TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03851 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TM34

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 10 Mars 2025

[C] [W]

[F] [J]

C/

[S] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 10 Mars 2025

à M^e GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 10 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [C] [W], demeurant [Adresse 1]

Mme [F] [J], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [S] [N], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat ayant pris effet le 31 août 2023, Monsieur [C] [W] et Madame [F] [J] ont donné à bail à Madame [S] [N] par le biais de leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 8] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 510 € et 50 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [C] [W] et Madame [F] [J] ont fait signifier à Madame [S] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 21 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2024, Monsieur [C] [W] et Madame [F] [J] ont ensuite fait assigner Madame [S] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et sa condamnation au paiement :

— à titre provisionnel de la somme de 1.438,19 € au titre de l’arriéré locatif mensualité de septembre 2024 incluse, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail soit le 22 août 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit,

— de la somme de 800 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par les requérants en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— des frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

A l’audience du 10 janvier 2025, Monsieur [C] [W] et Madame [F] [J], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de la demande en paiement à la somme de 1.991,63 €, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise.

Ils ont précisé que la locataire a repris le paiement des loyers en procédant au virement de la somme de 1.200 € en décembre 2024 et de la somme de 580 € en janviers 2025.

Madame [S] [N], comparante, reconnaît le montant de la dette et souhaite se maintenir dans les lieux. Elle indique avoir eu des difficultés de paiement en raison d’un faible salaire de 1.200 € et qu’elle a dû trouver un second emploi qui lui rapporte 150€. Elle indique percevoir désormais une prime d’activité pour un montant entre 150 € et 375 € par mois. Elle sollicite des délais de paiement par mensualités de 100 € en sus des échéances courantes.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 02 octobre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux”.

En l’espèce, la clause résolutoire du contrat de bail mentionne que la résiliation de plein droit ne produira effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer délivré à Madame [S] [N] en date du 21 juin 2024 reprend ladite clause résolutoire et le délai de deux mois pour apurer la dette.

La clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé à la locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. Ce délai de deux mois accordé à la locataire pour apurer sa dette est nécessairement plus favorable à la locataire. Il y a lieu en conséquence d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail conclu entre Monsieur [C] [W] et Madame [F] [J] d’une part et Madame [S] [N] d’autre part et de la considérer comme valable.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 juin 2024 pour la somme en principal de 1.165,54 € par Monsieur [C] [W] et Madame [F] [J].

Il ressort du décompte versé en procédure que la locataire a procédé au règlement de la seule somme de 900 € au titre des loyers visés dans le commandement avant l’expiration du délai de deux mois susvisé. Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

Ce commandement est donc resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 août 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [C] [W] et Madame [F] [J] produisent outre le contrat de bail, un décompte démontrant que Madame [S] [N] reste devoir, après soustraction des frais d’assurance non justifiés par une mise en demeure préalable (213,58 €), la somme de 1.778,05 € à la date du 07 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse.

Madame [S] [N], ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1.778,05 €.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, au regard du fait que Madame [S] [N] a effectué un versement de 1.200 € le 10 décembre 2024 et de 580 € le 07 janvier 2025, il convient de considérer qu’il y a reprise du paiement intégral du loyer. Par conséquent au regard de ces éléments, de ses ressources stables et du montant de la dette, elle apparaît en mesure de régler sa dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

La demande de rester dans les lieux formulée par cette dernière s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de Madame [S] [N], et celle-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de préciser que le paiement irrégulier des loyers ne peut perdurer et de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [S] [N] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [S] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé. Cependant, Monsieur [C] [W] et Madame [F] [J] seront déboutés de leur demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises contre les biens et valeurs mobilières de la défenderesse, actes dont ils ne justifient pas la survenue.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir, Monsieur [C] [W] et Madame [F] [J], Madame [S] [N] sera condamnée à leur verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 31 août 2023 entre Monsieur [C] [W] et Madame [F] [J] d’une part et Madame [S] [N] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 22 août 2024 ;

CONDAMNONS Madame [S] [N] à verser à Monsieur [C] [W] et Madame [F] [J] à titre provisionnel la somme de 1.778,05 € (décompte arrêté au 07 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse) ;

AUTORISONS Madame [S] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 17 mensualités de 100 €, la 18ème mensualité devant solder la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [S] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [S] [N] soit condamnée à verser à Monsieur [C] [W] et Madame [F] [J] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, révisable annuellement selon la clause contractuelle, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [S] [N] à verser à Monsieur [C] [W] et Madame [F] [J] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé ;

DEBOUTONS Monsieur [C] [W] et Madame [F] [J] de leur demande relative aux actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires prises contre les biens et valeurs mobilières de Madame [S] [N] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente