TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00465 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYSZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Madame [J] [K], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre françois DEREC, avocat au barreau d’ORLEANS, postulant M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant

DÉFENDEUR :

Madame [D] [C], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 13 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Par acte sous seing privé en date du 16 mars 2023, Madame [J] [K] a donné en location à Madame [D] [C] un appartement à usage d’habitation principale situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 530 euros et 60 euros de provision sur charges, payables d’avance le 1er de chaque mois. Le bail a pris effet le 28 mars 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [J] [K] a fait signifier à Madame [D] [C] le 6 février 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1180,28 euros, selon décompte en date du même jour.

Madame [J] [K] a ensuite fait assigner Madame [D] [C] le 7 juin 2024 en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

— constater la mauvaise foi évidente de la locataire pour défaut de paiement de loyers ;

juger et constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers ;

— ordonner en conséquence sans délai l’expulsion de Madame [D] [C], et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— condamner par provision Madame [D] [C] au paiement de la somme de 2428,83 euros correspondant aux loyers et charges impayés, quittancement du mois de mai 2024 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience ;

— condamner Madame [D] [C] par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 608,53 euros ;

— dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quitté les lieux litigieux ;

— dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 6 février 2024 ;

— condamner Madame [D] [C] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [D] [C] au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

À l’audience du 13 décembre 2024, Madame [J] [K], représentée par son avocat, substitué, a maintenu toutes ses demandes et a indiqué actualiser le montant de la dette locative par écrit, soit selon le décompte en date du 10 décembre 2024 et les écritures l’accompagnant, la somme de 1620,96 euros à la date du départ du logement. Le bailleur a indiqué qu’il n’y avait aucune reprise du paiement du loyer.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise dans les débats.

Citée à étude, Madame [D] [C] n’a pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort qu’aucune évaluation n’a été possible, Madame [C] ne s’étant pas présentée aux deux rendez-vous proposés.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives .

En l’espèce, le bailleur a signalé le commandement de payer délivré à Madame [D] [C] à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 février 2024, cette formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité.

En application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au service compétent de la préfecture du Loiret le 10 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable à la date de signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail en date du 16 mars 2023 contient une clause résolutoire (chapitre VIII, page 4) aux termes de laquelle, à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le contrat sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause a été signifié le 6 février 2024 à la locataire, pour la somme en principal de 1180,28 euros.

Le délai qui s’applique est celui de deux mois, prévu par le bail et repris dans le commandement de payer.

Madame [D] [C] avait jusqu’au 8 avril 2024, pour procéder à ce règlement, le 6 avril 2024 correspondant à un samedi et le terme du bail étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Au cours de ce délai, Madame [D] [C] a procédé à quatre règlements représentant un total de 700 euros, si bien que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies le 9 avril 2024, le bail étant résilié à cette date.

Sur la demande de condamnation au paiement :

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Outre le contrat de bail, le bailleur produit à l’audience un décompte actualisé, duquel il résulte que Madame [D] [C] serait débitrice d’une somme totale de 2323,96 euros à la date du 12 décembre 2024.

le bailleur sollicite, sur ce montant, la somme de 1620,96 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au jour du départ de la locataire.

Madame [D] [C] reste redevable des loyers jusqu’au 8 avril 2024 et, à compter du 9 avril 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Madame [D] [C], occupante sans droit ni titre depuis le 9 avril 2024, a causé un préjudice au bailleur qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges indexé, comme demandé.

Il est constaté à la lecture des pièces fournies par la bailleresse que la locataire a donné congé du logement le 6 juin 2024, le congé étant tamponné comme reçu par le mandataire du bailleur le 14 juin 2024.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 15 juillet 2024, au cours duquel les clés du logement ont été restituées.

Le 1er juillet 2024, la dette locative était de 2249,95 euros, selon décompte calculant le loyer, les charges et indemnités d’occupation jusqu’au 14 juillet 2024 inclus et ne prenant pas en compte la journée du 15 juillet 2024.

Une actualisation de la dette effectuée le 4 juillet 2024 a crédité ensuite une somme de 30,89 euros. Une seconde actualisation, réalisée le 8 juillet 2024, a crédité une somme de 88,65 euros sur le relevé de compte.

Un virement de 200,59 euros a été effectué le 3 septembre 2024.

La somme de 106 euros, correspondant à une provision pour les charges relatives à l’exercice du 1er janvier 2024 au 14 juillet 2024 a été débitée et peut être retenue dans la mesure où elle est conforme aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

En revanche, les sommes débitées au titre des ordures ménagères et l’actualisation négative de la dette (375,88 euros débités le 11 septembre 2024 puis 163,26 euros le 12 novembre 2024), non justifiées en procédure ni expliquées, ne pourront être incluses.

Il en résulte une somme de 2035,82 euros, sur laquelle une provision de 1620,96 euros est demandée par le bailleur.

Absente à l’audience, Madame [D] [C] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de la dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Par conséquent, il conviendra de condamner Madame [D] [C] au paiement de la somme provisionnelle de 1620,96 euros, arrêtée au 14 juillet 2024 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 1180,28 euros à compter du 6 février 2024, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus.

Il n’y aura pas lieu de condamner Madame [D] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période ultérieure à son départ du logement, du fait du départ du logement.

Sur la demande d’expulsion du locataire :

Le bail du 16 mars 2023 est résilié de plein droit par l’acquisition de la clause résolutoire le 9 avril 2024, cependant la locataire a quitté le logement le 15 juillet 2024, soit postérieurement à l’assignation et avant l’audience, si bien qu’il sera dit n’y avoir lieu à son expulsion, la demande, maintenue oralement à l’audience malgré les éléments présents au dossier, étant devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires :

Madame [D] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [D] [C] sera condamnée à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable en la forme la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion ;

CONSTATONS que la clause résolutoire insérée au bail en date du 16 mars 2023 liant Madame [J] [K], d’une part, et Madame [D] [C], d’autre part, relative au logement d’habitation situé [Adresse 3], est acquise à la date du 9 avril 2024 et que le bail est donc résilié à cette date ;

REJETONS la demande d’expulsion de Madame [D] [C] du logement, celle-ci ayant quitté les lieux le 15 juillet 2024 ;

FIXONS l’indemnité d’occupation provisionnelle due à un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [D] [C] à payer à Madame [J] [K] la somme provisionnelle de 1620,96 euros (selon décompte du 10 décembre 2024, terme de l’obligation de paiement du loyer, des charges et indemnités d’occupation bail fixé le 14 juillet 2024 inclus et montant du dépôt de garantie non pris en compte), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, celle-ci portant intérêts au taux légal sur la somme de 1180,28 euros à compter du 6 février 2024, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [D] [C] à payer une indemnité de 500 euros à Madame [J] [K] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [D] [C] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,