TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/02383 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GXOG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Madame [H] [P]

née le 19 Janvier 1962 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Audrey GUERIN, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [R] [C] épouse [W]

née le 01 Septembre 1987 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Audrey GUERIN, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [E], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

A l’audience du 13 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Monsieur [O] [E] a donné à bail à Madame [X] [J] [P], Madame [R] [C] et Madame [M] [C] – [P] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat du 1er octobre 2012, pour un loyer mensuel de 990 euros hors charges, payable mensuellement et d’avance.

Par lettre recommandée avec avis de réception présentée le 27 janvier 2022, Madame [X] [P] et Madame [R] [C] épouse [W] ont adressé un courrier à Monsieur [O] [E] pour lui indiquer lui avoir fait part, par courrier, dès novembre 2021, de l’absence de chauffage dans le logement et pour lui demander de réparer la chaudière.

Le 9 mars 2022, un conciliateur de justice a établi un constat de carence, en l’absence de Monsieur [O] [E] à la conciliation.

Le 28 mars 2022, une expertise a été réalisée dans le cadre de l’assurance du logement par Madame [R] [C] épouse [W], portant sur la panne de la chaudière, ainsi que sur le bris de trois moteurs de volets roulants.

Par lettre recommandée avec avis de réception déposée le 27 avril 2023, Madame [H] [P], Madame [R] [C] et Madame [M] [C] – [P] ont donné congé du logement.

Puis, le 18 avril 2024, Madame [H] [P] et Madame [R] [C] épouse [W] ont fait assigner Monsieur [O] [E] devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

— condamner Monsieur [E] à verser à Madame [P] la somme de 8000 euros et à Madame [W] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Monsieur [E] à payer à Madame [P], Madame [W] et Monsieur [W] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de leurs demandes, elles font valoir qu’elles se sont retrouvées avec trois volets roulants et une chaudière ne fonctionnant pas à partir de l’année 2021 et que leur bailleur n’a pas procédé à ces réparations. Elles ajoutent que leur logement s’est ainsi retrouvé impropre à sa destination, que Madame [P] a subi de graves problèmes de santé liés au stress de cette situation et qu’elles ont dû payer des factures très importantes d’électricité, ce qui a entraîné pour elles un préjudice de jouissance et moral.

A l’audience du tribunal judiciaire d’Orléans qui s’est tenue le 16 mai 2024, l’incompétence du tribunal a été constatée.

L’affaire a ensuite été renvoyée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans et appelée à l’audience qui s’est tenue le 13 décembre 2024.

A cette audience, Madame [H] [P], représentée par son avocate, et Madame [R] [C] épouse [W], assistée par son avocate, ont maintenu les termes de leurs demandes. Elles ont contesté les arguments de Monsieur [O] [E] indiquant que son nom et celui de son épouse apparaissaient comme bailleurs et que celle-ci était la bailleresse depuis leur divorce. Elles ont ajouté ne pas être concernées par le divorce, leurs demandes prenant fin avec leur départ du logement en juillet 2023.

Monsieur [O] [E] a comparu. Il a fait valoir qu’il avait divorcé et que le bail était ensuite à son ex-épouse. Il a estimé que son ex-épouse devait également être appelée à la cause. Il a indiqué avoir divorcé en juillet 2023. Il a demandé le rejet des demandes portées à son encontre.

Il lui a été demandé de transmettre en délibéré, au plus tard le 20 décembre 2024, l’acte de mariage avec la mention du divorce. Il a transmis en la matière un état liquidatif et de partage de la communauté daté du 5 avril 2023.

En réponse, l’avocate des demanderesses a fait valoir le 30 décembre 2024, soit postérieurement à la date butoir de réponse fixée au 27 décembre 2024, que la pièce transmise ne correspondait pas à celle qu’il était autorisé à remettre et que le document n’était ni signé, ni entériné et n’avait donc aucune valeur juridique.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’une des audiences.

Il est précisé que l’orthographe du prénom de Madame [P] sera reprise telle qu’elle est mentionnée dans l’assignation et non dans le bail.

Madame [R] [C] sera quant à elle mentionnée comme étant Madame [R] [C] épouse [W].

I. Sur la recevabilité de la demande à l’encontre de Monsieur [O] [E] :

En vertu de l’article 31 du Code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même Code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, Madame [H] [P] et Madame [R] [C] épouse [W] ont assigné en justice Monsieur [O] [E], qu’elles considèrent comme le bailleur et propriétaire du logement dont elles remettent en cause la décence.

Le bail du 1er octobre 2012 contient sa seule identité comme bailleur.

Monsieur [O] [E] n’établit pas, notamment à travers la copie non signée de l’acte de liquidation et de partage de la communauté dans le cadre de son divorce avec Madame [A] [T], qui a été transmise en délibéré, la réalité et la date de ce divorce, ainsi que la date de transcription du divorce le rendant opposable aux tiers.

En conséquence, Madame [H] [P] et Madame [R] [C] épouse [W] sont recevables à agir à son encontre.

II. Sur la décence du logement et la demande de dommages et intérêts :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, lequel critère de performance est défini par décret en Conseil d’Etat.

Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation. Une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premiers et deuxièmes alinéas du présent article 6.

