N° RG 24/00180 – N° Portalis DBXS-W-B7I-H7OM

N° minute :

Copie exécutoire délivrée

le 17/03/2026

à :

— la SCPDURRLEMAN-COLAS-DE [Localité 1],

— la SELARL FAYOL AVOCATS,

— la SCP GB2LM AVOCATS,

— la SELARL GPS AVOCATS,

— l’AARPI SCHOLAERT & IVANOVITCH AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 17 MARS 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [G]

né le 21 Novembre 1987 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Sarah IVANOVITCH de l’AARPI SCHOLAERT & IVANOVITCH AVOCATS, avocats au barreau de la DRÔME

DÉFENDEURS :

Madame [C] [M] veuve [F]

née le 23 Octobre 1962 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Florence SERPEGINI de la SELARL GPS AVOCATS, avocats au barreau de la DRÔME, avocat postulant et Maître Sarah HUOT, avocat au barreau des PYRÉNNÉS -ORIENTALES, avocat plaidant,

Madame [I] [E]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Guillaume BLANC de la SELARL FAYOL AVOCATS, avocats au barreau de la DRÔME

S.A.R.L. AMT TOITURE, prise en la personne de son représentant légal domiciliée au dit siège,

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Gaëlle LE MAT de la SCP GB2LM AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

Société VHV ALLGEMEINE VERSICHERUNG AG (assureur responsabilité civile et décennale de la société AMT TOITURE), prise en la personne de son représentant légal domiciliée au dit siège de la société

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Gaëlle LE MAT de la SCP GB2LM AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

Société QBE EUROPE, prise en la personne de son représentant légal domiciliée au dit siège

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Béatrice COLAS de la SCP DURRLEMAN-COLAS-DE RENTY, avocats au barreau de la DRÔME, avocat postulant et la SCP REFFAY et ASSOCIES, société d’avocats interbarreaux inscrite aux barreaus de l’AIN et de LYON,

Monsieur [Y] [B]

[Adresse 7]

[Localité 8]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Dominique DALEGRE, vice-président,

ASSESSEURS : Corinne LARUICCI, vice-présidente,

Marjolaine CHEZEL, vice-présidente,

GREFFIÈRE : Gaëlle SOUCHE

DÉBATS :

À l’audience publique du 2 décembre 2025, le jugement a été mis en délibéré le 24 février 2026 par mise à disposition au greffe puis prorogé à ce jour, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE :

Mme [C] [M] veuve [F] était propriétaire d’un bien immobilier sis à [Localité 9] (Drôme) [Adresse 1], cadastré section AD n°[Cadastre 1], pour l’avoir recueilli dans la succession de son mari M. [J] [F], décédé le 22 février 2020.

Suivant facture n°101 datée du 28 juin 2022, elle a fait réaliser par la SAS COUVERTURE DROMOISE (dont M. [Y] [B] est le président) des travaux de réfection de la toiture principale (grand toit), moyennant le paiement du prix de 7.801,20 € TTC.

Le 15 septembre 2022, la société unipersonnelle AMT TOITURE (exerçant son activité sous le nom commercial ATTILA) a effectué en urgence des travaux conservatoires, suite à des infiltrations d’eau en provenance de la toiture, consistant en la “fourniture et pose par application d’une membrane synthétique avec résine aluminium” sur le “plan carré” moyennant le paiement du prix de 600,92 € TTC.

Le 23 septembre 2022, la société AMT TOITURE, mandatée par Mme [C] [M] veuve [F], a établi un “bilan de toiture” portant sur le bâtiment sis [Adresse 1] à [Localité 9]. Ce bilan, qui comporte 25 points de contrôle, mentionne 5 points “à surveiller” (points 1-plan carré, 4-rive contre mur, 7-faîtage, 11-cheminée et 17-chéneau).

A la suite d’un incendie survenu le 6 novembre 2022 dans une maison voisine, sise [Adresse 8], ayant entraîné l’intervention des pompiers, des dégradations ont été constatées sur la toiture de la maison appartenant à Mme [C] [M] veuve [F]. Cette dernière a adressé une déclaration de sinistre à son assureur, la société MAAF, qui a missionné un expert, lequel a déposé un rapport daté du 10 janvier 2023, estimant les dommages à la somme totale de 1.659,94 € TTC.

L’indemnité versée par la société MAAF a permis à Mme [C] [M] veuve [F] de financer :

— les travaux conservatoires réalisés le 14 novembre 2022 par la société AMT TOITURE, consistant en la “fourniture et pose avec soins de tuiles”, moyennant le paiement du prix de 446,79 €.

— les travaux de réparation du bardage de la toiture par la même société, ayant donné lieu à l’établissement de la facture n°[Localité 10]-152-202-119 datée du 14 mars 2023, pour “fourniture et application d’une pièce en zinc en recouvrement du bardage”, moyennant le paiement du prix de 1.213,15 € TTC.

Suivant acte sous signature privée en date du 3 janvier 2023, Mme [C] [M] veuve [F] a confié à Mme [I] [E] un mandat de vente exclusif hors établissement n°1238062, de rechercher un acquéreur au prix de 148.000,00 € TTC (hors frais d’acte et d’enregistrement, à la charge de l’acquéreur ; honoraires de 7.000,00 €, à la charge du mandant, compris) pour sa maison sise à [Localité 9].

Le 5 janvier 2023, M. [N] [G] a visité pour la première fois le bien immobilier, par l’intermédiaire de M. [K] [O] (bénéficiaire d’une délégation de mandat de Mme [I] [E]). Il a transmis une proposition d’achat le 12 janvier 2023.

Suivant promesse unilatérale de vente reçue le 6 février 2023 par Maître [W] [Z], notaire associé à [Localité 11] et [Localité 12], Mme [C] [M] veuve [F] a conféré à M. [N] [G] la faculté d’acquérir le bien immobilier lui appartenant à [Adresse 9], identifié comme une maison d’habitation de rue de village mitoyenne de deux côtés, comprenant un rez-de-chaussée et deux étages et figurant au cadastre sous les références section AD n°[Cadastre 1] au prix principal de 135.000,00 € (outre frais de vente, évalués à 11.000,00 €).

Cet acte comporte les mentions suivantes relatives aux travaux :

“(Le promettant) déclare que les travaux ci-après indiqués ont été effectués :

Réfection de la toiture :

Les travaux consistant en :

— la réfection de la toiture (grand toit) ont été effectués par la société [B] [P], sise à [Localité 13], [Adresse 7],

— réparation du plan carré (fourniture et pose par application d’une membrane synthétique avec résine aluminium) par ATTILA en 2022” (page 15 de l’acte)

“Le promettant déclare que les entreprises qui ont participé aux travaux de la rénovation sont les suivantes :

— la société [B] [P], sise à [Localité 13], [Adresse 7], une copie de la facture est annexée aux présentes.

— la société ATTILA, AMT TOITURE, [Adresse 10], [Localité 4], une copie de la facture est annexée aux présentes.

Il est ici déclaré par le promettant que la société ATTILA doit venir le 14 février 2023 pour réaliser divers travaux en toiture (petit toit). Le promettant s’engage à fournir la facture de ces travaux pour la vente.” (page 17 de l’acte).

M. [N] [G] indique avoir procédé à une nouvelle visite du bien immobilier le 31 mars, et à deux autres visites dans la semaine du 2 au 5 mai 2023.

Suivant acte authentique reçu le 9 mai 2023 par Maître [W] [Z], notaire associé à [Localité 11] et [Localité 12], Mme [C] [M] veuve [F] a vendu à M. [N] [G] le bien immobilier lui appartenant à [Adresse 9], identifié comme une maison d’habitation de rue de village mitoyenne de deux côtés, comprenant un rez-de-chaussée et deux étages et figurant au cadastre sous les références section AD n°[Cadastre 1] au prix principal de 135.000,00 €.

Cet acte comporte les mentions suivantes relatives aux travaux :

“(Le promettant) déclare que les travaux ci-après indiqués ont été effectués :

Réfection de la toiture :

Les travaux consistant en la réfection de la toiture (grand toit) ont été effectués en par la société [B] [P], sise à [Localité 13], [Adresse 7].

Réparation du plan carré (fourniture et pose par application d’une membrane synthétique avec résine aluminium) par ATTILA en 2022 (…)

Travaux divers sur toiture :

Les travaux ont été effectués en 2023 par la société ATTILA [Localité 11], [Adresse 4]”. (page 13 de l’acte).

“(Le promettant) déclare que les entreprises qui ont participé aux travaux de la rénovation sont les suivantes :

— la société [B] [P], sise à [Localité 13], [Adresse 7], une copie de la facture est annexée aux présentes.

— la société ATTILA, AMT TOITURE, [Adresse 10], [Localité 4], une copie de la facture est annexée aux présentes.

— Travaux divers sur toiture en 2023 par la société ATTILA [Localité 11], [Adresse 4].” (page 15 de l’acte).

Dès la fin du mois de mai 2023, M. [N] [G] a repris contact avec Mme [I] [E] pour se plaindre notamment de l’existence d’infiltrations d’eau pluviale en provenance du toit lors des épisodes pluvieux importants.

La société AJS Couverture Zinguerie, mandatée par M. [N] [G], a effectué une visite des lieux le 13 juin 2023 et rédigé un compte rendu de celle-ci daté du 26 juin 2023, dressant la liste des points défectueux sur les ouvrages réalisés comme suit :

“- Tuiles faîtières manquantes

— Couvre joint de tuiles réalisé en plomb

— Couloir réalisé en plomb et de façon non pérenne (voir photo jointe)

. Présence de nombreuses rustines en “Batuband”

. Raccord entre deux murs pignon traités en résine

. Présence d’une tuile cassée (remplacée ce jour par mes soins)

. Crépis non réalisé sur mur pignon du voisin.

En résumé, tous les ouvrages de zinguerie réalisés n’ont pas été traités dans les règles de l’art.

En effet, lorsque nous rencontrons une toiture biaise il est impératif de réaliser un couloir à redans et non en plomb.

Sur ce type de tuile, le raccord entre le zinc et la tuile se traite avec un couvre joint de tuile et non du plomb, batuband ou paxalu.

Les ouvrages de zinguerie abîmés auraient dû être déposés puis remplacés. Chose qui n’a pas été faite sur la totalité des ouvrages “Bricolés””.

Aucun accord amiable n’a pu être trouvé entre les parties à la suite de ce constat.

******

Par actes de commissaire de justice en date du 10 janvier 2024, M. [N] [G] a fait assigner Mme [C] [M] veuve [F] et Mme [I] [E] devant le présent tribunal aux fins de voir :

— à titre principal, ordonner la résolution de la vente immobilière conclue entre M. [N] [G] et Mme [C] [M] veuve [F] suivant acte authentique reçu le 9 mai 2023 par Maître [W] [Z], notaire associé à [Localité 11], en raison des vices cachés affectant la maison d’habitation vendue, avec toutes les conséquences de droit habituelles ;

— à titre subsidiaire, prononcer l’annulation de la même vente immobilière pour dol, avec toutes les conséquences de droit habituelles ;

— retenir la responsabilité civile professionnelle de Mme [I] [E] et la condamner au règlement de dommages-intérêts au titre du préjudice moral subi par M. [N] [G] ;

(instance principale enrôlée sous le numéro RG 24/180).

Par actes de commissaire de justice en date des 19 et 29 mars 2024, Mme [C] [M] veuve [F] a fait assigner la société AMT TOITURE, exerçant son activité sous l’enseigne ATTILA, et M. [Y] [B] afin de voir ordonner la jonction avec l’instance principale et condamner les sociétés défenderesses à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au profit de M. [N] [G]

(instance secondaire enrôlée sous le numéro RG 24/1110).

Par actes de commissaire de justice en date des 19 et 22 avril 2024, Mme [C] [M] veuve [F] a fait assigner la société QBE EUROPE (prise en sa qualité d’assureur de la société AMT TOITURE entre le 1er janvier et le 312 décembre 2022) et à la société VHV ALLGEMEINE VERSICHERUNG AG (prise en sa qualité d’assureur de la société AMT TOITURE depuis le 1er janvier 2023), aux fins de voir ordonner la jonction avec l’instance principale et condamner les sociétés défenderesses in solidum à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au profit de M. [N] [G]

(instance secondaire enrôlée sous le numéro RG 24/1329).

Par ordonnance en date du 3 octobre 2024, à laquelle il convient de se reporter pour plus ample exposé des faits et de la procédure, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des instances enrôlées sous les numéros RG 24/180 (numéro conservé), 24/1110 et 24/1329.

La clôture de l’instruction est intervenue le 18 novembre 2025, suivant ordonnance du juge de la mise en état en date du 24 octobre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu l’article 455 du Code de Procédure Civile qui prévoit que le jugement peut exposer les prétentions respectives des parties et leurs moyens sous la forme d’un visa des dernières conclusions des parties, avec l’indication de leur date ;

Vu les dernières écritures de M. [N] [G] (conclusions n°4 déposées le 15 juillet 2025, signifiées à M. [Y] [B], non constitué, par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2025) qui demande au tribunal de :

— JUGER qu’un sinistre survenu en novembre 2022 lié l’état de la toiture ne lui a pas été indiqué, tant par Mme [F], la venderesse, que par Mme [E], l’agent immobilier chargée de la vente dudit bien immobilier,

— JUGER que la toiture de l’immeuble litigieux est fuyarde,

— JUGER que la toiture fuyarde constitue un vice caché, préexistant à la vente et rendant le bien litigieux impropre à sa destination,

— JUGER que Mme [F] avait une connaissance précise de l’état de la toiture, état qui a conduit à rompre la promesse de vente qu’elle avait initialement conclue avec les consorts [X]/[U] et dont elle a omis de lui déclarer l’existence,

— JUGER de la mauvaise foi de Mme [F], qui avait une parfaite connaissance de l’état de la toiture avant la réitération de la vente intervenue le 9 mai 2023,

— JUGER la résolution de la vente et replacer les parties dans l’état préexistant à la vente,

En conséquence, JUGER que Mme [F] est la propriétaire du bien immobilier sis [Adresse 1],

— CONDAMNER Mme [F] à lui verser la somme de 135.000,00 euros au titre de la résolution de la vente, et au remboursement des taxes foncières réglées par lui pour les années 2022, 2023, 2024 et 2025, soit 5.173,00 euros,

— CONDAMNER Mme [F] au paiement des sommes suivantes, consécutivement à la résolution de la vente :

o 7.000,00 euros au titre des frais d’agence,

o 7.636,00 euros au titre des droits de mutation,

o 132,00 euros au titre de la contribution proportionnelle taux plein,

o 485,00 euros au titre de la promesse de vente frais de notaires,

o 5.000,00 euros au titre du dépôt de garantie,

o 3.525,00 euros au titre du bâchage de la toiture,

o 788,64 euros au titre des intérêts et frais liés au crédit à la consommation conclu par lui pour apposer une bâche sur son toit et prendre en charge ses frais d”avocats,

o 15.000,00 euros au titre de son préjudice moral,

— Si le tribunal judiciaire de VALENCE devait rejeter la demande de résolution de la vente fondée sur les vices cachés, JUGER que Mme [F] a délibérément omis de l’informer de l’état réel de la toiture de l’immeuble sis [Adresse 1] à CHABEUIL (26120), et obtenu son consentement à la vente par dol,

— PRONONCER l’annulation de la vente du bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 9],

— CONDAMNER Mme [F] au paiement des sommes suivantes, consécutivement à la résolution de la vente :

o 7.000,00 euros au titre des frais d’agence,

o 7.636,00 euros au titre des droits de mutation,

o 132,00 euros au titre de la contribution proportionnelle taux plein,

o 485,00 euros au titre de la promesse de vente frais de notaires,

o 5.000,00 euros au titre du dépôt de garantie,

o 3.525 ,00 euros au titre du bâchage de la toiture,

o 788,64 euros au titre des intérêts et frais liés au crédit à la consommation conclu par lui pour apposer une bâche sur son toit et prendre en charge ses frais d’avocats,

o 15.000,00 euros au titre de son préjudice moral,

— JUGER que Mme [E] a participé à la promesse de vente [X]/[U],

— JUGER que Mme [E] avait connaissance du sinistre intervenu en novembre 2022 et ayant conduit les consorts [X]/[U] a renoncé à l’acquisition du bien immobilier,

