des lieux de sortie réalisé par un commissaire de justice le 14 septembre 2023.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI PAF 0, Madame [C] [N] sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable, l’action formée par la SCI PAF 0 à l’encontre de Madame [C] [N] ;

CONDAMNE Madame [C] [N] à verser à la SCI PAF 0, prise en la personne de son gérant, la somme de 2.382,41 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et la somme de 8428,84 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des réparations locatives pour le logement situé [Adresse 3], terme du bail fixé le 25 août 2023, et cela après déduction du montant du dépôt de garantie (450 euros) ;

CONDAMNE Madame [C] [N] à verser à la SCI PAF 0, prise en la personne de son gérant, une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [N] aux entiers dépens de l’instance, ceux-ci comprenant notamment le coût de l’assignation du 25 juillet 2024 et de l’état des lieux de sorti réalisé par un commissaire de justice le 14 septembre 2023 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,