Le bailleur a aussi l’obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux auraient fait l’objet d’une clause expresse de travaux réalisés par le locataire, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil. Le bailleur a enfin l’obligation d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

En l’espèce, Madame [H] [P] et Madame [R] [C] épouse [W] demandent la condamnation de Monsieur [O] [E] à leur payer une somme respectivement de 8000 euros et une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts, en raison de la panne de chaudière les ayant privées de chauffage et d’eau chaude et de la panne de trois volets roulants électriques du logement.

Madame [H] [P] et Madame [R] [C] épouse [W] versent pour cela aux débats une expertise réalisée dans le cadre de l’assurance du logement.

Cette expertise mentionne que Monsieur [O] [E] a été convoqué par lettre recommandée avec avis de réception (page 3) et qu’il ne s’est pas présenté le jour de sa réalisation le 14 mars 2022 (page 1). En outre, elle a été transmise au défendeur avec l’assignation et celui-ci n’en a pas critiqué le contenu. Elle pourra donc être utilisée comme élément de preuve.

Il ressort de ce rapport daté du 28 mars 2022 que le bloc de commande de la chaudière comporte l’inscription « fonction non active de l’électrode d’allumage ». Il est évoqué le fait que l’eau de la ville serait trop calcaire et que les détartrages réalisés par le propriétaire seraient insuffisants.

Quant aux trois volets roulants en panne, il est indiqué par l’expert de l’assureur que trois moteurs ne fonctionnent plus.

Si les causes de ces pannes ne sont pas développées dans le rapport, il en résulte toutefois que la panne de la chaudière est liée à la fonction non active de l’électrode d’allumage, et que la panne des volets roulants électriques résulte de celle des moteurs, ce qui ne constitue pas des causes imputables aux locataires, mais relève de la responsabilité du bailleur qui a l’obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux quand l’entretien relève de sa responsabilité et d’y faire les réparations autres que locatives.

La lecture des pièces du dossier et des éléments permet de retenir que la panne de chauffage a été portée à la connaissance du bailleur au plus tôt le 27 janvier 2022, date de la première présentation du courrier recommandé envoyé par les locataires à Monsieur [O] [E]. Il convient à cet égard de préciser qu’il n’est pas établi que l’écrit daté du 27 octobre 2021 mentionnant cette panne ait été envoyé à Monsieur [E].

Quant à la panne des volets roulants, elle est établie à compter du mois de mars 2022, mois de réalisation de l’expertise privée et de la tentative de conciliation.

Dans leur courrier de congé, daté du 26 avril 2023, les locataires indiquent que les deux causes ci-dessus ne sont pas réglées.

Il n’est en outre pas démontré que la chaudière et les trois moteurs de volets roulants auraient été réparés avant leur départ du logement, fixé dans le congé au 31 juillet 2023.

En revanche, les pièces médicales fournies ne permettent pas d’affirmer que ces désordres auraient eu des conséquences sur la santé de Madame [H] [P] ou sur celle de Madame [R] [C].

Il en est de même des factures d’électricité et de gaz produites, dans la mesure où aucun élément de comparaison avec une période antérieure n’est possible et aucune causalité avec les désordres constatés ne peut être vérifiée, la seule particularité étant la consommation nulle de gaz en janvier et février 2022, sans corrélation toutefois avec celle d’électricité sur la même période.

Enfin, aucun constat n’a été réalisé afin de démontrer les conséquences concrètes, d’une part du non fonctionnement de la chaudière, d’autre part des trois volets roulants, que cela soit en termes de température dans le logement, tout particulièrement en hiver, ou encore de perte de luminosité ou au contraire d’ouverture permanente des volets. Sur ce dernier point, il peut uniquement être relevé que, dans le rapport technique de l’assureur, une photographie prise montre l’existence d’une fenêtre au volet ouvert, sans légende de la photographie et sans explication sur la fonction de la pièce concernée.

Le préjudice sera ainsi calculé à partir de la seule nature des dommages constatés et sur la durée d’occupation du logement pendant les désordres.

Il sera en conséquence fixé à la somme de 2400 euros.

Monsieur [O] [E] sera donc condamné à verser à Madame [H] [P] et Madame [R] [C] épouse [W] chacune la somme de 2400 euros à titre de dommages et intérêts

III. Sur les demandes accessoires :

— Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [O] [E], partie perdante principale, supportera la charge des entiers dépens.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [H] [P] et Madame [R] [C] épouse [W], Monsieur [O] [E] sera condamné à leur verser la somme de 600 euros, soit 300 euros chacune, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de dommages et intérêts présentée par Madame [H] [P] et Madame [R] [C] épouse [W] à l’encontre de Monsieur [O] [E], au titre du logement situé [Adresse 2] et pris à bail le 1er octobre 2012 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [E] à payer à Madame [H] [P] la somme de 2400 euros au titre des préjudices découlant de la panne de la chaudière entre le 27 janvier 2022 et le 31 juillet 2023 et de la panne des moteurs de trois volets roulants entre le mois de mars 2022 et le 31 juillet 2023, dans le logement situé [Adresse 2] ;

CONDAMNE Monsieur [O] [E] à payer à Madame [R] [C] épouse [W] la somme de 2400 euros au titre des préjudices découlant de la panne de la chaudière entre le 27 janvier 2022 et le 31 juillet 2023 et de la panne des moteurs de trois volets roulants entre le mois de mars 2022 et le 31 juillet 2023, dans le logement situé [Adresse 2] ;

CONDAMNE Monsieur [O] [E] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [O] [E] à payer à Madame [H] [P] et Madame [R] [C] épouse [W] la somme de 600 euros, soit 300 euros chacune, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 février 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,