— JUGER que Mme [E] a délibérément omis de l’informer de l’état réel de la toiture et de l’existence d’un sinistre,

— JUGER qu’il a subi un préjudice financier et moral important et qu’il a contracté sans avoir une parfaite information quant à l’état du bien litigieux,

— JUGER que la responsabilité civile professionnelle de Mme [E] doit être recherchée,

— JUGER que Mme [E] est responsable du préjudice subi par lui,

— En conséquence, CONDAMNER Mme [E] à lui régler la somme de 15.000,00 euros au titre de son préjudice moral,

— DEBOUTER la société AMT et la compagnie d’assurances QBE de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à son endroit ;

Subsidiairement,

— CONDAMNER in solidum M [Y] [B], la société AMT TOITURE exerçant à l’enseigne ATTILA, la société QBE et la société VHV ASSURANCES France à lui verser la somme de 60.000 euros au titre de son préjudice matériel et la somme de 15.000 euros au titre de son préjudice moral,

— CONDAMNER solidairement Mme [F] et Mme [E] au paiement de la somme de 3.000,00 euros au titre de l”article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— CONDAMNER in solidum M [Y] [B], la société AMT TOITURE exerçant à l’enseigne ATTILA, la société QBE et la société VHV ASSURANCES France à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— DEBOUTER l’ensemble des demandes formulées par Mme [E],

— DEBOUTER la société AMT et la compagnie d’assurances QBE de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à son endroit ;

Vu les dernières écritures de Mme [C] [M] veuve [F] (conclusions récapitulatives n°2 déposées le 16 octobre 2025, signifiées à M. [Y] [B], non constitué, par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2025) qui demande au tribunal, au visa des dispositions de l’article 30 5° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, des articles 1641 et 1643, 1792 et suivants, 1231-1, 1217 et 1103 du Code civil, de :

— DECLARER les demandes de Monsieur [G] irrecevables ;

— DEBOUTER Monsieur [G] de l’ensemble de ses demandes ;

SUBSIDIAIREMENT,

— CONDAMNER in solidum M [Y] [B], la société AMT TOITURE exerçant à l’enseigne ATTILA, la société QBE et la société VHV ASSURANCES France à la relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,

— CONDAMNER in solidum M [Y] [B], la société AMT TOITURE exerçant à l°enseigne ATTILA, la société QBE et la société VHV ASSURANCES France à lui verser :

. La somme de 7.000 € correspondant à l’honoraire versée à l’agence immobilière,

— La somme de 5.000 € en indemnisation de son préjudice moral,

— Le montant des travaux à réaliser pour remédier aux désordres qui affecteraient la couverture,

— L’indemnité liée à son éventuelle perte de chance de revendre le bien au même prix que celui vendu à Monsieur [G].

En tout état de cause,

— DEBOUTER les parties de toute demande plus ample ou contraire,

— CONDAMNER Monsieur [G] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et subsidiairement de condamner toute partie succombant au paiement de cette somme à son profit ;

Vu les dernières écritures de Mme [I] [E] (conclusions déposées le 28 novembre 2024) qui demande au tribunal de :

— EXCLURE sa responsabilité ;

— DEBOUTER M. [N] [G] et toutes parties à l’instance de leurs demandes, fins et prétentions contraires ;

— CONDAMNER tout succombant à lui payer 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’à tout dépens supporté par elle ;

Vu les dernières écritures de la société QBE EUROPE SA/[L] (conclusions n°3 déposées le 10 novembre 2025, signifiées à M. [Y] [B], non constitué, par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2025) qui demande au tribunal, au visa des articles 1353 du Code civil et 9 et 15 du Code de procédure civile, 1792 du Code civil, L.124-5 du Code des assurances, en tant que de besoin les articles 1240 et suivants du Code civil, 514-1 du Code de procédure civile, de :

A titre principal,

— CONSTATER que ni Monsieur [G], ni Madame [F], ne sollicitent l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire,

— REJETER l’ensemble des prétentions dirigées à son encontre, recherchée en qualité d’assureur de la société AMT TOITURE, comme étant irrecevables, et en tout état de cause infondées,

Très subsidiairement,

Dans l’hypothèse où par extraordinaire, la responsabilité de la société AMT TOITURE serait

retenue en l’espèce,

— DIRE ET JUGER que ses garanties ne pourraient trouver à s’appliquer qu’au titre de travaux de reprise de désordres à caractère décennal induits par les travaux provisoires ayant fait l’objet des factures des 18 septembre 2022 et 14 novembre 2022 de l’entreprise, et REJETER, pour le surplus, l’ensemble des prétentions dirigées à son encontre,

— REDUIRE à de bien plus jutes proportions le montant des réclamations formulées,

— REJETER toute demande au titre d’une réfection complète de la toiture,

— REJETER toute demande de Madame [F] visant à se faire allouer le coût de travaux de

reprise de la toiture d’un bien dont elle n’est plus propriétaire,

— REJETER en tout état de cause les demandes de Monsieur [G] relatives aux frais d’agence, droits de mutation, contribution proportionnelle taux plein, frais de notaire, dépôt de

garantie, bâchage de la toiture, intérêts et frais liés au crédit à la consommation, préjudice

moral,

— En cas de condamnation à son encontre, CONDAMNER in solidum Madame [C] [M], Veuve [F], Madame [I] [E], Monsieur [Y] [B], et la société VHV ALLGEMEINE VERSICHERUNG AG, ès qualités d’assureur de la société AMT TOITURE à compter de l’année 2023, à la relever et garantir indemne de toute condamnation,

— ORDONNER qu’il soit fait application des limites de garanties prévues par la police souscrite auprès d’elle, et notamment de la franchise contractuelle, dont le montant serait opposable à tout bénéficiaire en cas de mobilisation d’une garantie ne relevant pas de l’assurance obligatoire, comme ce serait le cas de préjudices consécutifs,

Dans tous les cas,

— ÉCARTER l’exécution provisoire, en ce qu’elle n’apparaît pas compatible avec la nature de

l’affaire,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [N] [G], Madame [C] [M], VeuveCHAPON, Madame [I] [E], Monsieur [Y] [B], et la société VHV ALLGEMEINE VERSICHERUNG AG, ès qualités d’assureur de la société AMT TOITURE à compter de l’année 2023, à lui payer une indemnité de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [N] [G], Madame [C] [M], Veuve [F], Madame [I] [E], Monsieur [Y] [B], et la société VHV ALLGEMEINE VERSICHERUNG AG, ès qualités d’assureur de la société AMT TOITURE, aux entiers dépens ;

Vu les dernières écritures de la société AMT TOITURE et de la société VHV ALLGEMEINE VERSICHERUNG AG (conclusions récapitulatives déposées le 22 octobre 2025, signifiées à M. [Y] [B], non constitué, par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2025) qui demandent au tribunal, au visa des dispositions des articles 1353 du Code civil, 9 et 15 du Code de procédure civile, 1792 du Code civil, 120 du Code civil, de :

A titre principal,

— REJETER l’ensemble des prétentions formulées tant par Monsieur [G] que par Madame

[F] née [M] à leur encontre,

— REJETER l’ensemble des prétentions et demandes en garantie dirigée contre elles,

A titre subsidiaire,

Dans l’hypothèse où par extraordinaire, la responsabilité de la société AMT TOITURE serait retenue en l’espèce,

— JUGER que les garanties de la Compagnie QBE EUROPE SA/[L] sont mobilisables, cette dernière étant l’assureur de responsabilité décennale au moment des travaux,

— REJETER toute demande au titre d’une réfection complète de la toiture,

— REJETER toute demande de Madame [F] visant à sa faire allouer le coût de travaux

de reprise de la toiture d’un bien dont elle n’est plus propriétaire,

— En cas de condamnation à l’encontre de la société AMT TOITURE et de la compagnie VHV ALLGEMEINE VERSICHERUNG AG, CONDAMNER in solidum Madame [C] [M], Veuve [F], Madame [I] [E], Monsieur [Y] [B], et la Compagnie QBE EUROPE SA/[L], ès qualité d’assureur de la société AMT TOITURE en 2022, à les relever et garantir indemne de toute(s) condamnation(s),

— DEBOUTER Monsieur [G] de ses demandes pécuniaires au titre des préjudices matériels et immatériels, et ce faisant, DEBOUTER Madame [F] née [M] de toute demande en garantie à ce titre,

A titre très subsidiaire,

— DECLARER les plafonds et franchises opposables à tous, en application des conditions particulières et des conditions générales de la Police souscrite auprès de VHV ALLGEMEINE VERSICHERUNG ASSEMBLÉE GÉNÉRALE,

En tout état de cause,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [N] [G], Madame [C] [F] née [M], Madame [I] [E], Monsieur [Y] [B], et la société QBE EUROPE SA/[L], ès qualités d’assureur de la société AMT TOITURE en 2022 à payer aux concluantes, une indemnité de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [N] [G], Madame [C] [F] née [M], Madame [I] [E], Monsieur [Y] [B], et la société QBE EUROPE SA/[L], aux entiers dépens de l”instance ;

— ÉCARTER l’exécution provisoire, qui n’est pas justifiée en l’espèce ;

Vu l’absence de constitution d’avocat de M. [Y] [B], régulièrement cité selon les formes prévues par les articles 655 à 658 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1) Sur la fin de non-recevoir soulevée par Mme [C] [M] veuve [F] :

Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles 28.4°.c, 30.5 et 33.C du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière que les demandes en justice tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes portant mutation de droits réels immobiliers ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été publiées, dans les trois mois de leur date, au bureau de la conservation des hypothèques du lieu de situation des immeubles concernés et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité (en ce sens notamment : Cour de Cassation – 1ère chambre civile – 20 octobre 1981 n°80-14741) ;

Que le défaut de publication de l’assignation peut être régularisé, conformément aux dispositions de l’article 126 du Code de procédure civile, jusqu’au moment où le juge statue (en ce sens notamment : Cour de Cassation – 3ème chambre civile – 26 novembre 2003 n°02-13438);

Attendu que l’article 2457 du Code civil précise que, dans les services chargés de la publicité foncière dont le registre est tenu sous forme d’un document informatique écrit, il est délivré un certificat des formalités acceptées au dépôt et en instance d’enregistrement au fichier immobilier sur les immeubles individuellement désignés dans la demande de renseignements ;

Attendu par ailleurs qu’aux termes de l’article 789 du Code de procédure civile “Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour (…) statuer sur les fins de non-recevoir.(…)” ;

Qu’en l’espèce la fin de non-recevoir soulevée par Mme [C] [M] veuve [F], tirée de l’absence de publication de l’assignation au service de la publicité foncière, n’a pas été présentée devant le juge de la mise en état ;

Qu’elle ne peut donc qu’être déclarée irrecevable devant le juge du fond ;

Qu’il sera constaté, à titre surabondant et à toutes fins utiles, que M. [N] [G] justifie avoir procédé à la publication et de l’enregistrement, de l’assignation délivrée à Mme [C] [M] veuve [F] le 10 janvier 2024, au service de la publicité foncière de la Drôme le 13 février 2025 sous les références 2604P01 2025 D N° 3757, volume 2604P01 2025 P N°2598;

Attendu qu’il convient donc de déclarer irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par Mme [C] [M] veuve [F] à ce titre et en conséquence, de déclarer recevable l’action de M. [N] [G] tendant à voir prononcer la résolution ou l’annulation de l’acte de vente reçu le 9 mai 2023 par Maître [W] [Z], notaire associé à [Localité 11] et [Localité 12] ;

2) Sur les demandes principales de M. [N] [G] dirigées à l’encontre de Mme [C] [M] veuve [F], fondées sur les vices cachés de la chose vendue :

Attendu qu’aux termes des articles 1641 et suivants du Code civil “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. (…)

Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.(…)

L’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts. (…)

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.(…)

L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice” ;

Que la Cour de cassation précise, pour l’application de l’article 1643 du Code civil, que les juges du fond, qui constatent que la mauvaise foi du vendeur n’est pas établie ne peuvent, sans dénaturation, refuser d’appliquer une clause de non-garantie stipulant que l’acquéreur prendrait l’immeuble dans son état actuel, avec tous ses vices et défauts, apparents ou cachés (en ce sens notamment : Cassation – 3ème chambre civile, 12 novembre 1975 n°74-13.775 ; 25 avril 2007, n°06-13.29 ; 6 juillet 2011, n°10-18.882 ; 6 octobre 2010 n°09-70.266) ;

Qu’une telle clause ne peut en revanche trouver application lorsque le vendeur avait connaissance des vices cachés affectant la chose vendue (en ce sens notamment : Cour de Cassation – 3ème chambre civile – 16 décembre 2009 n° 09-10540) ;

Attendu qu’en l’espèce, il sera rappelé que Mme [C] [M] veuve [F] a vendu à M. [N] [G] le bien immobilier lui appartenant à [Adresse 9], identifié comme une maison d’habitation de rue de village mitoyenne de deux côtés, comprenant un rez-de-chaussée et deux étages et figurant au cadastre sous les références section AD n°[Cadastre 1], suivant acte authentique reçu le 9 mai 2023 par Maître [W] [Z], notaire associé à [Localité 11] et [Localité 12] ;

Que cet acte comporte une clause de non garantie rédigée comme suit :

“L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

. des vices apparents,

. des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas:

. si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité,

. ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Toutefois, le vendeur est avisé que, s’agissant des travaux qu’il a pu exécuter lui-même, la jurisprudence tend à écarter toute efficacité de la clause d’exonération des vices cachés.”

Qu’en présence d’une telle clause, Mme [C] [M] veuve [F], qui n’a pas la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, n’est tenue ni des vices apparents dont M. [N] [G] a pu se convaincre lui-même, ni des vices cachés dont elle n’avait pas connaissance ou des désordres dont elle ne pouvait pas suspecter la survenance au moment de la vente ;

Attendu qu’il ressort par ailleurs des dispositions relatives à la construction et aux travaux insérées dans la promesse unilatérale de vente en date du 6 février 2023 et dans l’acte authentique de vente en date du 9 mai 2023, des pièces versées aux débats et des explications des parties que :

— Mme [C] [M] veuve [F] était propriétaire du bien immobilier vendu, sis à [Localité 9] (Drôme) [Adresse 1], section AD n°[Cadastre 1], pour l’avoir recueilli dans la succession de son mari M. [J] [F], décédé le 22 février 2020 ;

— M. et Mme [T], qui ont loué et occupé les locaux entre avril 2012 et septembre 2022, avaient constaté l’existence d’infiltrations d’eau pluviale, en provenance de la toiture et à l’intérieur de la maison, lors des épisodes pluvieux importants et s’étaient plaints de l’aggravation de ce phénomène auprès de leur propriétaire, à la fin de leur occupation ;

— Mme [C] [M] veuve [F] a tenté de remédier à ces infiltrations d’eau avant la vente de la maison, en faisant réaliser par la SAS COUVERTURE DROMOISE, suivant facture n°101 datée du 28 juin 2022, des travaux de réfection de la toiture principale (grand toit), moyennant le paiement du prix de 7.801,20 € TTC, et par la société unipersonnelle AMT TOITURE, suivant facture datée du 15 septembre 2022, sur une portion de toiture désignée sous la dénomination de “plan carré”, des travaux conservatoires consistant en la “fourniture et pose par application d’une membrane synthétique avec résine aluminium”, moyennant le paiement du prix de 600,92 € TTC ;

— le 23 septembre 2022, la société AMT TOITURE, mandatée par Mme [C] [M] veuve [F], a établi un “bilan de toiture” portant sur le bâtiment sis [Adresse 1] à [Localité 9] comportant 25 points de contrôle, et mentionnant 5 points “à surveiller” (points 1-plan carré, 4-rive contre mur, 7-faîtage, 11-cheminée et 17-chéneau) ; aucun des points de contrôle n’a été qualifié de « dégradé » ;

— à la suite d’un incendie survenu le 6 novembre 2022 dans une maison voisine, sise [Adresse 8], ayant entraîné l’intervention des pompiers, des dégradations ont été constatées sur la toiture de la maison appartenant à Mme [C] [M] veuve [F] ; cette dernière a adressé une déclaration de sinistre à son assureur, la société MAAF, qui a missionné un expert, lequel a déposé un rapport daté du 10 janvier 2023, estimant les dommages à la somme totale de 1.659,94 € TTC ; l’indemnité versée par la société MAAF a permis à Mme [C] [M] veuve [F] de financer des travaux conservatoires réalisés le 14 novembre 2022 par la société AMT TOITURE, consistant en la “fourniture et pose avec soins de tuiles”, moyennant le paiement du prix de 446,79 € et des travaux de réparation du bardage de la toiture par la même société, ayant donné lieu à l’établissement de la facture n°[Localité 10]-152-202-119 datée du 14 mars 2023, pour “fourniture et application d’une pièce en zinc en recouvrement du bardage”, moyennant le paiement du prix de 1.213,15 € TTC ;

— la promesse unilatérale de vente reçue le 6 février 2023 par Maître [W] [Z], notaire associé à [Localité 11] et [Localité 12], rappelle l’existence et la nature des travaux de réfection de la toiture réalisés en 2022 sur le “grand toit”, par la société [B] [P], et sur le “plan carré”, par la société AMT TOITURE (copie des factures de ces sociétés étant annexées à l’acte) et l’intervention à venir de la société AMT TOITURE en février 2023 pour la réalisation de nouveaux travaux sur le “petit toit” ;

— avant la signature de l’acte authentique de vente, M. [N] [G] a pu procéder à trois nouvelles visites du bien immobilier (une visite le 31 mars et deux visites dans la semaine du 2 au 5 mai 2023) ;

— l’acte authentique reçu le 9 mai 2023 par Maître [W] [Z], rappelle l’existence et la nature de l’intégralité des travaux de réfection des toitures effectués en 2022 et 2023 par la société [B] [P] et par la société AMT TOITURE (copie des factures étant annexées à l’acte) ;

— la société AJS COUVERTURE ZINGUERIE, mandatée par M. [N] [G] pour vérifier l’état des toitures, attribue l’existence des infiltrations d’eau constatées après la vente au caractère défectueux des travaux réalisés par la SAS COUVERTURE DROMOISE ;

Attendu qu’au vu de l’ensemble de ces éléments d’appréciation, dont il résulte d’une part que M. [N] [G] avait pu prendre connaissance avant la vente de l’état de vétusté de la toiture et des travaux réalisés pour pallier aux conséquences de cette vétusté, et d’autre part que Mme [C] [M] veuve [F] avait tenté de remédier aux infiltrations d’eau en provenance de la toiture constatées par les locataires avant de procéder à la vente et pouvait estimer de bonne foi que les interventions successives de la SAS COUVERTURE DROMOISE et de la société AMT TOITURE avaient mis un terme de façon définitive, ou à tout le moins durable, à ces infiltrations et aux désordres en résultant à l’intérieur de la maison, il convient de considérer que la preuve de la mauvaise foi de la venderesse n’est pas établie et que la clause exonératoire de garantie insérée à l’acte de vente doit recevoir application ;

Que M. [N] [G] sera donc débouté de l’intégralité de ses prétentions dirigées à l’encontre de Mme [C] [M] veuve [F], fondées sur la garantie des vices cachés ;

3) Sur les demandes subsidiaires de M. [N] [G] dirigées à l’encontre de Mme [C] [M] veuve [F], fondées sur le dol :

Attendu qu’aux termes de l’article 1137 du Code civil “Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.” ;

Que la Cour de cassation précise, pour l’application de ce texte, que le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci (en ce sens : Cour de cassation – chambre commerciale, 28 juin 2005, n°03-16.794) ;

Attendu que dans le cas présent, il ne saurait être reproché à Mme [C] [M] veuve [F] de ne pas avoir informé M. [N] [G] du sinistre survenu le 10 novembre 2022 dans un immeuble voisin, dans la mesure où elle pouvait légitimement estimer, pour les motifs exposés au paragraphe précédent, qu’il avait été remédié de façon définitive aux dommages causés sur la toiture de sa maison lors de l’intervention des pompiers, par les travaux réalisés par la société AMT TOITURE (travaux conformes à l’évaluation effectuée par l’expert mandaté par son assureur, la société MAAF ASSURANCES, et financés par cette dernière) ;

Que M. [N] [G] sera donc également débouté de l’intégralité de ses prétentions dirigées à l’encontre de Mme [C] [M] veuve [F], fondées sur le dol ;

4) Sur les demandes de M. [N] [G] dirigées à l’encontre de Mme [I] [E] :

Attendu que l’agent immobilier est tenu d’un devoir de conseil qui lui impose d’informer l’acquéreur de l’immeuble, vendu par son entremise, de l’existence des désordres apparents affectant celui-ci, qu’en sa qualité de professionnel il ne pouvait ignorer (en ce sens : Cour de cassation – 3ème chambre civile, 21 décembre 2023, n° 22-20.045 et 22-21.518) ;

Qu’en revanche, il ne lui appartient pas d’effectuer des investigations sur l’état de la structure de l’immeuble et sur les éléments de clos et de couvert, en l’absence de toute indice apparent permettant de révéler, ou à tout le moins de soupçonner, l’existence de désordres ou de défauts les affectant ;

Attendu que dans le cas présent, il ne saurait être reproché à Mme [I] [E], qui n’est pas un professionnel de la construction, de ne pas avoir informé M. [N] [G] du sinistre survenu le 10 novembre 2022 dans un immeuble voisin, dans la mesure où elle pouvait légitimement estimer, pour les motifs exposés aux paragraphes précédents, qu’il avait été remédié de façon définitive aux dommages causés sur la toiture de sa maison lors de l’intervention des pompiers, par les travaux réalisés par la société AMT TOITURE (travaux conformes à l’évaluation effectuée par l’expert mandaté par son assureur, la société MAAF ASSURANCES, et financés par cette dernière) et où aucune trace d’infiltration d’eau n’avait été décelée à l’intérieur de la maison avant la vente, tant par elle-même que par l’acquéreur, lors des visites, effectuées avant la signature de l’acte authentique de vente ;

Que M. [N] [G], qui n’a ainsi été privé d’aucune information dont il ne disposait pas lui-même, sera donc débouté de sa demande tendant à la réparation d’un préjudice moral, ainsi que de l’intégralité de ses prétentions dirigées à l’encontre de Mme [I] [E];

5) Sur les demandes de M. [N] [G] dirigées à l’encontre de M. [Y] [B], de la société AMT TOITURE, de la société QBE EUROPE SA/[L] et de de la société VHV ALLGEMEINE VERSICHERUNG AG :

Attendu que M. [N] [G] sollicite, à titre subsidiaire et « en cas de dispense de condamnation de Mme [M] et de reconnaissance de la responsabilité des entreprises [B], ATTILA et leurs assureurs respectifs (…) leur condamnation au paiement de la réfection intégrale de la toiture d’un montant de 60.000,00 € (et) l’indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 15.000,00 € » ;

Qu’il fonde ses demandes sur la responsabilité décennale, et subsidiairement sur la responsabilité contractuelle, des constructeurs ;

Mais attendu qu’il sera relevé en premier lieu que les travaux de réfection de la toiture facturés le 28 juin 2022 ont été réalisés par la SAS COUVERTURE DROMOISE (n° SIREN 494 487 556 et n° SIRET [XXXXXXXXXX01], mentionnés sur la facture), de sorte que la responsabilité personnelle de M. [Y] [B], tant décennale que contractuelle, ne peut être recherchée par le demandeur ;

Que M. [N] [G] ne peut donc qu’être débouté de l’intégralité de ses prétentions dirigées à l’encontre de M. [Y] [B] ;

Attendu en second lieu que la société AJS COUVERTURE ZINGUERIE, mandatée par M. [N] [G] pour vérifier l’état des toitures, attribue l’existence des infiltrations d’eau constatées après la vente au caractère défectueux ou incomplet des travaux de réfection du « grand toit » réalisés par la SAS COUVERTURE DROMOISE ;

Que les interventions de la société AMT TOITURE, limitées à des travaux conservatoires réalisés en urgence « pour éviter un bâchage plus coûteux » (facture n°[Localité 10]-152-2022-340 du 15 septembre 2022 et facture n°[Localité 10]-152-2022-476 du 14 novembre 2022) et à la réparation du bardage sur le « petit toit » (facture n°[Localité 10]-152-2023-119 du 14 mars 2023 pour « fourniture et application d’une pièce en zinc en recouvrement du bardage ») sont, en l’absence de tout élément de preuve contraire, sans lien avec les désordres constatés après la vente par M. [N] [G] et décrits par la société AJS COUVERTURE ZINGURIE ;

Que M. [N] [G] ne peut donc qu’être débouté de l’intégralité de ses prétentions dirigées à l’encontre de la société AMT TOITURE et de ses assureurs la société QBE EUROPE SA/[L] et la société VHV ALLGEMEINE VERSICHERUG AG ;

6) Sur les dépens, l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire :

Attendu que M. [N] [G], partie perdante au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, sera condamné aux entiers dépens de l’instance ;

Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (….) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation” ;

Qu’en l’espèce, il apparaît équitable de condamner M. [N] [G] à payer à Mme [C] [M] veuve [F] la somme de 2.000,00 € à ce titre et de laisser aux autres parties la charge de leurs frais de défense ;

Attendu enfin que l’exécution provisoire de droit du présent jugement, prévue par les dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile pour les instances introduites devant les juridictions du premier degré à compter du 1er janvier 2020, est compatible avec la nature de l’affaire ; qu’elle ne peut donc être écartée ;

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par Mme [C] [M] veuve [F], tirée de l’absence de publication de l’assignation au service de la publicité foncière ;

En conséquence,

Déclare recevable l’action de M. [N] [G] tendant à voir prononcer la résolution ou l’annulation de l’acte de vente reçu le 9 mai 2023 par Maître [W] [Z], notaire associé à [Localité 11] et [Localité 12] ;

Statuant au fond,

Déboute M. [N] [G] de l’intégralité de ses prétentions dirigées à l’encontre de Mme [C] [M] veuve [F], fondées sur la garantie des vices cachés et sur le dol ;

Déboute M. [N] [G] de l’intégralité de ses prétentions dirigées à l’encontre de Mme [I] [E] ;

Déboute M. [N] [G] de l’intégralité de ses prétentions dirigées à l’encontre de la société AMT TOITURE et de ses assureurs la société QBE EUROPE SA/[L] et la société VHV ALLGEMEINE VERSICHERUG AG ;

Condamne M. [N] [G] à payer à Mme [C] [M] veuve [F] la somme de 2.000,00 €, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute les autres parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne M. [N] [G] aux entiers dépens de l’instance ;

Dit que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT