TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 8]

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/06012 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G62D

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. VALLOIRE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M. [N] [Y] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [E] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 22 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 25 mai 2022, la SA d'[Adresse 6] a donné en location à Monsieur [B] [H] et Madame [E] [H] un pavillon à usage d’habitation ainsi qu’un garage situés Groupe AUVERGNE, [Adresse 7] [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 503,60, payables à terme échu.

Des loyers étant impayés, la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret par voie électronique le 11 juin 2024.

Par la suite et en raison de la persistance de loyers impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer et de justifier de l’assurance locative visant la clause résolutoire le 9 juillet 2024 à Monsieur [B] [H] et Madame [E] [H], pour un montant en principal de 960,31 euros.

La SA d'[Adresse 6] a ensuite fait assigner Monsieur [B] [H] et Madame [E] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024, aux fins suivantes :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la requérante quant au bail habitation consenti en date du 25 mai 2022 à Monsieur [B] [H] et Madame [E] [H] ;

— Constater la résiliation du contrat de location habitation et garage entre les parties en date du 25 mai 2022 ;

— Ordonner l’expulsion des lieux loués à Monsieur [B] [H] et Madame [E] [H] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [E] [H] à payer à SA VALLOIRE HABITAT la somme de 960,31 euros représentant le montant des loyers et des charges impayées arrêtée au jour de la délivrance de la présente assignation ;

— Condamner solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [E] [H] à payer à SA VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre dudit logement d’habitation équivalente au montant du loyer et des charges soit 541,43 euros à compter du 10 septembre 2024 sauf à parfaire ou à diminuer jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [E] [H] à verser à la requérante une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 9 juillet 2024, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes et formalités rendus nécessaires par la présente procédure ;

— Voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant opposition ou appel et sans caution, en vertu de l’article 515 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 septembre 2024.

A l’audience du 22 avril 2025, la SA d'[Adresse 6] – représentée avec pouvoir par Monsieur [N] [Y], employé du bailleur – a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2.502,38 euros et a indiqué que l’assurance a été transmise et que plus aucune demande n’est maintenu relativement au défaut d’assurance.

Cités à étude, Monsieur [B] [H] et Madame [E] [H] n’ont pas comparu à l’audience et ne se sont pas fait représenter.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que le couple ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés. Une action en prévention des expulsions a pu être menée.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Il convient également d’indiquer que la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT se désiste de sa demande au titre de l’assurance, celle-ci ayant été transmise par les locataires.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 27 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d'[Adresse 6] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant au bail qui est antérieur à la loi du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 25 mai 2022 contient une clause résolutoire reprenant le délai de deux mois (article 5-A, page 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 juillet 2024, pour la somme en principal de 960,31 euros.

Le délai de paiement dont les locataires bénéficiaient pour régler cette somme a expiré le lundi 9 septembre 2024 à 24 heures.

Entre le 9 juillet 2024 et le 9 septembre 2024 à 24 heures, Monsieur [B] [H] et Madame [E] [H] ont procédé à deux règlements pour un montant total de 519,08 euros.

Il en résulte que Monsieur [B] [H] et Madame [E] [H] n’ont pas éteint les causes du commandement de payer du 9 juillet 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 10 septembre 2024 et il y aura lieu de le constater.

L’expulsion de Monsieur [B] [H] et Madame [E] [H] du logement sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [B] [H] et Madame [E] [H] restent redevables des loyers jusqu’au 9 septembre 2024 et, à compter du 10 septembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 10 septembre 2024, ils ont causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à savoir la somme de 541,43 euros, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur à l’audience, conformément aux termes de l’assignation et à l’actualisation réalisée à l’audience.

La SA d’HLM VALLOIRE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [B] [H] et Madame [E] [H] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (86,67 euros et 99,53 euros, qui relèvent éventuellement des dépens) et des frais de pénalités (22,86 euros de frais de pénalité, 7 fois 7,62 euros de frais de pénalité d’enquête et 25 euros de frais de dossier, non justifiés en procédure), la somme de 2.502,38 euros à la date du 15 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Marié, le couple est légalement solidairement tenu au paiement des loyers et charges.

Absents à l’audience, Monsieur [B] [H] et Madame [E] [H] ne contestent pas le principe et le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, ils seront solidairement condamnés au paiement de cette somme de 2.502,38 euros. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [B] [H] et Madame [E] [H] seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [B] [H] et Madame [E] [H], parties perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ailleurs, Monsieur [B] [H] et Madame [E] [H] seront condamnés in solidum à verser au demandeur la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE le désistement de la SA [Adresse 4] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, l’attestation d’assurance ayant été justifiée ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail du 25 mai 2022 conclu entre la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT et Monsieur [B] [H] et Madame [E] [H], concernant le bien à usage d’habitation et son garage situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 10 septembre 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [H] et Madame [E] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [H] et Madame [E] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [E] [H] à verser à la SA d'[Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.502,38 euros (selon décompte en date du 15 avril 2025, incluant la mensualité de mars 2025, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date), cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [E] [H] à verser à la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2025 (date de la 1ère échéance impayée) et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [H] et Madame [E] [H] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [H] et Madame [E] [H] à verser à la SA d'[Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 juin 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN greffière.

La Greffière, La Juge,