TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Juin 2025

GROSSE :

Le 12 septembre 2025

à M^e GIRAUD Olivier

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 septembre 2025

à Mme [I] [V]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02189 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6JRT

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, et encore en ses bureaux sis [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [V] [I]

née le 20 Mai 1977, demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 12 décembre 2022, prenant effet le 14 décembre 2022, la SA d’HLM ERILIA a consenti à Madame [V] [I], un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 346,34 euros, outre 140,42 euros de provision sur charges.

Alléguant des impayés de loyers et de charges, la SA d’HLM ERILIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 janvier 2025 à Madame [V] [I] pour la somme principale de 3.665,45 euros.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 16 janvier 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 08 avril 2025, dénoncé le 09 avril 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SA d’HLM ERILIA a fait assigner Madame [V] [I] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 26 juin 2025 aux fins de voir :

Constater acquise au profit de la société ERILIA la clause résolutoire visée dans le bail liant les parties,En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Madame [V] [I] ainsi que tout occupant de son chef des lieux occupés [Adresse 2], en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est,Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner aux frais, risques et périls de Madame [V] [I],Condamner Madame [V] [I] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 4.635,75 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du 18 mars 2025, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation,Condamner Madame [V] [I] au versement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer en cours, charges en sus, à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à parfaite libération des lieux,Condamner Madame [V] [I] à verser à la société ERILIA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame [V] [I] aux entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 26 juin 2025, la SA d’HLM ERILIA, représentée par son conseil, demandant le bénéfice de son assignation et actualisant sa créance à la somme de 6.110,01 euros, selon décompte en date du 26 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Elle fait valoir que les prélèvements automatiques pour le règlement des loyers sont rejetés depuis le mois d’octobre 2024 et qu’il a été facturé 3.547 euros de frais de réparation de la porte blindée suite à une perquisition de la police. Elle souligne que l’attestation d’assurance n’a pas été produite par la locataire.

Elle s’oppose à toute demande de délais de paiement.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [V] [I], comparante en personne, fait valoir qu’elle a remis l’attestation d’assurance à l’agence.

Elle explique que son fils a été incarcéré et qu’elle doit maintenant rembourser la porte.

Elle indique avoir perdu son travail, être suivie par des assistants sociaux et préparer un dossier de surendettement.

Elle ajoute qu’elle ne peut reprendre le paiement des loyers qu’à partir du mois d’août 2025.

La décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches du Rhône le 09 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ERILIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 16 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 08 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit en son article 10.1, une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 15 janvier 2025 pour un arriéré locatif de 3.665,45 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 15 mars 2025.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé au 26 juin 2025 que Madame [V] [I] reste débitrice de la somme de 5.783,95 euros, déduction faite de la somme de 6.110,01 euros réclamée des frais de justice pour un montant total de 326,06 euros (168,69 + 157,37), qui doivent figurer au poste des dépens.

Madame [V] [I] ne conteste pas devoir cette somme.

Dès lors, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [V] [I] à payer à la société ERILIA la somme de 5.783,95 euros à titre provisionnel arrêtée au 26 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [V] [I] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il sera donc dû à ce titre la somme provisionnelle de 578,63 euros à compter du 16 mars 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés à la bailleresse.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de la bailleresse tendant à ce que l’indemnité d’occupation soit fixée au montant du dernier loyer en cours sera donc rejetée.

Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la cause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Madame [V] [I] indique ne pouvoir reprendre le paiement du loyer qu’à partir du mois d’août 2025.

En l’absence de reprise du paiement du loyer avant la date de l’audience, le tribunal ne peut accorder de délais de paiement.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [V] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Madame [V] [I] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS la SA d’HLM ERILIA recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 15 mars 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 2] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [V] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [V] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours, la SA d’HLM ERILIA pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés à locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [V] [I] à payer à titre provisionnel à la SA d’HLM ERILIA la somme de cinq mille sept cent quatre-vingt-trois euros et quatre-vingt-quinze centimes (5.783,95 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté au 26 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [V] [I] à payer à titre provisionnel à la SA d’HLM ERILIA une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de cinq cent soixante-dix-huit euros et soixante-trois centimes (578,63 euros) à compter du 16 mars 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS la demande de la SA d’HLM ERILIA tendant à ce que l’indemnité d’occupation soit fixée au montant du dernier loyer en cours, charges en sus ;

CONDAMNONS Madame [V] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETONS la demande de la SA d’HLM ERILIA au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION