TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 25/00198 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G7YY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. VALLOIRE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M. [G] [J] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [M] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 22 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 13 octobre 2016, la société VALLOGIS a donné en location à Madame [M] [X] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 622,77 euros provisions sur charges comprises, payables à terme échu.

La société VALLOGIS est devenue la société « VALLOIRE HABITAT » suivant procès-verbal de l’assemblée générale mixte de la société VALLOGIS du 26 juin 2019 contenant notamment changement de dénomination.

La SA d'[Adresse 4] a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret le 25 juillet 2024 en raison d’impayés.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 juillet 2024 à Madame [M] [X], pour un montant en principal de 2158,26 euros, selon décompte arrêté le 25 juillet 2024.

Le même acte lui a fait commandement de justifier de l’assurance et a également visé la clause résolutoire contenue dans le bail de ce chef.

La SA d’HLM VALLOIRE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [M] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2024, aux fins suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et en conséquence ordonner l’expulsion de Madame [M] [X] et de tout autre occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

— condamner Madame [M] [X] au paiement de la somme de 3380,33 euros représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 30 septembre 2024 ;

— fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, et l’y condamner en tant que de besoin ;

— condamner Madame [M] [X] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [M] [X] aux dépens, qui comprendront en outre le coût du commandement et le coût de l’assignation.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 novembre 2024.

A l’audience du 22 avril 2025, la SA d'[Adresse 4] – représentée avec pouvoir par Monsieur [G] [J], employé du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6298,71 euros, hors frais de procédure. Le bailleur a indiqué que la locataire n’a toujours pas justifié d’une assurance et n’a pas fait de versements depuis mars 2024.

Citée à étude, Madame [M] [X] n’a pas comparu.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 6 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de l’assignation.

Par ailleurs, la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du commandement de payer et de ces actes.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 13 octobre 2016 contient une telle clause résolutoire en cas de non-souscription d’une assurance « risques locatifs » (page 7).

Le 29 juillet 2024, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance a été signifié à Madame [M] [X], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant contenue dans l’acte.

Madame [M] [X] avait donc jusqu’au jeudi 29 août 2024 à 24 heures pour remettre à son bailleur l’attestation d’assurance du logement loué.

A l’audience du 22 avril 2025, le bailleur a maintenu ses demandes et indiqué que cette assurance n’avait toujours pas été produite.

Absente à l’audience, Madame [M] [X] n’a pas transmis d’attestation d’assurance.

Il en résulte par conséquent que la clause résolutoire contenue dans le bail pour défaut d’assurance est bel et bien acquise à la date du 30 août 2024.

L’expulsion du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu’il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d’acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Madame [M] [X] reste redevable des loyers jusqu’au 29 août 2024 et, à compter du 30 août 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 30 août 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur à l’audience, conformément aux termes de l’assignation et à l’actualisation réalisée à l’audience.

La SA d’HLM VALLOIRE HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [M] [X] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (138,32 euros et 182,75 euros, qui relèvent éventuellement des dépens) et d’une régularisation de charges (2,90 euros non justifiés en procédure), la somme de 6298,61 euros à la date du 22 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Il convient de retrancher de cette somme, celles de 33,10 euros + 33,02 euros + 33,10 euros qui correspondent à des frais de rejet de prélèvement non justifiés.

Absente à l’audience, Madame [M] [X] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de la dette locative.

En conséquence, elle sera condamnés au paiement de la somme de 6199,39 euros.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Madame [M] [X] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

Dans la mesure la locataire ne s’est pas présentée à l’audience et compte tenu du motif d’acquisition de la clause résolutoire, aucun délai de paiement n’a été relevé d’office ou sollicité par le bailleur et ne peut lui être accordé. Par ailleurs le paiement intégral des loyers courants n’a pas repris.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [M] [X], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT, Madame [M] [X], sera condamnée à verser au bailleur la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés et pour défaut d’assurance formée par la SA d'[Adresse 4] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 13 octobre 2016 entre la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT et Madame [M] [X], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 30 août 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, le bail étant résilié pour défaut d’assurance à la date du 30 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [M] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [M] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d'[Adresse 4] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [M] [X] à verser à la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 6199,39 euros (selon décompte en date du 22 avril 2025, loyer de mars 2025 inclus, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date) ;

CONDAMNE Madame [M] [X] à verser à la SA d'[Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui initial augmenté des provisions sur charges, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [M] [X] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [M] [X] à verser à la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 juin 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,